花園小區(qū)管理制度的制定

(一)公眾制度

1物業(yè)管理條例

總則

(1)為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

(2)本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

(3)國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(4)國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

(5)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

前期物業(yè)管理

(1)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

(2)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

(3)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

(4)國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(5)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

(6)前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

(7)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

(9)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

(10)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

(11)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。

2裝修管理

(1)住宅房屋外觀方案

房屋外觀完整統(tǒng)一;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點定位;露臺不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執(zhí)行。

(2)周邊店鋪的裝修管理

A、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機位,對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。

B、實行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。

(3)裝修管理措施

為維護雅芙花園項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時處理、裝修驗收六個環(huán)節(jié)的工作。

(4)住戶入住前裝修管理準備工作

裝修前準備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準備,特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實,如查驗人員、搬運人員等。對所有審批裝修和查驗人員進行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。

(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修

在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時,我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責任協(xié)議書。裝修審批,嚴格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實細則執(zhí)行。辦理裝修審批時,審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案,對違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當場指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。

(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系

工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次,并把施工進度上墻記錄,通過現(xiàn)場巡查及時與住戶溝通,了解施工方案變動,把違章裝修消滅在初始階段。

A違章處理手段

業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭取業(yè)主的支持和理解。

B行政手段

在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級機關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。

C經(jīng)濟手段

根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定,對嚴重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請房屋管理行政執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟賠償和規(guī)定的處罰,已維護其他業(yè)主的利益。

D法律手段

業(yè)主裝修申報手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議書》和《裝修責任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權(quán),對小區(qū)裝修進行法制管理。

(二)內(nèi)部制度

員工考勤和休假的規(guī)定

員工辦公制度

接待來訪設(shè)訴工作制度

用戶投訴處理制度

業(yè)主投訴處理和分析制度

業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度

管理處接待來訪投訴定期固訪制度

回訪工作制度

保安員獎懲規(guī)定

保安員儀容儀表規(guī)定

清潔部日常作業(yè)要求標準

清潔部保潔員守則

綠化管理工作手冊

電工主管崗位職責

篇2:小區(qū)管理處服務(wù)承諾制度

物業(yè)小區(qū)管理處服務(wù)承諾制度

為了更好地提升“zz家園”客戶服務(wù)中心的服務(wù)質(zhì)量水平,強化工作紀律,發(fā)揮業(yè)戶的自治意識與參與意識,我們真誠歡迎并感謝您的服務(wù)監(jiān)督。

一、維修服務(wù)承諾

1、維修部值班人員24小時待命,在接到維修通知立即組織維修。

2、事故急修(如室內(nèi)全停電、爆水管等)10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

3、一般維修(如更換燈泡、光管等)30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

4、預(yù)約維修(如更換鎖、安裝插座等)在約定時間到達維修。

5、若因需備件或不能馬上完成修復(fù)的維修,應(yīng)向業(yè)主(用戶)講明原因,解釋清楚,征得業(yè)主(用戶)贊同或完全理解后方能離開。維修人員須確定并承諾最終修復(fù)的時間。

6、維修完畢后,客戶服務(wù)部即時回訪業(yè)主,返修率不高于1%。

二、日常服務(wù)承諾

1、保安部實行24小時值班制度,接到業(yè)主(用戶)應(yīng)急請求,5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

2、接到服務(wù)投訴,應(yīng)即時了解情況,查明原因,跟進處理,并及時將處理結(jié)果回復(fù)業(yè)主(用戶),直到業(yè)主(用戶)滿意。

篇3:某某花園小區(qū)管理規(guī)章制度

某花園小區(qū)管理規(guī)章制度

第一節(jié)物業(yè)規(guī)范

常言道:“沒有規(guī)矩,無以成方圓”。S物業(yè)管理公司將嚴格按照ISO9001國際標準及本公司質(zhì)量體系文件要求,對GM花園小區(qū)實施專業(yè)化,規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為,以智能化管理為契機,共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境,形成全新的現(xiàn)代化生活模式。

在此我們摘錄部分規(guī)章制度。(詳見其他文件),管理規(guī)章制度分類目錄

一、公共制度:

1、業(yè)主公約

2、住戶手冊及裝修規(guī)范

3、社區(qū)精神文明建設(shè)公約

4、消防管理規(guī)定

5、暫住人員管理規(guī)定

6、出租房屋管理制度

二、管理運作制度:

