金宸國(guó)際各種設(shè)備管理制度

　　1.設(shè)備房管理規(guī)定

　　2.二次供水管理制度

　　3.二次供水突發(fā)污染事故和水源性傳染病應(yīng)急處理預(yù)案

　　4.二次供水衛(wèi)生管理制度

　　5.電梯應(yīng)急預(yù)案

　　6.通力電梯維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定

　　7.高低壓配電室管理手冊(cè)

　　8.高低壓配電室管理制度

　　9.停電管理規(guī)定

　　10.各設(shè)備巡視要求

　　(一)設(shè)備房管理規(guī)定

　　為了使物業(yè)服務(wù)設(shè)備有一個(gè)安全、清潔、良好的運(yùn)行環(huán)境，保證設(shè)備的正常運(yùn)行,特制定此>。

　　1、設(shè)備房的門(mén)應(yīng)有鎖緊裝置，窗應(yīng)能開(kāi)啟自如，并能自鎖。

　　2、設(shè)備房?jī)?nèi)不應(yīng)放置與該設(shè)備無(wú)關(guān)的雜物。

　　3、設(shè)備房?jī)?nèi)不應(yīng)放置易燃易爆物品，如確有必要，不得存放超過(guò)設(shè)備的一次性用量。

　　4、設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)有必要的消防設(shè)備，且處于有效期內(nèi)。

　　5、設(shè)備房應(yīng)有固定式照明設(shè)施，地板表面的處理應(yīng)滿足設(shè)備維修要求。

　　6、照明開(kāi)關(guān)應(yīng)設(shè)于設(shè)備房入口處易接觸的地方。

　　7、設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)有良好的通風(fēng)降溫設(shè)施，保證設(shè)備房?jī)?nèi)溫度不超過(guò)40℃;設(shè)備房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛方便查看的溫度計(jì)。

　　8、當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，通風(fēng)口應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)和防雨措施。

　　9、設(shè)備房地面不得有積塵、積水、垃圾等，墻面干凈、整潔;不得有灰塵、蜘蛛網(wǎng)等。

　　10、設(shè)備房如有排水設(shè)施，應(yīng)通暢，蓋板完整、嚴(yán)密，溝內(nèi)無(wú)雜物;排污泵自動(dòng)狀態(tài)良好。

　　11、有要求的設(shè)備房門(mén)口應(yīng)設(shè)有防鼠措施。

　　12、毗鄰水箱的設(shè)備房，應(yīng)做好防水防潮工作。

　　13、門(mén)口、窗口、排風(fēng)口應(yīng)設(shè)有防雨、防雪、防水設(shè)施。

　　14、各種規(guī)章制度和必要的操作規(guī)程、要求、注意事項(xiàng)等應(yīng)裝在鏡框內(nèi)，并上墻，掛在醒目處。

　　15、各種紀(jì)錄表格應(yīng)整潔、完善，滿足日檢、維修紀(jì)錄查看要求。

　　16、各種管線應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行刷漆，水流指示方向應(yīng)做標(biāo)識(shí)，閥門(mén)常用工作狀態(tài)應(yīng)掛牌標(biāo)識(shí)。

　　17、電源操作控制柜(箱)的指示必須標(biāo)示正確完整。

　　18、通用警示標(biāo)識(shí)應(yīng)在醒目處張貼或掛靠。

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　　(二)二次供水設(shè)備管理制度

　　一、水泵房管理制度

　　1、水泵房、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等由管理處指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)控、清潔及日常運(yùn)行的巡視。

　　2、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備、儀器由值班人員負(fù)責(zé)操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房并嚴(yán)禁非值班人員操作各種開(kāi)關(guān)、按鈕。

　　3、消防泵、生活泵、污水泵及各類(lèi)控制開(kāi)關(guān)、按鈕、閥門(mén)應(yīng)有明顯操作標(biāo)志，標(biāo)志應(yīng)簡(jiǎn)單易懂，正確無(wú)誤。高壓用電設(shè)備應(yīng)有危險(xiǎn)標(biāo)志并有防觸措施。

　　4、水泵、儀表控制開(kāi)關(guān)、閥門(mén)應(yīng)定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知管理處維修班組進(jìn)行維修、更換，確保水泵、儀表控制性能良好。

　　二、水池(箱)管理制度

　　1、由管理處指派責(zé)任心強(qiáng)、身體健康的水管員負(fù)責(zé)水池(箱)的日常管理工作。從業(yè)人員要達(dá)到“五病”調(diào)離率100%。

　　2、水池(箱)容積及管道口徑應(yīng)滿足用水需求，生活用水與消防用水管道布置合理，不存死水區(qū)。

　　3、水池(箱)結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)、牢固、光潔、不滲漏、耐腐蝕;水池(箱)人孔必須加蓋加鎖，鎖匙由專(zhuān)人保管;水池(箱)溢流管口、通氣孔口應(yīng)有防蚊蟲(chóng)進(jìn)入的不銹鋼紗網(wǎng);溢流管、排空管不得與下水道直接相連。

　　4、水池(箱)每半年至少由專(zhuān)業(yè)清潔機(jī)構(gòu)清洗消毒一次，并取得水質(zhì)檢測(cè)合格證明。在水質(zhì)二次污染高發(fā)期適當(dāng)增加清洗次數(shù)，或定期投加適量消毒劑。

　　5、水池(箱)管道、閥門(mén)定期維護(hù)，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即組織維修、更換。非管理人員不得隨意開(kāi)啟或關(guān)閉水池(箱)閥門(mén)。

　　6、水池(箱)四周應(yīng)保持清潔，定期殺滅蚊蟲(chóng);周?chē)?0米范圍內(nèi)，禁止設(shè)置旱廁或堆放垃圾堆。

　　三、二次供水設(shè)施管理人員職責(zé)

　　1、二次供水設(shè)施管理人員由管理處指定，管理人員需取得市衛(wèi)生主管部門(mén)出具的《健康合格證》和《衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)合格證》。

　　2、管理人員應(yīng)定期維護(hù)保養(yǎng)供水設(shè)施，隨時(shí)掌握及查詢供水設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，了解水池(箱)及配套管道、閥門(mén)情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向管理處匯報(bào)，并協(xié)助維修人員維修。

　　3、管理人員負(fù)責(zé)維持供水設(shè)施房間秩序，保持供水設(shè)施周?chē)h(huán)境衛(wèi)生，制止閑雜人等靠近，保證正常供水。

　　4、根據(jù)水池(箱)清洗記錄檔案，及時(shí)通知管理處組織專(zhuān)業(yè)清洗機(jī)構(gòu)進(jìn)行水池(箱)清洗消毒，取得水質(zhì)檢測(cè)合格證明。在水質(zhì)污染高發(fā)期，根據(jù)需要，建議增加水池(箱)清洗次數(shù)，并定期投加消毒劑。

　　5、監(jiān)督專(zhuān)業(yè)清洗機(jī)構(gòu)清洗消毒過(guò)程，監(jiān)督水質(zhì)取樣人員現(xiàn)場(chǎng)采取進(jìn)出水樣。

　　6、做好供水設(shè)施運(yùn)行維護(hù)記錄和水池(箱)清洗消毒記錄并報(bào)管理處存檔，做為備查依據(jù)。

　　(三)二次供水突發(fā)污染事故和水源性傳染病應(yīng)急處理預(yù)案

　　為了加強(qiáng)我小區(qū)飲水的衛(wèi)生安全管理工作，不斷提升小區(qū)公共衛(wèi)生的工作水平，進(jìn)一步保障廣大業(yè)主、員工的身心健康和生命安全，提高小區(qū)應(yīng)對(duì)飲水突發(fā)污染事故和水源性傳染病突發(fā)事件的處置能力，根據(jù)《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》特制定本預(yù)案。

　　小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生疑似飲用水突發(fā)污染事故和水源性傳染病等事件，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序應(yīng)對(duì)處理。

　　1、停止供水：小區(qū)內(nèi)立即關(guān)閉二次水房的水源.

