提高商業(yè)大廈經(jīng)營管理水平的整體設(shè)想及策劃

1.1認識與定位

1.1.1項目概況

**財富中心(以下簡稱**)位于z市--中路、--中路和--南路交匯處,占地面積7914.15平方米,總建筑面積72617平方米,地下2層,地上29層,是一座以高檔寫字樓為主,融合商場、金融、餐飲、會務(wù)中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀,地理位置極佳,樓宇機電設(shè)備先進,配套設(shè)施完善,和寫字樓國際水準(zhǔn)全面軌,是z市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。

**擬定于今年6月底封頂,年內(nèi)全面投入運行。

SS建設(shè)集團極具戰(zhàn)略眼光,不僅在項目規(guī)劃設(shè)計階段選擇世界名家,早在大廈入伙前8個月,即開始籌劃日后的物業(yè)管理服務(wù),體現(xiàn)出成熟地產(chǎn)商的風(fēng)范。

1.1.2服務(wù)需求

**物業(yè)管理總體要求是:

*創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費和健身活動場所;

*整體設(shè)備運行可靠,消費價格合理,物業(yè)服務(wù)優(yōu)良;

*提供商務(wù)、會務(wù)、信息、咨詢等服務(wù),全方位滿足寫字樓客戶需求。1.1.3客戶分析

**客戶群體包括業(yè)主、租戶、來賓、顧客、會員等,其中寫字樓客戶以白領(lǐng)上班一族為主,普遍素質(zhì)較高、眼界寬廣,法律觀念和維權(quán)意識較強,對物業(yè)管理服務(wù)需求期望值較高,對環(huán)境、文化、環(huán)保、信息方面的要求與一般客戶群體亦有所不同;商場、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復(fù)雜,需求多樣化,其中經(jīng)營者對營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出,而消費者要求方便、舒適、悠閑、自在,這些與寫字樓注重的嚴肅尊貴氣氛很大差異,增大了大廈的管理難度,因此,根據(jù)不同的需求層次實施高質(zhì)量,全方位的特色管理服務(wù)顯得很有必要。

1.1.4項目定位

**項目整體形象定位是:

現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮

*現(xiàn)代展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象。

*高效塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛。

*環(huán)保樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會形象。

*繁榮聚集湘江商貿(mào)氣氛,打造z商城亮點,注重社會效益和經(jīng)濟效益。

1.2工作重點

1.2.1全方位整體經(jīng)營

SS建設(shè)集團在本項目物業(yè)管理邀標(biāo)活動中,其重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質(zhì)并真正是實力的物業(yè)管理企業(yè),全面承接**物業(yè)項目的經(jīng)營、管理和服務(wù)工作。

**集辦公商務(wù)、消費健身多種功能于一體,要滿足各種客戶的不同需求,要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項基礎(chǔ)上,提供綜合配套服務(wù),包括租賃經(jīng)營服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護及技術(shù)服務(wù)、汽車美容服務(wù)等。**在物業(yè)經(jīng)營運作方面,積累了較多成功經(jīng)驗。**若有幸接管**項目,將迅速組織專業(yè)力量,融合于該項目市場推廣活動之中,深入分析目標(biāo)客戶服務(wù)需求,細致調(diào)整物業(yè)功能布局,從時間、市場、服務(wù)三個視角規(guī)劃和經(jīng)營**優(yōu)質(zhì)物業(yè),全面提升該項目的市場價值。

1.2.2大廈整體形象

通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制,大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理,周邊治安和交通的控制與引導(dǎo),物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及**專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合,塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象,為發(fā)展商SS建設(shè)集團和z市樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。

1.2.3樓宇設(shè)備管理

**設(shè)備先進,智能化程度高,大廈使用功能多樣化,要求24小時全天候保障設(shè)備運行萬無一失,這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實力是重要的考驗。**擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試、熟悉設(shè)備特性,掌握運行規(guī)律;在正式運行后,確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通迅系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運行正常。

1.3指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)、獎懲措施

1.3.1指導(dǎo)思想:真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔(dān)

1.3.1.1真誠合作體現(xiàn)了**尊重客戶、依法經(jīng)營一貫風(fēng)格,重合同、講道德、守信譽,注意及時溝通和協(xié)調(diào),真誠為**業(yè)主、客戶提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù),為社會創(chuàng)造價值。

1.3.1.2專業(yè)保障展示**"敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新"的企業(yè)精神,充分發(fā)揮公司IS09000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用,組織專業(yè)力量,體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn),保障專業(yè)效果。

1.3.1.3長遠承擔(dān)注重合作的即效性,更著眼于合作的長遠前景和綜合效益,力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃,更有長遠安排,將服務(wù)概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期,是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。

