某銀行支行住宅區(qū)物業(yè)管理方案

管理思路

現(xiàn)代人經(jīng)過努力,在居住條件上已從生存需求、倫理需求提升到發(fā)展和享受需求層面,有了更高的要求。

考慮到在支行各住宅區(qū)的業(yè)主使用者大多為銀行及金融系統(tǒng)員工及個(gè)別經(jīng)濟(jì)富裕的企業(yè)人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)較高,因此相對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的要求高,所以被動(dòng)型、基礎(chǔ)型的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為支行住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中體現(xiàn)"業(yè)主利益第一位,服務(wù)內(nèi)容全面化,保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量",以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo):通過自己的有效服務(wù),提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益,促使物業(yè)的保值和增值,構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與文化融通、健康開放的生活環(huán)境。

管理方式

1、物業(yè)管理改進(jìn)工作

為了顯現(xiàn)出物業(yè)管理的三大功能:"管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能"。DY物業(yè)管理公司將在支行各住宅區(qū)的管理服務(wù)過程中突出體現(xiàn):

(1)管理酬金定額收取,徹底照顧業(yè)主利益

DY物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與住宅區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤,以定額形式收取,以國家統(tǒng)計(jì)部門物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮,以增強(qiáng)業(yè)主與委托管理機(jī)構(gòu)的相互信任,全力為住宅區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。

(2)維修資金管理

物業(yè)維修資金按支行住宅區(qū)所在地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,維修資金的審批權(quán)在于業(yè)主委員會(huì),使用權(quán)在于物業(yè)管理機(jī)構(gòu),保證維修資金的專款專用。

(3)零干擾服務(wù)

物業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)以盡量不打擾業(yè)主住戶為原則,如人走到樓門口,樓道燈也應(yīng)聲而開,設(shè)置宣傳欄對(duì)通知社區(qū)內(nèi)特別需要讓住戶們了解的信息等。

(4)倡導(dǎo)"鄰居守望",加強(qiáng)居民自治意識(shí)

在發(fā)達(dá)國家住宅區(qū),為了提高安全度,特別倡導(dǎo)住戶不但要注意自家的防火、防盜,而且要注意鄰居住戶的安全,特別是在鄰居出門在外的時(shí)候,要主動(dòng)幫忙"守望",這種做法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識(shí)。我們將在支行各住宅區(qū)借鑒這種富有實(shí)效的措施。

(5)開通渠道,保障有效溝通。

由于住宅區(qū)相對(duì)分散,很難集中管理。因此我們將運(yùn)用業(yè)戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道,開展座談、家訪等多種形式,與業(yè)主、使用者保持溝通,以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2、支行各住宅區(qū)物業(yè)管理模式構(gòu)想

(1)公司將組建支行住宅區(qū)管理處,在公司物業(yè)管理部的領(lǐng)導(dǎo)下,全權(quán)負(fù)責(zé)小區(qū)清潔綠化、安全防范、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及小區(qū)公共地方管理和對(duì)業(yè)戶的接待、回訪等管理工作。

(2)小區(qū)的衛(wèi)生保潔按公司制定清潔工作內(nèi)容及衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、工作規(guī)程等由清潔班進(jìn)行,由服務(wù)中心對(duì)其工作進(jìn)行檢查、考核和對(duì)清潔效果進(jìn)行評(píng)定。水池清潔交由DY公司保潔部專門負(fù)責(zé)清潔。

(3)由具有專業(yè)資格證書的專業(yè)人員負(fù)責(zé)工程維修部,直接歸屬支行住宅區(qū)管理處管理,負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)、故障維修工作,DY公司工程部根據(jù)實(shí)際情況提供技術(shù)指導(dǎo)。

(4)管理處下設(shè)保安部,對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)封閉式管理。負(fù)責(zé)小區(qū)外圍巡檢、門崗值班,并派員對(duì)小區(qū)進(jìn)行不定期巡視檢查,。

(5)支行住宅區(qū)管理處設(shè)服務(wù)中心,負(fù)責(zé)業(yè)戶接待、回訪、投訴處理,并實(shí)施工作時(shí)間外管理人員輪值制度,以處理應(yīng)急工作及監(jiān)督檢查工作。

