工程部人員編制與雇傭

人員編制:

人員配備的數(shù)量存在相當(dāng)多的變數(shù)。變數(shù)取決于其他所有部門的財務(wù)執(zhí)行情況,以及公司最終產(chǎn)生的利潤,而工程部門的業(yè)績多少、規(guī)模大小將直接影響降低成本的經(jīng)營思路。其他影響財務(wù)的因素有:客房,會議場所,場地,建筑壽命,庫存量,覆蓋面積(鍋爐房等)泳池及周邊設(shè)備,所有這些地方維修所產(chǎn)生的費用。

財務(wù)方面的因素也影響了高質(zhì)量的維護。您不可能用膠帶和膠水修理所有東西,甚至您有能耐連膠帶都不用。調(diào)度員的本事再大也無法在繁忙中把所有的事情搞定。酒店最繁忙的時候是在晚上,吃過晚飯的客人返回自己的房間,開始使用客房內(nèi)的所有設(shè)備。更多的時候維修人員需要上下午班。他們總不能像墓地的鬼魂一樣午夜輪班吧?

普遍采用的工程部門人員編制規(guī)模的(規(guī)則/公式)。由美國大學(xué)工程學(xué)教授弗蘭克.伯恩斯坦給出了相對準(zhǔn)確的基本公式。回顧我在康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院的筆記,當(dāng)時對他的理論深信不疑。他把所有的經(jīng)營設(shè)備,系統(tǒng),建筑物表面,都按照制造商的建議和現(xiàn)行最佳的維保方案加以考慮,再加上設(shè)備設(shè)施預(yù)防性保養(yǎng)和維修所需的頻率。計算公式為3.1工程全職人員對應(yīng)100客房。

這意味著,一家擁有500間客房的酒店。需要有15.5名全日制維修工程師進行妥善維護,才能使這座酒店成為美國維修保養(yǎng)狀況最良好的建筑。實際上一些酒店還有其他附屬建筑,如商業(yè),公寓,辦公,這些都加大了工程維修的范圍和要求。最頭痛的事這些建筑的管道,暖通空調(diào),幾乎所有的系統(tǒng)都是公用或相連的,規(guī)模非常龐大,需要提供全方位地服務(wù)。租戶自行維修的事要得到工程部門的批準(zhǔn),還要有監(jiān)督。公共區(qū)域的維護和維修全部由工程部門負責(zé)。因此,調(diào)整全日制員工的數(shù)量在所難免。如果這些建筑的部分維修工作承包出去,只要工會方面沒有問題,那就承包出去。

公式3.1/100只是一種理想狀況,它要求維修人員保持固定,才能建立良好的維修典范。而周期性的財務(wù)壓力,一直困擾著大多數(shù)建設(shè)運營商,他們普遍存在刀耕火種(用簡陋的工具,最原始的方法)的心態(tài),這將對維護的數(shù)量和質(zhì)量產(chǎn)生負面影響。

酒店是一個經(jīng)營實體,它需要一名與之相配的穩(wěn)健的經(jīng)營者,但應(yīng)該認(rèn)識到,節(jié)約了今天一美元的維修費用,明天將付出兩美元的代價。我有三十七年在酒店工作的經(jīng)歷,在商業(yè)樓和住宅樓我見過管理人員往往為了創(chuàng)造業(yè)績,盲目降低成本,夸大收入,以實現(xiàn)他們自己的政治野心。還有最大的愚蠢是獎金的發(fā)放方式,是按照工程部經(jīng)理節(jié)省預(yù)算開支而獲此殊榮。

去年底我看到了那里的工程管理人員已經(jīng)收到了巨額獎金以及在他們背后留下的斑斑劣跡。驅(qū)動風(fēng)閘板的電動機直接捆綁在涂了油漆的外殼上,雨水管只有很少幾個木楔子釘進洞里,防火閥門敞開著,因為保險鏈已經(jīng)失效。修復(fù)這些設(shè)備需要投入資金,可是獎金就會減少。一年或兩年短期提高利潤的行為可為經(jīng)理創(chuàng)造晉升的機會,而留給他們繼任者的是一兜子尚待維修的申請單。

臨時措施不是靈丹妙藥,最近對幾家酒店的一項調(diào)查表明,這些酒店共同存在的問題是:工程預(yù)算削減到2.3/100房間后,被稱為危機管理。這種情況只持續(xù)幾個星期,工程部門的管理開始就出現(xiàn)混亂,而且很難扭轉(zhuǎn)局面。