[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式

1.3.2工作模式:[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式

**物業(yè)管理行業(yè)道創(chuàng)[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式,在物業(yè)管理實踐中取得顯著效果。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為:將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務(wù)和管理層面,服務(wù)概念從委托合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期,從而開發(fā)物為的功能潛力并提高使用效率,真正體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在實際操作中,以物業(yè)管理主業(yè)為核心,以樓宇設(shè)備維護、改造為技術(shù)支持,以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使有率為輔助手段,以配套項目的經(jīng)營作為服務(wù)客戶的補充,形成全方位物業(yè)管理服務(wù)的綜合能力。

[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在**具有廣闊的施展的空間。**強大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用;**豐富的經(jīng)驗可以協(xié)助業(yè)主合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時調(diào)整,提高物業(yè)使用效能;**的綜合服務(wù)能力,在滿足服務(wù)需求中最具實力。

[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在**的應(yīng)用,可以提升大廈的無形資產(chǎn),保障設(shè)備運行,提高物業(yè)的使用效率,明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值,并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。

1.3.3管理目標(biāo)承諾

1.3.3.1自接管之日起,三年內(nèi)**達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈要求,樹立**品牌形象。

1.3.3.2自接管之日起,第一年度內(nèi),實現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。

1.3.3.3入伙兩年內(nèi),配合發(fā)展商,力爭使大廈使用率達到80%。

1.3.4獎懲措施

在全面完成管理目標(biāo)承諾后,由SS建設(shè)集團返還風(fēng)隊抵押金并近風(fēng)

險抵押金的金額數(shù)量予以**獎勵;在**每年完成各項管理指標(biāo)后,SS建設(shè)集團按當(dāng)年管理者傭金總額的20%予以獎勵;

**末完成管理目標(biāo)承諾,**業(yè)主委員會扣除風(fēng)險抵押金作為**懲罰;未完成當(dāng)年指標(biāo),**業(yè)主委員會按當(dāng)年管理者傭金總額的20%進行獎懲。

1.4**服務(wù)**的主要優(yōu)勢

1.4.1經(jīng)營優(yōu)勢:提供[經(jīng)營型]物業(yè)管理服務(wù)

**首創(chuàng)的[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式能開發(fā)所管物業(yè)的經(jīng)營潛力和提高經(jīng)濟效益,并通過對物業(yè)經(jīng)營管理的統(tǒng)一策劃,使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物業(yè)管理服務(wù)。

**積累了深圳[中航苑](40萬平方米多功能物業(yè)群體)綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗,業(yè)務(wù)令域涉及餐飲、休閑娛樂和汽車美容等,經(jīng)營效益良好。**將物業(yè)經(jīng)營和管理融為一體服務(wù)客戶的優(yōu)勢在深圳、武漢、北京多個項目中得到充分體現(xiàn)。

1.4.2技術(shù)優(yōu)勢:強大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持

**積累十幾年高層樓宇機電設(shè)備管理經(jīng)驗,集設(shè)計、安裝、維護、改造能力于一身,技術(shù)實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。**目前擁有高級工程師十余名,中級職稱技術(shù)人員四十余名以及百余名機電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)隊伍對各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實踐經(jīng)驗,可以為**制訂高效率的設(shè)備管理方案,確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時,并有效延長設(shè)備的使用壽命。

**所屬的中航電梯公司是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實力最強的企業(yè),可以為**的21部電梯安全運行和維護提供全面的技術(shù)保障。

**技術(shù)優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)**的實際情況,制訂有效的節(jié)能降耗措施,從而顯著降低物業(yè)運行能源費用。

1.4.3服務(wù)觀念:客戶想到,我已做到。

**久經(jīng)市場競爭的洗禮,深諳物業(yè)管理待客之道,懂得:客戶沒有我們可以另請高明,而我們離開客戶則寸步難行。因此,在**經(jīng)營理念中,將服務(wù)客戶作為最高原則,將客戶滿意作為工人業(yè)績評價的重要指標(biāo),以客戶滿意為起點,最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下,**在員工隊伍中堅持不懈地強化服務(wù)觀念、市場觀念以及危機意識、質(zhì)量意識和成本意識。正是由于員工團隊具備良好的服務(wù)觀念,近年來,在**所管轄的百余萬平方米物業(yè)中,重大投訴率均未超過千分之二。

