地產(chǎn)項目投資具有資金密度大、風險高的特點。地產(chǎn)項目定案之前,須在詳細的調(diào)查和研究的基礎上,做好周密的可行性分析,逐級報請公司領(lǐng)導審定,積極慎重做好項目規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)租售階段的經(jīng)營管理,力爭減少風險,取得較好收益。

1.1地產(chǎn)投資管理

地產(chǎn)項目投資決策分立項、論證、報批和簽約四步驟進行。

A、地產(chǎn)發(fā)展項目的立項

⑴地產(chǎn)部或公司其他人員接觸土地項目后,指定地產(chǎn)部專人與土地介紹人聯(lián)系,查詢項目的情況,并做初步調(diào)查,對所得信息歸納整理歸檔。

⑵對接觸到的項目,根據(jù)初步調(diào)查及有關(guān)資料先做簡要的經(jīng)濟測算,向部門經(jīng)理匯報后,進行部門內(nèi)部分析討論,把有價值的項目報送公司總經(jīng)理和主管地產(chǎn)的副總經(jīng)理審批。

B、地產(chǎn)項目的投資論證

經(jīng)公司總經(jīng)理、主管地產(chǎn)副總經(jīng)理審定后,地產(chǎn)部組織力量對有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖窟M行詳細調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容如下:

⑴項目產(chǎn)權(quán)及有關(guān)法律文件(包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設用地通知書》、《紅線圖》、《征地許可證》、::《規(guī)劃設計要點》、《國有土地出讓金合同》、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)情況、地塊有無抵押等有關(guān)資料)。

⑵現(xiàn)場情況(現(xiàn)有土地使用情況、交接情況、拆遷量、拆遷合同、七通一平情況等)。

⑶項目周邊情況(周邊的環(huán)境、交通狀況、市政配套現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、區(qū)域發(fā)展遠景等)。

⑷項目所在區(qū)域內(nèi)的物業(yè)情況(包括用地面積、建筑面積、租/售價格、發(fā)展商、投資商、物業(yè)使用情況、建筑標準、入伙時間、租售比例、戶型及戶型比例等)。

⑸項目所在區(qū)域內(nèi)我公司接觸過或有了解的其他地塊的可比資料。

⑹合營/轉(zhuǎn)讓單位資訊實力報告(財力、人力、經(jīng)營操作等情況)及介紹人情況。

⑺合營/轉(zhuǎn)讓單位的期望要求。

C、地產(chǎn)投資項目的報批

在上述調(diào)查的基礎上,由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部聯(lián)合撰寫項目可行性報告,逐級報送公司主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審批。

D、地產(chǎn)投資項目的簽約

項目一經(jīng)總經(jīng)理批準后,由公司總經(jīng)理/主管地產(chǎn)副總經(jīng)理出面與土地出讓/轉(zhuǎn)讓方洽商合同有關(guān)事宜,同時委托公司法律顧問起草或修改土地出讓/轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)法律文件,報主管地產(chǎn)副總、總經(jīng)理審定后正式對外簽約。

E、項目正式簽約后應建立完整的項目檔案。

F、由地產(chǎn)部牽頭,財務部、工程部協(xié)助擬定詳細的發(fā)展計劃,進入項目發(fā)展階段。

1.2征地管理

在做好項目投資決策的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目的征地手續(xù)。征地程序如下:

A、與地方洽商有關(guān)征地補償及有關(guān)工作等事宜。

B、辦理《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地通知書》。

C、申請《規(guī)劃設計要點》。

D、辦理拆遷有關(guān)手續(xù)。

E、向區(qū)和市國土局辦理用地結(jié)案手續(xù)。

F、向市房地局辦理土地估價,簽定《土地出讓合同》。

G、向市房地局辦理《建設用地批準書》。

1.3項目實施前管理

項目實施前期階段分為項目規(guī)劃設計、項目報建兩部分。

A、項目規(guī)劃設計管理

規(guī)劃設計是項目實施階段的首要工作,建設工程技術(shù)是否先進,經(jīng)濟上是否合理,設計將起著決定性的作用,設計文件則是安排建設計劃和組織施工的主要依據(jù)。

⑴設計單位的選定,一般通過招標來確定。

⑵項目規(guī)劃設計的招標與評選:

①根據(jù)公司的發(fā)展計劃,由地產(chǎn)部編寫設計任務書及設計招標文件,報公司總經(jīng)理和主管副總經(jīng)理審批。

②地產(chǎn)部擬定合適的設計公司參加設計方案的招投標。

③召開設計方案的評審會,選中方案及設計單位,經(jīng)公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