　　2、及時(shí)報(bào)告。

　　(1)條件：有5人(含5人)以上疑似飲用水突發(fā)污染事故和水源性傳染病疾患癥狀。

　　(2)程序：

　　發(fā)現(xiàn)疑似飲用水突發(fā)污染事故和水性傳染病疾患，應(yīng)在事件發(fā)生5分鐘內(nèi)上報(bào)。

　　(3)內(nèi)容:

　　a.疑似飲水突發(fā)污染事故和水源性傳染病疾患的人數(shù)、癥狀及第一例發(fā)生時(shí)間。

　　b.中毒或水源性傳染病疾患的姓名、年齡、聯(lián)系電話，事件的直接責(zé)任人。

　　c.目前狀況、事件的經(jīng)過(guò)和緊急處理措施。

　　d.報(bào)告時(shí)間和報(bào)告人。(發(fā)現(xiàn)事件人)

　　3、物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)急處理。

　　(1)應(yīng)組織應(yīng)急處理小組，事件發(fā)生后由應(yīng)急處理領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一協(xié)調(diào)，指揮應(yīng)急處理。

　　(2)在第一時(shí)間將患病人員送到二級(jí)或三級(jí)醫(yī)院救治,并及時(shí)通知家屬。

　　(3)安排好人員做好排摸工作，做到不遺漏一個(gè)疾患者。

　　(4)加強(qiáng)家屬聯(lián)系，征求家屬對(duì)治療的意見(jiàn)。

　　(5)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、管理人員在事件發(fā)生的第二天做好隨訪工作，繼續(xù)排摸調(diào)查，安排專(zhuān)人做好家屬的解釋工作。

　　4、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)：保留造成或?qū)е乱伤骑嬘盟话l(fā)污染事故和水源性傳染病疾患的水源及其原料、工具、設(shè)備和現(xiàn)場(chǎng)。

　　5、配合調(diào)查：物業(yè)公司配合衛(wèi)生行政部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，按衛(wèi)生行政部門(mén)的要求如實(shí)提供材料和樣品。

　　6、控制事態(tài)：物業(yè)公司馬上落實(shí)衛(wèi)生行政部門(mén)要求采取積極措施，把事態(tài)控制在最小范圍。

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　　(四)二次供水衛(wèi)生管理制度

　　一、按照國(guó)家規(guī)定辦理二次供水衛(wèi)生許可證，每年復(fù)核一次，四年有效期滿前六個(gè)月向有關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)換發(fā)新證。

　　二.建立衛(wèi)生管理機(jī)構(gòu)，設(shè)置專(zhuān)(兼)職飲水衛(wèi)生管理人員負(fù)責(zé)二次供水管理，建立二次供水交接班日記制度，形成年度二次供水專(zhuān)項(xiàng)檔案，作為年度考核依據(jù)。

　　三.管理人員，維修人員及水箱清洗人員上崗前必須進(jìn)行健康檢查，取得健康合格證并經(jīng)衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)才能上崗，以后應(yīng)每年進(jìn)行一次健康檢查，若患有痢疾、傷寒、病毒性肝炎、活動(dòng)性肺結(jié)核、化膿性皮膚病或健康帶菌者，均應(yīng)調(diào)離從事管水，清洗等工作崗位。

　　四.二次供水設(shè)施要符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，所用材料、涂料必須無(wú)毒、無(wú)異味，不得影響水質(zhì)衛(wèi)生，其材料應(yīng)有涉及飲用水衛(wèi)生安全產(chǎn)品的有效衛(wèi)生許可批文。

　　五.二次供水水箱、水池內(nèi)壁應(yīng)光滑，便于清洗，頂部有蓋，并設(shè)換氣孔套上紗網(wǎng)，周?chē)蟹雷o(hù)措施。

　　六.二次供水設(shè)施能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，設(shè)備整潔，地面干凈，儲(chǔ)水處有消毒設(shè)施，儲(chǔ)水箱、池應(yīng)加蓋上鎖，每年必須用符合標(biāo)準(zhǔn)的消毒藥劑徹底清洗消毒一次，水質(zhì)由具備法定資格的檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格，符合《生活飲用水衛(wèi)生規(guī)范》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)方可飲用。

　　七.在地下儲(chǔ)水周?chē)霃?0米范圍內(nèi)不得有污染源等存在，不得堆放在毒有害物質(zhì)，樓頂水箱周?chē)鷳?yīng)干凈。

　　八.二次供水設(shè)施不得與城市市政自來(lái)水管網(wǎng)直接連通，地下儲(chǔ)水的溢水管應(yīng)高于下水道最高水位并有防污染設(shè)施。

　　九.地下室泵房禁止非工作人員進(jìn)入。

　　十.水箱頂蓋必須加鎖蓋好，未經(jīng)許可，不得隨意揭開(kāi)頂蓋。

　　十一.運(yùn)行人員隨時(shí)注意各水箱水位計(jì)的顯示水位，注意觀察各水箱是否有滲漏情況，保證水箱能正常運(yùn)行。

　　十二。一旦發(fā)現(xiàn)飲用水水質(zhì)有異常改變，

　　不得隱瞞水質(zhì)異常情況，應(yīng)立即報(bào)告縣級(jí)以上衛(wèi)生行政部門(mén)和供水行政部門(mén)或衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)，防止介水傳染的流行。

　　十三、供水設(shè)施設(shè)備在維修、改造時(shí)，首先索要新設(shè)備的衛(wèi)生許可批件，保證水質(zhì)的安全衛(wèi)生。每年對(duì)二次供水設(shè)施不少于一次的清洗消毒，首先向承擔(dān)清洗消毒的單位索取清洗人

　　員的健康體檢合格證，和消毒藥物的衛(wèi)生許可批件。

　　十四、嚴(yán)格按照國(guó)家衛(wèi)生監(jiān)督執(zhí)法機(jī)構(gòu)要求，

　　認(rèn)真做好其他關(guān)于二次供水的相關(guān)工作。

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　　(五)電梯應(yīng)急預(yù)案

　　1.接到電梯困人后.立即趕到現(xiàn)場(chǎng)

　　2就近斷開(kāi)困人電梯電源

　　3.確認(rèn)轎廂位置及人員被困人員情況，通知被困人員保持鎮(zhèn)靜，等待救援

　　4.若轎廂停在開(kāi)門(mén)區(qū)域內(nèi)，可用三角鑰匙打開(kāi)轎廂門(mén)。救出被困人員。

　　5.若轎廂停在開(kāi)門(mén)區(qū)域外，需要通過(guò)人工盤(pán)車(chē)將轎廂平行到平層位置。盤(pán)車(chē)時(shí)必須是倆人配合完成。不允許采取讓電梯溜車(chē)的方式移動(dòng)轎廂。

　　6.因電梯突然停電時(shí)電梯困人，待電梯恢復(fù)供電經(jīng)確認(rèn)正常后可繼續(xù)運(yùn)行。

　　7.若因其他原因造成困人，則應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員消除故障后才可將電梯投入使用。

　　電梯所在建筑物發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)對(duì)辦法

　　1.接到電梯火警報(bào)告，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)撥打119火警電話。

　　2.確認(rèn)電梯返基站過(guò)程中不穿越火災(zāi)層，合上電梯消防開(kāi)關(guān)，使電梯返回基站。電梯返回基站后迅速疏散乘客電梯。

　　3.斷開(kāi)電梯總電源開(kāi)關(guān)，停止運(yùn)行。

　　4.電梯在火災(zāi)上方運(yùn)行時(shí)原則上不允許電梯繼續(xù)運(yùn)行并穿越火災(zāi)層。應(yīng)將電梯就近平層開(kāi)門(mén)放人。讓乘客用安全通道逃生。

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　　(六)通力電梯維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定

　　為了維持電梯持續(xù)處于良好狀態(tài)，防止事故發(fā)生，特制定本《通力電梯維護(hù)保養(yǎng)管理規(guī)定》。

　　1、轎頂檢修

　　1.1切斷轎頂紅色急停開(kāi)關(guān)，把快慢車(chē)運(yùn)行轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥至慢車(chē)位置。

　　1.2檢修完畢退出廳門(mén)前，須把快慢車(chē)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)恢復(fù)至快車(chē)位置，并把急停開(kāi)關(guān)復(fù)位。

