物業(yè)管理師技能試題

1、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求?

物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求,不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮,更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有:

1)、物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用、美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。

2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。

3)、設(shè)施齊全,能為使用人提供多種服務(wù)。

4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。

5)、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

2、物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作?

1)、人員準(zhǔn)備,綜合素質(zhì)高。

2)、資料準(zhǔn)備,對(duì)方的資料和法規(guī)。

3)、設(shè)備準(zhǔn)備,車(chē)輛、器材。

4)、資金準(zhǔn)備。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作應(yīng)該注意反映那些問(wèn)題?

1)、配套設(shè)施的完善問(wèn)題。

2)、水電供應(yīng)容量問(wèn)題。

3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。

4)、垃圾處理方式。

5)、高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題。

6)、消防設(shè)施問(wèn)題。

7)、物業(yè)管理需要的設(shè)備問(wèn)題。

8)、對(duì)建筑材料得意見(jiàn)。

9)、其他問(wèn)題。

4、物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督?

1)監(jiān)督工程質(zhì)量,漏水、滲水問(wèn)題,水電管線的布置。

2)監(jiān)督建設(shè)工程,是否按圖紙施工,建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。

3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過(guò)程。

4)監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程。

5、擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容?

1)項(xiàng)目的位置。

2)項(xiàng)目的面積。

3)項(xiàng)目建筑情況。

4)配套交通狀況。

5)消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。

6)項(xiàng)目性質(zhì)及特色。

7)政府的支持、扶持和介入程度。

8)開(kāi)發(fā)商的背景。

9)周邊環(huán)境狀況。

6、竟標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容,從什么渠道得到信息?

1)派人實(shí)地考察。

2)從新聞媒介收集信息。

3)向政府有關(guān)部門(mén)了解。

4)其他途徑。

7、怎樣對(duì)住區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析?

1)總?cè)藬?shù),它決定需求的總體規(guī)模。

2)性別,不同性別具有需求的差異性。

3)年齡,不同年齡段有需求的特殊性。

4)職業(yè)和學(xué)歷,這決定了需求的種類(lèi)和檔次。

5)民族,不同民族的生活習(xí)慣各異。

6)經(jīng)濟(jì)收入,收入水平直接決定需求水平。

8、我們應(yīng)該按什么思路對(duì)住區(qū)人員需求進(jìn)行分析?

1)按需求的對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。

2)按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的,滿足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實(shí)際出發(fā),注意提高其效益。

3)按需求的條件分為現(xiàn)實(shí)的需求和潛在的需求。

4)馬斯洛的需求層

次劃分法:生理、安全、社會(huì)、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求。

5)人的需求是由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展。

6)既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對(duì)性。

9、怎樣分析用戶需求特性?

1)對(duì)象性,人的需求總是指向某種物品和事物的,管區(qū)的各種設(shè)施越能滿足人們的需求,就越能激發(fā)人的需求。

2)條件性,人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的,最主要的條件是購(gòu)買(mǎi)能力。

3)欲求性,需求一旦產(chǎn)生就會(huì)形成一種欲望,進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)。

4)關(guān)連性,前一種需求得到滿足,后一種需求就會(huì)產(chǎn)生。

5)反復(fù)性,有些需求會(huì)產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。

6)選擇性,對(duì)品種或地點(diǎn)的選擇。

10、如何進(jìn)行對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)情況的調(diào)查?

1)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況調(diào)查,對(duì)手有多少,分布如何,具體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)?

2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力調(diào)查,資金、規(guī)模、業(yè)績(jī)、技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)水平。

3)競(jìng)爭(zhēng)者成功的奧妙。

4)本企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)成功的機(jī)會(huì)有多大。

11、擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作?

1)組建工作班子。

2)對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。

3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。

4)準(zhǔn)備設(shè)備。

5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。

12、物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容?

1)物業(yè)管理檔次,物業(yè)的類(lèi)型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ),管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。

2)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)的類(lèi)型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

3)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算,物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理,物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

13、物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)?