⑶項目規(guī)劃設計方案的確定

①地產(chǎn)部就入選方案征求各方面意見,指導設計公司修改方案,直至符合公司對該項目的發(fā)展設想,并通過政府有關(guān)部門的審批。

②督促設計單位按發(fā)展計劃完成擴初方案及施工圖設計,直至獲得政府規(guī)劃部門及其它專業(yè)部門的批準。

③地產(chǎn)部經(jīng)理需全面了解項目特性、規(guī)劃局批復的設計要點,分別在方案設計、擴初設計、施工圖設計三個階段,召集有關(guān)部門及專家對圖紙進行詳細會審,會審紀要報總經(jīng)理和主管副總。

④按照發(fā)展計劃,對設計進行必要的修改,重大修改須經(jīng)主管副總及總經(jīng)理審批,所有修改通知單需由修改人、審核人聯(lián)名簽署。

⑤上述方案設計、初步設計、施工圖設計階段的設計深度均應按建設部頒布的《建筑工程設計文件編制的深度規(guī)定》執(zhí)行,并嚴格遵守國家有關(guān)設計規(guī)范及《廣州市城市規(guī)劃條例》與《廣州市城市規(guī)劃條例實施細則》等有關(guān)文件。

⑷內(nèi)外裝修與設備選型

根據(jù)公司制定的項目發(fā)展計劃,從使用功能及建筑美觀的角度,參與內(nèi)外裝飾材料及有關(guān)設備的選擇。

①裝修標準的制定。地產(chǎn)部編制的項目裝修標準應報公司總經(jīng)理及主管副總批準。

②裝修材料及設備配置的選用。在保證質(zhì)量與裝修效果的前提下,首先考慮選用國產(chǎn)與合資產(chǎn)品,不能滿足要求時再選用進口產(chǎn)品,并做到貨比三家,主要裝飾材料的選用、變更必須報主管副總審定后方能生效。

⑸樣板房的設計、施工管理

通過樣板房的設計、施工的管理,為今后大面積的項目開展,提供必要的保證,減少不必要的浪費,應遵循下列準則:

①地產(chǎn)部根據(jù)售樓的對象需求編制裝修標準,報公司總經(jīng)理及主管副總經(jīng)理審批。

②聯(lián)系有實力的裝修公司參加室內(nèi)設計投標,在確定設計中標單位后,完成室內(nèi)裝修施工圖設計。

③在樣板房施工過程中進行全面跟蹤。土建施工期間,樣板房的施工管理由地盤負責,地產(chǎn)部確定所有的裝修標準、::材料及顏色等。

④會同工程部對樣板房的造價進行結(jié)算。

⑤樣板房的驗收應由工程部牽頭,地產(chǎn)部、物資部、地盤參加,以上部門聯(lián)合發(fā)出整改意見供地盤參考。

B、項目報建管理

在做好項目投資決策、規(guī)劃設計的基礎上,地產(chǎn)部指定專人負責辦理項目報建手續(xù)。報建程序如下:

⑴向市、區(qū)計委辦理投資計劃任務書、項目的計劃及轉(zhuǎn)正手續(xù),取得省、市委對擬建項目的批文。

⑵辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。

⑶申請規(guī)劃設計要點。

⑷送審總平面方案。

⑸送審四圖一書(道路、管線、綠化、豎直圖和規(guī)劃說明書)。

⑹送審單體建筑設計方案。

⑺送審初步設計方案。

⑻各專業(yè)部門報建(包括市政、消防、人防、衛(wèi)生防疫、交通、供電、供水、煤氣、電話、電視、民航、文物等)。

⑼施工圖報建。

⑽辦理市政配套設施費、檔案合同、報建費。

⑾辦理《建設工程報建審核書》。

⑿辦理《放線冊》、《余泥排放證》。

⒀辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

1.4市場調(diào)查管理

A、地產(chǎn)部應成立市場調(diào)研小組,多渠道、廣泛地收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息,特別是廣州市的。在科學統(tǒng)計基礎上,準確分析廣州市房地產(chǎn)市場行情、消費取向,建立地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫,為項目的可行性研究、發(fā)展策劃、發(fā)展計劃及銷售策劃提供信息支持。

