新項目前期物業管理施工建設階段介入

1物業在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲,即在設備、門窗安裝階段,時間上大致在竣工驗收前5個月。

2施工建設介入程序與內容

2.1成立介入小組,一般2~3人,專業組人員專業搭配合理,具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧,并經過相關工作的培訓。地產項目部應設定專人與物業對接,及時回復物業的建議。

2.2介入小組按照施工安裝進度進行現場跟進,發現問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監督和記錄制度,通常可通過建立一套報表體系來實施,報表包括的主要內容有:工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。

2.3實行填報前期介入情況周報制度,將在施工現場發現的問題以周報的形式書面呈報給地產相關部門,并跟進所呈報問題解決情況。

2.4物業定期參加地產組織的項目現場工作協調會,及時溝通相關問題和進度。

2.5物業對介入中發現的重要問題應以書面報告的形式上報給地產公司領導,并跟進問題整改落實情況。

2.6物業公司在項目施工階段介入應注意的要點

2.6.1了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目,加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控。從業主使用功能角度,注意完善相關設計規劃缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.6.2地下室工程

地下室因其結構埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環境,是滲漏問題的常發部位。因此,根據其設計采取的防水施工方案而相應地重點監理以下事項:

a)無論采取何種防水設計施工,基坑中不應積水,如有積水,應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結構時,除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外,應重點檢查:砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔);底板應盡量連續澆注,須留設施工縫時,應嚴格按照規范中的留設要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下,墻體外側相應部位加設防水層(可用卷材、涂膜等);預埋件的埋設應嚴格按規范施工;養護時間和養護方式應嚴格監控,此項是承建商經常忽視的工序,但對砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設計及規范施工外,應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續施工,各層緊密貼合不留施工縫。

2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結構的)、外地坪的工程質量,如回填質量不好,將會導致地面投入使用一段時間后出現下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此,應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監控,有問題應堅決要求返工,否則后患無窮。

2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質量,通常是引發樓面、屋面開裂的一個主要原因,亦是物業在以后的維修工作中無能為力的問題,故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規范施工,其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查,同時應監督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作,以免出現露筋現象。

b)砼澆注:除發展商的監理人員注意按施工規范監理施工外,鑒于物業常見質量問題,物業參與監理的人員應重點對廚房、衛生間的地面澆注進行監理,有剪力墻結構的亦為重點監督。如這些部位施工出現問題,通常會引發廚、廁、衛生間地面、剪力墻墻面出現大面積滲水,還會出現難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實,出現外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內的孔隙內滲流一段距離后滲出內墻面,導致維修困難,故對以上部位砼的振搗應嚴格監控。

2.6.5砌筑工程

建成物業常有墻體與梁底的結合部出現裂縫的現象,造成此問題,通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對,砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監督,墻頂與梁底間的砌磚,應把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

2.6.6裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法,外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防(無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應嚴格監督。

b)內墻面及天花板:內墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區應重點監理,注意砂漿密實及查坡泄水方面。

2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質的差別,經常會出現縫隙,外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水,這些都是施工問題,應按有關施工規范及設計方案嚴格監理施工。

2.6.8給排水工程

a)給水工程:現有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問題造成水壓較大,而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造,較易為細小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式,應改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內,則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質量問題,出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問題,使物業管理公司維修困難、管理費用增多,在可能的情況下建議改用PVC水管。

收貨部制度

篇2:小區分項物業管理方案:早期介入

華庭小區分項物業管理方案:早期介入

小區的物業管理大體上分為早期介入顧問管理、接管驗收管理、業主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、社區文化建設等方面,在實際操作中,應根據各階段的特點,有重點、有步驟地逐項落實。

1.早期介入顧問管理方案

在物業管理早期介入階段,通過顧問咨詢,從物業管理的角度,對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配套、設備選型等方面提出合理化意見和建議,使之既符合物業管理的要求,又滿足廣大業主的需求,盡可能地減少疏漏,避免遺憾,保證質量,節約成本。根據j華庭工程進展情況,特制訂如下方案:

(1)咨詢內容

A.從政策法規的角度,提供有關物業管理的意見和依據;

B.從物業管理的角度,對以下方面提出合理化意見:

?園區的規劃設計

?建筑設計和選材

?環境整體設計

?標識系統的設計、配置

?綠化設計

?其他公建配套設施配置

?消防設施配置

?安全監控系統配備選型

?隱蔽工程施工

熟悉掌握物業管理法規政策、做到有法可依,有章可循;

A.(2)管理措施

B.學習運用各類專業技術知識,提高早期介入的專業技術含量;

C.制訂早期介入計劃,積極穩妥地開展工作;

D.參與有關工程聯席會議協調各方面關系;

E.深入基層,刻苦鉆研,確保顧問咨詢質量。

篇3:物業管理前期介入工作內容4

物業管理前期介入的工作內容(4)

第四節驗收階段介入

接管驗收定義:

物業公司在接管委托方的物業時,以物業房屋質量和滿足使用功能為主的驗收,內容包括:資料、房屋本體、道路、工建配套、設施設備、綠化景觀等。

成立驗收小組制定驗收計劃:

1.由物業總經理在物業管理合同規定的接管日期前一個月成立物業接管小組,并委任組長,組員包括各工程技術人員、職能部門人員、管理處人員并經過相關專業的教育或培訓。

2.物業接管小組組長擬定物業接管計劃并報總經理審批,物業接管計劃應包括以下內容:

a)物業接管驗收項目清單;

b)小組人員分工;

c)接管日程安排;

d)其他(如提前介入在建工程驗收等)。

3.小組組長擬定接管計劃時應注意,圖紙資料應至少提前于現場十五天完成驗收。

圖紙資料的驗收

1.應予驗收的圖紙資料一般應包括:

a)全套工程竣工圖紙(具體以政府檔案管理要求);

b)施工承包合同復印件;

c)機電設備使用說明書;

d)電梯使用許可證;

e)隱蔽工程驗收記錄(涉及物業管理過程的項目);

f)供水、供電的指標批文;

g)供氣系統驗收證明(含指標批文);

h)智能化系統驗收證明;

i)消防系統驗收證明;

j)接地電陰檢測記錄;

k)防雷引下線焊接記錄;

l)地下管網竣工圖;

m)設備供貨合同復印件;

n)其他資料。

物業的驗收

1.房屋及分戶(層)設施的驗收

a)房屋墻、地、門、窗裝修情況;

b)供水、供電情況;

c)水、電設施,潔具及其他設施(按設計及房屋銷售合同規定);

d)智能化設備情況;

e)其他(按房屋使用功能劃分,各功能房屋具有各不同功能設施)。

2驗收要求

a)房屋本體和分戶(層)設施符合設計要求和具備使用條件。

b)質量和使用功能必須符合《房屋接管驗收標準》,驗收責任人將驗收情況記錄于《房屋及公共設施接管驗收交接表》、《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并提交接管小組組長。

3.公共設施驗收

a)給排水系統;

b)供電系統;

c)燃氣系統;

d)空調系統;

e)消防系統;

f)通訊系統;

g)安防系統;

h)電梯系統;

i)園林綠化系統;

j)道路、照明系統;

k)管理配套系統(含管理房、停車場、車棚、垃圾房等)。

4.驗收要求:

a)公共設施完善,符合小區的規劃的記載;

b)給排水系統、電氣系統、照明系統、電梯系統、管理配套設施系統的質量和使用功能應符合《房屋接管驗收標準》。

c)對燃氣系統,接管小組應索取有關專業公司驗收合格證明。

d)對安防、智能化系統及電梯工程接管小組應索取有關專業公司和政府監管部門的驗收合格證明。

e)消防系統要求有消防部門檢驗驗收合格證明。

f)系統的質量和使用功能應符合設計圖、說明書及安裝合同的有關規定。

g)園林綠化系統應符合綠化設計方案和綠化保養合同的要求。

驗收責任人將驗收情況記錄于《工程驗收表》和《房屋及公共設施清單》,并將記錄表提交小組組長。

5.物業接管小組在接管理驗收前應組織相關人員對接管物業的圖紙及技術文件進行學習和研究,在驗收組織驗收時,應提前至少一天確定驗收時間并通知相關人員。

6.驗收責任人根據驗收情況將存在的問題填寫于《交接問題處理單》,并跟進完善情況,該單由移交單位代表和驗收人簽字后,正本交移交人,副本由驗收責任人和接管小組組長交管理處存底備查。

7.驗收責任人對自己簽發的《交接問題處理單》的執行情況進行監控,并在完善期限滿或移交單位要求對存在問題項目重新進行驗收時,驗收責任人按規定組織人員參與驗收,驗收合格的,在備注欄內注明,并簽字,驗收仍不合格的,要求其繼續完善。

8.驗收責任人在自己簽發的《交接問題處理單》全部完成后,提交接管組長審核。

9.接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的《工程驗收表》、《交接問題處理單》對物業接管驗收工作進行監控,發現有遺漏的應驗收項目時,即時要求驗收責任人進行驗收。

物業預驗收

1.對于在建大型物業,由于工程期長、工程量大,接管小組組長可指定小

組成員適當提前于整體工程的完工前進行預驗收(初步驗收),如隱蔽工程等。

2.對物業進行預驗收時,責任人應同時了解工程建設過程,小區規劃、工

程建設進度、物業交付使用(入伙)時間,房屋銷售對象(業主)基本情況,房屋結構等,并做好記錄。

物業的正式驗收接管

1.物業接管小組組長在圖紙資料,房屋及分戶(分層)設施和公共設施均

完成驗收后,制作《房屋及公共設施竣工和接管驗收交接表》和《物業整體移交驗收表》,物業即正式接管。

2.對新建保修期內的物業,《物業整體移交驗收表》應一式三份,由開發商、施工單位和物業管理公司三方簽章后各執一份。

3.對保修期滿的物業,《物業整體移交驗收表》一式兩份,由物業管理公司和開發商雙方簽章各執一份。

4.物業正式驗收接管后,物業交付給業主前,開發商基于任何考慮對物業進行改建、增建,接管小組

組長(或管理處主任)均需要求開發商事先提供改建、增建設計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等,并在施工完畢時對改建、增建部分按要求進行補充驗收。

入伙前信息處理流程圖