　　1.3當(dāng)打開(kāi)樓層廳進(jìn)入電梯轎廂內(nèi)或轎箱頂維修前須確認(rèn)電梯停留位置。

　　2、坑底維修

　　2.1打開(kāi)底層廳門(mén)，打開(kāi)坑底照明燈，把紅色急停開(kāi)關(guān)按到“停”的位置。

　　2.2檢修完畢退出坑底前，把紅色急停開(kāi)關(guān)復(fù)位，關(guān)照明燈，關(guān)廳門(mén)。

　　3、清潔保養(yǎng)

　　3.1電梯技術(shù)人員每月兩次清潔地坎，以防雜物影響廳門(mén)的正常開(kāi)啟與關(guān)閉。

　　3.2電梯技術(shù)人員每月清潔電梯轎頂及底坑各一次，做到無(wú)積塵無(wú)銹蝕。

　　3.3電梯技術(shù)人員要對(duì)電梯進(jìn)行定期的機(jī)械、自控、環(huán)境等進(jìn)行保養(yǎng)，并填寫(xiě)《電梯保養(yǎng)維修記錄表》。

　　4、檢查工作

　　4.1每天檢查電梯各個(gè)部位，并將據(jù)實(shí)填寫(xiě)《電梯日檢記錄表》。

　　4.2每月一次檢查并收緊各接線端，檢查安全裝置。

　　4.3每半個(gè)月對(duì)各安全裝置進(jìn)行清潔檢查、調(diào)整。

　　4.4每月檢查選層器、限速器接線端接線和各有關(guān)控制點(diǎn)情況。

　　4.5每月測(cè)試各裝置安全回路的電器操作。

　　4.6每季檢查導(dǎo)靴、抱閘閘皮磨損情況，磨損嚴(yán)重的需更換。

　　4.7檢查各鋼絲繩張力是否平衡，或有無(wú)破損現(xiàn)象。

　　4.8每年對(duì)導(dǎo)軌夾塊螺絲進(jìn)行檢查加固，檢查各纜繩及補(bǔ)償鏈條損蝕情況。

　　4.9每年12月份檢查各機(jī)械安全裝置、電氣設(shè)備(包括外殼接地等)絕緣情況。

　　5、加油工作

　　5.1每月檢查各活動(dòng)部件潤(rùn)滑情況，并作補(bǔ)油。

　　5.2每月檢查坑底緩沖器油位情況，并作補(bǔ)油。

　　5.3每年十二月份對(duì)各活動(dòng)部件進(jìn)行換油潤(rùn)滑。

　　5.4做好對(duì)電梯保養(yǎng)單位人員維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作。

　　5.5做好維修保養(yǎng)記錄。

　　5.7每天巡視客梯的運(yùn)行情況，如有異常需立即停止使用并查出原因。

　　5.8做好巡查操作記錄。

　　5.9發(fā)生故障時(shí)，須立刻匯報(bào)電梯設(shè)備工程師，在能力范圍內(nèi)無(wú)法解決的，必須匯報(bào)客戶服務(wù)部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)等待救援和處理。

　　6、故障處理

　　6.1電梯濕水的處置

　　6.1.1當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開(kāi)總電源;

　　6.1.2當(dāng)?shù)讓影l(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的上一層，斷開(kāi)電梯總電源;

　　6.1.3當(dāng)?shù)卓印⒕阑驒C(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)立即停梯，斷開(kāi)電梯電源總開(kāi)關(guān);

　　6.1.4發(fā)生濕水時(shí)，應(yīng)迅速阻斷漏水源;

　　6.1.5對(duì)濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干(溫度不能太高)、自然通風(fēng)(用工廠用鼓風(fēng)機(jī))、更換管線等。確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻達(dá)到要求并且試梯運(yùn)行無(wú)異常后，方可投入使用。

　　6.2電梯火災(zāi)的處置

　　6.2.1樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員應(yīng)立即擊碎玻璃按動(dòng)“消防開(kāi)關(guān)”使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開(kāi)轎廂;

　　6.2.2井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員應(yīng)即刻停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開(kāi)轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢(shì)蔓延;

　　6.2.3對(duì)于上述兩種情況，電梯管理員應(yīng)及時(shí)通知小區(qū)消防中心。

　　7、電梯對(duì)講操作

　　按下電梯控制面板上的“緊急呼叫”按鈕，此時(shí)機(jī)房或管理處蜂鳴器響，機(jī)房或管理處摘機(jī)即可與電梯。

　　(七)高低壓配電室管理制度

　　為了規(guī)范高低壓配電室的日常管理，確保設(shè)備正常運(yùn)行，特制定《高低壓配電室管理制度》

　　1.配電房必須制定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)每日對(duì)設(shè)備的巡查。

　　2.設(shè)備負(fù)責(zé)人必須持有電工操作證方可操作，必須嚴(yán)格按高低壓配電的規(guī)程進(jìn)行工作，操作時(shí)必須有另一電工監(jiān)護(hù)，保證絕對(duì)安全。

　　3.設(shè)備巡檢按配電設(shè)備日檢要求執(zhí)行

　　4.巡檢時(shí)應(yīng)對(duì)設(shè)備各應(yīng)檢部位做全面檢查，并做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和故障必須及時(shí)處理，并上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，做好記錄

　　5.愛(ài)護(hù)室內(nèi)設(shè)備，保持室內(nèi)設(shè)備的整潔，每周進(jìn)行一次大掃除，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)按《供配電設(shè)備保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)>執(zhí)行

　　6.非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電房,必要時(shí)須由值班人員陪同,登記后進(jìn)入.如有違反者,當(dāng)班人員必須立即制止,否則追究其責(zé)任

　　7.禁止存放易燃易爆物品,做好室內(nèi)防鼠及通風(fēng)工作.

　　8.配備消防器材,并定期更換

　　9.巡視中應(yīng)穿絕緣鞋

　　德林物業(yè)服務(wù)有限公司

　　(八)高低壓配電室管理手冊(cè)

　　為了規(guī)范操作程序，避免發(fā)生事故，確保供、配電系統(tǒng)運(yùn)作正常,特制定此>。

　　1、正常送電操作

　　1.1先斷開(kāi)低壓側(cè)所有負(fù)荷開(kāi)關(guān);

　　1.2送高壓側(cè)高壓隔離開(kāi)關(guān)(只能合一路);

　　1.3合上高壓聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān);

　　1.4合變壓器開(kāi)關(guān);

　　1.5依次送低壓側(cè)負(fù)荷開(kāi)關(guān)。

　　2、停電操作

　　2.1斷開(kāi)各分閘開(kāi)關(guān);

　　2.2斷開(kāi)分路總開(kāi)關(guān)，用鑰匙把萬(wàn)能轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到“斷”位置;

　　2.3把各開(kāi)關(guān)掛上“有人操作、禁止合閘”的標(biāo)識(shí)。

　　3、雙電源轉(zhuǎn)換操作

　　3.1假如左電源停電，先把左電源總開(kāi)關(guān)切換到“斷”的位置，用鑰匙把萬(wàn)能轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到“斷”的位置，并斷全部分開(kāi)關(guān);

　　3.2把中間聯(lián)絡(luò)柜上的萬(wàn)能轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)用鑰匙轉(zhuǎn)到“能”的位置;

　　3.3用搖把將中間聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)旋到位;

　　3.4用鑰匙把中間聯(lián)絡(luò)柜上的萬(wàn)能轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)換到“通”的位置;

　　3.5按“合閘”按鈕送電;

　　3.6關(guān)各分閘開(kāi)關(guān);

　　3.7把左路總電源開(kāi)關(guān)掛上“禁止合閘”標(biāo)識(shí);

　　3.8左路來(lái)電后，把左路分閘開(kāi)關(guān)停掉，把中間聯(lián)絡(luò)柜上聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)停掉，再把萬(wàn)能轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)閘鑰匙轉(zhuǎn)換到“斷”的位置;

　　3.9把左路總電源柜上的萬(wàn)能轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)用鑰匙轉(zhuǎn)換到“通”的位置，按“合閘”按鈕送電;

