物業(yè)管理標準--設(shè)備類

一、人員素質(zhì)

1.身體健康,經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病。

2.具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程,并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格;取得相應(yīng)工種的操作許可證明。

3.上班時間內(nèi),必須穿戴工作服裝,佩戴工牌。

二、設(shè)備房管理

(一)基本要求

1.設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標識。

2.設(shè)備房內(nèi)地面干凈,無無關(guān)物品,物品擺放整齊,無雜物;

3.設(shè)備現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備維修檢修記錄完整。

4.配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風良好。

5.設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要流向標識;重要和操作有危險的設(shè)備、部件要有警告標識。

6.設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔,油漆無脫落,設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩。

7.設(shè)備完好各類儀表使用正常無損壞,無?跑、冒、滴、漏?現(xiàn)象,責任人明確。

8.所有標識安裝位置適當、醒目,清晰、完整。

9.房內(nèi)嚴禁吸煙,嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品,滅火器選擇和配置

數(shù)量標準(2公升/只)

燃燒特性及場合滅火器類型配置基準

會所.過道走廊.公共場所水型.泡沫.鹵代烷型滅火器1只/20平米

汽油.柴油.酒精等干粉.泡末.二氧化碳滅火器1只/10平米

配電房.帶電設(shè)備干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/10平米

地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應(yīng)在配置基準上整加30%。

如設(shè)有消火栓的,可相應(yīng)減少30%。

如設(shè)有滅火系統(tǒng)的,可相應(yīng)減少50%。

如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的,可相應(yīng)減少70%。

一個滅火器配置場所的滅火器不應(yīng)少于2只,每個設(shè)置點的滅火器不宜多于5只。

10.設(shè)備房門應(yīng)有?機房重地,非請勿進?或類似的標識,并符合集團之CI手冊的要求。

11.設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時,應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護措施,以保證重要設(shè)備的使用。

12.重要設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置干濕溫度計,對環(huán)境的溫、濕度進行檢測,設(shè)備房內(nèi)氣溫應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下。

13.參觀來訪需進設(shè)備房,指定專人陪同方可進入。

14.無人值守的設(shè)備房必須加鎖,鑰匙由維修員及控制中心掌握。

15.設(shè)備表面無積塵、無油污,應(yīng)急照明能在停電事故下至少工作半小時。

16.設(shè)備房排水通暢。

17.具有防蟲、防鼠措施。

18.專用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。

三、資料管理

(一)新建房屋接管驗收應(yīng)提交資料

產(chǎn)權(quán)資料:項目批準文件;用地批準文件;建筑執(zhí)照;拆遷資料;

技術(shù)資料:

1.竣工圖包括:總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙;

2.地質(zhì)勘察報告;

3.工程合同及開、竣工報告;

4.工程預(yù)決算;

5.圖紙會審記錄;

6.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄);

7.隱蔽工程驗收簽證;

8.沉降觀測記錄;

9.竣工驗收證明書;

10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

12.水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;

13.砂漿、混凝土試塊試壓報告;

14.供水、供暖、管道煤氣的試壓報告;

(二)原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料

產(chǎn)權(quán)資料:

1.房屋所有權(quán)證;

2.土地使用權(quán)證;

3.有關(guān)司法、公正文書和協(xié)議;

4.房屋分戶使用清冊;

5.房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。

技術(shù)資料:

1.房地產(chǎn)平面圖;

2.房屋分間平面圖;

3.房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

四、供配電系統(tǒng)

1.供給三級負荷的配電設(shè)備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。供給二級負荷的配電設(shè)備至少每日須四次并記錄。供給一級負荷的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。

2.動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。

3.變壓器出口線電壓:380V±5%范圍內(nèi)。

干式變壓器溫度:110度繼電保護報警;155度繼電保護延時跳閘;70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。

油侵式變壓器溫度:105度繼電保護延時跳閘;90度繼電保護報警。

4.補償柜管理

(1)功率因數(shù)控制器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。

(2)補償控制手動、自動切換有效。

(3)補償電容殼體無膨脹,相間絕緣電阻大于0.5兆歐。

(4)功率因數(shù):大于0.9

5.高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動;無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項;盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味;配電回路

標識清楚準確。

6.高壓繼電保護裝置應(yīng)靈敏可靠,電氣操作工人應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)。

7.操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜,應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作,

平時浮充電壓一般為:235V?55V。

8.蓄電池:

(1)鎘捏中倍率堿性蓄電池浮充使用時,每3年應(yīng)更換一次電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象:

A.電解液用量過少,露出部分極板。

B.蓄電池外部短路。

C.池外部電壓不正常。

D.電極板膨脹,氣塞孔堵塞。

E.電解液內(nèi)含有機扎雜質(zhì)。

F.爬堿嚴重。

(2)酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹腐。充電狀態(tài)不允許開蓋。

9.發(fā)生停電事故后,最多不超過5分鐘,發(fā)電機必須能夠啟動運行,并至少能連續(xù)運行4小時。

10.發(fā)電機設(shè)備:

(1)內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。

(2)發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機,潤滑油泵、啟動電機,無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。

(3)用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容積的80%以上。

四濾應(yīng)按體系文件要求及時更換。

(4)配備符合要求的兩套蓄電池,按2各月周期輪換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。

(5)蓄電池電壓24V。蓄電池具備利用電網(wǎng)充電,設(shè)備本身充電功能。

(6)柴油儲備應(yīng)房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。

(7)正常情況下,發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置。按體系文件要求每周設(shè)備啟動運行一次。

(8)發(fā)電機可靠接地,發(fā)電機房應(yīng)有降噪音措施。

五、給排水設(shè)備設(shè)施

1.生活水箱、水池必須加蓋上鎖,有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng),每半年或按當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次,保證二次供水達到國家飲用標準,并附有當?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。

2.水泵運行無異響,無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標范圍內(nèi)。

3.設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠,泵不反轉(zhuǎn)。

4.限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。

5.高層變頻供水電氣系統(tǒng)

變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、保持設(shè)備干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。

供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)。壓力傳感器每年定期檢驗。

6.排水設(shè)施

污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動,閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠,平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動控制狀態(tài)。控制箱開關(guān)、指示

燈完好。電機運行電流小于額定值。

7.下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好,安裝牢固。

六、消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)

1.消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。

2.消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。

3.溫感噴淋頭:無泄漏,外觀完整。(紅色噴淋管溫度70度,黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72度,綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93度。)消防煙感、溫度傳感器,定期檢驗(香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報警)。

4.消防防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報警器,各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。

5.卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。

6.消防監(jiān)控中心:

(1)錄像畫面清晰;畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時,專人負責保管。

(2)音頻視頻線路接線牢固,布線規(guī)范,標識清楚。

(3)監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。

(4)監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好,按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。

七、電梯系統(tǒng)

1.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。

2.電梯運行穩(wěn)定,開關(guān)門靈活,舒適感好,平層準確,轎廂通風,照明良好。

3.電梯舒適性:進行試運行,用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。

4.平層狀態(tài)檢查:合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4mm以內(nèi)。

5.曳引機制動器檢查:檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7毫米。接觸面積不少于70%。制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)電梯溫度要求范圍。

6.曳引機電動機要求:軸承溫度應(yīng)不高于80度。電動機連接應(yīng)保持緊固。電機不應(yīng)有異常聲音。每工作3000小時更換新的潤滑脂。

7.曳引機減速器要求:應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi),其中:箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封,此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油(每滴/3?5分鐘)。減速器的機件和軸承的溫度應(yīng)不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動,無銹蝕。

8.曳引輪:防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底,鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。

9.限速器:限速器動作應(yīng)靈敏可靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩安全開關(guān)的可靠性。

10.安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠,其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時,在轎箱內(nèi)能用手將門撥開,其撥力應(yīng)在200?300牛頓范圍內(nèi)。

11.轎箱門完全關(guān)閉,安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5?8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應(yīng)為25毫米。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應(yīng)為5?8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。

12.門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7毫米。

13.轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水。設(shè)備無灰塵。

14.轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。

(1)導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位,應(yīng)保持最低要求油位以上。

(2)檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況,襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)均勻。

(3)導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固,無松動,無銹蝕。

15.緩沖器

(1)油壓緩沖器用油凝固點應(yīng)在負10度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。

(2)緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕。

(3)緩沖器一低速壓到全壓縮位置,釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90秒。

16.安全鉗

(1)傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。

(2)安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4毫米左右。

17.鋼絲繩

(1)轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當張力均勻。

(2)鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。

(3)斷絲集中在1或2個繩股中,在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。

(4)不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。

18.補償裝置

補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷,無嚴重磨損。

19.電梯電氣部分:

(1)繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器,電鈴,對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,靈活可靠,接線端子壓接牢固,導(dǎo)線編號清楚無誤。

(2)接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐。控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。

20.盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯

21.運行出現(xiàn)故障后,救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。

22.如果電梯由分承包方維護保養(yǎng),電梯的設(shè)備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次,并存檔。

23.電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好,衛(wèi)生清潔明亮。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無聲響。

24.電梯機房:溫度保持在0?0度,電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書清晰。有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈,曳引機無油污、無灰塵。

八、采暖及空調(diào)系統(tǒng)

1.采暖系統(tǒng):鍋爐和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),安全附件靈敏可靠,安全閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度。

2.燃油鍋爐要求

(1)流量開關(guān)(或其他流量傳感器)動作要靈敏可靠,動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。(安全保護功能)

(2)鍋爐排煙道要通暢,鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0?20毫米水柱微負壓狀態(tài)。

(3)正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率80%。火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵觥⒏邏狐c火變壓器電壓5000?10000V,點火電極絕緣不漏電。間距3?5MM。燃油泵輸出壓力達到額定值10?30巴(BAR)

(4)鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固。

(5)溫度控制系統(tǒng)要穩(wěn)定可靠,能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。

(6)第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。

3.熱力換熱站供暖

(1)對市網(wǎng)供熱:熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固,接線有標識。儀表應(yīng)每年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可。

(2)換熱器應(yīng)按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應(yīng)根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況,定期的檢查和清洗。設(shè)備若長期不使用時應(yīng)將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應(yīng)換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。

(3)熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行,以免損壞泵的密封裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應(yīng)小于3滴/分。管道泵每年大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。

(4)分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚,無泄漏無修蝕。

4.循環(huán)水系統(tǒng):

(1)采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次,過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備,一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器,排污閥,旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。

(2)風機盤管設(shè)備要求:出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠,按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲,電機運行電流小于電機額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。

5.水泵

潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好,泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。

九、檢測儀器儀表及安全設(shè)施

1.購買儀器儀表時,必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證;每年至少一次

由公司專門的部門進行檢驗或送專業(yè)機構(gòu)檢驗。

2.檢驗項目:壓力容器上壓力表、配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表收費用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套,絕緣靴。

測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表。防雷設(shè)施,電梯安全檢驗。高壓配電設(shè)備。變壓器。消防設(shè)施等。

十、弱電設(shè)備設(shè)施

1.視對講系統(tǒng):室外機、室內(nèi)機畫面清晰聲音清楚,呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固,布線整齊衛(wèi)生清潔。

2.禁安全報警系統(tǒng):系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。

3.電話系統(tǒng)。有線電視:主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。

十一、附屬、配套設(shè)施

1.防雷系統(tǒng):房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊,大面積生銹現(xiàn)象。

2.外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

3.屋面排水通暢,每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計;每年春季開凍后,應(yīng)對屋面進行一次清掃。

篇2:物業(yè)管理實施標準

一、物業(yè)管理的范圍

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

相關(guān)專題:

二、成立機構(gòu)

為促進物業(yè)管理規(guī)范運行,設(shè)立***局物業(yè)管理辦公室,辦公室設(shè)主任1名(兼),工作人員3名,義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請,經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機構(gòu),在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),實行自我管理,自負盈虧,搞好服務(wù)。局不另行撥給專項經(jīng)費。

三、物業(yè)管理辦公室主要職責

1、負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實及違規(guī)處罰。

3、根據(jù)市物價部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費的收取標準。

4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費,按標準發(fā)放工作人員工資。

5、按要求管理好財務(wù)收支帳目。

四、相關(guān)工作人員職責

1、保潔員工作職責

負責院內(nèi)*—*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對住戶違反《住戶守則》情況及時糾正和處理,處理不了時,報物業(yè)管理辦公室。

2、保衛(wèi)人員工作職責

嚴格把好大門人員進出關(guān),維護院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對院內(nèi)進行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時反映和報警。

3、水電維修人員工作職責

負責機關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負責院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責

負責監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責做好工作,發(fā)現(xiàn)機關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時向物業(yè)管理辦公室報告并監(jiān)督處理。

五、福利待遇及有關(guān)要求

1、福利待遇

物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎罰,不享受其他勞保福利待遇。

2、有關(guān)要求

物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認真履行自己的職責,將各項管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負責,本局及物業(yè)管理辦公室不承擔任何責任。