B、市場調(diào)研的主要方式及內(nèi)容

通過各種調(diào)研方式,對房地產(chǎn)市場進行日常調(diào)查,如土地的批租量、房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的存量、空置率等,并對已調(diào)查項目進行跟蹤對比研究。

⑴收集大眾傳播媒介的各種房地產(chǎn)市場信息。調(diào)研小組每日翻閱《廣州日報》、《羊城晚報》、《南方日報》、《南方都市報》等報刊、雜志以及其他大眾傳媒上的廣告及地產(chǎn)專版,收集包括各樓盤的租賃信息、專題房地產(chǎn)評論、有關(guān)政策法規(guī)在內(nèi)的房地產(chǎn)信息,以及對房地產(chǎn)市場有影響的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

⑵采用上門實地調(diào)查或參加展銷會的形式。每周至少有一天外出收集廣州市房地產(chǎn)市場的的第一手資料。積極參加房地產(chǎn)展銷會,力求全面了解樓盤信息,包括樓宇的類型、位置、高度、面積、戶型及比例、設備及裝修標準、入伙時間、租售價格、付款方式、發(fā)展商/投資商、預售時間、租售情況等,并對該物業(yè)做出綜合評價。

⑶對于特定的任務進行專題調(diào)查研究或針對某一物業(yè)進行專門的調(diào)查研究。

C、市場調(diào)研信息的處理

⑴對于接觸過的每一個地塊項目要做詳細記錄,并整理歸檔,建立廣州市地價信息庫。以此為基礎,分析相鄰地塊的經(jīng)濟收益。

⑵對于收集到的資料、信息進行分類、匯總、分析、提煉、整理、歸檔,建立各類物業(yè)的信息庫。在科學的統(tǒng)計基礎上,分析房地產(chǎn)市場中各類物業(yè)的走勢及消費者的市場取向。

⑶將所有的信息、資料進行整理,建立一套有效、便捷、靈活的電腦信息管理系統(tǒng)。

篇2:后勤發(fā)展總公司財務管理辦法（暫行）

師大后勤發(fā)展總公司財務管理暫行辦法

為加強總公司財務管理工作,保障總公司各項工作順利開展,根據(jù)國家財經(jīng)部門的有關(guān)政策法規(guī)及制度,按照學校的規(guī)定,結(jié)合總公司實際情況,特制定本辦法:

一、財務管理機構(gòu)

總公司財務結(jié)算中心是公司的財務工作主管部門,全面負責公司財務預決算、會計核算、資金管理及財務分析工作。

二財務管理原則

1.認真貫徹執(zhí)行黨和國家的各項財經(jīng)政策法規(guī)及有關(guān)財務規(guī)章制度,本著經(jīng)濟效益和社會效益相結(jié)合的原則,在學院計財處的監(jiān)督指導及總經(jīng)理的領(lǐng)導下,開展各項工作。

2.財務管理實行統(tǒng)一領(lǐng)導、集中管理、分工負責、權(quán)責結(jié)合的總經(jīng)理負責制管理原則,做到職責明確,手續(xù)清楚,分工協(xié)作,各盡其責,以防財權(quán)分離,財產(chǎn)流失。

3.堅持勤儉節(jié)約、量入為出、收支平衡原則,加強計劃管理,搞好綜合平?,嚴格核算,按計劃分配、使用現(xiàn)金,使有限的資金創(chuàng)造更大的效益。

三、財務管理制度

1.嚴格資金收支管理制度。公司的一切資金費用收支和財務往來(包括各種有償服務、行業(yè)創(chuàng)收等),都必須經(jīng)過總公司財務結(jié)算中心統(tǒng)一收支、集中經(jīng)辦,及時入帳。任何部門不得搞帳外資金,私設“小金庫”。

2.嚴格審核報批、規(guī)范制度。總公司下屬各公司的日常運行經(jīng)費、業(yè)務經(jīng)費開支,在規(guī)定的范圍權(quán)限、核定限額內(nèi),由部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理負責審核報批。超出范圍及限額,需經(jīng)公司總經(jīng)理審核批準。各項資金的使用,必須嚴格按照有關(guān)財務規(guī)定、范圍制定統(tǒng)一的結(jié)算報銷制度和標準。

3.定期匯報分析審核制度。財務結(jié)算中心應定期向總經(jīng)理作財務運行工作匯報,及時掌握審核所屬公司的經(jīng)營效益、成本核算,分析財務狀況,為公司的經(jīng)營決策提供必要的信息依??及有關(guān)資料。