1.消防工作管理制度

2.配電房及特種作業(yè)人員安全制度

3.配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定

4.風機管理制度

5.水泵房管理制度

6.柴油發(fā)電機組管理制度

7.柴油發(fā)電機操作規(guī)程

8.低壓配電房操作規(guī)程

9.電梯管理制度

10.電梯運行管理制度

11.電梯機房管理制度

12.電梯保養(yǎng)管理與維護制度

13.電梯月保養(yǎng)制度

14.給排水管理制度15.財務(wù)公開制度

16.回訪制度

17.員工工作服管理規(guī)定

18.工程臨時用電制度

19.員工工作指引及行為規(guī)范

20.辦公區(qū)管理規(guī)定

21.管理人員培訓(xùn)制度

22.管理人員獎懲制度

三、崗位職責:

1.管理處經(jīng)理職責

2.物業(yè)經(jīng)理助理職責

3.物業(yè)部工作職責

4.工程部工作職責

5.行政部工作職責

6.物業(yè)主任職責

7.工程主任職責

8.會所主任職責

9.保安助理職責

10.物業(yè)管理員職責

11.財務(wù)會計職責

12.出納(收款)職責

13.安全管理員(保安)職責

14.設(shè)施管理技工職責

15.會所服務(wù)員職責

16.泳池救生員職責

17.中巴司機職責安全主任職責

四、工作考核標準:

1.管理處物業(yè)經(jīng)理主任考核標準

2.管理處主管級人員考核標準

3.管理人員考核標準

4.管理處保潔員考核標準

5.管理處安全管理員考核標準

6.設(shè)施維護員(技工)考核標準

7.全安管理質(zhì)量標準

8.土建工程維修質(zhì)量標準

9.消防管理質(zhì)量標準

10.綠化管理質(zhì)量標準

11.交通管理質(zhì)量標準

12.保潔管理質(zhì)量標準

13.室內(nèi)電器、照明維修質(zhì)量標準

14.樓宇裝修養(yǎng)護質(zhì)量標準

15.給排水維修質(zhì)量標準

第二節(jié)檔案建立和管理

檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分,科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務(wù)。針對”GM花園”的物業(yè)管理形式,做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄,對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。

1、檔案的建立與分類

小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營管理小區(qū)的活動中形成的全部文件和資料的總和。

1)小區(qū)管理檔案分類:

A.管委會工作資料;

B.委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;

C.住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件、

等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;

D.社區(qū)文化資料;

E.清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;

F.綠化管理記錄及資料;

G.車場(車棚)管理記錄及資料;

H.文化娛樂場所(會所)管理資料;

I.消防、治安管理記錄及資料。

2)工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案

A.小區(qū)建設(shè)竣工資料;

B.管理處接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議

C.小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);

D.房屋及公共設(shè)施維修(維護)資料;

E.設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料;

F.科技圖書及資料。

3)管理處內(nèi)務(wù)管理檔案

A.經(jīng)營財務(wù):主要包括經(jīng)營管理資料、合同管理資料、財務(wù)管理資料;

B.人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料;

C.規(guī)章制度及往來文件;

D.管理及運作規(guī)章制度;

E.政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;

F.物業(yè)管理有限公司文件;

G.其它外來文件;

H.本管理處發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文;

I.質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄;

4)其它文件

2、檔案管理

1)管理思路

A、依照規(guī)定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索使用,機密文件加密,專人管理。

B、檔案管理除詳細記錄管理過程外,一個重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應(yīng)形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統(tǒng)計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改意見,物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。

2)檔案管理的基本模式

A.采用多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。

B.采用科學檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。

C.嚴格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負責保管,確保文件的安全。

D.加強檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。

E.堅持對檔案管理工作檢查指導(dǎo),一方面檢查檔案管理績效,另一方面從檔案中可側(cè)面了解管理處各項工作的運作情況。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案;管理處經(jīng)理(或經(jīng)理助理)每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。

第三節(jié)保潔、綠化

充分展現(xiàn)“GM花園”潔凈、清幽的環(huán)境,體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境,使“GM花園”真正成為一流的花園式住宅區(qū),為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)標準打下堅實的基礎(chǔ)。

1)管理策劃

A.全員保潔:在“GM花園”管理處,上至主任,下至操作人員,全員樹立保潔意識,人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理,還將承擔起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。