設(shè)立維保項目應(yīng)當(dāng)征求其他部門的意見,不只是由部門內(nèi)部的人員完成。如果一個部門的工作人員由于水平較低出現(xiàn)錯誤時,他會將錯就錯,其他部門不知道為什么,可能需要很長的時間才能完成預(yù)期的項目。

內(nèi)行人都知道,一個全能型人才不用花多大的力氣就能夠把一件非常復(fù)雜的事情辦好。這類人才精通電氣,暖通管道,機械,木工,油漆,他們被稱為萬能工。普通的人則需要提供必要的技能培訓(xùn)。應(yīng)當(dāng)注意地是維修技術(shù)水平高的人可以來自任何一個行業(yè),只要不超過他的專業(yè)知識。許可證或身份證明是必要的。

應(yīng)按照地方性法規(guī)征求管轄區(qū)當(dāng)局的意見,以確定是否有過犯罪記錄。根據(jù)不同工種的需求配置不同水平人員,以達到最低人員配置的水平。有些工作也可以臨時外請人員協(xié)助完成。全能型人才可能相當(dāng)精通一種或多種專業(yè)技能,通常工資也不會很高。

一般不要雇用持牌技工(有注冊執(zhí)照),酒店通常不會在原有基礎(chǔ)上增加工資成本,因為他們所要支付的工資可能多達兩到三倍以上。該類技工除專業(yè)以外沒有其他技能,只適合于那些有大量特定專業(yè)工作的大酒店

聘用一名年薪75,000美元的持牌電工是毫無意義的事,你不可能提供給他75000美元以上的工作而支付給他較低的薪水。實際上,一些被雇用的持牌技工,僅僅因為看到了更可以施展他技能的機會時就會選擇離開。

對于復(fù)雜的建筑物及其系統(tǒng)要想了解清楚一般需要一年,有時甚至更多的時間,才能知道那里的一切工程項目是如何管理的。從閥門的位置,電閘箱,系統(tǒng)設(shè)計,操作程序。淡季裁員從來就不是明智的做法,關(guān)鍵是,花了一年或更多時間培訓(xùn)出來的人就永遠離開了。

一名訓(xùn)練有素的維修工與一名從廚房走到到餐桌旁傳菜的服務(wù)生不一樣。其次,酒店的旺季過后是工程部最繁忙的時候,他們要盡可能進到平時很少或者根本進不去的地方進行檢修。其他部門的經(jīng)理經(jīng)常突發(fā)奇思弄出些新的工程項目,這些工程占用了相當(dāng)多的時間和金錢,使原來就沒有完成的工程變得遙遙無期。

這是一個典型的工程部門組織結(jié)構(gòu),通常包括以下標(biāo)準(zhǔn):

示例:450間客房的酒店。按照3.1/100標(biāo)準(zhǔn)配置。

工程總監(jiān)

副總監(jiān)。

行政助理。

值班工程師(4)

維修工程師(萬能工)(7)

工程總監(jiān)的這個職位是固定的,只是名稱有叫總工程師或維修經(jīng)理或其他什么叫法都無所謂,副總監(jiān)的位置通常也是這樣定。一些大型酒店這方面有嚴(yán)格規(guī)定。工程總監(jiān)只應(yīng)向作為執(zhí)行委員會成員的總經(jīng)理匯報。有的物業(yè)工程總監(jiān)要向是客房部經(jīng)理匯報,真是搞不懂。

工程部是一個有獨立職能的部門,作為一名工程經(jīng)理要堅定地認(rèn)為工程部第一!建筑第一。住客第一。工程部兼?zhèn)渌胁块T的職責(zé),包括鍋爐室,機房,涉及所有后勤保障的地方,這些客房部永遠無法理解。客房對于酒店來說只占很小部分的份額,也就是食品、飲料和客房設(shè)備。工程部有時候就應(yīng)該站在中立的立場上向公司匯報,確保預(yù)算資金用于的建筑維修和資產(chǎn)維護。

行政助理每天要處理驚人數(shù)額的文件,記錄保存,采購申請單,購貨訂單,存貨,工資和工作分配和調(diào)度是一個重要的職位。調(diào)度是按部門制定的時間計劃表進行派發(fā)和回應(yīng)。這一職位的報告僅遞交工程總監(jiān)。

