商業廣場前期物業管理介入工作方案

物業管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作,它除了應具有滿腔熱情的工作態度以外,還必須具有科學的工作方法,尤其是對一個新建項目的接管顯得更為重要。根據我們的觀察和分析,實施對"**商業廣場"全面管理分為5個階段,并根據不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構筑更高階段的基礎,為全面管理提供必要條件。""

一、不同時段的工作任務

(1)前期熟悉階段

中心工作

公司領導層對項目的基本情況作全面了解,研究物業本體(包括各類設備、實施)、研究開發商的管理思想、研究前期業主的構成情況。

基礎工作

1.通過對項目的全面了解,作出新接物業的可行性報告、品牌戰略報告,并在公司辦公會議上評審通過;

2.初步形成對項目管理的實施方案,并通過專題會議的論證;

3.根據開發商的需要,參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作,從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎。

4.需開發商配合的主要工作

5.提供物業相關圖紙,為物業管理的早期介入工作提供方便;

6.督促承建商,要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料,以便日后順利移交;

7.協調承建、物業雙方,確定參與工程例會的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗證方法。

(2)培訓模擬階段

中心工作

抽調各工種人員進行培訓,通過考核進行篩選,組建管理服務中心管理班子,適時進行模擬操作。

基礎工作

1.培訓工作

2.人員組成

公司范圍內抽調或招聘適合本項目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當保姆意識、技術工種應具有相應資質),抽調或招聘管理處經理(選拔條件:身體健康,大專以上文化水平,有專業管理知識,有超前意識和前瞻眼光,有協調和溝通能力,有領導一班人的藝術水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。

3.培訓實施

集中學習ISO國際質量標準以及公司貫標文件。

制定適合物業管理的各工種的服務質量控制程序以及各工種操作規程。

制定各崗位階段性工作目標,同時制定目標實現保證措施。

了解熟悉項目管理要求,針對性地進行專業技能考試,以保證滿足項目管理要求所需的技術支撐。

根據培訓以及考核情況,對參與培訓的人員進行篩選,選擇涉外物業作為模擬訓練基地,對各工種人員進行適應性模擬訓練,確定組成人員(差額)。

4.施工監理介入

根據開發商、承建商、物業管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實施質量監理。

建議采用的方法:

二周一次現場查勘(無陪同)。

每月一次工程例會(三方參加,如有分包則應請分包方一并參加)。

物業管理于每月第一周用書面形式根據工程進度及工程所涉及的內容報告監理介入情況。

需開發商配合的工作

協調進入施工現場的方式或辦理工地出入證件。

根據物業員工崗位培訓工作進度,提供相關資料,如設備、設施使用說明書、售樓合同等。

(3)現場模擬階段

中心工作

通過現場模擬,達到臨戰狀態。

基礎工作

1.根據擬定的管理方案,對各工種人員進行入崗模擬,考察、測評其適應性。

2.通過現場模擬,驗證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當修正。

3.進行接管訓練,調整適應狀態。

4.現場考察關于居住物業禁止行為,并擬成文件交開發商審核,以備派發《入戶通知書》時一并發放。

5.對前期質量監理中的合理化建議情況進行驗證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項,專題報告開發商并落實糾正預防措施。

6.與開發商研究二年保修責任以及保修費用支付方式問題。

7.確定物業接管驗收的方法、時間以及三方參與驗收人員名單,明確各自崗位要求及職責。

需開發商配合工作

8.進行入崗模擬提供進入現場方便。

9.請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次,課題:"如何使項目保值、增值"。

10.派發并要求業主簽收《居住物業禁止行為》,并將驗收清單作為相關資料一并移交物業公司。

11.監督承建商重視物業公司前期質量監理中報告的相關質量問題以及合理化建議。

(4)驗收和進戶階段

中心工作

組織對新接物業的全面驗收。

1.預驗

驗收小組依據驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。在預驗收過程中未達到設計和使用要求的建筑、設備和設施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。