篇3:小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)綠化工作標準

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標準:綠化

三、綠化工作標準

項目內(nèi)容

著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。

2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、噴灑農(nóng)藥等易傷皮膚工作時應(yīng)穿長袖衣服戴口罩等。

4、要求工作服干凈整潔。

行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。

2、精神振作,姿態(tài)良好。

3、使用禮貌用語。

工作制度1、愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。

2、按規(guī)定著裝上崗。

3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。

4、認真參加培訓和學習。

5、綠化養(yǎng)護要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,加強業(yè)務(wù)培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。

6、愛護各種機械器具,使用時按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,未經(jīng)主管同意不得外借。

草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內(nèi)磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。

2、拔除綠地的雜草。

3、草坪修剪,綠籬、花球造型。

4、加土滾壓,填平坑洼。

5、適時松土、淋水、施肥。

6、裸露地、草皮死亡及時補植。

7、加強草坪病蟲防治工作。

蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形,及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。

2、及時除草、松土、培土。

3、臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后及時松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內(nèi)。

4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。

5、死亡喬、灌木及時補植。

6、做好喬、灌木病蟲防治工作。

7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內(nèi)經(jīng)常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調(diào)。

澆水、施肥1.草坪澆水

1.1在干旱和少雨季節(jié),要經(jīng)常進行草坪澆水,保證草正常生長的需要。

1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的濕潤度則應(yīng)增至8cm,否則就難以解除旱象。

1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應(yīng)盡可能安排在早上與傍晚前后進行。

1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無固定噴灌設(shè)備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避免重復(fù)踐踏。

1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無雨季節(jié)每周可澆水2~3次。

2.草坪施肥

2.1堆肥施用量一般為1000~1500Kg/畝,每2~3年施用一次。

2.2化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。

2.3氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通常控制在5:4:3為宜。

2.4化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。

2.5施用化肥應(yīng)在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪灌溉澆水密切結(jié)合進行,以防施用不當損壞禾苗。

2.6在每年的4、7月進行。在其它時間,應(yīng)視其生長情況,適當補充追肥。

2.7草坪施肥要適量、均勻,防止過量或不均勻引起肥傷。

3.喬、灌木施肥細則

3.1在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。

3.2喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。

3.3將肥料用鐵楸倒入溝內(nèi)或穴內(nèi)。

3.4回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料裸露。

4.注意事項

4.1施肥要根據(jù)花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀配合施用。

4.2施肥前要松土除草。

4.3施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱"回水",這有利肥料的分解吸收。

4.4施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。

病蟲害防治1.病蟲檢查

1.1調(diào)查采用隨機抽樣法:以每個管理區(qū)為單位,根據(jù)面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。

2.噴施藥物

2.1在噴藥前至少應(yīng)提前12小時張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提醒注意,避免對人、畜造成危害。

2.2噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。

3.注意事項

3.1配制、噴施農(nóng)藥應(yīng)穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。

3.2噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。

3.3噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。

3.4不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。

3.5保管好農(nóng)藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。

修剪1.草坪修剪

1.1草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。

1.2正確使用割草機,嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。

1.3在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應(yīng)用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。

1.4草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應(yīng)采用月牙鏟進行切邊。

2.喬木修剪

2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。

2.2剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起"樹釘"。

2.3剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。

2.4喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側(cè)枝,以利成活。

3.灌木修剪

3.1修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。

3.2修剪要控制好株形。

4.注

意事項

修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。

綠化設(shè)施管理

1、保護好綠化設(shè)施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設(shè)施受損壞要立即上報。

2、綠地和綠化帶內(nèi)不準堆放東西,不準單車、機動車輛駛?cè)牒屯７啪G地,不準在綠地內(nèi)設(shè)攤及擺賣。

3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動,不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。

4、保護好供水設(shè)施,節(jié)約用水,淋完水后要關(guān)好水閘開關(guān),嚴禁任何人盜用綠化用水。

5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換,使其達到護樹效果。

6、綠地設(shè)施遭到破壞,要自覺修補維護,保證綠地和設(shè)施完整。

工具使用

1、做好工具的領(lǐng)用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。

2、熟悉各種工具的使用方法,保養(yǎng)要點,愛護工具。

3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時保潔,緊固接合部位。

4、使用完畢,及時保潔并歸還存放保管。