B.專業(yè)養(yǎng)護、責任分明,以"四有"促進管理。

a)有專業(yè)管理,以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項目小組,全面管理。

b)有專業(yè)隊伍,保潔隊和綠化隊,層層落實。

c)有明確的獎勵措施,若有扣分因素,相關(guān)責任人扣發(fā)薪金。

d)有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業(yè)方式。

2)服務(wù)運作(包括但不限于)

樓梯、大堂、電梯:每日清掃2次以上,清除垃圾,保持潔凈;

路面:實行16小時全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;

生活垃圾:每天上門收集3次,周圍環(huán)境潔凈;

游泳池:每日清洗、洗塵1次以上,每周消殺2次;喬木:每周巡查二次,及時修剪枯枝,病蟲枝,名貴樹種懸掛標識牌;

灌 

;木:每周巡查二次,及時修剪,保持旺盛長勢,注意滅蟲害;

花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長;

草、坪:及時修剪,夏季不長于15厘米,春季不長于10厘米。雜草每周巡

查拔除。

隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關(guān)鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。

注:消滅衛(wèi)生死角,以"四定"抓整潔綠化。

大面積的衛(wèi)生綠化容易管理好,而衛(wèi)生死角少人問津,為此,管理處將定整潔內(nèi)容、定整改時間、定整改責任人和定檢查復(fù)查人,徹底達到無"五亂"的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。

3)監(jiān)管措施

衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管,在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下,對樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理,制定各項考核制度和標準,定時抽查與隨機相結(jié)合,每季度進行評比檢查,對未達標的衛(wèi)生死角予以清理。

第四節(jié)保安措施

為使“GM花園”住戶安居樂業(yè),S物業(yè)管理公司在對“GM花園”進行現(xiàn)場考查和綜合分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)其獨特的地理位置、特點,制訂出相應(yīng)的治安防范措施,以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責任發(fā)案率為零,火災(zāi)責任發(fā)生率為零,三車責任丟失率為零.

1)運用建立智技防系統(tǒng)

充分運用“GM花園”現(xiàn)有的技防系統(tǒng),增強小區(qū)安全防范的廣度和深度,在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下,小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測都會在第一時間傳達出有關(guān)信息,從而快速采取應(yīng)急措施。該系統(tǒng)。

2)以技防為主,人防為輔的方式加強治安防范

僅有先進的技術(shù)手段是不夠的,我們一貫強調(diào)人的因素始終是第一位的,這也是我們多年來的成功經(jīng)驗。在人防方面,我們將實施英國的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心,以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。

為了營造祥和寧靜的小區(qū)氣氛,我們在保安人員安排方面還將落實兩項新措施:

第一,便裝安全員督察措施。即除停車場及大門口等地外,其它地點的保安員全都著便裝上崗,配帶隱蔽式無線對講機,隨時與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。

第二,嚴密措施。即白天安排巡邏,而在夜晚布置嚴密的崗哨及增大巡邏密度。

3)實行安全保衛(wèi)和治安防范等級制度

安全保衛(wèi)和治安防范等級制度是根據(jù)保衛(wèi)對象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場危急程度的不同等等具體情況而采取相應(yīng)等級的對策和措施的治安保衛(wèi)制度。我們將在“GM花園”建立三級保安制度如下:

三級保安--夜間防范;發(fā)生三級火災(zāi)、懸掛三號風球等。

二級保安--發(fā)生二級火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害;發(fā)生持械斗歐案件;懸掛一號風球。

一級保安--發(fā)生群眾***;壞分子團體肇事有破壞行為;發(fā)生重大刑事案件等。

根據(jù)上述不同等級的保安要求,我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度,配置了相應(yīng)的警力布置,以確保保衛(wèi)對象的安全及消除任何對小區(qū)的危害。

4)賠償承諾

凡經(jīng)我公司和上級主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成住戶損失的。如道路、交通設(shè)施、各類標牌、各類裝置等,因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標識不清、管理方法不當?shù)仍蛟斐勺羰軗p等,我們將視情況對住戶遭受的經(jīng)濟損失承擔總額的5%--100%。

第五節(jié)消防工作管理

消防安全責任重大,這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會。

“全員皆兵,預(yù)防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護員,他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發(fā)生時則迅速進入火情狀態(tài)下的對應(yīng)崗位,履行該崗位職責。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司ISO9002程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等,在各項規(guī)定中我們都制定了細致嚴密的條款。

消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有:

(1)宣傳教育

開展消防安全教育,樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”工作方針的前提,設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。