2.整改

整改報告經公司經理批準后送達開發商,由開發商督促承建商或其它方式進行整改,然后由驗收小組進行檢查驗收,直至符合驗收標準。

3.正式驗收

經整改符合要求后,由驗收小組進行正式驗收,最終確認物業建筑及設備、設施符合接受要求。

接納前期業主入住。

基礎工作

驗收工作基本內容見前期物業管理工作設想。

編制違章處理程序,制止各類違章行為。

派發、簽收各類資料。

物業公司派發或需上墻公布的資料:

入住須知(明確業主及同住人、使用人的權利義務關系,明確居住物業各類禁止行為)。

物業管理規定(各崗位職責)。

物業管理收費批準文件。

房屋裝修協議書(明確業主在裝修中需承擔的義務)。

外來人員出入登記辦證制度(施工人員進出物業項目遵守的各類規定)。

停車占路協議書(明確車位及相應的權利義務)。

業主辦理入住手續時隨帶資料:

房屋買賣合同。

開發商簽發的入住通知書

業主身份證或企業營業執照。

委托書及被委托人身份證。

房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。

>其它資料。

業主辦理入住手續時,同時提供相關服務(代請信譽較好的裝修公司;代請施工質量監理人員;代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務等)。

加大各類違章糾正力度,力保前期無違章。

推行ISO國際質量體系。

需開發商配合的工作。

嚴格履行建筑施工質量驗收手續,把好第一關。

派員定期參加建筑質量回訪會議并監督承建商一同參與(每月一次)。

(5)正式實施

中心工作

1.迎接大批業主入住。

2.檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性,必要時作適當修改。

3.制定糾正和預防措施。

4.全面實施品牌戰略。

基礎工作

5.總結前階段的經驗教訓,為業主提供更直接更有效的服務。

6.檢查各工種的工作效果,征詢各方面的意見或建議,針對性的對相關工作要求及規章制度作修改補充,保證所提供的服務符合要求。

7.對可能發生的各類不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應的糾正和預防措施。

8.按即定方針,全面實施品牌戰略。

需開發商配合的工作

9.組織相關人員對物業管理工作進行檢查,及時反饋相關意見。

10.參與制定糾正和預防措施。

二、前期物業管理工作計劃

時間工作計劃工作要求

中標后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。

簽訂物業管理合同一周內協調進入施工現場。物業管理前期介入(按規定辦理施工現場進入手續)。

簽訂物業管理合同后按前期介入要求實施物業管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(時間另定)。

每周二次巡視施工現場,對施工現場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。

時間工作計劃工作要求

項目施工階段開發商向物業公司提供如下圖紙:

1、每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。

2、水、電、煤、排污等管線走向圖。

3、智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。

承接查驗前一周召開協調會,說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發商、承建商、監理派員參加。

交樓前二個月管理服務中心籌建工作會議。1、邀請開發商派員參加會議。

2、會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。

交樓前二個月1、確定培訓計劃。

2、管理服務中心人員招聘工作計劃。

3、實施培訓工作。物業公司制定,開發商提供售樓合同樣本壹份及對業主承諾文書樣本。

簽訂物業管理合同召開專題會議,檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發商、承建商、物業公司參加。

交樓前二個月確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。

交樓前二個月確定入崗模擬訓練方案。物業公司負責。

時間工作計劃工作要求

承接查驗前二周確定物業預驗收的方法及三方參與驗收人員名單,確定預驗日期。開發商、承建商、物業公司參加。

承接查驗前一周對培訓人員進行授課。開發商有關領導主講。

承接查驗前一周月底前實施培訓,制定招聘員工計劃。按本項目要求實施。

承接查驗前一周做好交接管驗收的準備工作。物業公司負責。

承接查驗前一周對物業進行預檢物業公司負責

承接查驗前一周對接受培訓人員進行入崗模擬訓練(走場)