　　3.10關(guān)各分閘開(kāi)關(guān);

　　(九)停電管理規(guī)定

　　為了規(guī)范因各種原因引起的停電管理，維護(hù)業(yè)主的利益，保證正常生活電力需求,特制定此>。

　　1、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)所轄物業(yè)小區(qū)內(nèi)的計(jì)劃性和臨時(shí)性停電的管理。

　　2、物業(yè)工程部負(fù)責(zé)定期檢查、重要維修的組織和技術(shù)指導(dǎo)等。

　　3、市電計(jì)劃性停電，由管理處及時(shí)通知業(yè)主，并做好解釋工作。

　　4、因管理需要的停電時(shí)間在6個(gè)小時(shí)以內(nèi)的計(jì)劃性停電，由設(shè)備責(zé)任人提前2天詳細(xì)填寫(xiě)停電設(shè)備名稱、內(nèi)容、范圍、停電起止時(shí)間及注意事項(xiàng)和申請(qǐng)，報(bào)管理處經(jīng)理審批。

　　5、停電范圍涉及到業(yè)主用電，經(jīng)批準(zhǔn)后的停電通知，由管理處負(fù)責(zé)提前1天書(shū)面通知業(yè)主。

　　6、為盡可能地避免妨礙業(yè)主用電需求，計(jì)劃性的停電檢修，以不影響業(yè)主生活為原則，停電時(shí)間在6個(gè)小時(shí)至一天的須報(bào)公司業(yè)務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)，一天以上應(yīng)報(bào)公司總經(jīng)理審批。

　　7、批準(zhǔn)后的申請(qǐng)由客戶服務(wù)中心保存，并及時(shí)粘貼相應(yīng)的《溫馨提示》。

　　8、計(jì)劃性停電，維修班應(yīng)提前1天作好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準(zhǔn)備，并檢查。

　　9、市電突發(fā)性停電，在后備電源啟動(dòng)后，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)立即檢查后備電源(或發(fā)電機(jī))運(yùn)轉(zhuǎn)和供配電系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)每隔半小時(shí)檢查備用電源(或發(fā)電機(jī))運(yùn)行情況，做好數(shù)據(jù)的記錄，并且管理處值班人員要對(duì)業(yè)主做好解釋工作。

　　10、由電氣故障等引起的停電，設(shè)備責(zé)任人或值班設(shè)備責(zé)任人迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，查明停電原因，如現(xiàn)場(chǎng)不能及時(shí)處理，須馬上通知設(shè)備班班長(zhǎng)。

　　11、威脅設(shè)備或人身安全的緊急停電，應(yīng)立即斷開(kāi)有關(guān)負(fù)載開(kāi)關(guān)，查明原因，修復(fù)后按送電程序送電。

　　12、停電時(shí)間、原因、恢復(fù)送電時(shí)間必須迅速向管理處經(jīng)理報(bào)告。

　　13、每次停電應(yīng)做相關(guān)記錄以備查詢。

　　(十)、設(shè)備日檢記錄要求

　　配電系統(tǒng)日檢工作要求

　　項(xiàng)目　　內(nèi)容　　要求　　方法

　　變壓器　　溫度、聲音是否正常　　溫度小于廠家規(guī)定值、聲音正常　　觀察、耳聽(tīng)

　　儀表　　儀表指示正常、電流電壓在正常范圍內(nèi)　　觀察

　　標(biāo)識(shí)牌、衛(wèi)生　　標(biāo)識(shí)齊全、衛(wèi)生整潔、無(wú)灰塵無(wú)污漬　　觀察

　　配電房環(huán)境　　衛(wèi)生、通風(fēng)、照明　　衛(wèi)生整潔，通風(fēng)良好，照明正常　　觀察

　　防鼠、防潮　　防鼠設(shè)施齊全，室內(nèi)干燥　　觀察

　　分配電柜　　衛(wèi)生　　外表、柜內(nèi)衛(wèi)生干凈　　觀察

　　開(kāi)關(guān)位置、儀表指示　　開(kāi)關(guān)位置正常、電流、電壓、　　頻率在正常范圍內(nèi)　　觀察

　　是否發(fā)熱、防雨　　接線無(wú)發(fā)熱，防雨良好　　觀察、手摸(安全)

　　計(jì)量表　　儀表指示是否異常、有無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象　　計(jì)量?jī)x表正常，波動(dòng)在20%范圍內(nèi)、接線無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象　　觀察、手摸(安全)

　　排污系統(tǒng)月檢工作要求

　　項(xiàng)目　　內(nèi)容　　要求　　方法

　　排污泵　　噪音　　噪音正常　　耳聽(tīng)

　　密封　　手動(dòng)開(kāi)啟無(wú)漏電被保護(hù)現(xiàn)象　　觀察

　　震動(dòng)　　出口壓力正常、輕微震動(dòng)　　手摸(安全)、觀察

　　控制柜　　衛(wèi)生、發(fā)熱情況　　內(nèi)外干凈、線路無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象　　手摸(安全)、觀察

　　控制情況　　手動(dòng)、自動(dòng)控制正常　　操作

　　管路閥門(mén)　　固定、衛(wèi)生　　固定牢靠、管路清潔　　手摸(安全)、觀察

　　滲漏情況　　無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象　　觀察

　　污水池

　　水質(zhì)情況　　水面無(wú)大塊漂浮物和絲狀物品　　觀察

　　水位、池蓋　　未越過(guò)正常水位、蓋板正常　　觀察

　　景觀照明系統(tǒng)月檢工作要求

　　項(xiàng)目　　內(nèi)容　　要求　　備注

　　燈具　　固定情況　　固定牢靠、不傾斜、不變形　　觀察

　　使用情況　　亮度正常,無(wú)破損現(xiàn)象　　觀察

　　線路　　固定情況、安全　　線路規(guī)整、無(wú)外露接頭、　　無(wú)發(fā)黑、發(fā)熱現(xiàn)象　　手摸(安全)、觀察

　　控制　　時(shí)控開(kāi)關(guān)　　控制時(shí)間準(zhǔn)確　　操作

　　線路、衛(wèi)生　　規(guī)整、無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象　　手摸(安全)、觀察

　　景觀噴泉月檢工作要求

　　項(xiàng)目　　內(nèi)容　　要求　　方法

　　噴泉泵

　　噪音　　噪音正常　　耳聽(tīng)

　　密封　　手動(dòng)開(kāi)啟無(wú)漏電被保護(hù)現(xiàn)象　　觀察

　　震動(dòng)　　出口壓力正常、輕微震動(dòng)　　觀察、手摸(安全)

　　控制柜　　衛(wèi)生、發(fā)熱情況　　內(nèi)外干凈、線路無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象　　觀察、手摸(安全)

　　控制情況　　手動(dòng)、自動(dòng)控制正常　　操作

　　管路閥門(mén)　　固定、衛(wèi)生　　固定牢靠、管路清潔　　觀察、手摸(安全)

　　滲漏情況　　無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象　　觀察

　　水池　　水質(zhì)情況　　水面無(wú)大塊漂浮物和絲狀物品　　觀察

　　水位、池蓋　　處于上下限正常水位、蓋板正常　　觀察

　　噴頭　　效果　　噴水高度、形狀、霧化等達(dá)到設(shè)計(jì)要求　　觀察對(duì)比

　　電梯日檢工作要求

　　項(xiàng)目 內(nèi)容 要求 方法

　　機(jī)房環(huán)境　　衛(wèi)生、通風(fēng)、照明　　衛(wèi)生整潔，通風(fēng)良好，照明正常　　觀察

　　導(dǎo)軌/安全鉗/噪音　　噪音正常　　耳聽(tīng)

　　運(yùn)行狀況

　　衛(wèi)生、外觀　　衛(wèi)生整潔，無(wú)脫漆、變形現(xiàn)象　　觀察

　　地坎膨脹/導(dǎo)軌壓板聯(lián)結(jié)　　牢固、無(wú)變形現(xiàn)象　　手動(dòng)、觀察

　　安全鉗/鋼絲繩　　良好、無(wú)抱緊卡死現(xiàn)象　　手動(dòng)檢驗(yàn)

