永安地產資金回籠與控制辦法
安永地產資金回籠與控制辦法
1.資金回籠的實戰方案
方案1:長線回收方案?先投入資金將項目建好,然后尋租,以收取租金回報;先投入資金將項目建好,然后繼續投入資金進行經營,以獲取經營回報;對于超級別墅或花園洋房的銷售,需要較長時間去營造別墅環境,然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后售,也是長線投資的一種方式。
方案2:短線回收方案?分盤出售,形成滾動開發,通過銷售回收資金,在短期內將項目銷售出去;整盤出售,將項目建好后一次性賣給某個單位以回籠全部資金;項目出售,僅有地皮及項目策劃,就將整個項目賣給另一家房地產公司,即先收回資金后搞建設。?
方案3:長短結合回收方案?先建好,然后等街區功能完善、銷售時機成熟時再出售;先出租或自己經營,待將物業搞旺時再將產權出售;提高租金及建設集資收費,租戶租用一定時間后即享有產權;無貼息返本銷售,先適當提高房價,一次性付款售樓,到一定年限后將原款不貼息返還給買家;售后返租。先賣樓,回籠部分資金,然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出租或自己經營。
方案4:回籠資金的策略與技巧?安永決策層需要知道什么時候要投入多少錢,在什么時候能收回多少錢,資金的運作方式應如何技術性處理,這就要求課題組能夠拿出一個比較全面的資金運作及回籠計劃來。資金運作及回籠計劃要求有精通房地產企業運作的會計師及房地產開發企業的決策者親自參與,因為這樣做出來的計劃,才能兼顧到企業自身的情況及市場操作的客觀要求。
2.利潤預算管理
要點1:嶄新理念的展示?利潤預算管理是以利潤目標為出發點,將實現利潤目標所涉及的經濟資源取得及運用以貨幣形式落實到詳細計劃中,使之成為某個特定階段經濟管理者的計劃目標。通過市場調查、預測的同行業先進水平、本企業最好水平的比較,從而對企業將來一定期間所獲得的利潤做出科學的預算。以此為基礎,將利潤預算目標層層分解,進而延伸到生產、成本和資金收支等方面,并對各生產、經營、輔助管理等單位進行控制,然后通過分析實際與預算的差異,明確各經營管理者的業績。利潤預算管理包括建立利潤預算體系、預算實施與控制和預算考評。
要點2:利潤預算管理實戰操作流程?第一步,確立利潤預算目標:利用以前3-5年的歷史數據,通過對本年度市場營銷情況的預測,加上一定的增長比例,即目標利潤=基期利潤×(1+增長率),增長率由總裁辦和顧問委員會(隨著公司發展將設立預算管理委員會)召集各部門主管共同確定。第二步,預算的實施控制:不可突破費用法,公司的預算是由年分到季,有季分到月,并將指標落實到每一位干部職工,由各部門掌握實施,指令性的費用,一是不能突破,二是如有突破輸入計算中心時會自動拒付,特殊情況需經總裁批準納入預算外支出;建立公司內部結算中心;增加各部門的自主權,對預算范圍內的各項支出由各部門的負責人簽字支付,不需要逐層上報,既擴大了各預算中心的權責范圍,又提高了工作效率;利用預算卡片,預算卡能記錄各部門費用的預算額與實際額及差異,通過預算卡片執行部門能檢查自己部門的預算執行情況并隨時記錄實際數,常將實際數與預算對比從而達到控制的目的。第三步,預算的考評:各項預算指標下達后,即輸入計算機系統,每月一次。其它目標實行項目部、房產公司、集團三級算。項目部實行一日一次記錄分析,房產公司對項目部一日一督查,一周一次調度、考核、分析會,總公司每10天對各項目部費用控制、利潤完成情況進行一次抽查,由財務中心核算成本利潤,及時發現問題和原因,并采取有效措施進行控制。查核中如發現有的部門不能完成利潤預算指標,除扣發該部門的獎金外,扣10%的預算工資。獎金的獲得是以各種成本目標、利潤目標都達到為前提,集團從超預算部分中拿出25%進行獎勵。
要點3:利潤預算管理的實戰效果?干部職工的工作積極性不斷提高;成本大幅下降;促進了企業的技術進步。
3.編制有效的回籠計劃
步驟1:目標預測
階段
預定成交(
篇2:永安地產資金回籠與控制辦法
安永地產資金回籠與控制辦法
1.資金回籠的實戰方案
方案1:長線回收方案?先投入資金將項目建好,然后尋租,以收取租金回報;先投入資金將項目建好,然后繼續投入資金進行經營,以獲取經營回報;對于超級別墅或花園洋房的銷售,需要較長時間去營造別墅環境,然后才能出售。這往往也屬于長線投資方式。周期較長的先租后售,也是長線投資的一種方式。
方案2:短線回收方案?分盤出售,形成滾動開發,通過銷售回收資金,在短期內將項目銷售出去;整盤出售,將項目建好后一次性賣給某個單位以回籠全部資金;項目出售,僅有地皮及項目策劃,就將整個項目賣給另一家房地產公司,即先收回資金后搞建設。?