1.4.4管理團隊,優(yōu)中選優(yōu)。

**于1995年確立了公司發(fā)展戰(zhàn)略:喚起全體員工的覺醒,強化基礎(chǔ)管理,全面參與市場競爭,積極穩(wěn)健地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模,創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè)。我們在實踐中總結(jié)、形成了富有特色的企業(yè)文化體系,包括敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神、服務(wù)客戶最高原則的經(jīng)營理念和創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。**是一個腳踏實地而志向高遠的集體,公司凝聚了一大批熱愛物業(yè)管理行業(yè)、抱有共同價值觀、重事業(yè)、能吃苦、"講團隊精神和服務(wù)意識的優(yōu)秀骨干,這是**參與市場競爭最核心的優(yōu)勢。本項目**將安排深圳七名專業(yè)人員,全力以赴,精心管理,組建卓越服務(wù)團隊,確保項目運作成功。

篇2:大樓裝飾工程施工組織總體設(shè)想

大樓裝飾工程施工組織總體設(shè)想

我公司將以雄厚的實力、豐富的管理經(jīng)驗、一流的施工技術(shù),充分利用人力、物力的優(yōu)勢,嚴格管理、精心施工以確保高質(zhì)量按期完成本項工程。為進一步開拓常州裝飾市場打下基礎(chǔ)。

為此,我們將作如下布置:

一、設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu),我們將抽調(diào)我公司精干管理人員及工程技術(shù)人員,組成現(xiàn)場指揮機構(gòu)。由有工程施工經(jīng)驗的工程技術(shù)人員分別負責(zé)各工種、各項目的施工管理工作,實行層級責(zé)任制以實現(xiàn)施工現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)管理的高效、快速、為工程的質(zhì)量、進度控制提供組織保證。

二、調(diào)來素質(zhì)高、各專業(yè)配備齊全的熟練工人,組成實力強大的工程施工隊伍。這是保證高質(zhì)、按期完成工程的基礎(chǔ)。

三、實行材料采購、運輸、質(zhì)檢、保管接力式責(zé)任?？紤]本工程材料的質(zhì)量、工藝要求較高,相當(dāng)部分的優(yōu)質(zhì)材料、新型材料、特殊材料的產(chǎn)地或加工場地在外省市,為保證質(zhì)量或貨期,我們將采取如下措施:

1、利用我公司行業(yè)管理的有利條件,直接組織人員到有關(guān)廠家為本工程采購或加工。以減少中間環(huán)節(jié),保證質(zhì)量、保證貨期、降低成本。

2、現(xiàn)場成立材料組,負責(zé)材料接運和保管。

3、進場材料的質(zhì)量檢查由現(xiàn)場施工質(zhì)檢組會同甲方進行檢驗,不合格產(chǎn)品一律拒絕進場,實現(xiàn)工程質(zhì)量的物質(zhì)保證。

四、成立技術(shù)、工藝組。對本工程的重點項目進行足夠的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督,并對全場施工技術(shù)和重點、難點進行指導(dǎo)和檢查。從技術(shù)上、工藝上保證工程的質(zhì)量,保證工程的順利進行。

五、實行工程全面質(zhì)量管理的制度。我們將從設(shè)計人員的素質(zhì)、材料、施工機具、技術(shù)、工藝、管理制度、質(zhì)量檢查、責(zé)任層級等與工程質(zhì)量有關(guān)的方面均納入質(zhì)量管理范疇,以高要求建立相應(yīng)的管理制度(責(zé)任)。

六、設(shè)立現(xiàn)場財務(wù)組,負責(zé)對工程款的獨立管理,做到?？顚Ｓ?。并加強對工程成本控制。

七、設(shè)立安全檢查組,負責(zé)施工現(xiàn)場的治安、煙火管制、用電管理、高空或登高作業(yè)安全措施等管理,建立相應(yīng)的管理制度。保證施工現(xiàn)場人、財、物的安全,保證工程的順利進行。

篇3:某裝飾工程項目總承包管理設(shè)想

裝飾工程項目總承包管理設(shè)想

我們將嚴格按照施工總承包合同,根據(jù)合同規(guī)定的范圍、權(quán)利、職責(zé)和義務(wù),集中優(yōu)勢,對合同范圍內(nèi)的工程實行施工總管理、總協(xié)調(diào)、總進度控制,且全面負責(zé)整個工程的進度、工程質(zhì)量、施工技術(shù)、場內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化安全生產(chǎn)等管理工作。

為了有效地對本工程項目的施工進度、施工質(zhì)量、文明施工等方面進行控制,順利實現(xiàn)預(yù)期制度的質(zhì)量、進度、安全文明施工等的目標(biāo),我們在本項目施工工地建立起以項目經(jīng)理責(zé)任制的總承包管理模式。項目部從施工計劃的協(xié)調(diào),施工場地的綜合安排,施工工期工序搭接協(xié)調(diào),施工質(zhì)量的控制監(jiān)督及施工現(xiàn)場的管理各方面對各分包單位進行管理。