　　基礎(chǔ)、固定　　基礎(chǔ)牢固、地腳螺栓固定緊固　　手動(dòng)檢驗(yàn)

　　水泵房日檢工作要求

　　項(xiàng)目　　內(nèi)容　　要求　　方法

　　水泵

　　噪音　　噪音正常　　耳聽(tīng)

　　密封　　手動(dòng)開(kāi)啟無(wú)漏電被保護(hù)現(xiàn)象　　觀察

　　震動(dòng)　　出口壓力正常、輕微震動(dòng)　　觀察、手摸(安全)

　　控制柜

　　衛(wèi)生、發(fā)熱情況　　內(nèi)外干凈、線路無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象　　觀察、手摸(安全)

　　控制情況　　手動(dòng)、自動(dòng)控制正常　　操作

　　管路閥門(mén)　　固定、衛(wèi)生　　固定牢靠、管路清潔　　觀察、手摸(安全)

　　滲漏情況　　無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象　　觀察

　　水箱

　　水質(zhì)情況　　水面無(wú)大塊漂浮物和絲狀物品　　觀察

　　水位、池蓋　　處于上下限正常水位、蓋板正常　　觀察

　　室內(nèi)排污泵

　　噪音　　噪音正常　　耳聽(tīng)

　　密封　　手動(dòng)開(kāi)啟無(wú)漏電被保護(hù)現(xiàn)象　　觀察

篇2:物業(yè)項(xiàng)目拓展經(jīng)營(yíng)合作協(xié)議

　　合作協(xié)議

　　甲方：

　　乙方：

　　根據(jù)《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，本著公平、平等、互利的原則，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，就共同合作拓展、經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)項(xiàng)目達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂本協(xié)議，雙方共同遵守和執(zhí)行。

　　第一條合作事項(xiàng)

　　(一)甲方協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商，將甲方參與投資開(kāi)發(fā)的各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)交予乙方負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理;

　　(二)雙方按比例分配共享經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　第二條合作期限

　　合作期限：*年*月*日―*年*月*日止。協(xié)議到期后，雙方可續(xù)簽協(xié)議。

　　第三條合作原則

　　(一)保密原則

　　無(wú)論合作關(guān)系存續(xù)期間還是合作關(guān)系終止之后，雙方都必須對(duì)有關(guān)信息保密，不得向任何第三人透露經(jīng)營(yíng)管理信息和技術(shù)。

　　(二)誠(chéng)信原則

　　雙方都應(yīng)遵守誠(chéng)信原則，不得在合作過(guò)程中弄虛作假，不得虛構(gòu)支出，不得隱瞞收入，不得從事?lián)p害合作方利益的任何事情。

　　(三)友好原則

　　合作雙方都應(yīng)遵守友好原則，無(wú)論在合作過(guò)程中因任何事情發(fā)生任何分歧、爭(zhēng)執(zhí)，雙方均應(yīng)本著友好合作的原則，相互尊重，相互支持。

　　第四條股份比例及利益分配

　　(一)股份比例為：甲方40%、乙方60%。

　　(二)經(jīng)營(yíng)管理的利潤(rùn)按股份比例分配，經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的虧損、風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任按股份比例承擔(dān)。

　　第五條權(quán)利和義務(wù)

　　(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)和維持與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，并負(fù)責(zé)洽談和獲取項(xiàng)目的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)利，盡力爭(zhēng)取最優(yōu)惠條件;

　　2.甲方以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為投資資本，占項(xiàng)目利潤(rùn)40%;

　　3.不參與物業(yè)項(xiàng)目的具體經(jīng)營(yíng)管理，不干涉乙方的正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng);

　　4.有權(quán)對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和審核。有權(quán)制止乙方經(jīng)營(yíng)管理中的違法違規(guī)行為，對(duì)因乙方違法違規(guī)造成的損失，有權(quán)向乙方追索;

　　5.出席雙方經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議并就乙方經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題和重大決策事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn);

　　6.積極支持和配合乙方的開(kāi)展工作，共同提高物業(yè)管理水平和品質(zhì);

　　7.本合作協(xié)議有限期內(nèi)，不得與第三方開(kāi)展同業(yè)合作。維護(hù)乙方的聲譽(yù)和形象，不發(fā)表任何損害乙方聲譽(yù)、形象的言論，不做任何損害乙方利益的事情。

　　(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

　　1.全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性經(jīng)營(yíng)評(píng)估、人員組織、成本核算和具體經(jīng)營(yíng)管理。

　　2.按照60%比例投資，按投資比例承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律責(zé)任，按投資比例分配經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　3.建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范成本核算，每月向甲方報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表，接受甲方的財(cái)務(wù)審核。

　　4.每月召開(kāi)一次經(jīng)營(yíng)分析會(huì)，向甲方報(bào)告當(dāng)月經(jīng)營(yíng)狀況、盈虧狀況，對(duì)項(xiàng)目投資、虧損分擔(dān)、盈利分配及其他重大事項(xiàng)提出解決方案。

　　5.建立健全物業(yè)管理規(guī)章制度，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，不得發(fā)生違法違規(guī)、徇私舞弊及故意損害甲方利益的行為。

　　6.積極參與和配合甲方與開(kāi)發(fā)商的溝通、協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)起草和簽訂物業(yè)服務(wù)合同和其他合作文件。

　　7.主動(dòng)接受甲方的監(jiān)督和審核，積極采納甲方的合理化建議。

　　8.維護(hù)甲方的聲譽(yù)和形象，不發(fā)表任何損害甲方聲譽(yù)、形象的言論，不做任何損害甲方利益的事情。

　　第六條財(cái)務(wù)管理及監(jiān)管

　　(一)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，由雙方討論確定后執(zhí)行。

　　(二)每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)建賬，單獨(dú)核算，單獨(dú)出具財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　(三)經(jīng)營(yíng)管理成本按行業(yè)規(guī)范以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)。能提供正式發(fā)票的必須提供正式發(fā)票;不能提供正式發(fā)票的，應(yīng)提供第三方出具的收據(jù)(蓋章或摁手印);既不能提供正式發(fā)票，也不能出具收據(jù)的費(fèi)用，由雙方協(xié)商處理。

　　(四)稅費(fèi)按照國(guó)家和地方政府及其職能部門(mén)規(guī)定計(jì)算并繳納。

　　(五)按照規(guī)定向乙方總公司繳納管理費(fèi)用。

　　(六)員工工資、福利等按項(xiàng)目所在地行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;分公司薪資按比例分?jǐn)偢黜?xiàng)目。

　　(七)差旅費(fèi)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、辦公費(fèi)等按財(cái)務(wù)制度規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　(八)每季度對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)按比例分配并支付。

　　第七條債權(quán)債務(wù)

　　(一)甲乙雙方自行對(duì)自己的債權(quán)債務(wù)和法律責(zé)任負(fù)責(zé)，任何一方不為對(duì)方承擔(dān)任何連帶責(zé)任。

　　(二)本協(xié)議合作過(guò)程中，因經(jīng)營(yíng)管理的需要共同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)按本協(xié)議第三條約定的股份比例承擔(dān)。

　　第八條協(xié)議終止及清算

　　(一)發(fā)生以下情況之一，協(xié)議終止：

　　1.協(xié)議到期，合作自然到期;

　　2.經(jīng)雙方協(xié)商一致，提前終止合作;

　　3.發(fā)生人力不可抗力事件，致使無(wú)法繼續(xù)合作。

　　(二)合作終止后，應(yīng)對(duì)合作期間的資產(chǎn)和債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清理和結(jié)算。

　　1.固定資產(chǎn)按國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)折舊，殘值按股份比例分配;

　　2.經(jīng)營(yíng)管理的收益盈余按股份比例分配;

　　3.經(jīng)營(yíng)管理中的共同債務(wù)按股份比例承擔(dān)。

　　第九條違約責(zé)任

　　(一)甲乙雙方均應(yīng)認(rèn)真嚴(yán)格履行本協(xié)議的義務(wù)，任何一方違約，違約方應(yīng)向守約方支付違約金2萬(wàn)元，并承擔(dān)由此給守約方造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。