方案3:長短結合回收方案?先建好,然后等街區功能完善、銷售時機成熟時再出售;先出租或自己經營,待將物業搞旺時再將產權出售;提高租金及建設集資收費,租戶租用一定時間后即享有產權;無貼息返本銷售,先適當提高房價,一次性付款售樓,到一定年限后將原款不貼息返還給買家;售后返租。先賣樓,回籠部分資金,然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出租或自己經營。
方案4:回籠資金的策略與技巧?安永決策層需要知道什么時候要投入多少錢,在什么時候能收回多少錢,資金的運作方式應如何技術性處理,這就要求課題組能夠拿出一個比較全面的資金運作及回籠計劃來。資金運作及回籠計劃要求有精通房地產企業運作的會計師及房地產開發企業的決策者親自參與,因為這樣做出來的計劃,才能兼顧到企業自身的情況及市場操作的客觀要求。
2.利潤預算管理
要點1:嶄新理念的展示?利潤預算管理是以利潤目標為出發點,將實現利潤目標所涉及的經濟資源取得及運用以貨幣形式落實到詳細計劃中,使之成為某個特定階段經濟管理者的計劃目標。通過市場調查、預測的同行業先進水平、本企業最好水平的比較,從而對企業將來一定期間所獲得的利潤做出科學的預算。以此為基礎,將利潤預算目標層層分解,進而延伸到生產、成本和資金收支等方面,并對各生產、經營、輔助管理等單位進行控制,然后通過分析實際與預算的差異,明確各經營管理者的業績。利潤預算管理包括建立利潤預算體系、預算實施與控制和預算考評。
要點2:利潤預算管理實戰操作流程?第一步,確立利潤預算目標:利用以前3-5年的歷史數據,通過對本年度市場營銷情況的預測,加上一定的增長比例,即目標利潤=基期利潤×(1+增長率),增長率由總裁辦和顧問委員會(隨著公司發展將設立預算管理委員會)召集各部門主管共同確定。第二步,預算的實施控制:不可突破費用法,公司的預算是由年分到季,有季分到月,并將指標落實到每一位干部職工,由各部門掌握實施,指令性的費用,一是不能突破,二是如有突破輸入計算中心時會自動拒付,特殊情況需經總裁批準納入預算外支出;建立公司內部結算中心;增加各部門的自主權,對預算范圍內的各項支出由各部門的負責人簽字支付,不需要逐層上報,既擴大了各預算中心的權責范圍,又提高了工作效率;利用預算卡片,預算卡能記錄各部門費用的預算額與實際額及差異,通過預算卡片執行部門能檢查自己部門的預算執行情況并隨時記錄實際數,常將實際數與預算對比從而達到控制的目的。第三步,預算的考評:各項預算指標下達后,即輸入計算機系統,每月一次。其它目標實行項目部、房產公司、集團三級算。項目部實行一日一次記錄分析,房產公司對項目部一日一督查,一周一次調度、考核、分析會,總公司每10天對各項目部費用控制、利潤完成情況進行一次抽查,由財務中心核算成本利潤,及時發現問題和原因,并采取有效措施進行控制。查核中如發現有的部門不能完成利潤預算指標,除扣發該部門的獎金外,扣10%的預算工資。獎金的獲得是以各種成本目標、利潤目標都達到為前提,集團從超預算部分中拿出25%進行獎勵。
要點3:利潤預算管理的實戰效果?干部職工的工作積極性不斷提高;成本大幅下降;促進了企業的技術進步。
3.編制有效的回籠計劃
步驟1:目標預測
階段
預定成交(
篇3:江蘇省科技成果轉化專項資金財務管理實施辦法
江蘇省科技成果轉化專項資金財務管理實施辦法
第一章總則
第一條為加快重大科技成果向現實生產力轉化，培育壯大具有自主知識產權的高新技術產業，增強我省經濟整體素質和綜合競爭力，省政府設立省科技成果轉化專項資金(以下簡稱“成果轉化資金”)。為加強成果轉化資金管理，提高資金使用效益，特制定本辦法。
