2013物管師復習資料--物業管理工作的移交

物業管理工作的移交既涉及國家政策法規,又涉及物業管理各方的權益,還直接影響到物業管理活動能否正常進行,因此,物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。物業管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下,在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況:一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后,由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時,由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。

一、新建物業的移交

(一)移交雙方

在新建物業的移交過程中,移交方為該物業的開發建設單位,承接方為物業管理企業。雙方應簽訂前期物業服務合同。建設單位應按照國家相關規定的要求,及時完整地提供物業有關資料并做好移交工作;物業管理企業也必須嚴肅認真地做好承接工作。

(二)移交內容

移交的物業資料包括:產權資料,竣工驗收資料,設計、施工資料,機電設備資料。物業保修和物業使用說明資料,業主資料。移交的對象包括:物業共用部位、共用設施設備以及相關清單(如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等)。建設單位應按照有關法規政策規定,向物業管理企業提供物業管理用房。

二、物業管理機構更迭時管理工作的移交

物業服務合同或前期物業服務合同的終止,將導致提供物業管理服務的主體發生變化,物業管理機構發生更迭,與此同時,在相關方之間會發生物業管理的移交行為。

(一)移交雙方

物業管理機構更迭時管理工作的移交包括:原有物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交;業主大會或物業產權單位向新的物業管理企業移交。前者的移交方為該物業的原物業管理機構,承接方為業主大會或物業產權單位;后者的移交方為業主大會或物業產權單位,承接方為新的物業管理企業。

(二)移交內容

1.物業資料

(1)物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

(2)業主資料包括:

1)業主入住資料,包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片;

2)房屋裝修資料,包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。

(3)管理資料包括:各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。

(4)財務資料包括:固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

(5)合同協議書,指對內對外簽訂的合同、協議原件。

(6)人事檔案資料,指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。

(7)其他需要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄,根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好,移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

2.物業共用部位及共用設施設備管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用設施設備,包括消防、電梯、空調、給水排水、供配電等機電設備及附屬配件,共用部位的門窗,各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等;

(2)共用配套設施,包括環境衛生設施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施(值班室、崗亭、監控設施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設施(會所、游泳池、各類球場等);

(3)物業管理用房,包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設施)、倉庫等。

停車場、會所等需要經營許可證和資質的,移交單位應協助辦理變更手續。

3.人、財、物的移交或交接

(1)人員。在進行物業管理移交時,有可能會有原物業管理機構在本項目任職人員的移交或交接,承接物業的管理企業應與移交方進行友好協商,雙方達成共識。

(2)財務。移交雙方應做好賬務清結、資產盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業服務費、維修資金、業主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。

(3)物資財產。物資財產包括建設單位提供和以物業服務費購置的物資財產等,主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛生及綠化養護工具、物業管理軟件、財務軟件等。

(三)辦理交接手續

同新建物業的物業管理移交一樣,原物業管理企業退出后的物業管理移交也應該辦理交接手續。交接手續涉及建設單位、原物業管理企業、業主委員會、行業主管部門、新進入的物業管理企業等。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面:

(1)對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價,真實客觀地反映房屋的完好程度;

(2)各類管理資產和各項費用應辦理移交,對未結清的費用(如業主拖欠的物業服務費)應明確收取、支付方式;

(3)確認原有物業管理企業退出或留下人員名單;

(4)提出遺留問題的處理方案。

(四)注意事項

(1)明確交接主體和次序。此類物業的物業管理工作移交是原物業管理機構將物業管理工作移交給該物業的業主大會或物業產權單位之后,再由業主大會或物業產權單位將物業管理工作移交給準備接管的物業管理企業,而不是原物業管理機構向準備承接的物業管理企業直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行,但要分清楚移交的主體及責任。

(2)各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點,承接單位應盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。

(3)如承接的部分物業項目還在保修期內,承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協議,明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況,并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

(4)在物業管理移交工作中,對物業共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發現,難免存在遺漏,因此在簽訂移交協議或辦理相關手續時應注意做出相關安排,便于在后續工作中能妥善解決發現的問題。

篇2:工程竣工移交工作規定流程

工程竣工移交工作流程規定

1、根據批準的工程項目竣工驗收報告,承包商提出工程項目移交報告;

2、監理工程師審核同意,報業主批準實施;

3、承包商提供經批準的工程項目竣工驗收資料一式四套;

4、辦理移交手續,承包商、監理工程師、業主的項目主管、工程管理部、造價合約部、物業公司、工程總監、公司領導簽字確認,進行正式移交;