副工程總監(jiān)或助理維修經(jīng)理,換句話說,不論你在這個職位上干了多久,必須具有果斷高效地運作能力。這個職位有充分的權(quán)利調(diào)配值班工程師和維修工程師。在工程總監(jiān)缺席時直接向總經(jīng)理匯報。

值班工程師通常像運動員一樣攜帶無線電或傳呼機,其主要職能是應(yīng)對客房部的日常維護維修,電話交換機的跳線操作。還有那些按維修申請單分配的維修工作,要強調(diào)的要求是書面的維修請求要視情況而定。住客的一個直接的口頭請求要最優(yōu)先考慮解決。還有就是火災(zāi)或水災(zāi)的時候。

所有報修都要填寫維修申請表,然后由行政助理派發(fā)。不能自行決定檢修內(nèi)容,尤其是值班工程師在夜間不應(yīng)指派的任務(wù),如刷墻或者用時較長的工作。

維修工程師也是普通工人。在他們工作范圍之外,副總監(jiān)根據(jù)他們擅長的技能配備給值班工程師,以完成那些施工周期較長的工作。人員編制中的臨界危機狀態(tài)應(yīng)該確定下來不要輕易改變,工程改造項目應(yīng)該考慮工程外包。這樣做有利于建筑的日常維護和維修。

雇用:

雇用工程管理人員,最忌諱的是聘用沒有技術(shù)專長和機械維修背景的人。一個明顯的問題是,他們可能沒有足夠的能力充分利用企業(yè)資源,處理工程技術(shù)方面出現(xiàn)的問題,并合理調(diào)配工程維修人員,無論是在酒店還是類似的連鎖旅館。有工作經(jīng)驗和管理能力的人,對酒店經(jīng)營所起的作用是非常明顯的。

篇2:酒店工程部人員編制雇傭規(guī)程

人員編制:

人員配備的數(shù)量存在相當(dāng)多的變數(shù)。變數(shù)取決于其他所有部門的財務(wù)執(zhí)行情況,以及公司最終產(chǎn)生的利潤,而工程部門的業(yè)績多少、規(guī)模大小將直接影響降低成本的經(jīng)營思路。其他影響財務(wù)的因素有:客房,會議場所,場地,建筑壽命,庫存量,覆蓋面積(鍋爐房等)泳池及周邊設(shè)備,所有這些地方維修所產(chǎn)生的費用。

財務(wù)方面的因素也影響了高質(zhì)量的維護。您不可能用膠帶和膠水修理所有東西,甚至您有能耐連膠帶都不用。調(diào)度員的本事再大也無法在繁忙中把所有的事情搞定。酒店最繁忙的時候是在晚上,吃過晚飯的客人返回自己的房間,開始使用客房內(nèi)的所有設(shè)備。更多的時候維修人員需要上下午班。他們總不能像墓地的鬼魂一樣午夜輪班吧?

普遍采用的工程部門人員編制規(guī)模的(規(guī)則/公式)。由美國大學(xué)工程學(xué)教授弗蘭克.伯恩斯坦給出了相對準(zhǔn)確的基本公式。回顧我在康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院的筆記,當(dāng)時對他的理論深信不疑。他把所有的經(jīng)營設(shè)備,系統(tǒng),建筑物表面,都按照制造商的建議和現(xiàn)行最佳的維保方案加以考慮,再加上設(shè)備設(shè)施預(yù)防性保養(yǎng)和維修所需的頻率。計算公式為3.1工程全職人員對應(yīng)100客房。

這意味著,一家擁有500間客房的酒店。需要有15.5名全日制維修工程師進行妥善維護,才能使這座酒店成為美國維修保養(yǎng)狀況最良好的建筑。實際上一些酒店還有其他“附屬建筑”,如商業(yè),公寓,辦公,這些都加大了工程維修的范圍和要求。最頭痛的事這些建筑的管道,暖通空調(diào),幾乎所有的系統(tǒng)都是公用或相連的,規(guī)模非常龐大,需要提供全方位地服務(wù)。租戶自行維修的事要得到工程部門的批準(zhǔn),還要有監(jiān)督。公共區(qū)域的維護和維修全部由工程部門負責(zé)。因此,調(diào)整全日制員工的數(shù)量在所難免。如果這些建筑的部分維修工作承包出去,只要工會方面沒有問題,那就承包出去。