四、財務監(jiān)督與檢查制度

1.財務監(jiān)督是財務管理的重要職能之一,是保證總公司各項資金得到合理節(jié)約使用、提高效益、維護財經(jīng)紀律的有效手段。

2.財務檢查是加強財務管理和監(jiān)督的重要環(huán)節(jié),總公司財務結(jié)算中心將按財務檢查的有關(guān)規(guī)則和國家財經(jīng)制度開展檢查工作。

3.認真執(zhí)行財務監(jiān)督和檢查制度,如實提供會計憑證、會計帳簿、會計報表和其它會計資料等有關(guān)情況,接受上級有關(guān)部門依法進行各項財務監(jiān)督和檢查。

五、本辦法自頒布之日起執(zhí)行,解釋權(quán)屬**師大后勤發(fā)展總公司。

篇3:大學后勤發(fā)展總公司臨時用工合同管理辦法

師大后勤發(fā)展總公司臨時用工合同管理辦法

一、總則

1、為規(guī)范臨時用工,明確雙方責、權(quán)、利,根據(jù)《**師范大學后勤發(fā)展總公司聘任(用)管理辦法》(試行)的有關(guān)精神,結(jié)合實際,特制訂本辦法。

2、公司和與之建立勞務關(guān)系的臨時工,適用本辦法。

3、各使用部門具體負責本部門臨時用工合同的簽訂和管理;人力資源部指導、監(jiān)督合同的簽訂、變更、終止、續(xù)訂和解除。

二、合同內(nèi)容

1、合同期限:訂立有固定期限的合同,一般為一年。試用期為一個月。

2、工作內(nèi)容:合同必須明確臨時工所從事的工作崗位及崗位職責。

3、勞動保護和勞動條件:

①公司根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實際情況,建立勞動衛(wèi)生制度和勞動安全制度,為臨時工提供必須的勞保用品和防護用品。

②從事特種工作的職工必須經(jīng)過專門培訓并取得上崗資格。

③臨時工每月工作一般為22天,超出的,按有關(guān)規(guī)定處理。

④臨時工依法享受國家規(guī)定的法定節(jié)假日,在法定節(jié)假日工作的,按有關(guān)規(guī)定處理。

4、勞務報酬:

①臨時工工資不低于杭州市確定的最低工資標準,逐月發(fā)放。

②行業(yè)公司實行崗位工資制,由基本工資、崗位工資、效益工資三部分組成,效益工資經(jīng)考核后酬情發(fā)放。

5、雙方責任:

①臨時工根據(jù)合同規(guī)定,認真履行崗位職責,不得從事與合同無關(guān)的工作,若有違犯,所在部門有權(quán)作出處罰。

②臨時工必須遵守總公司和所在部門的各項紀律,否則,根據(jù)規(guī)定作出處罰。

③公司向臨時工提供必要的勞動工具和勞保用品。

三、合同解除及善后處理

1、在試用期內(nèi),雙方皆可解除合同,而無須支付違約金。酬金按實際工作日計算。

2、臨時工出現(xiàn)下列情況,公司可解除合同,但需征求臨時工本人同意并支付一個月的酬金作為違約金:

①經(jīng)考核,證明無法適應工作崗位的;

②經(jīng)醫(yī)生診斷無法繼續(xù)工作的。

3、臨時工出現(xiàn)下列情況,公司可隨時解除合同,而無須支付違約金:

①因嚴重失職給公司造成重大經(jīng)濟損失的,必要時追究法律責任;

②因違法、犯罪受到制裁的。

4、臨時工因公負傷,經(jīng)鑒定無法在原崗位正常工作或致殘、死亡,合同自行終止,公司承擔臨時工的醫(yī)療費用,并一次性發(fā)給殘疾金或死亡家屬撫恤金。

5、臨時工在被非法限制人身自由被強迫勞動或遇公司未按合同規(guī)定支付酬金時,可隨時解除合同。

四、其它

1、合同有效期滿后,如一方要求,征得對方同意后可續(xù)簽,但一方須于合同期滿前一個月提出。

2、雙方應嚴格遵守合同,因執(zhí)行合同發(fā)生的或與合同有關(guān)的一切爭議,應由雙方通過友好協(xié)商予以解決;如協(xié)商不成,可通過法律途徑解決。

3、合同一式兩份,一份由臨時工本人保管,一份由所在部門保存。

本辦法解釋權(quán)屬*師大后勤發(fā)展總公司。