5、同時業主和物業公司正式辦理交接手續,參加交接的人員:項目主管、工程管理部、造價合約部、財務中心、工程總監、公司領導,相關工程竣工驗收資料交二套給物業公司。

篇3:物業移交接管驗收工作程序

物業移交與接管驗收工作程序

1總則

1.1接管驗收是指發展商在新項目竣工驗收合格后,將該項目向物業管理單位移交,物業管理單位按照合同的約定代表全體業主為防止接管物業出現嚴重質量問題,導致業主廣泛投訴而采取的替業主提前服務式的驗收。

1.2通過以顧客期望為中心的接管驗收,可以更好地幫助地產開發把好質量關,維護EE品牌。因此,項目所在公司、物業分公司均必須嚴格遵守本規定,有計劃地做好物業驗收及接管工作。

1.3由于接管驗收的重要性,為了更有效地監督工程保修、整改的實施,在接管驗收結束以后的工程尾款支付期間,需增加物業總經理支付審核的權力。

1.4在進行接管驗收策劃時須注意:一般情況下,在項目入伙前預留一段充分的時間完成接管驗收工作,便于整改接管驗收過程中發現的問題。

2相關職責界定

2.1物業分公司負責成立接管驗收小組,編制接管驗收方案并實施,撰寫接管驗收報告,進行問題復驗及編寫復驗報告。

2.2項目所在公司負責成立物業移交小組,提供符合移交條件的物業,配合接管驗收,對存在問題進行維修、整改。

2.3管理公司物業管理部負責對接管驗收進行指導,關注驗收接管中的共性問題及可能引起重大投訴的各種質量隱患。

3工作程序

3.1項目物業移交與接管的前提條件

a)水、電、煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯網等已開通,具備試驗條件;

b)各種機電設備已安裝調試完畢,具備運行條件;

c)樓宇及公共配套設施已清理完畢,具備交樓條件;

d)衛生間已注滿水,具備做48小時閉水試驗的條件;

e)所有物業的產權、工程、設備資料及業主資料已準備完畢;

f)單體建筑已通過市質檢部門驗收。

3.2物業移交通知在具備物業移交條件的前提下,項目所在公司應以正式的書面文件通知物業分

公司準備接管驗收。

3.3成立物業接管驗收小組及物業移交小組

3.3.1物業分公司總經理負責成立物業接管驗收小組,并擔任組長。成員應包括:資料接收人員、各類工程項目驗收人員(項目前期介入的工程技術人員必須參加接管驗收)、相關配合人員等。

3.3.2項目所在公司組成物業移交小組,小組成員應包括:總經理、規劃設計部門人員、施工管理部門人員、監理人員等,并指定物業移交負責人與物業分公司接管驗收小組對接。

3.3.3明確物業移交及接管驗收小組的分工:

3.3.3.1接管驗收小組負責:

a)編制接管驗收方案及接管驗收報告,并實施物業的全面驗收檢查;

b)物業項目產權、工程、設備資料的接收,以及房屋本體、公共配套設施和機電設備實物的接收;

c)物業項目產權、工程、設備資料的保管工作;

d)業主資料的接收,樓宇事務班協助樓宇的分戶驗收移交;

e)對檢查出的問題進行后續跟蹤,督促協調小組整改及接管驗收小組的再驗,直至合格。

3.3.3.2物業移交小組負責根據接管驗收方案內容移交相關的資料及實物,并對接管驗收小組查出問題實施整改。

3.4制定物業接管驗收方案

3.4.1接管驗收小組負責編制接管驗收方案,接管驗收方案的內容包括(但不限于):

a)接管驗收項目清單;

b)接管驗收日期安排;

c)物業分公司接管驗收參加部門、人員、分工及培訓計劃;

d)項目所在公司、監理單位、施工單位負責人及參加人員;

e)樓宇接管驗收順序;

f)接管驗收進度計劃;

g)接管驗收標準;

h)編制人、審批人、日期落款欄。

3.4.2接管驗收方案經物業分公司總經理審核,項目所在公司總經理批準后,3個工作日內報管理公司物業管理部備案,管理公司物業管理部根據接管項目的實際情況對各項目物業接管驗收工作進行指導、監督。

3.4.3接管驗收小組將經審批的接管驗收方案呈送項目所在公司相關部門、各施工單位、建立單位。

3.5接管驗收前的準備工作

3.5.1物業分公司接管驗收前的準備工作

a)所有物業分公司參加驗收人員必須經過接管驗收專業培訓,并熟悉接管驗收方案內容;

b)接管驗收前,相關標準表單必須準備完畢;

c)接管驗收前,相關檢測工具、儀器必須準備完畢;

d)根據《物業接管驗收標準》、《物業驗收與移交資料清單》,結合項目的實際情況,填寫《物業接管驗收項目清單》,并進行歸類編號。清單可進行以下分類:單體房屋驗收清單(從業主方面考慮)、公共設施設備及場地按系統驗收清單(從不同施工方方面考慮)。