(2)加強監(jiān)督

加強監(jiān)督檢查可防患于未然,我們將依照本公司ISO9000質(zhì)量保證體系的規(guī)定對小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進行監(jiān)督檢查,明確規(guī)定裝修工程隊必須配備滅火器材,我們還采用專用儀器,如手提電子煤氣泄漏檢測儀,在小區(qū)內(nèi)定時定點進行檢測,將事故消滅在萌芽狀態(tài)。

(3)模擬演習

我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習,訓(xùn)練義務(wù)消防隊員救護能力,提高住戶的消防意識,增強自救能力。

第六節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護

完善的物業(yè)維修養(yǎng)護,不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能,而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮,就要針對物業(yè)管理的特點,制定出整個物業(yè)系統(tǒng)細致而又嚴密的維修保養(yǎng)計劃和實施方案。因此,建立一套完整精細而又行之有效的維護,將有利于物業(yè)的保值、增值,使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。

1、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施(詳見標書附件)

1.消防系統(tǒng)的定期維護、日常維修計劃、方案、標準

2.電梯的定期維護、日常維修計劃、方案、標準

3.中央空調(diào)系統(tǒng)的定期維護、日常維修計劃、方案、標準

4.電力系統(tǒng)年度維護計劃

5.公共機電設(shè)施維護檢查表

6.照明系統(tǒng)維護計劃

7.給排水系統(tǒng)年度維護計劃

8.公用設(shè)施維護項目總表

9.房屋本體維護項目總表

10.公共土木設(shè)施維護檢查表

11.公共上、下水道維護檢查表

2、房屋裝修及日常使用的監(jiān)管

房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項重要工作,為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象,我們將按下列方式進行監(jiān)管。

1)申報:住戶裝修須到管理處辦理手續(xù),填寫《裝修申請表》和《裝修項

目清單》,填寫《裝修項目清單》可使裝修戶與管理者共同對裝修項目進行全面確認,避免裝修戶超出申報范圍裝修的情況。

2)審查:管理處對申請進行審查,除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行,針對“GM花園”的特殊情況,管理處將做如下規(guī)定:

A.不得安裝防盜網(wǎng)和防盜窗花;

B.管理處將對影響房屋外觀的裝修,如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進行統(tǒng)一設(shè)計;

C.房屋天面、陽臺嚴禁拆改和搭建,嚴禁封閉陽臺;

D.與裝修住戶簽訂協(xié)議,規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章,管理處將通過法律途徑解決

3)施工管理:

A.施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊治安責任書》和《裝修施工保證書》;施

工隊必須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時出入證,施工時佩戴在胸前,并在指定區(qū)域內(nèi)活動。

B.裝修發(fā)生違章行為,住戶與裝修隊均為第一責任者,均獨立承擔責任。

C.使用高功率電器時須由管理處另提供電源。

D.施工隊必須配備消防器材。

E.施工時間安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00內(nèi)進行。

4)巡視監(jiān)管

管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用,監(jiān)管員對每個裝修戶每日至少巡視二次;對頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次,并做好巡視記錄。在住戶日常使用過程中,物業(yè)管理員每兩天巡視一次。

3、維修基金

物業(yè)維修基金按GM花園市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會,使用權(quán)在物業(yè)管理機構(gòu),保證維修基金的專款專用。

第七節(jié)社區(qū)文化

社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時代的進

步、科技的發(fā)展,人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù),人們希望生活在一個更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重要手段。可以說,社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容。我們在社區(qū)文化活動的實踐,積累了豐富的經(jīng)驗,同時,也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動方式中走向新的層次?！耙环矫婧虾踝匀?一方面合乎理想,這就是美”。

注:社區(qū)文化策劃見標書附件

通過社區(qū)文化活動,我們旨在“GM花園

”提倡安靜的社區(qū)文化,將住宅區(qū)大家樂形式的文化活動引導(dǎo)向一個更高的層次,在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明,在安靜的環(huán)境中營造精神樂園。安靜的文化活動體現(xiàn)了對居民的尊重,同時蘊含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。

第八節(jié)環(huán)境文化

社區(qū)文化應(yīng)以人為核心,以環(huán)境為重點,體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重和關(guān)懷。人們一進入“GM花園”,馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛,完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng),安全有序的交通管理,方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境,是“GM花園”社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透,啟發(fā)人們的自律意識,培養(yǎng)人們的文明素質(zhì),是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。

