房屋交接是一項(xiàng)體現(xiàn)質(zhì)量、交付驗(yàn)收、工作細(xì)致、服務(wù)到位的有序工作,作為銷(xiāo)售服務(wù),將最終產(chǎn)品交給業(yè)主,交付前、交付時(shí)及交付后均要做大量工作。

1.交付準(zhǔn)備:首先房屋工程必須驗(yàn)收合格,取得建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)量驗(yàn)收備案表和房產(chǎn)部門(mén)的房屋施工測(cè)量面積表,檢查與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)的雙方義務(wù)履行情況,房屋本身質(zhì)量驗(yàn)收,小區(qū)配套、綠化、景觀、道路是否達(dá)到銷(xiāo)售合同要求,業(yè)主房款支付、按揭辦理是否全部到帳。

(1)按銷(xiāo)售合同規(guī)定交付時(shí)間前(不低于20天時(shí)間),公司內(nèi)部先進(jìn)行內(nèi)部交驗(yàn),由工程項(xiàng)目部牽頭,組織施工承包商,將工程實(shí)物交付給物業(yè)管理公司,銷(xiāo)售部門(mén)參加把關(guān),內(nèi)部驗(yàn)收是銷(xiāo)售部與物管公司是代表業(yè)主驗(yàn)收的前奏,也是房屋交付的一個(gè)重要環(huán)節(jié),對(duì)屋面、廚衛(wèi)、門(mén)窗等重要部位、部件,對(duì)水、電、氣、弱電系統(tǒng)、智能系統(tǒng)進(jìn)行全面的檢測(cè),驗(yàn)收合格通過(guò)后,施工承包商將鑰匙移交物管公司保管,對(duì)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的房屋,責(zé)成施工承包商在規(guī)定時(shí)間(不影響正式交付業(yè)主的時(shí)間)內(nèi)必須整改達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)要求。

(2)軟件資料準(zhǔn)備:銷(xiāo)售部在查閱銷(xiāo)售合同雙方履約情況后,在交付日前七至十天內(nèi)發(fā)"交房通知書(shū)"書(shū)面送達(dá)業(yè)主,交房通知書(shū)署明交付時(shí)間、地點(diǎn)、交付程序,業(yè)主需攜帶證件資料,業(yè)主需支付的入住費(fèi)用,合同上還需履行的義務(wù)等(詳見(jiàn)"交房通知書(shū)"樣稿)并署明業(yè)主不在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)來(lái)收房的責(zé)任承擔(dān)。同時(shí)銷(xiāo)售部準(zhǔn)備"入住通知書(shū)"、"質(zhì)量保證書(shū)"、"住宅使用說(shuō)明書(shū)"(此兩書(shū)由工程項(xiàng)目部配合準(zhǔn)備)。物業(yè)公司準(zhǔn)備"業(yè)主公約"、"業(yè)主裝修須知"和物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)要求(此收費(fèi)在"交房通知書(shū)"中署明)

2.房屋交付

房屋交付在"交房通知書(shū)"約定的時(shí)間里,在一定的場(chǎng)合,可以是售樓處、物管中心、小區(qū)會(huì)所中進(jìn)行;現(xiàn)場(chǎng)安排好業(yè)主交付的流程,銷(xiāo)售部門(mén)和物管公司在每一個(gè)環(huán)節(jié)上安排好工作人員。基本程序是:銷(xiāo)售通知書(shū)和合同、證件,先查驗(yàn)證件,房款或按揭款到位--繳納入住費(fèi)用--現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房(重點(diǎn)是防水、門(mén)窗、衛(wèi)生間、屋頂、電氣、可視對(duì)講等)對(duì)有問(wèn)題的記錄并預(yù)收鑰匙給物管公司返修--發(fā)入住通知書(shū)--簽《業(yè)主公約》及裝修須知--預(yù)交半年物管費(fèi),交室內(nèi)裝修保證金--發(fā)鑰匙(返修的物管公司收壹把鑰匙--辦理特殊的服務(wù)(委托代辦兩證,委托裝修業(yè)務(wù)等)。