我們作為總承包單位,嚴格遵循施工總承包合同要求,對本項目負總責(zé),履行總協(xié)調(diào)、總控制的責(zé)任,為此,我們將組建由一級資質(zhì)項目經(jīng)理為首的總承包項目管理部,配備具有專業(yè)技術(shù)知識較強、組織協(xié)調(diào)能力高的同志任項目副經(jīng)理,并設(shè)立專業(yè)性與階段性相結(jié)合的項目管理班子,從而對項目實行總承包管理。公司將為該工程項目提供必需的人員、專業(yè)技術(shù),將全力為項目總承包管理提供動態(tài)的,必需的生產(chǎn)要素。

創(chuàng)"一流管理、一流質(zhì)量、一流速度、一流服務(wù)"是我們的總目標(biāo),為了實現(xiàn)這一管理總目標(biāo),我們將努力做好以下工作:

1.1、組建最佳總承包項目班組,適應(yīng)總承包管理要求。

根據(jù)本工程總承包管理需要及我們的經(jīng)驗,組建總承包管理項目班子。領(lǐng)導(dǎo)班子的組織體系和人員配備注意突出下列兩個方面:

1、為確保本工程的順利進行,公司派駐現(xiàn)場代表,對項目總承包管理工作進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào),以利強化管理。

2、由于本工程工期緊,工藝要求高。為此將工程總管理、總協(xié)調(diào)、總進度控制作為關(guān)鍵工作。

1.2、認真做好施工準(zhǔn)備,創(chuàng)造良好的施工條件

為了搞好總承包管理,確保安全事故為零,認真做好施工管理準(zhǔn)備工作是非常重要的。

1、與設(shè)計單位進行全面接觸,為開展各項施工總承包管理打入技術(shù)經(jīng)濟基礎(chǔ)。

(1)了解設(shè)計意圖和出圖情況,提出出圖要求,迅速全面掌握設(shè)計情況。

(2)編制審核概算,為編制施工總體方案打下基礎(chǔ)。

2、我們認真吃透設(shè)計意圖,認真制訂施工規(guī)劃、項目質(zhì)量計劃,編制完善《施工總進度計劃》、《施工組織設(shè)計》提交業(yè)主審核。

3、認真全面地編制好上部結(jié)構(gòu)施工、門窗安裝、水、電、風(fēng)及專業(yè)設(shè)備安裝工藝和精裝潢施工工藝。

4、按施工總進度,落實總合同分解工作,會同業(yè)主/業(yè)主代表選擇好指定分包或?qū)I(yè)分包隊伍,首先解決好建筑鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、裝潢、安裝施工的方案,對雙方確認的分包隊伍要進行全面考察,確認其管理能力和施工水平。

5、根據(jù)已定的總工期和業(yè)主確定的進度計劃,對施工條件、施工進度制定分項實施計劃,并提出有力的措施,從計劃管理上全面進行平衡協(xié)調(diào),推行網(wǎng)絡(luò)計劃網(wǎng)絡(luò)管理,做到目標(biāo)明確,措施扎實,實施有效。

1.3、認真落實各項規(guī)章制度

我們將制定施工、質(zhì)量、技術(shù)、設(shè)備、物資、資料、安全、治安、現(xiàn)場標(biāo)化等具體管理辦法,并認真予以落實和執(zhí)行。

1、總承包管理班組人員必須按職責(zé)熟悉、并了解業(yè)主要求和明確的制度、規(guī)范。

2、分包合同中各項條款附件必須符合中華人民共和國所制定頒發(fā)的質(zhì)量要求和規(guī)定,并應(yīng)詳盡地與分包交底。

3、建立調(diào)度會、交底會、分析會和檢查考核制度,并建立資料檔案制度。

4、強化計劃管理,總進度計劃必須是反映總承包合同的全體內(nèi)容,包括履行總承包合同所涉及的全部專業(yè)(分包),體現(xiàn)整個施工過程中搭接、交叉和整個施工過程協(xié)調(diào)關(guān)系,且保證業(yè)主對重要節(jié)點的要求,既具有科學(xué)性又有先進性。根據(jù)總進度要求,針對施工實際,督促、檢查施工準(zhǔn)備、施工計劃和分包合同情況,檢查和平衡勞力、物資供應(yīng)、施工機械的有關(guān)情況,檢查調(diào)節(jié)施工現(xiàn)場的平面管理,協(xié)調(diào)分包商之間的協(xié)作和配合,及時發(fā)現(xiàn)施工過程中的各種矛盾和調(diào)節(jié)施工中各個薄弱環(huán)節(jié),及時修正計劃,實現(xiàn)對重要節(jié)點的控制使工程總計劃管理處于最佳狀態(tài)。

5、建立簡報制度,將工程情況及時通報各方,并建立總結(jié)制度。"拼搏、求實、創(chuàng)新、重譽"是我公司的企業(yè)精神。