質量管理程序文件

--物業管理方案控制程序

1.0目的

規范公司對物業管理計劃、目標、實施細則等方面工作過程的操作。

2.0適用范圍

適用于上級公司或已經簽定物業管理合同的物業項目。

3.0職責

3.1總經理負責《物業管理方案》的審批及發布。

3.2發展部負責制定《物業管理方案》、前期介入和入伙準備及協調工作,負責組織入伙儀式。

3.3經理部負責辦公用品及后勤用品計劃的編制及采購。

3.4維修部協助發展部參與物業的前期介入工作,并根據制定物業驗收計劃并組織實施。

3.5管理部負責物業新項目的入伙管理工作、物業管理人員的培訓及操作層員工的招聘工作。

4.0工作程序

4.1前期介入:發展部根據《物業管理投標書》、《物業委托管理合同》及發展商的要求制定《前期介入計劃》,經總經理審批后由發展部組織實施。

4.2制定《物業管理方案》:由發展部牽頭,管理部配合,根據《物業委托管理合同》及前期介入的情況制定詳細、操作性強的《物業管理方案》(不含對外承接項目,因為對外承接項目已經制定有關物業管理方案)

4.3《物業管理方案》應該大體包含以下內容:

4.3.1確定物業管理的范圍、方針和目標

4.3.2目標管理責任制和考核標準

4.3.3物業管理的組織結構、人員配備和職責分配描述

4.3.4物業管理服務的主要業務過程概述

a、物業的驗收和入伙管理

b、物業的日常管理

c、物業的定期維護

4.3.5物業管理服務的支持性業務過程描述

a、采購過程

b、人員的招聘及培訓

4.3.6物業管理服務的質量評價和改進

a、物業管理的內部考核目標

b、物業管理的用戶滿意度調查

c、物業管理持續改進

4.4《物業管理方案》的批準和發布:《物業管理方案》經公司總經理批準后發布。

4.5《物業管理方案》的修改:《物業管理方案》在實施過程中如需修改,經公司討論通過后報總經理批準后可予修改。

4.6接管驗收:維修部與管理部、管理處組織物業的接管驗收工作,具體操作見《物業接管驗收控制程序》。

5.0相關文件

5.1《物業委托管理合同》(示范文本)

5.2《物業接管驗收控制程序》(***-QP-09)

6.0質量記錄

6.1《前期介入計劃》(不定格式)

6.2《物業管理投標書》(不定格式)

6.2《物業管理方案》(不定格式)

篇2:物業管理方案制訂程序

物業管理方案的制訂程序

1目的

本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主/委托方的服務需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。

3相關標準要素

GB/T19002-ISO90024.24.5

4相關文件

4.1質量手冊第4.2章質量體系

4.2《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》

4.3《深圳市建設安全文明小區五條標準》

5職責

5.1物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。

5.2物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入,參與物業管理方案的制定。

5.3總經理審核并批準實施物業管理方案。

6實施程序

6.1物業管理方案的提出

公司在新接收物業管理項目時,將制訂物業管理方案以保證滿足業主(客戶)的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。

6.2物業管理方案的編制

6.2.1物業管理項目小組在編制方案時應考慮:

a.物業發展商的要求;

b.業主委員會的要求(必要時);

c.國家/政府的法規要求。

6.2.2物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時,將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:

a.物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求;

b.機電工程部將提供有關物業機電設備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。

6.2.3物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括:

1)物業管理范圍;

2)物業管理的財務預算;

3)本區物業管理的質量目標;

4)本區物業管理的組織結構和職責描述;

5)本區物業管理主要業務過程的描述:

a.物業的驗收和入伙;物業的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業管理中部分分包項目的管理。

a.6)本區物業的支持性業務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區物業管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。

物業管理方案的審批和發放。物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業管理方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件,應在發放的文件上加蓋紅色受控標識,發放前有物業管理項目小組確定發放范圍,發放時有接收人簽字,發放的記錄方式參考程序文件CPM-OP-028《運作程序文件的控制》。

物業管理方案的修改物業管理方案編制完畢后,由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業管理處主管批準后,由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。修改后的物業管理方案按6.3.3發放,并收回作廢章節,統一銷毀,作廢的原件加蓋"作廢"章后保存一份。記錄物業管理方案

篇3:物業管理方案編制評審作業指導書

物業項目管理方案編制及評審作業指導書

1.0目的

通過有計劃的統一編制及經過評審,使方案專業,能體現公司的精髓并適

應顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業管理方案》的編制和評審工作。

3.0職責

3.1拓展部負責《物業管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關領導負責審閱或由分管領導組織評審會議對《物業管理方案》實施評審。

3.3拓展部根據審閱或評審結論、意見或建議對《物業管理方案》進行修改、補充和完善。

4.0內容

4.1拓展部負責對經授權的物業項目組織編制《物業管理方案》。

4.2《物業管理方案》的內容主要包括:物業項目概況、對項目的理解和工作定位、工作思路或構想、工作計劃與實施、經費收支預算、相關附件等。

4.3《物業管理方案》一經批準則視為公司在本項目上向招標方傳達管理思想、工作計劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權修改、補充的除外。

4.4報批《物業管理方案》按照文件急緩程度分為5個等級。第一級文件要求公司在一個工作日內做出批復意見;第二級文件要求公司在兩個工作日內做出批復意見;第三級文件要求公司在三個工作日內做出批復;第四級文件要求公司在四個工作日內做出批復;第五級文件要求公司在五個工作日內做出批復,以保證項目順利進行。

5.5《物業管理方案》批辦的緩急級別由拓展部根據項目跟進的實際情況確定。項目經理在上報《物業管理方案》審批時需注明文件報批的等級。

5.6《物業管理方案》一經批準,拓展部負責在1個工作日內送達對方,外地客戶可根據緩急程度在4個工作日內郵遞送達。

5.7《物業管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計劃內容和要求,經公司領導批準后傳達至相關部門實施;拓展部有權就各部門的配合工作及其成果進行調配、審查和評估上報。

5.8經批準的《物業管理方案》應在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標書編制流程圖

成立編標小組--研讀招標書--標書編制意見匯總--標書大綱編寫--審定標書大綱--編標小組分頭編寫--標書主編合成初稿--標書審議修改--標書修改--標書評審--標書定稿

6.0相關記錄

6.1《物業管理方案》

6.2《合同評審記錄》

6.3《相關部門配合工作記錄》

6.4《方案備案與傳播記錄》