3、支行住宅區(qū)管理處組織架構(gòu)

4、激勵(lì)機(jī)制

DY公司認(rèn)為,人是企業(yè)經(jīng)營管理的核心,企業(yè)的經(jīng)營管理目標(biāo)歸根到底是通過人去實(shí)現(xiàn),堅(jiān)持"以人為本",以充分發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性作為根本,高度重視公司人力資源管理和對(duì)業(yè)主自覺性培養(yǎng)工作,著眼于充分發(fā)揮員工的潛力和積極性,不斷提高員工的素質(zhì),增強(qiáng)業(yè)主遵守物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的自覺性,促進(jìn)公司內(nèi)部和管轄區(qū)和睦友好的人際關(guān)系。

DY公司將目標(biāo)激勵(lì)作為最主要的激勵(lì)手段,每年初根據(jù)DY物業(yè)公司承諾及公司總體發(fā)展規(guī)劃制定物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo),并將各項(xiàng)指標(biāo)分解到各部門,實(shí)行各部門目標(biāo)管理責(zé)任制考核,明確責(zé)、權(quán)、利,使每一位員工明白并理解各項(xiàng)工作要求。每季度按分解指標(biāo)檢查落實(shí)情況,兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰措施,體現(xiàn)多勞多得,并在實(shí)踐中培養(yǎng)和選拔物業(yè)管理骨干。

5、監(jiān)督機(jī)制

外部監(jiān)督機(jī)制

嚴(yán)格按照國家、政府及上級(jí)主管部門有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作,定期向支行相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作,檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù),并制訂出日常工作計(jì)劃,接受MM市房管局及建委等其他政府部門的監(jiān)督。

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量體系進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量控制,對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過程建立原始記錄,另接受DY公司各職能部門對(duì)服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)用開支、員工考核等方面的監(jiān)督。

6、自我約束機(jī)制

嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例以及實(shí)施細(xì)則。

實(shí)行崗位考核制度,日常管理通過崗位評(píng)分制度約束員工行為,實(shí)行崗位工作質(zhì)量、評(píng)分與工資級(jí)別掛鉤,每年進(jìn)行一次員工全方位考核,實(shí)行5%淘汰制。

7、信息反饋及處理機(jī)制

掌握真實(shí)情況是改善工作的前提。我們將根據(jù)ISO9001質(zhì)量體系及其要素4.14《糾正和預(yù)防措施》的要求,通過信息反饋和處理,保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。

支行住宅區(qū)管理處將充分利用以下三方面信息反饋渠道:

A、管理處下設(shè)服務(wù)中心,由管理處主任及保安部24小時(shí)協(xié)調(diào)處理全方面物業(yè)管理服務(wù),公布服務(wù)熱線電話號(hào)碼,回答各類詢問、受理業(yè)主、客戶投訴。所有投訴均按DY公司投訴處理程序文件執(zhí)行。

B、DY公司按ISO9001質(zhì)量體系要求,管理處每季組織一次業(yè)主、住戶意見調(diào)查活動(dòng),掌握真實(shí)情況,明確各項(xiàng)物業(yè)管理承諾指標(biāo)中的差距,及時(shí)采取措施,調(diào)查意見的處理結(jié)果及時(shí)反饋給業(yè)主/住戶。

C、在支行各住宅區(qū)均設(shè)立意見箱,每周開箱一次,匯總各類意見建議,并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主/住戶。

信息反饋及處理流程圖

入駐工作計(jì)劃

序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間備注

一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1.制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案;

2.維修基金的管理;

3.房屋的維修管理;

4.房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。進(jìn)入管理首月實(shí)施

二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1.設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理;

2.設(shè)備的運(yùn)行管理;

3.設(shè)備的維修管理;

4.設(shè)備能源和安全管理。進(jìn)入管理首月實(shí)施

三安保管理1.治安管理;

2.交通、車輛管理;

3.消防管理。進(jìn)入管理首月實(shí)施

四小區(qū)環(huán)境管理1.園林綠化管理;

2.清潔衛(wèi)生管理;

3.環(huán)保管理。進(jìn)入管理首月實(shí)施

五財(cái)務(wù)管理1.財(cái)務(wù)帳務(wù);