社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面,是社區(qū)文化的物的依托,最直接最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成,給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設(shè)是文化建設(shè)的起點,她有助于提升居民的文化修養(yǎng),也直接反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。(實施方案見附件:“GM花園”CIS策劃)

第九節(jié)酒店式套餐服務(wù)

都市人生活節(jié)奏急促,時間對上班現(xiàn)代人十分重要,在處理家居生活瑣事問題時,要以最方便及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的酒店式服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。S物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實踐,形成了一套服務(wù)的工作體系。我們將秉持“以住戶為中心,優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針,充分考慮GM花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu),通過提供舒適的服務(wù)項目,將在“GM花園”經(jīng)過調(diào)查,組成套餐,針對不同的住戶提供個性化服務(wù),創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。

套餐服務(wù)組成:無償服務(wù):17項,有償服務(wù):33項;同時根據(jù)“GM花園”住戶

需求,不斷增加和完善服務(wù)項目。

(一)無償服務(wù)項目

類別序號服務(wù)項目

家政服務(wù)01代訂牛奶

02電話留言服務(wù)

03送取干洗衣服

04調(diào)試電視節(jié)目

05代辦有線電視開通

06代訂酒店客房

07保安對講檢修服務(wù)

08代辦電話開戶

09代辦煤氣開戶

10代辦收訂報刊雜志

11介紹保姆

文化娛樂服務(wù)12組織體育鍛煉活動

13代購車船、飛機票

14組織各種展銷活動

15開設(shè)棋類活動

16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動

17組織老年人活動

(二)有償服務(wù)項目表

類別序號服務(wù)項目參考價格

家政服務(wù)01清洗排風機20-50元/次

02清洗抽油煙機50-100元/次

03清洗空調(diào)過濾網(wǎng)1元/次

04鐘點家庭服務(wù)(日常家務(wù))13元/小時/人

05定點長期服務(wù)(1小時/天)300元/月

06定點長期服務(wù)(2小時/天)450元/月

07定點長期服務(wù)(3小時/天)600元/月

08木地板打蠟2元/平方米

09家庭綠化5-30元/次

裝修服務(wù)10拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機10-100元/次

11安裝窗簾、拉簾、等10-20元/次

12安裝熱水器60-100元/次

13安裝洗手間潔具50-150元/件

14安裝空調(diào)200-400元/部

15安裝燈具、廚柜等10-30元

16修理、更換門鎖、信箱鎖等10-50元/次

17修理、更換水閥、各類軟管10-30元次

18檢修電路50-200元/次

19檢修家用電器10-300元/次

20通下水道50-200元/次

21修理、更換電表、水表等10-50元/次

22修理、更換開關(guān)、插座等10-50元/次

23洗手盆堵塞、滲水處理10-50元/次

24修理、更換燈泡、燈管10-30元/次

25貼地磚面議

26貼瓷片面議

商務(wù)服務(wù)27傳真10元/張

28打字0.04元/字

29復(fù)印1元/A4

30電話市價

其它31洗車10元/輛

32車打蠟25元/輛

33代租、售房屋面議

第十節(jié)服務(wù)溝通

服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動過程中一項嚴謹而極富有技巧的工作。迅速、及時的溝通將會贏得住戶的高度信賴,反之將傷及物業(yè)管理機構(gòu)信譽,損害業(yè)主對管理機構(gòu)的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。

特別采用物業(yè)管理服務(wù)報告制

“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開,供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督,征求各方意見和建議,加強相互溝通。

附樣本:

物業(yè)管理服務(wù)報告根據(jù)GM花園招標書所提供的資料和我司在實地調(diào)研后掌握的大量一手材料作為依據(jù),GM花園的主要收入來源為住宅樓管理費、停車場管理費和會所經(jīng)營收入三大類,正常年收入為:3689688元,主要支出費用為人工費、公共設(shè)施維護費等項,年支出為:3610616元。

為提高服務(wù)質(zhì)量,并保持經(jīng)費收支平衡,我公司在經(jīng)營期內(nèi),按低于收入的10%提取固定管理傭金為36萬元/年,即3萬元/月。

為了加強物業(yè)管理服務(wù)的透明度,我們實現(xiàn)《物業(yè)管理服務(wù)工作報告》制,每季度將物業(yè)管理服務(wù)工作全方位的向全體業(yè)主、住戶公布。