房屋交付由公司交付領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo),工作人員由銷(xiāo)售部、工程項(xiàng)目部、施工承包商、物管公司組成,全過(guò)程體現(xiàn)細(xì)致的服務(wù),統(tǒng)一交接服務(wù)用語(yǔ),質(zhì)量驗(yàn)收有設(shè)定好的程序,對(duì)衛(wèi)生防水要在24h前蓄水,排水管口現(xiàn)場(chǎng)灌注讓業(yè)主驗(yàn)收電、氣、智能,業(yè)主當(dāng)場(chǎng)正式驗(yàn)收,并介紹使用及計(jì)量的辦法,每戶做好驗(yàn)收記錄,雙方簽字,切忌冷冰冰的"一手交錢(qián)一手交鑰匙"的交接方式,遇到問(wèn)題及時(shí)記錄提出整改辦法,解決不了的匯報(bào)公司交付領(lǐng)導(dǎo)小組,不斷吸收好的交付辦法,采用人性化的交付服務(wù)。

篇2:新建物業(yè)移交接管作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1.作業(yè)目的

本作業(yè)不表示物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化,僅體現(xiàn)管理和服務(wù)職能的移交和接管。在移交和接管的過(guò)程中既要保持管理的連續(xù)性、系統(tǒng)性和完整性,又要做到雙方界面清晰、職責(zé)分明。

2.主管崗位項(xiàng)目經(jīng)理:督促檢查主辦崗位的作業(yè),簽署移交接管協(xié)議。

主辦崗位土建和設(shè)備工程師:具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。

3.緊前工作條件

大型住宅區(qū)或公共建筑的物業(yè)移交和接管應(yīng)提前介入,這有利于從使用者和管理者的立場(chǎng)上,從完善使用功能的角度出發(fā),幫助開(kāi)發(fā)單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工中的缺陷,提醒開(kāi)發(fā)單位在正式交付使用之前妥善處理解決,防止發(fā)生返工和重復(fù)投入。如設(shè)備管理可從開(kāi)始安裝設(shè)備時(shí)甚至管線埋設(shè)時(shí)介入,環(huán)境管理可從開(kāi)始室外總體施工時(shí)介入。對(duì)于精裝修的建筑,在竣工之前,項(xiàng)目經(jīng)理如發(fā)現(xiàn)施工單位的安保措施相對(duì)薄弱的,應(yīng)強(qiáng)制施工單位與首屆物業(yè)管理公司簽訂安保提前介入的委托協(xié)議。

4.作業(yè)描述:

4.1物業(yè)管理的前期配合:首屆物業(yè)管理公司在取得物業(yè)的管理權(quán)后,應(yīng)立即安排技術(shù)力量熟悉圖紙和圖紙與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物的對(duì)照。本主辦崗位應(yīng)主動(dòng)提供方便。

4.1.1對(duì)于針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和客戶使用需要而提出的合理建議,本主辦崗位應(yīng)認(rèn)真對(duì)待,磋商解決方案并協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理落實(shí)。

4.1.2當(dāng)工程進(jìn)行分部分項(xiàng)驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)通知物業(yè)公司參加。物業(yè)公司提出的施工質(zhì)量整改意見(jiàn)應(yīng)視作開(kāi)發(fā)單位的意見(jiàn),監(jiān)理應(yīng)要求施工單位立即整改,但對(duì)于純粹為了管理方便或物業(yè)公司利益而增加工程量或項(xiàng)目的建議則不予采納。

4.2正式的物業(yè)移交和接管應(yīng)在公司內(nèi)部驗(yàn)收之后,當(dāng)交付使用的日期逼近,并且估計(jì)整改項(xiàng)目不多的情況下,可以和公司內(nèi)部驗(yàn)收同時(shí)進(jìn)行。

4.3本主辦崗位應(yīng)提前一星期通知物業(yè)管理公司到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行移交和接管,隨通知附送以下移交資料,由物業(yè)管理公司簽收:

4.3.1房地產(chǎn)權(quán)證;