2.費(fèi)用收取。進(jìn)入管理首月實(shí)施

六社區(qū)文化活動(dòng)開展1.社區(qū)宣傳;

2.提供社區(qū)服務(wù)。進(jìn)入管理首月實(shí)施

七便民服務(wù)1.為住戶提供便民服務(wù);進(jìn)入管理首月實(shí)施

物資裝備計(jì)劃

硬件設(shè)施是物業(yè)公司管理的必須條件。為確保支行住宅區(qū)物業(yè)管理工作正常運(yùn)作,須合理配置必要的物業(yè)管理用房;器械、工具以及通訊,治安裝備及辦公用品等。配備原則以高效益合理實(shí)用為原則

1、管理用房

本公司按委托方提供的管理用房進(jìn)行合理安排、布置。

2、員工宿舍

為保證小區(qū)應(yīng)急狀態(tài)的處理能力,我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿,具體由雙方協(xié)定。

3、器械、工具、裝備以及辦公用品(具體如下表所示)

篇2:物業(yè)管理方案制訂程序

物業(yè)管理方案的制訂程序

1目的

本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實(shí)施質(zhì)量控制的職責(zé)、方法和要求,以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿足業(yè)主/委托方的服務(wù)需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車場(chǎng)管理、商場(chǎng)管理、住宅管理等方案的制定。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

GB/T19002-ISO90024.24.5

4相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章質(zhì)量體系

4.2《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

4.3《深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)五條標(biāo)準(zhǔn)》

5職責(zé)

5.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案的編制。

5.2物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理方案的輸入,參與物業(yè)管理方案的制定。

5.3總經(jīng)理審核并批準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理方案。

6實(shí)施程序

6.1物業(yè)管理方案的提出

公司在新接收物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí),將制訂物業(yè)管理方案以保證滿足業(yè)主(客戶)的要求。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)。

6.2物業(yè)管理方案的編制

6.2.1物業(yè)管理項(xiàng)目小組在編制方案時(shí)應(yīng)考慮:

a.物業(yè)發(fā)展商的要求;

b.業(yè)主委員會(huì)的要求(必要時(shí));

c.國家/政府的法規(guī)要求。

6.2.2物業(yè)管理項(xiàng)目小組在組織編制物業(yè)管理方案時(shí),將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關(guān)部分的內(nèi)容。即:

a.物業(yè)管理部/沙河管理部將提供物業(yè)維護(hù)、清潔、綠化管理的要求;

b.機(jī)電工程部將提供有關(guān)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關(guān)物業(yè)消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護(hù)保養(yǎng)的管理要求。

6.2.3物業(yè)管理項(xiàng)目小組在接收到各部門提出的要求后將進(jìn)行匯總,編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案文件的格式參見運(yùn)作程序文件格式。物業(yè)管理方案的內(nèi)容將包括:

1)物業(yè)管理范圍;

2)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算;

3)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo);

4)本區(qū)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)描述;

5)本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過程的描述:

a.物業(yè)的驗(yàn)收和入伙;物業(yè)的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費(fèi)管理、車輛管理、裝修管理、對(duì)住戶的管理);物業(yè)管理的應(yīng)急處理(自然災(zāi)害、匪警、火災(zāi));物業(yè)管理中部分分包項(xiàng)目的管理。

a.6)本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務(wù)過程描述:采購管理;標(biāo)識(shí)和可追溯性管理;人員培訓(xùn)管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn):內(nèi)部評(píng)價(jià)(日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核);外部檢查(業(yè)主、客戶評(píng)價(jià)、國家/政府檢查評(píng)定);質(zhì)量改進(jìn)。

物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。物業(yè)管理項(xiàng)目小組完成物業(yè)管理方案的編制后,將提供相關(guān)部門進(jìn)行必要的審查,并根據(jù)審查意見進(jìn)行必要的修改定稿。定稿的物業(yè)管理方案提交總經(jīng)理進(jìn)行審批。經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項(xiàng)目小組控制發(fā)放。物業(yè)管理方案為公司受控文件,應(yīng)在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標(biāo)識(shí),發(fā)放前有物業(yè)管理項(xiàng)目小組確定發(fā)放范圍,發(fā)放時(shí)有接收人簽字,發(fā)放的記錄方式參考程序文件CPM-OP-028《運(yùn)作程序文件的控制》。

