物業(yè)項目顧問建議函范本

建議函

關(guān)于***銷售現(xiàn)場相關(guān)事項的建議(標(biāo)題:三號黑體)

***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司:(四號宋體)

針對***項目銷售接待現(xiàn)場的相關(guān)情況,我司特提出以下注意事項,貴公司可根據(jù)現(xiàn)場實際情況予以參考:(正文:四號宋體)

(四號宋體)***物業(yè)顧問有限公司

***項目顧問組

駐場顧問:***

二○**年*月*日

遞交人:(小四宋體加黑)簽收人:

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篇2:物業(yè)顧問會所經(jīng)營建議

物業(yè)顧問項目會所經(jīng)營建議

目前開發(fā)商普遍將社區(qū)會所視為房地產(chǎn)的賣點之一,社區(qū)會所已被賦予越來越多的功能和使命,而按照發(fā)展商的設(shè)計思路,一是如何兌現(xiàn)對小區(qū)業(yè)主的售樓承諾,二是如何在會所有限的空間內(nèi),盡可能的填充服務(wù)項目,以吸引潛在購房者,并沒有考慮到物業(yè)管理公司今后的實際經(jīng)營和管理等一系列問題。所以必須對社區(qū)會所從前期規(guī)劃和今后的管理、經(jīng)營方面通盤考慮,便于物業(yè)管理公司接管后的實際操作。

一、社區(qū)會所的概念及目前發(fā)展?fàn)顩r

1、社區(qū)會所的概念:

社區(qū)會所概念包括兩個方面:會所與泛會所。

泛會所:

特指免費的公共健身娛樂設(shè)施設(shè)備,即泛會所,如室外健身器械組合(單雙杠、搖擺機(jī)、繩網(wǎng)、走路機(jī)等)、室外球場(籃球、羽毛球等)、室外緩跑小徑、按摩走道、兒童娛樂場、休閑長廊(休憩桌椅,可進(jìn)行棋牌娛樂)等,一般散布于小區(qū)的各公共區(qū)域。

免費的泛會所項目設(shè)計要考慮合理性,盡量避免給鄰近或樓上居住的小業(yè)主的生活帶來不良影響,在分布上要盡量面面俱到,不要過于集中,并有意識的引導(dǎo)人流分向。例如晨練舞蹈廣場、休憩桌椅、兒童娛樂場不能過于靠近住宅樓,以免噪聲擾民。在小區(qū)總平面圖上就注明該區(qū)域的活動項目,并在該區(qū)域顯著位置立標(biāo)識牌予以限制。

會所:

以經(jīng)營為主的擬招商、招租、招合作或自己經(jīng)營的商業(yè)收費項目,一般都設(shè)在一個建筑物內(nèi),例如健身房、跳操室、棋牌室、酒吧、網(wǎng)吧、西餐廳、美容美發(fā)室、乒乓球室、游泳池等。

2、社區(qū)會所目前發(fā)展?fàn)顩r及出現(xiàn)虧損問題的分析

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展成熟,一些相關(guān)的物業(yè)配套項目設(shè)施也逐漸完善。社區(qū)會所作為其中主要配套項目之一,在企業(yè)品牌文化和社區(qū)文化建設(shè)中起著舉足輕重的作用。但非常遺憾的是,目前國內(nèi)的社區(qū)會所普遍面臨虧損經(jīng)營的尷尬局面,多數(shù)會所處于荒廢閑置狀態(tài)或靠發(fā)展商補(bǔ)貼虧損勉強(qiáng)維持經(jīng)營,已淪為一塊"食之無味,棄之可惜"的雞肋,成為發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)難以割舍的沉重包袱。

(1)開發(fā)商重建設(shè)不重經(jīng)營

A、會所設(shè)計與經(jīng)營管理不專業(yè)

開發(fā)商斥巨資興建豪華會所,目的只有一個

篇3:物業(yè)顧問弱電智能化管理建議

物業(yè)顧問項目弱電智能化管理建議

一、智能化系統(tǒng):