　　(二)如遇不可抗力導(dǎo)致任何一方無(wú)法繼續(xù)履行本協(xié)議全部或部分義務(wù)，不視為違約。但需及時(shí)通知另一方，并提供有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)提供的報(bào)告、證明文件。不可抗力事件結(jié)束后，雙方可協(xié)商是否繼續(xù)執(zhí)行本協(xié)議或修訂協(xié)議。

　　第十條其他

　　(一)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，若發(fā)生合作方意外傷亡或喪失履行協(xié)議的能力，由該合作方的法定繼承人繼續(xù)履行合作協(xié)議的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)。

　　(二)本協(xié)議未盡事宜以及經(jīng)過(guò)管理過(guò)程中產(chǎn)生新問(wèn)題，經(jīng)協(xié)商一致，可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為本協(xié)議的附件，具有相應(yīng)法律效力。

　　(三)因?yàn)楸緟f(xié)議或執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中產(chǎn)生的一切分歧、爭(zhēng)議，三方應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，任一方均可向有管轄權(quán)的人民法院訴訟裁決。

　　(四)本協(xié)議壹式貳份，雙方各持壹份，具有同等法律效力，自簽字(蓋章)后生效。

　　甲方(蓋章)：

　　乙方(蓋章)：

　　代表簽字：

　　代表簽字：

　　聯(lián)系電話：

　　聯(lián)系電話：

　　簽訂時(shí)間：20**年月日

篇3:物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

　　物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度

　　為了加強(qiáng)規(guī)范公司財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)管理制度，有效運(yùn)作資產(chǎn)、積極增收節(jié)支，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中制止鋪張浪費(fèi)和一切不必要的開(kāi)支，降低消耗，達(dá)到企業(yè)資產(chǎn)保值增值的目的。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部頒發(fā)會(huì)計(jì)法》的要求，符合《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求結(jié)合公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。特制定以下財(cái)務(wù)制度，望各部門(mén)嚴(yán)格遵守。

　　1.會(huì)計(jì)制度：執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)制度

　　2會(huì)計(jì)年度：為了符合國(guó)內(nèi)《會(huì)計(jì)法》要求，按國(guó)內(nèi)規(guī)定的會(huì)計(jì)年度，

　　即自公歷1月1日至12月31日

　　3.記帳本位幣：管理處記帳以人民幣為單位。

　　4.收入和費(fèi)用的確認(rèn)：對(duì)各項(xiàng)收入和費(fèi)用的確認(rèn)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。

　　一、資金管理

　　公司資金管理的原則是：合理使用，減少占?jí)海档惋L(fēng)險(xiǎn)，加速周轉(zhuǎn)，提高效益。為保證庫(kù)存的現(xiàn)金安全合理，公司各部應(yīng)按規(guī)定限額提取備用金。支取現(xiàn)金先填寫(xiě)借款單，并注明用途、金額、期限等，按規(guī)定批準(zhǔn)方可支取。預(yù)支現(xiàn)金一般不超過(guò)2000元，超過(guò)支票結(jié)算起點(diǎn)的付款應(yīng)通過(guò)轉(zhuǎn)帳支票結(jié)算。任何人不得從營(yíng)業(yè)收入中坐支現(xiàn)金。庫(kù)存現(xiàn)金必須日清月結(jié)，不準(zhǔn)白條抵現(xiàn)。

　　1.現(xiàn)金管理

　　1.1現(xiàn)金管理由現(xiàn)金出納和會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)，現(xiàn)金出納應(yīng)每天登記當(dāng)天的現(xiàn)金、收支記錄

　　1.2辦公室應(yīng)儲(chǔ)存適量現(xiàn)金，現(xiàn)暫定1000元，足夠3-5天內(nèi)的日常零星開(kāi)支。

　　現(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內(nèi)，當(dāng)現(xiàn)金余額到達(dá)現(xiàn)金存量下限時(shí),由出納通知會(huì)計(jì)，并準(zhǔn)備支票由物業(yè)經(jīng)理簽署后提取現(xiàn)金。

　　1.3現(xiàn)金出納根據(jù)管理處開(kāi)支情況，提出現(xiàn)金存量上下限報(bào)總部物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　1.4現(xiàn)金應(yīng)存于保險(xiǎn)箱內(nèi)，保險(xiǎn)箱密碼與保險(xiǎn)箱鎖匙由出納持有管理，未得財(cái)務(wù)經(jīng)理批準(zhǔn)不得移交第三者。

　　1.5出納與會(huì)計(jì)每周末或月末下班前進(jìn)行現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn);由出納填寫(xiě)現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)登記表兩人共同簽字。月末盤(pán)點(diǎn)，會(huì)計(jì)核對(duì)現(xiàn)金帳無(wú)誤后，再由會(huì)計(jì)及出納共同簽署確認(rèn)帳物相符。出納每日必須登記現(xiàn)金日記帳，保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符，并每月與會(huì)計(jì)對(duì)帳。

　　2.押金管理

　　2.1退還裝修押金及裝修工作證押金程序

　　2.2對(duì)業(yè)主已提交退裝修押金申請(qǐng)，物業(yè)前臺(tái)及物業(yè)管家對(duì)已裝修單位驗(yàn)收合格后，填寫(xiě)《裝修押金退還申請(qǐng)表》，并附上業(yè)主收據(jù)領(lǐng)條等原始憑證.

　　2.3物業(yè)經(jīng)理簽名同意后交由財(cái)務(wù)部核實(shí)。

　　2.4財(cái)務(wù)部核實(shí)此申請(qǐng)表后無(wú)誤后才可發(fā)放款項(xiàng)。

　　3.支出報(bào)銷(xiāo)流程

　　3.1各部門(mén)需指定一人與財(cái)務(wù)部對(duì)口辦理有關(guān)支出報(bào)銷(xiāo)管理工作。(其他人員支出報(bào)銷(xiāo)亦統(tǒng)一由部門(mén)與財(cái)務(wù)部對(duì)口)

　　3.2部門(mén)任何支出，先填好付款申請(qǐng)單或費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單后連同有關(guān)單據(jù)經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字審批后再交財(cái)務(wù)部核對(duì)，財(cái)務(wù)部審核無(wú)誤再走后續(xù)簽字流程。

　　3.3公司總經(jīng)理及董事會(huì)簽字完成的單子財(cái)務(wù)部方可付款。

　　3.4出納登記現(xiàn)金日記帳，將簽署后的付款申請(qǐng)書(shū)與發(fā)票、原始憑證等交會(huì)計(jì)。

　　3.5財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)入帳，制作憑證。

　　3.6若要開(kāi)支票，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)準(zhǔn)確支票并安排蓋章。

　　二、預(yù)算及審批預(yù)算流程

　　公司的財(cái)務(wù)實(shí)行預(yù)算管理。預(yù)算管理就是對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)計(jì)劃的制訂、審批、實(shí)施、檢查和分析進(jìn)行全面的管理，從而使財(cái)務(wù)管理工作有序、穩(wěn)定地進(jìn)行。

　　1.預(yù)算制度

　　1.1公司的一切財(cái)務(wù)收支活動(dòng)都要按財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行;

　　1.2公司的財(cái)務(wù)預(yù)算由年度財(cái)務(wù)預(yù)算組成;

　　1.3公司的財(cái)務(wù)預(yù)算要樹(shù)立全局觀念，搞好綜合平衡，做到統(tǒng)籌兼顧;

　　1.4財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)地區(qū)總監(jiān)審批后才能執(zhí)行;

　　1.5預(yù)算編制禁止巧立名目，弄虛作假。

　　三、固定資產(chǎn)

　　1.使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的主要設(shè)備器具工具等列作固定資產(chǎn)。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò)1年的，也應(yīng)當(dāng)列為固定資產(chǎn)。

　　2.對(duì)固定資產(chǎn)實(shí)行預(yù)算管理，新增固定資產(chǎn)應(yīng)有可行性分析。購(gòu)置之前由固定資產(chǎn)使用部門(mén)提出申請(qǐng)報(bào)告，由辦公室、規(guī)劃部、財(cái)務(wù)部審核，經(jīng)分管副總經(jīng)理和總會(huì)計(jì)師簽字，總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可購(gòu)買(mǎi)。