第二條成果轉化資金每年由省財政撥款，省財政廳、科技廳共同管理。
第三條本辦法所稱科技成果轉化項目，是指已取得科技成果、經中試并進入產業化開發或直接進入產業化開發、能較快形成較大產業規模、顯著提升相關產業技術水平和核心競爭力的重大科技成果轉化項目。
第四條成果轉化資金的使用和管理嚴格執行國家和我省有關法律、法規，按照突出重點、集成聯動、科學管理、專款專用、注重效益的原則，鼓勵和引導各級政府、金融機構、民間和外資等多方面資金支持重大科技成果的轉化。
第二章工作機構及職能
第五條設立省科技成果轉化專項資金管理協調小組。其主要職責是：
(一)審議成果轉化資金管理辦法;
(二)審議成果轉化資金年度工作計劃;
(三)審議成果轉化資金的年度經費預算及決算;
(四)審議成果轉化資金支持的重大項目;
(五)協調解決成果轉化資金運作中的重大問題。
第六條省科技成果轉化專項資金管理協調小組由省政府分管科技工作的副省長任組長，省政府分管副秘書長、省科技廳和財政廳主要負責同志任副組長，成員由省政府辦公廳、省發展改革委、經貿委、教育廳、科技廳、財政廳、信息產業廳、農林廳、環保廳、藥品食品監管局、中科院南京分院等部門和單位分管負責同志組成。
第七條省科技廳具體負責成果轉化資金管理的日常工作。其主要職責是：
(一)會同省財政廳擬定成果轉化資金管理辦法及相關實施細則，研究提出成果轉化資金項目的評審論證標準;
(二)研究提出成果轉化資金年度支持重點和項目指南，統一受理成果轉化資金項目申請并進行形式審查;
(三)組織專家開展成果轉化資金項目的評審、論證工作;
(四)會同省財政廳編制成果轉化資金工作計劃，提出成果轉化資金年度支持項目及經費安排建議;
(五)負責成果轉化資金項目實施過程的跟蹤管理，包括成果轉化資金項目的合同簽訂、項目監理、驗收、統計等，并向省科技成果轉化專項資金管理協調小組匯報重大項目的進展情況;
(六)辦理省科技成果轉化專項資金管理協調小組交辦的其他事項。
第八條省財政廳是成果轉化資金的監管部門，與省科技廳共同擬定成果轉化資金管理辦法、相關實施細則及工作指南，研究提出成果轉化資金項目的評審論證標準，編制成果轉化資金年度工作計劃及項目安排建議;根據成果轉化資金年度工作計劃，安排成果轉化資金年度經費，并依據項目合同及實施進度撥付項目經費;負責成果轉化資金使用情況的監督、檢查。
第三章資金支持范圍與對象
第九條成果轉化資金主要支持電子信息、生物技術與新藥、現代裝備制造、新材料、新能源、環境保護技術及高科技農業等重點領域的重大科技成果轉化項目。
第十條成果轉化資金支持的項目應具備以下條件：
(一)符合國家產業、技術政策，具有自主知識產權，技術含量高、創新性強、成熟度高、處于國內領先或國際先進;
(二)產品的附加值高、市場容量大、產業帶動性強、經濟效益和社會效益顯著、有望形成具有較大規模和較強競爭能力的新興產業或高新技術產品群;
(三)市、縣財政安排相應的配套資金，對經濟薄弱地區符合條件的項目可適當降低財政配套資金要求。
優先支持獲國家資助的重大科技項目進行成果轉化。
第十一條成果轉化資金項目的實施以企業為主體。實施項目的企業應具備以下條件：
(一)在江蘇境內注冊，具有獨立企業法人資格;
(二)具有較強的科技創新能力或與國內外高校、科研機構有穩定的合作關系;
(三)企業資產及經營狀況良好，具有較高的資信等級和相應的資金籌措能力。
第四章資金使用方式
第十二條根據項目和企業的不同特點確定成果轉化資金支持方式。主要有：