4.3.2竣工驗(yàn)收證明(包括各配套單位或部門(mén)的驗(yàn)收合格鑒定書(shū),整改意見(jiàn)和復(fù)驗(yàn)合格證明);

4.3.3質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明;

4.3.4交付使用許可證(針對(duì)住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工圖;

4.3.6建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖(含管線接口位置);

4.3.7沉降觀察記錄;

4.3.8重大工程質(zhì)量事故記錄;

4.3.9供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出廠產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書(shū),保修單和使用說(shuō)明書(shū);

4.3.10保修清單(包括所有保修項(xiàng)目,主要保修內(nèi)容,保修起止日期,保修責(zé)任單位,聯(lián)系方式,聯(lián)系人,未付保修金數(shù)額等);

4.3.11除竣工圖和建筑說(shuō)明已有記載以外的設(shè)備,用器具,家具,裝飾,擺飾等清單;

4.3.12開(kāi)發(fā)單位對(duì)外簽署的尚未履行完畢,要求轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司繼續(xù)履行的合同,協(xié)議及附件;

4.3.13出租和出售的范圍清單。

4.4物業(yè)管理公司應(yīng)配齊各工種的工程技術(shù)人員,組成接管驗(yàn)收組按時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行接管驗(yàn)收:

4.4.1實(shí)物驗(yàn)收內(nèi)容和程序與竣工驗(yàn)收基本一致,區(qū)別僅在于將抽查改為全項(xiàng)目全部位的檢查驗(yàn)收,并側(cè)重于使用功能的檢驗(yàn)。

4.4.2項(xiàng)目經(jīng)理召集物業(yè)管理公司、總包施工單位、工程監(jiān)理召開(kāi)移交接管會(huì)議,并負(fù)責(zé)編制會(huì)議紀(jì)要。主要議題為:

4.4.2.1物業(yè)管理公司報(bào)告驗(yàn)收情況,將已分工種整理匯總的整改項(xiàng)目記錄提交總包單位,協(xié)商整改期限及監(jiān)理復(fù)驗(yàn)和物業(yè)復(fù)驗(yàn)的時(shí)間。

4.4.2.2物業(yè)管理公司報(bào)告接收文件資料的完整情況,如提出補(bǔ)充要求,開(kāi)發(fā)單位應(yīng)于滿足。

4.4.2.3如有零星工程還未完工,部分工料尚未退場(chǎng),臨時(shí)建筑尚未拆除,應(yīng)協(xié)商清場(chǎng)時(shí)限。

4.4.2.4協(xié)商當(dāng)天是否具備移交接管條件。如物業(yè)管理公司同意當(dāng)天接管的話,則清點(diǎn)移交鑰匙,簽署交接書(shū)(附會(huì)議紀(jì)要)。如物業(yè)管理公司認(rèn)為當(dāng)天不具備接管條件,應(yīng)商定時(shí)間重新召開(kāi)移交接管會(huì)議。

4.4.2.5協(xié)商保修辦法,簽署保修協(xié)議。對(duì)于物業(yè)管理公司而言,保修責(zé)任在開(kāi)發(fā)單位一方,但為了能使保修業(yè)務(wù)及時(shí)處理解決,開(kāi)發(fā)單位通常建議物業(yè)管理公司直接聯(lián)絡(luò)總包單位或?qū)I(yè)分包單位,并贊成以下兩種辦法之一:

開(kāi)發(fā)單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉(zhuǎn)保修費(fèi)用給物業(yè)管理公司,由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修包干。多不退,少不補(bǔ);

總包單位承擔(dān)保修責(zé)任,開(kāi)發(fā)單位從總包單位的保修金中劃轉(zhuǎn)部分作為保修保證金給物業(yè)管理公司,當(dāng)總包單位不能及時(shí)履行保修責(zé)任時(shí),由物業(yè)管理公司代為保修,并按實(shí)開(kāi)支費(fèi)用,保修期滿時(shí)按實(shí)結(jié)算。

4.5自物業(yè)管理公司簽署交接書(shū)當(dāng)天起,物業(yè)管理公司全面承擔(dān)起物業(yè)管理的職責(zé)。