　　3.各部門(mén)的固定資產(chǎn)統(tǒng)一由公司財(cái)務(wù)部建帳核算，統(tǒng)一提取折舊，建立固定資產(chǎn)卡片。固定資產(chǎn)卡片，一式兩份，一份留實(shí)物管理部門(mén)，一份交財(cái)務(wù)部門(mén)，實(shí)物管理應(yīng)保持帳、卡、物三相符。

　　4.公司的固定資產(chǎn)由綜管部及使用部門(mén)統(tǒng)一管理，各部門(mén)暫時(shí)閑置和不需用的固定資產(chǎn)應(yīng)報(bào)公司綜管部統(tǒng)籌安排。固定資產(chǎn)實(shí)行分級(jí)歸口管理制度，按照固定資產(chǎn)的類(lèi)別和管理要求及固定資產(chǎn)的使用地點(diǎn)，由各級(jí)使用單位負(fù)責(zé)具體管理，并做好固定資產(chǎn)的日常維護(hù)、保養(yǎng)和修理，做到誰(shuí)使用，誰(shuí)維護(hù)，誰(shuí)保養(yǎng)。

　　5.定期對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行清查

　　5.1固定資產(chǎn)清查是從盤(pán)點(diǎn)實(shí)物開(kāi)始的。在盤(pán)點(diǎn)過(guò)程中，要認(rèn)真核對(duì)帳面數(shù)量，重新鑒定質(zhì)量，查明存在的各種問(wèn)題。

　　5.2公司的固定資產(chǎn)每年實(shí)地盤(pán)點(diǎn)一次，如果發(fā)現(xiàn)盤(pán)盈、盤(pán)虧和毀損固定資產(chǎn)，由負(fù)責(zé)保管或負(fù)責(zé)使用的部門(mén)查明原因，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，固定資產(chǎn)盤(pán)虧、報(bào)廢發(fā)生的凈損失超過(guò)1萬(wàn)元應(yīng)書(shū)面上報(bào)公司財(cái)務(wù)部，根據(jù)公司管理權(quán)限經(jīng)審批后進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，數(shù)額較大的應(yīng)報(bào)公司董事會(huì)審批。

　　6.設(shè)備或物品要作報(bào)廢,填寫(xiě)《物品報(bào)廢申請(qǐng)表》

　　7.固定資產(chǎn)折舊計(jì)算方法及折舊年限標(biāo)準(zhǔn).折舊按照建時(shí)的成本價(jià)及預(yù)期可使用年限，以直線法每月計(jì)算，不預(yù)計(jì)殘值和清理費(fèi)用。

　　購(gòu)建的固定資產(chǎn),從次月開(kāi)始計(jì)提折舊;處理的固定資產(chǎn)從次月開(kāi)始不計(jì)折舊。

　　資產(chǎn)預(yù)計(jì)可使用年限

　　汽車(chē)　　10年

　　電腦及其輔件　　3年

　　家具　　5年

　　辦公室儀器　　5年

　　裝修　　3年

　　其他報(bào)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行

　　8.公司出售固定資產(chǎn)的收入，減除清理費(fèi)用和固定資產(chǎn)凈值的差額，計(jì)入當(dāng)年損益。

　　9.對(duì)于經(jīng)過(guò)清查核實(shí)的固定資產(chǎn)，屬于需要進(jìn)行清理的，應(yīng)及時(shí)清理，該入帳的要入帳，該報(bào)廢的要報(bào)廢。做到手續(xù)完備，帳目清楚，一般應(yīng)在年度決算前處理完畢。

　　四、低值易耗品

　　1、根據(jù)公司的情況，特規(guī)定2000以下、50元以上，使用年限較短，不作為固定資產(chǎn)核算的各種用具、物品以及在經(jīng)營(yíng)中使用的包裝物、周轉(zhuǎn)容器等，為低值易耗品。

　　2、低值易耗品在購(gòu)買(mǎi)之前應(yīng)按規(guī)定申購(gòu)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，方能選購(gòu)。

　　3、為了加強(qiáng)對(duì)在用低值易耗品的管理，各單位應(yīng)按使用單位和部門(mén)設(shè)置低值易耗品登記簿。

　　4、使用部門(mén)向倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用低值易耗品，應(yīng)填制一式三份的領(lǐng)用憑證，一份留存?zhèn)}庫(kù)，作為登記“庫(kù)存低值易耗品卡片”的依據(jù);一份交給使用部門(mén)作為實(shí)物管理的依據(jù);一份交給會(huì)計(jì)部門(mén)作為記帳的依據(jù)。除此以外，各單位應(yīng)建立“低值易耗品卡片”由有關(guān)部門(mén)保管、以控制各使用部門(mén)的在用低值易耗品。

　　5、要建立以舊換新的賠償制度，及時(shí)按照制度的規(guī)定辦理，并進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。要按各使用單位、部門(mén)設(shè)置在用低值耗品明細(xì)帳(包括量和金額)，定期與實(shí)物核對(duì)，并與財(cái)會(huì)部門(mén)的帳面余額進(jìn)行核對(duì)。在用低值易耗品以及使用部門(mén)退回倉(cāng)庫(kù)的低值易耗品，應(yīng)加強(qiáng)實(shí)物管理，并在備查簿進(jìn)行登記。

　　6、公司的低值易耗品報(bào)廢時(shí)，應(yīng)由負(fù)責(zé)使用部門(mén)及時(shí)填制低值易耗品報(bào)廢單，填明報(bào)廢低值易耗品的數(shù)量和原價(jià)和按照規(guī)定對(duì)入庫(kù)殘料的作價(jià)。由于員工丟失損壞，照章應(yīng)由員工賠償。所有離開(kāi)公司的人員，應(yīng)辦理低值易耗品的退庫(kù)手續(xù)，同時(shí)，管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)低值易耗品的實(shí)物管理。

　　7、由于自然災(zāi)害造成的凈損失，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。

　　五、費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)及款項(xiàng)支付的管理

　　對(duì)所有報(bào)銷(xiāo)內(nèi)容，應(yīng)符合報(bào)銷(xiāo)憑證的使用范圍及性質(zhì)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人必須就其合理性及必要性進(jìn)行審核后，按費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)流程辦理報(bào)銷(xiāo)，報(bào)總經(jīng)理及董事會(huì)批準(zhǔn)。出納嚴(yán)格資金使用審核手續(xù)，對(duì)一切審批手續(xù)不完備的資金使用事項(xiàng)，都有權(quán)且必須拒絕辦理，否則按違章論處并對(duì)該資金的損失負(fù)連帶賠償責(zé)任。

　　1.支出報(bào)銷(xiāo)時(shí)限

　　1.1由財(cái)務(wù)部確定每周的某天為報(bào)銷(xiāo)日期，非特殊情況，其他時(shí)間不審批報(bào)銷(xiāo)。

　　1.2工作人員有借款，應(yīng)在完成業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)辦理后3日內(nèi)報(bào)銷(xiāo)結(jié)帳，對(duì)有特殊情況的其清帳日期亦不得超過(guò)30天。出差前領(lǐng)款亦不可以早于出差前3天領(lǐng)款。

　　2.現(xiàn)金預(yù)支

　　2.1物品的購(gòu)買(mǎi)，盡可能地使用非現(xiàn)金結(jié)算方式。

　　2.2預(yù)借現(xiàn)金必須填寫(xiě)《借支單》，經(jīng)管主管、經(jīng)理簽字后，向出納領(lǐng)款，副本留在出

　　納處，正本予會(huì)計(jì)入帳，但出納及會(huì)計(jì)要在副本上簽署確認(rèn)。預(yù)借現(xiàn)金必須在借出日起3日以內(nèi)歸還/清帳。清賬前，借款人需個(gè)人承擔(dān)借款責(zé)任;每次借款不得超過(guò)人民幣5000元.下次借款前需將前次借款清帳后方可再借。