撥款資助。主要用于對重大科技成果轉化項目中試或產業化過程中的研究開發工作給予補助，補助額度原則上不超過項目研究開發經費的50%。
有償資助。主要用于能較快產生經濟效益、在合同確定的項目實施周期結束后的一定期限內能償還資助資金的產業化開發項目。回收資金繼續用于重大科技成果轉化。
貸款貼息。主要用于為形成較大產業化規模效益而向銀行大額借貸的重大科技成果轉化項目。根據項目技術水平、貸款規模等采用全貼、半貼方式，確定相應的貼息額度。
上述方式可以單項使用，也可以混合使用。
第五章項目申報
第十三條由省科技廳發布成果轉化資金項目申報工作指南。
第十四條項目申報實行屬地化管理。符合成果轉化資金支持條件的項目，由企業或者企業與技術依托方聯合按要求向所在地省轄市科技局申報。南京地區的省直和中央部屬單位也可直接向省科技廳申報。
第十五條省轄市科技局、財政局應對申報單位的申報資格、申報材料的真實性和完整性等進行審查。對符合申報條件和要求的項目，出具推薦意見。
第十六條申報單位應提交以下材料：
(一)成果轉化專項資金項目建議書;
(二)成果轉化專項資金項目可行性研究報告;
(三)企業與技術依托方的合作協議;
(四)經會計師事務所審計的企業上兩年度的會計報表，包括資產負債表、損益表、現金流量表以及報表附注等，并提供最近一個月的各類會計報表(復印件)。
(五)項目技術情況的證明文件(包括科技成果鑒定證書、查新報告、檢測報告、專利證書或其他技術權益證明等)。
第六章項目審批
第十七條由省科技廳從專家庫中選聘相關專家組成專家組，對申報項目進行評審、論證。專家組由省內外科技、產業、管理等方面的知名專家組成。專家組對申報項目的技術創新性和可行性、市場前景、風險性、投資概算及資金來源等進行評審、論證，并提出明確的咨詢意見。
第十八條省科技廳、財政廳依據專家組的咨詢意見，并聽取有關方面意見，提出項目安排建議，報省成果轉化資金管理協調小組審定。經審定的項目，采取適當形式予以公示。經公示無異議的項目，由省科技廳、財政廳行文立項，并與有關責任方簽訂科技成果轉化資金項目合同。
第七章項目管理
第十九條項目承擔單位應根據可行性論證報告和項目合同書的要求，落實自籌資金等實施條件，保障項目順利實施，并定期報送項目進展及經費使用情況。
第二十條省轄市財政局、科技局負責落實地方財政配套經費，了解項目進展情況，協調解決項目實施中遇到的有關問題，監督檢查經費使用和財務管理情況，并及時報告項目實施中的重大事項。
第二十一條省科技廳、財政廳負責項目的實施管理和監督檢查。省科技廳組織對項目的驗收。
第二十二條建立成果轉化資金使用效果的績效考評和獎懲機制。考評的重點是使用成果轉化資金的項目是否較快形成較大產業規模，是否顯著提升相關產業技術水平和核心競爭力并取得預期的經濟效益。
第八章資金管理
第二十三條成果轉化資金由省財政廳實行專戶管理，專款專用。對批準立項的項目，其經費由省財政廳按項目合同和實施進度及資金合理流向予以撥付。
第二十四條項目承擔單位要嚴格執行國家有關財經政策和財務制度，科學、合理、有效地安排和使用經費，加強經費管理和核算。成果轉化資金、配套資金與自籌資金等實行統一預算管理和核算。
第二十五條對違反財經紀律，弄虛作假、挪用或擠占成果轉化資金的，由省財政廳、科技廳采取通報批評、停止并追回撥款、終止項目、取消申報資格等處罰措施;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章附則
第二十六條省科技廳、財政廳依據本辦法制定項目管理、財務管理等實施細則。
第二十七條本辦法由省科技廳、財政廳負責解釋。
第二十八條本辦法自下發之日起實施。