1、室外停車場建議加設(shè)監(jiān)控探頭,防止車輛停靠發(fā)生擦碰時責(zé)任不清,給物業(yè)增加不必要的麻煩。

2、建議啟用電子巡更系統(tǒng)。由于近來不法分子盜竊手段高明,建議在各樓層天臺加裝巡更點,可有效防止盜竊情況的發(fā)生。在車庫及每層樓道也要安裝相應(yīng)的巡更點,督促巡邏員做好巡樓工作。

3、目前小區(qū)車輛管理未建立發(fā)卡驗證制度,停車場智能化系統(tǒng)未安裝啟用。車輛出入不發(fā)卡,將不利于護(hù)衛(wèi)員對車輛的識別與確認(rèn)。建議盡快對智能道閘進(jìn)行安裝調(diào)試,并盡快投入使用,嚴(yán)格執(zhí)行車輛入場發(fā)卡,出場驗卡放行的制度,確保萬無一失。(另8號樓地下停車場崗?fù)の恢冒惭b不合理,不利于車管員收取停車費用,請盡快更改)

4、8號樓地下停車場及一樓后門可直接進(jìn)入小區(qū),建議增加門禁系統(tǒng),刷卡進(jìn)出小區(qū),可有效防止閑雜人員進(jìn)出,減少不安全因素。使用可擴(kuò)展門禁卡,集停車?yán)U費、會所消費、門禁開鎖于一體,實現(xiàn)一卡通功能,做到以人為本,方便業(yè)主。(門禁開鎖功能要設(shè)置權(quán)限,做到本棟業(yè)主卡,只能刷開本棟單元門。)另外每層后樓梯防火門應(yīng)安裝特殊閉門器,做到只出不進(jìn)。

5、根據(jù)現(xiàn)行國家安全法,錄像應(yīng)保存一周以上,現(xiàn)貴小區(qū)設(shè)計硬盤錄像機(jī)硬盤容量為120G,有些不能實現(xiàn)保存一周的要求。建議將人員流動量較大的監(jiān)控點設(shè)置于一臺硬盤錄像機(jī)上,將硬盤容量擴(kuò)展至200G。將錄像規(guī)格設(shè)置為動態(tài)錄像,以減小硬盤使用空間。

6、紅外系統(tǒng)應(yīng)具有聲、光、電報警功能,增大小區(qū)安全系數(shù)。紅外報警要和攝像監(jiān)控聯(lián)動,當(dāng)發(fā)生紅外報警時,監(jiān)控探頭要能迅速自動定位到報警區(qū)域,鎖定目標(biāo),并發(fā)出聲音和射燈信號。(現(xiàn)小區(qū)內(nèi)未安裝聲光功能,可由維修人員自行設(shè)計安裝,減少費用支出)

7、紅外探頭位置分區(qū)情況,應(yīng)繪圖掛出,當(dāng)發(fā)生紅外報警時,方便迅速確定位置,巡邏到位,降低危險系數(shù)。

8、電梯對講要連通到監(jiān)控中心,當(dāng)電梯發(fā)生困人事故,可及時與被困人員對話,了解電梯故障,安撫被困人員情緒。

二、消防系統(tǒng):

1、部分樓層噴淋頭安裝位置較高,現(xiàn)已無法更改,建議當(dāng)業(yè)主裝修需要接管降低噴頭位置時(需要排空當(dāng)層噴淋水,造成一定浪費),需經(jīng)管理處專業(yè)人員驗收,測試耐壓及滲漏情況,防止出現(xiàn)消防水噴射現(xiàn)象。

2、地庫內(nèi)排風(fēng)閥接線工藝粗糙,線頭裸露,建議盡快整改,為小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)做準(zhǔn)備。