承接查驗前一周對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業公司負責,開發商指導

承接查驗前一周根據預驗情況編寫整改報告物業公司負責

承接查驗前一周召開三方會議,落實整改工作

交樓前一個月擬定管理用房移交方案物業公司負責

銷售期間派發各類資料并要求購房者簽收開發商負責

承接查驗期移交整套圖紙及批準文件開發商、承建商、物業公司

承接查驗期正式驗收三方參加

交收樓期迎接先期業主入住舉行入戶儀式

正常管理期首期業主入住滿二個月,召開業主回訪工作會議開發商、物業公司、部分業主參加

正常管理期檢查物業公司管理情況開發商

三、前期介入物業管理的內容

(一)、對整個物業從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。

(二)、從實際出發,對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優化處理及有礙整體協調的部分,提出補充建議和改進建議。

(三)、對項目的配套部分,包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。

(四)、結合物業管理的實際經驗,對本項目所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見,并配合開發商進行驗收,包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求,有無質檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運轉是否正常,輔機和工具是否齊全等。

(五)、對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業管理角度提出意見和建議。

(六)、從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。

(七)、協助業主做好驗收和接管工作,制定驗收表格,清點物品數量,檢查施工質量。

(八)、配合開發商做好樓宇銷售工作

物業管理服務的前期介入重要任務之一,就是配合開發商的售樓工作,管理服務中心將按開發商的具體要求,擬定關于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開發商的信譽不受影響和售樓工作的方便,同時讓有購房意向的參觀者初步體會優良物業管理服務的真諦,從而激發置業欲望。公司將遵循上述原則,為本項目提供上佳的物業管理服務,并通過矢志不渝的努力,同開發商及全體業主一起,共創物業開發和管理的佳績,使該項目成為周遍地區的標的。

篇2:物業管理前期介入工作內容4

物業管理前期介入的工作內容(4)

第四節驗收階段介入

接管驗收定義:

物業公司在接管委托方的物業時,以物業房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業總經理在物業管理合同規定的接管日期前一個月成立物業接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業的教育或培訓。

2.物業接管小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批,物業接管計劃應包括以下內容:

a)物業接管驗收項目清單;

b)小組人員分工;

c)接管日程安排;

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統驗收證明;

i)消防系統驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b)供水、供電情況;

c)水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定);

d)智能化設備情況;

e)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b)質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a)給排水系統;

b)供電系統;

c)燃氣系統;

d)空調系統;

e)消防系統;

f)通訊系統;

g)安防系統;

h)電梯系統;

i)園林綠化系統;

j)道路、照明系統;

k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a)公共設施完善,符合小區的規劃的記載;

b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c)對燃氣系統,接管小組應索取有關專業公司驗收合格證明。

d)對安防、智能化系統及電梯工程接管小組應索取有關專業公司和政府監管部門的驗收合格證明。

e)消防系統要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同的要求。

驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續完善。

8.驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控,發現有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業預驗收

1.對于在建大型物業,由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小

組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區規劃、工

程建設進度、物業交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

物業的正式驗收接管

1.物業接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均

完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

2.對新建保修期內的物業,《物業整體移交驗收表》應一式三份,由開發商、施工單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

3.對保修期滿的物業,《物業整體移交驗收表》一式兩份,由物業管理公司和開發商雙方簽章各執一份。

4.物業正式驗收接管后,物業交付給業主前,開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建,接管小組

組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

入伙前信息處理流程圖

篇3:物業管理前期介入工作內容3

物業管理前期介入的工作內容(3)

第三節施工建設階段介入

物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5-6個月。

施工建設介入程序與內容

1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業組人員專業搭配合理,具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接,及時回復物業的建議。

2.介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

3.實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。

4.物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會,及時溝通相關問題和進度。

5.物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。

物業公司在項目施工階段介入應注意的要點

1.了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度,注意完善相關設計規劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境,是滲漏問題的常發部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項:

a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔

時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規范施工;養護時間和養護方式應嚴格監控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層

作法防水層宜連續施工,各層緊密貼合不留施工縫。

3.回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。

4.樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量,通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問

題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。

b)砼澆注:除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外,鑒于物業常見質量問題,物業參與

監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理,有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題,通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

5.砌筑工程

建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

6.裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵,應嚴格監督。

b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區應重點監理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

7.門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現縫隙,外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

8.給排水工程

a)給水工程:如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用PVC水管。