公式3.1/100只是一種理想狀況,它要求維修人員保持固定,才能建立良好的維修典范。而周期性的“財務(wù)壓力”,一直困擾著大多數(shù)建設(shè)運營商,他們普遍存在刀耕火種(用簡陋的工具,最原始的方法)的心態(tài),這將對維護的數(shù)量和質(zhì)量產(chǎn)生負面影響。

酒店是一個經(jīng)營實體,它需要一名與之相配的穩(wěn)健的經(jīng)營者,但應(yīng)該認(rèn)識到,節(jié)約了今天一美元的維修費用,明天將付出兩美元的代價。我有三十七年在酒店工作的經(jīng)歷,在商業(yè)樓和住宅樓我見過管理人員往往為了創(chuàng)造業(yè)績,盲目降低成本,夸大收入,以實現(xiàn)他們自己的政治野心。還有最大的愚蠢是獎金的發(fā)放方式,是按照工程部經(jīng)理節(jié)省預(yù)算開支而獲此殊榮。

去年底我看到了那里的工程管理人員已經(jīng)收到了巨額獎金以及在他們背后留下的斑斑劣跡。驅(qū)動風(fēng)閘板的電動機直接捆綁在涂了油漆的外殼上,雨水管只有很少幾個木楔子釘進洞里,防火閥門敞開著,因為保險鏈已經(jīng)失效。修復(fù)這些設(shè)備需要投入資金,可是獎金就會減少。一年或兩年短期提高利潤的行為可為經(jīng)理創(chuàng)造晉升的機會,而留給他們繼任者的是一兜子“尚待維修”的申請單。

臨時措施不是靈丹妙藥,最近對幾家酒店的一項調(diào)查表明,這些酒店共同存在的問題是:工程預(yù)算削減到2.3/100房間后,被稱為“危機管理”。這種情況只持續(xù)幾個星期,工程部門的管理開始就出現(xiàn)混亂,而且很難扭轉(zhuǎn)局面。

設(shè)立維保項目應(yīng)當(dāng)征求其他部門的意見,不只是由部門內(nèi)部的人員完成。如果一個部門的工作人員由于水平較低出現(xiàn)錯誤時,他會將錯就錯,其他部門不知道為什么,可能需要很長的時間才能完成預(yù)期的項目。

內(nèi)行人都知道,一個全能型人才不用花多大的力氣就能夠把一件非常復(fù)雜的事情辦好。這類人才精通電氣,暖通管道,機械,木工,油漆,他們被稱為“萬能工”。普通的人則需要提供必要的技能培訓(xùn)。應(yīng)當(dāng)注意地是維修技術(shù)水平高的人可以來自任何一個行業(yè),只要不超過他的專業(yè)知識。許可證或身份證明是必要的。

應(yīng)按照地方性法規(guī)征求管轄區(qū)當(dāng)局的意見,以確定是否有過犯罪記錄。根據(jù)不同工種的需求配置不同水平人員,以達到最低人員配置的水平。有些工作也可以臨時外請人員協(xié)助完成。全能型人才可能相當(dāng)精通一種或多種專業(yè)技能,通常工資也不會很高。

一般不要雇用持牌技工(有注冊執(zhí)照),酒店通常不會在原有基礎(chǔ)上增加工資成本,因為他們所要支付的工資可能多達兩到三倍以上。該類技工除專業(yè)以外沒有其他技能,只適合于那些有大量特定專業(yè)工作的大酒店

聘用一名年薪75,000美元的持牌電工是毫無意義的事,你不可能提供給他75000美元以上的工作而支付給他較低的薪水。實際上,一些被雇用的持牌技工,僅僅因為看到了更可以施展他技能的機會時就會選擇離開。

對于復(fù)雜的建筑物及其系統(tǒng)要想了解清楚一般需要一年,有時甚至更多的時間,才能知道那里的一切工程項目是如何管理的。從閥門的位置,電閘箱,系統(tǒng)設(shè)計,操作程序。淡季裁員從來就不是明智的做法,關(guān)鍵是,花了一年或更多時間培訓(xùn)出來的人就永遠離開了。

一名訓(xùn)練有素的維修工與一名從廚房走到到餐桌旁傳菜的服務(wù)生不一樣。其次,酒店的旺季過后是工程部最繁忙的時候,他們要盡可能進到平時很少或者根本進不去的地方進行檢修。其他部門的經(jīng)理經(jīng)常突發(fā)奇思弄出些新的工程項目,這些工程占用了相當(dāng)多的時間和金錢,使原來就沒有完成的工程變得遙遙無期。