物業(yè)管理方案的修改物業(yè)管理方案編制完畢后,由原物業(yè)管理項(xiàng)目小組形成的物業(yè)管理處進(jìn)行實(shí)施。在實(shí)施過程需修改時(shí),由修改提出人員提出書面申請(qǐng),交物業(yè)管理處主管批準(zhǔn)后,由物業(yè)管理處進(jìn)行修改。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。修改后的物業(yè)管理方案按6.3.3發(fā)放,并收回作廢章節(jié),統(tǒng)一銷毀,作廢的原件加蓋"作廢"章后保存一份。記錄物業(yè)管理方案

篇3:物業(yè)管理方案編制評(píng)審作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)項(xiàng)目管理方案編制及評(píng)審作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

通過有計(jì)劃的統(tǒng)一編制及經(jīng)過評(píng)審,使方案專業(yè),能體現(xiàn)公司的精髓并適

應(yīng)顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業(yè)管理方案》的編制和評(píng)審工作。

3.0職責(zé)

3.1拓展部負(fù)責(zé)《物業(yè)管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審閱或由分管領(lǐng)導(dǎo)組織評(píng)審會(huì)議對(duì)《物業(yè)管理方案》實(shí)施評(píng)審。

3.3拓展部根據(jù)審閱或評(píng)審結(jié)論、意見或建議對(duì)《物業(yè)管理方案》進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善。

4.0內(nèi)容

4.1拓展部負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)授權(quán)的物業(yè)項(xiàng)目組織編制《物業(yè)管理方案》。

4.2《物業(yè)管理方案》的內(nèi)容主要包括:物業(yè)項(xiàng)目概況、對(duì)項(xiàng)目的理解和工作定位、工作思路或構(gòu)想、工作計(jì)劃與實(shí)施、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、相關(guān)附件等。

4.3《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準(zhǔn)則視為公司在本項(xiàng)目上向招標(biāo)方傳達(dá)管理思想、工作計(jì)劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權(quán)修改、補(bǔ)充的除外。

4.4報(bào)批《物業(yè)管理方案》按照文件急緩程度分為5個(gè)等級(jí)。第一級(jí)文件要求公司在一個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù)意見;第二級(jí)文件要求公司在兩個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù)意見;第三級(jí)文件要求公司在三個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù);第四級(jí)文件要求公司在四個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù);第五級(jí)文件要求公司在五個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù),以保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

5.5《物業(yè)管理方案》批辦的緩急級(jí)別由拓展部根據(jù)項(xiàng)目跟進(jìn)的實(shí)際情況確定。項(xiàng)目經(jīng)理在上報(bào)《物業(yè)管理方案》審批時(shí)需注明文件報(bào)批的等級(jí)。

5.6《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準(zhǔn),拓展部負(fù)責(zé)在1個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)對(duì)方,外地客戶可根據(jù)緩急程度在4個(gè)工作日內(nèi)郵遞送達(dá)。

5.7《物業(yè)管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計(jì)劃內(nèi)容和要求,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后傳達(dá)至相關(guān)部門實(shí)施;拓展部有權(quán)就各部門的配合工作及其成果進(jìn)行調(diào)配、審查和評(píng)估上報(bào)。

5.8經(jīng)批準(zhǔn)的《物業(yè)管理方案》應(yīng)在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經(jīng)公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標(biāo)書編制流程圖

成立編標(biāo)小組--研讀招標(biāo)書--標(biāo)書編制意見匯總--標(biāo)書大綱編寫--審定標(biāo)書大綱--編標(biāo)小組分頭編寫--標(biāo)書主編合成初稿--標(biāo)書審議修改--標(biāo)書修改--標(biāo)書評(píng)審--標(biāo)書定稿

6.0相關(guān)記錄

6.1《物業(yè)管理方案》

6.2《合同評(píng)審記錄》

6.3《相關(guān)部門配合工作記錄》

6.4《方案?jìng)浒概c傳播記錄》