3.5.2項目所在公司接管驗收前的準備工作

a)項目所在公司相關人員熟悉接管驗收方案內容;

b)接管驗收前,安排好配合檢查人員,并要求施工方、監理單位等相關單位做好接管驗收的準備工作。

3.6驗收與接管實施

3.6.1文件資料的驗收一般情況下,文件資料應提前于其他項目完成驗收;驗收責任人發現缺少有關

資料時,應及時向移交單位索取;驗收完畢填寫相關記錄。

3.6.2對在建物業的隱蔽工程,接管驗收小組可根據工程進度情況提前于整體工程

的完工進行局部驗收,并做好相關記錄。

3.6.3物業的檢查驗收

3.6.3.1各項目接管驗收人員按制定好的清單內容及相應的接管驗收標準進行檢查驗收,并將存在的問題填寫在《物業接管驗收項目清單》上。每張清單內容檢查完畢現場檢查雙方需在清單上進行相關記錄并簽字,再由接管驗收人員交接管驗收小組專責人員匯總《物業接管驗收問題處理單》。

3.6.3.2驗收責任人進行驗收時,應提前至少一天,對新建物業通知項目分公司的物業移交協調小組、施工隊、工程監理單位派員共同參與驗收,對其它物業,通知開發商派員共同驗收。

3.6.4編制接管驗收報告

3.6.4.1物業分公司接管驗收小組在驗收完成后,根據匯總的所有接管驗收記錄,在三個工作日內編制《物業接管驗收報告》,內容包括:

a)接管驗收范圍及過程說明;

b)資料驗收中發現的資料不齊全、不真實、不合格等問題;

c)房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題;

d)房屋本體、公共配套設施、機電設備驗收中發現的影響房屋結構安全、影響相鄰房屋安全和設備使用安全的質量問題;

e)建議整改期限;

f)驗收記錄附件(復印件)。

3.6.4.2《物業接管驗收報告》經物業分公司總經理審核,交項目所在公司工程(配套)部經理、總經理簽字確認。

3.6.5物業的驗收總結會議物業移交與接管各方在接管驗收報告完成后召開物業移交與接管會議。會議內

容包括(不限于):

a)確定物業移交時間;

b)審議在接管驗收過程中存在的重大質量問題,并制定解決措施;

c)確定整改及復查時間。

3.6.6物業移交與接管

3.6.6.1在落實存在問題的整改措施后,移交及接管雙方負責人填寫《項目工程移交記錄表》(《經營管理制度》PEF401B),完成物業移交與接管。

3.6.6.2移交小組與接管驗收小組解散,接管驗收遺留問題的處理由物業分公司專人跟進監督;項目所在公司指定專人負責處理接管驗收遺留問題。

3.6.7接管驗收遺留問題的處理

a)物業分公司將《物業接管驗收問題處理單》與《物業接管驗收報告》一同交給項目所在公司,項目所在公司根據《物業接管驗收報告》建議,將《物業接管驗收問題處理單》交給相應的單位(部門)進行整改,將整改結果填寫在

《物業接管驗收問題處理單》上,作為復檢依據。

b)所有接管驗收中發現的問題都需在入伙前處理完畢。

c)物業分公司在接管驗收過程中發現的任何可能影響項目入伙、公司品牌形象和后續物業服務的重大問題時,必須及時(二個工作日內)向項目所在公司提出書面報告,由項目所在公司決定是否啟動危機處理程序。

3.6.8物業分公司根據復驗結果,編寫《接管驗收存在問題復驗報告》,由物業分公司總經理審核、項目所在公司總經理審批。

3.6.9接管驗收完畢后,將《物業接管驗收報告》及《接管驗收存在問題復驗報告》交物業管理部備案。

3.6.9資料的保存接管驗收后物業分公司品質部將公司物業的產權、工程、設備資料及所有交接

記錄、表單于四個月內交行政人事部歸檔長期保存。

4相關文件與記錄

4.1WDWY-WI-MM7401物業接管驗收標準

4.2WDWY-WI-MM7402物業驗收與移交資料清單

4.3WDWY-FR-MM7401物業接管驗收項目清單

4.4WDWY-FR-MM7402物業接管驗收問題處理單

4.5《經營管理制度》PEF401項目工程移交記錄表

4.6物業接管驗收報告

4.7接管驗收存在問題復驗收報告