3、消防中心的值班制度、火災(zāi)處理流程及制度應(yīng)盡快上墻,建議制定火災(zāi)報警主機(jī)操作流程圖并張貼(方便值班人員使用),建議制定火災(zāi)時的報警標(biāo)準(zhǔn)用語(包括大廈的位置、大廈的類型、樓高、面積、火災(zāi)類型、現(xiàn)場情況、消防中心聯(lián)系電話、聯(lián)系人等),消防中心墻上應(yīng)有"火災(zāi)電話119"的標(biāo)識牌,管理處應(yīng)配備足夠的消防器材,如消防服、頭盔、高空緩降器、消防斧、鏟、鉤、消防扳手等器材一批,建議將各種消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上應(yīng)標(biāo)明用途及名稱)、并將工具柜陳列在室外可供業(yè)主參觀。

4、防火卷簾門保養(yǎng)前應(yīng)在各主要進(jìn)出口及試驗的防火卷簾門前放好"保養(yǎng)中"的警示標(biāo)識牌,并有專人看守。對其它卷簾門,為了防止出現(xiàn)意外,必須關(guān)掉電源。保養(yǎng)時應(yīng)通知停車場管理人員予以配合。

三、注意事項:

1、各種設(shè)備管理制度齊全并上墻,設(shè)備房內(nèi)應(yīng)標(biāo)明設(shè)備責(zé)任人和消防責(zé)任人。

2、控制柜內(nèi)應(yīng)清潔無塵,附有控制線路圖,柜內(nèi)線路整潔規(guī)范,柜內(nèi)電源開關(guān)應(yīng)標(biāo)明用途。

3、水泵房要求在其門坎處設(shè)防鼠板,以防止小動物進(jìn)入設(shè)備房,危及設(shè)備安全。同時加強(qiáng)水泵控制柜房內(nèi)的通風(fēng)降溫,防止溫升過高,損壞變頻器。

4、設(shè)備管理應(yīng)該制定完善的文件系統(tǒng),例如:機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計表、設(shè)備保養(yǎng)計劃表、設(shè)備日常/一級/二級保養(yǎng)記錄、設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄、設(shè)備維修記錄,設(shè)備功能線路更改記錄,計量器具檢定記錄、設(shè)備(器具)購置申請表及相關(guān)的驗證記錄、設(shè)備完好率統(tǒng)計表、公共設(shè)施周巡視記錄、消防設(shè)備月檢查表等等。

5、停車場月卡發(fā)放軟件要安裝于財務(wù)電腦室,由財務(wù)人員統(tǒng)一授權(quán)發(fā)卡。防止出現(xiàn)財務(wù)管理混亂、貪污現(xiàn)象的發(fā)生。(小區(qū)進(jìn)出口管理電腦及月卡發(fā)放電腦要聯(lián)網(wǎng),方便停車卡的掛失。)

6、所有智能化系統(tǒng)要有說明書,消防編碼、智能道閘、硬盤錄像要有軟件備份,方便以后維保工作進(jìn)行。要充分保障施工工藝,各智能施工線路要有明顯標(biāo)示。(如該線路功能、終端設(shè)備要在線路上詳細(xì)標(biāo)示)

7、弱電工應(yīng)配備二名以上,防止休假或辭職,使智能化系統(tǒng)無人維修。

8、若有可能建議加裝信息發(fā)布系統(tǒng),在電梯口安裝信息發(fā)布屏,由服務(wù)中心針對不同情況發(fā)布如天氣、收費、溫馨提示等信息,于無形中提高小區(qū)檔次。

9、誤操作、誤刪除是智能化產(chǎn)品損壞、功能失靈的重要原因。操作人員只有在培訓(xùn)授權(quán)的情況下,方可操作系統(tǒng)。

10、弱電智能化系統(tǒng)的防雷措施尤為重要,監(jiān)控消防中心控制柜要有專門的弱電保護(hù)接地。外圍弱電設(shè)備要裝設(shè)電涌保護(hù)裝置,防止直擊雷或感應(yīng)雷損壞設(shè)備。