左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理

物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段,從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務,是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此,在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要,從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。

一、前期介入的主要內(nèi)容

(一)對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對所管物業(yè)進行全面了解

根據(jù)人性化、人體工程學、大量的人文習慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設計一項上,針對配套設施的合理設置、水電供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況進行了解,達到了如指掌,對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見,并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄,更好地為業(yè)主服務。

(二)察看工程建設現(xiàn)場

1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備及電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。

4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按整改計劃督促整改。

(三)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系

1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。

3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。

(四)為后期管理做好準備

物業(yè)管理是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對物業(yè)實體實施管理之前,還應設計物業(yè)管理模式,制定相應的規(guī)章制度,并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會,印制各種證件,以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗收,便能有序地對物業(yè)實體進行管理。

二、人員安排

按進度陸續(xù)入現(xiàn)場,參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關設備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握小區(qū)設備設施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關工作;投入入住前的各項工作。

1、小區(qū)綜合驗收通過后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓合格后,先期到位,負責對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。

2、小區(qū)綜合驗收前,按照小區(qū)條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗收工作,包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內(nèi)容。

3、業(yè)主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經(jīng)培訓合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。

三、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后,管理處主任編寫入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開辦采購計劃;

治安方面:熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設施,明確人員排班及各崗位工作職責;

車輛管理:設計安裝小區(qū)道路標志,建立完善車輛管理制度;

垃圾清運:確定臨時裝修垃圾堆放處。

四、配合工作

與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業(yè)的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業(yè)服務人員的招聘、培訓、現(xiàn)場實習和具體業(yè)務指導。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務。

9、物業(yè)各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:物業(yè)前期介入程序文件

物業(yè)前期介入程序文件

1.0目的

對物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎,確保物業(yè)管理服務滿足開發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。

2.0范圍

適用于物業(yè)接管驗收前介入房屋開發(fā)商的開發(fā)、樓宇的設計、施工、配套設施采購、驗收、安裝、房產(chǎn)的銷售,物業(yè)宣傳等過程的管理。

3.0職責

3.1品質督導負責物業(yè)前期介入控制的歸口管理,具體負責與房產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)絡物業(yè)前期介入的有關配合房產(chǎn)銷售、宣傳、公司投標等事宜。

3.2物業(yè)驗收接管領導小組(籌備)的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設計圖紙、房屋建筑工程施工質量監(jiān)控,配套設施的采購、驗收、安裝等有關事宜。

4.0工作程序

4.1物業(yè)前期介入管理,是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開發(fā)設計階段即介入,從事物業(yè)形成前的階段管理。

4.2物業(yè)前期介入管理的必要性

按照全面質量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業(yè)設計開發(fā)建造之時開始,物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關活動,是一項物業(yè)管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業(yè)公司參與對設計的評審,可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設計提出修改意見,使規(guī)劃設計更符合使用管理要求,完善房屋設計要求,并為以后的管理工作打下基礎。

4.2.2物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質量問題清楚,物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補解決可能出現(xiàn)的質量隱患,提高房屋的建造質量,一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業(yè)如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業(yè)情況進行了

解熟悉,為竣工驗收接管驗收打下基礎。

4.2.4物業(yè)公司派人員參與先期開發(fā),熟悉該物業(yè)各個部分、設備環(huán)境,對以后物業(yè)的管理養(yǎng)護、維護保養(yǎng)帶來許多便利:

a)方便了物業(yè)管理中維護保養(yǎng)計劃;

b)方便了物業(yè)管理中的檢修;

c)確保了檢修質量;

d)方便了物業(yè)管理改造、拆除及設備的更換,提高了物業(yè)管理效率和工作質量。

4.3物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。

4.3.1參與投標洽談管理業(yè)務,物業(yè)公司通過市場調(diào)研了解房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)動態(tài),掌握開發(fā)信息通過投標競爭接洽業(yè)務。

4.3.2建立與業(yè)主住戶的關系

物業(yè)管理通過參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動與業(yè)主(開發(fā)商)接觸、溝通、協(xié)商,又與購房者未來業(yè)主或住戶取得聯(lián)系,散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業(yè)主住戶對物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約,向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時公約,裝修管理辦法、大門設置、出入、停車場等管理辦法,物業(yè)管理費用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場為以后物業(yè)管理提供基礎。

a)審查土建構造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設備情況;

b)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修要點、圖紙更改等記錄;

d)參與設施工程驗收,對各種設施設備的外觀、性能、功能進行檢查,按整改計劃督促施工整改。

4.3.4根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設計管理模式,制定相應的規(guī)章制度。如:

a)與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構,規(guī)定各部門人員崗位責任制和住戶手冊,物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓計劃,實施培訓。

4.3.5建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡

a)建立保安、清潔、綠化、設施維修養(yǎng)護隊伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門聯(lián)絡、溝通;

c)建立代辦服務項目網(wǎng)絡。

4.3.6準備物業(yè)的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準備移交接管事項。

5.0支持/相關文件

《物業(yè)入伙及裝修控制程序》

《基礎設施和工作環(huán)境控制程序》

《與顧客有關過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》