　　2.3員工使用現(xiàn)金應(yīng)取得原始憑證/合格方案并背書(shū)，填《付款申請(qǐng)表》，本人簽字后，

　　交公司經(jīng)理批準(zhǔn)簽字，會(huì)計(jì)審核，向出納領(lǐng)款。有預(yù)借現(xiàn)金者，應(yīng)同時(shí)還清所借現(xiàn)金。

　　2.4若有特殊情況不能取得原始憑證/合格方案，用款人應(yīng)以書(shū)面形式說(shuō)明原因，并得

　　到部門(mén)主管核實(shí)批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)部審核，作為依據(jù)憑證入帳。

　　注：凡采購(gòu)辦公用品及各種設(shè)備、物料，要經(jīng)行政部辦理入倉(cāng)出倉(cāng)手續(xù)，并簽字核實(shí)。

　　3.報(bào)銷(xiāo)手續(xù)

　　3.1持原始憑證(購(gòu)物發(fā)票)填寫(xiě)《費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單》或《付款申請(qǐng)表》，經(jīng)手人按審批單要求填寫(xiě)后交部門(mén)負(fù)責(zé)人審批簽名后交于財(cái)務(wù)部審核無(wú)誤再走后續(xù)簽字流程。

　　4.備用金

　　4.1申請(qǐng)備用金需填寫(xiě)《借支單》由物業(yè)經(jīng)理簽名同意，再到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取，作為購(gòu)物使用。

　　5.車(chē)費(fèi)報(bào)銷(xiāo)手續(xù)

　　5.1外派員外出辦事，根據(jù)取回的合理憑證填寫(xiě)《費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單》(車(chē)票)貼在后面，經(jīng)手人簽名、交由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽名后結(jié)清余款。

　　6.工資發(fā)放

　　6.1綜管部應(yīng)于每月8號(hào)前交考勤及人事變動(dòng)表交于財(cái)務(wù)部，再由財(cái)務(wù)部于每月9日前將工資發(fā)放表報(bào)經(jīng)理及董事會(huì)審批。

　　6.2財(cái)務(wù)部于每月10日根據(jù)審批后的工資表發(fā)放工資。

　　7.預(yù)付貨款和定金，必須根據(jù)合同辦理，經(jīng)由審批權(quán)限的領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),方可執(zhí)行。根據(jù)已獲批準(zhǔn)簽訂的合同付款，不得改變支付方式和用途;非經(jīng)收款單位書(shū)面正式委托并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，不準(zhǔn)改變收款單位(人)。

　　六、營(yíng)業(yè)收入的管理

　　物業(yè)前臺(tái)的收入需當(dāng)天結(jié)清并將錢(qián)、票一起交于出納，雙方需現(xiàn)場(chǎng)核清，票款一致，辦理交接，出納需將收入及時(shí)按天按量存入金額，再交于會(huì)計(jì)做帳。任何人不得將收入坐支挪為他用。

　　七、公司財(cái)務(wù)報(bào)告管理的基本工作

　　1.財(cái)務(wù)報(bào)告分類(lèi)

　　1.1月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)

　　2.財(cái)務(wù)報(bào)告組成及內(nèi)容

　　2.1財(cái)務(wù)報(bào)告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報(bào)，其主要報(bào)告有：

　　a資產(chǎn)負(fù)債表;

　　b損益表;

　　c現(xiàn)金流量表;

　　d其他報(bào)表(包括但不限于固定資產(chǎn)，應(yīng)收賬，應(yīng)付賬，收入明細(xì)賬等)

　　財(cái)務(wù)報(bào)告中管理處核算或反映的內(nèi)容按公司總部統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

　　3.財(cái)務(wù)報(bào)告提交與審批時(shí)間

　　季報(bào)應(yīng)于每月10日以前、年報(bào)應(yīng)于年度終了20日內(nèi)出具

　　其他事項(xiàng)

　　按照上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求，及時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和其它財(cái)務(wù)資料。

　　配合公司業(yè)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)決算進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　自覺(jué)接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)的檢查指導(dǎo)，并按其要求不斷完善制度、改進(jìn)工作。

　　寄后語(yǔ)：

　　1.財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真執(zhí)行崗位責(zé)任制，各司其職，相互配合，如實(shí)反映和嚴(yán)格監(jiān)督各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。記賬、算賬、報(bào)賬必須做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚、日清月結(jié)，及時(shí)核對(duì)，保證賬實(shí)相符。

　　2.財(cái)務(wù)人員在辦理會(huì)計(jì)事務(wù)中，必須堅(jiān)持原則，照章辦事。對(duì)于違反財(cái)務(wù)制度的事項(xiàng)，必須拒絕付款、必須拒絕報(bào)銷(xiāo)或拒絕執(zhí)行，并及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告。

　　3.財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)人員力求穩(wěn)定，不得隨便調(diào)動(dòng)。財(cái)務(wù)人員調(diào)動(dòng)工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續(xù)，沒(méi)有辦理交接手續(xù)的，不得離職，不得中斷會(huì)計(jì)工作。移交交接包括移交報(bào)表、賬目、款項(xiàng)、公章、實(shí)物及未了事項(xiàng)等工作。

　　本制度中未做出規(guī)定的，按照公司的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　物業(yè)收費(fèi)前臺(tái)注意事項(xiàng)

　　1.客戶前來(lái)繳納費(fèi)用，先確認(rèn)臺(tái)帳上需繳納費(fèi)用期限，輸入本次繳納期限后，輸入后，將臺(tái)帳顯示金額用計(jì)算器計(jì)算再次核對(duì)后方可收費(fèi)

　　2.所開(kāi)收據(jù)費(fèi)用項(xiàng)目須按規(guī)范開(kāi)具:費(fèi)用名稱、業(yè)主名字，物業(yè)號(hào)、收費(fèi)內(nèi)容等都需標(biāo)明清楚如有與正常收費(fèi)不相符的內(nèi)容，收據(jù)上也應(yīng)注明清楚(如物業(yè)費(fèi)：上需標(biāo)明繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)間段、月數(shù)、面積、單價(jià))

　　3.任何減免費(fèi)用都應(yīng)以手續(xù)齊全的減免單為依據(jù)作為減免，減免后減免單隨收據(jù)上交財(cái)務(wù)以作核查

　　4.收據(jù)開(kāi)好后，再次與臺(tái)帳核對(duì)，現(xiàn)金或Pos機(jī)刷卡金額再與收據(jù)核對(duì)，以確保所收金額與所開(kāi)收據(jù)金額無(wú)誤

　　5.每天下班前將當(dāng)天所開(kāi)收據(jù)按內(nèi)容登錄臺(tái)帳，登錄完畢后需與收費(fèi)臺(tái)帳核對(duì)金額以確保臺(tái)帳無(wú)漏登，錯(cuò)登等情況

　　6.月末最后一天需將本月臺(tái)帳金額匯總數(shù)據(jù)與本月收費(fèi)金額核對(duì)，金額需核對(duì)一致

　　7.如財(cái)務(wù)室發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)期限有出現(xiàn)錯(cuò)誤的，通知前臺(tái)后需立即核實(shí)，并將臺(tái)帳按正確時(shí)間進(jìn)行更正，然后通知業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)繳或更改收據(jù)，以防以后收費(fèi)出現(xiàn)糾紛

　　8.前臺(tái)自行不定期對(duì)收費(fèi)臺(tái)帳進(jìn)行核查，以保證每次收費(fèi)期限銜接無(wú)誤(建議收費(fèi)臺(tái)帳就使用一個(gè)版本，在同一個(gè)表格進(jìn)行登記)

　　9.定期與財(cái)務(wù)室這邊物業(yè)費(fèi)收費(fèi)臺(tái)帳進(jìn)行核對(duì)(如三個(gè)月或六個(gè)月)，以確保雙方物業(yè)費(fèi)收費(fèi)臺(tái)帳準(zhǔn)確無(wú)誤

　　10.前臺(tái)收費(fèi)要做到日清月結(jié)，收支兩條線，每天的款、帳都需核對(duì)清楚，不能拖延，當(dāng)日事當(dāng)日畢，因?yàn)閱?wèn)題只會(huì)越拖越多，時(shí)間越久越難解決。

　　20**年1月14日

　　財(cái)務(wù)制度培訓(xùn)文件