1)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。

2)管理模式,包括:運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。

3)人力資源管理,人員的配備、培訓(xùn)、管理。

4)規(guī)章制度建設(shè),規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化管理。

5)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo),經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。

6)社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)。

7)財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算。

8)日常管理。

9)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。

14、制定物業(yè)管理方案的主要步驟?

1)成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。

2)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。

3)項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查。

4)研究分析調(diào)查資料。

5)確立管理檔次、管理目標(biāo)。

6)確立主要措施和服務(wù)管理項(xiàng)目。

7)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

8)草擬方案文本。

9)向?qū)＜翌檰?wèn)咨詢(xún)。

10)送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

11)修改、研討、可行性研究。

12)定稿、實(shí)施、反饋。

15、制定物業(yè)管理方案的主要方法?

1)經(jīng)理意見(jiàn)法。經(jīng)理意見(jiàn)為主,征求意見(jiàn)為基礎(chǔ)。

2)內(nèi)部征詢(xún)法。廣泛征求意見(jiàn),綜合歸納后制訂。

3)學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路。

4)專(zhuān)家意見(jiàn)法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上,請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助制訂。

5)綜合制

定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。

16、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容?

1)員工管理?xiàng)l例:勞動(dòng)用工制度,員工行為規(guī)范,員工福利制度,企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。

2)各部門(mén)的職責(zé)范圍:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部門(mén)、服務(wù)部門(mén)。

3)員工崗位責(zé)任制:經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。

17、建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度,應(yīng)該從哪些方面著手建立?

1)物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定。

2)樓宇入住規(guī)定:入住通知單書(shū),收樓須知,入住手續(xù)書(shū),入住合約。

3)物業(yè)管理合約:明確業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任,明確對(duì)物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理,對(duì)物業(yè)損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定,管理費(fèi)用的規(guī)定,法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。

4)住戶手冊(cè):居住區(qū)概況與管理,業(yè)主須知,日常管理與維修,物業(yè)管理?xiàng)l理,綜合服務(wù)和有關(guān)部門(mén)電話號(hào)碼。

5)住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度:對(duì)接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定,對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

6)房屋管理服務(wù)制度:房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定,房屋裝修管理規(guī)定。

7)住宅區(qū)管理規(guī)定:治安消防車(chē)輛,衛(wèi)生綠化,樓宇市場(chǎng)管理,禁止違章。

8)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。

18、制定物業(yè)管理制度的程序?

1)研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。

2)研究業(yè)主及使用人的全面情況。

3)正確評(píng)價(jià)本企業(yè)現(xiàn)狀。

4)學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

5)形成規(guī)章制度條目及思路。

6)分頭草擬,征求意見(jiàn),討論修改。

7)定稿-批準(zhǔn)-執(zhí)行。

19、業(yè)主公約其法律依據(jù)?

1)《民法通則》規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的相林各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。

2)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》:所有人和使用人對(duì)公用的部位和設(shè)施,應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

20、業(yè)主公約的特點(diǎn)?

1)公約的主體是全體業(yè)主。

2)公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。

3)公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù),既有法律規(guī)范又有社會(huì)公德的內(nèi)容。

4)公約經(jīng)業(yè)主簽約,大會(huì)審議通過(guò),對(duì)全體業(yè)主和使用人都具有約束力。

5)公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。

21、業(yè)主公約的主要內(nèi)容?

業(yè)主公約一般由政府行政管理部門(mén)統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)通過(guò)后,上報(bào)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有:

1)物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)。

2)公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況。

3)業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式。

4)業(yè)主使用公共場(chǎng)所及公共設(shè)施的權(quán)益。

5)業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。

6)各項(xiàng)維修,養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。

7)業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。

8)違約責(zé)任及其他有關(guān)事項(xiàng)。

22、業(yè)主公約訂立的原則?

1)合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。

2)集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。

3)民主性原則。通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式訂立,反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。

23、首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行?

1)組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī),研究“示范文本”。

2)結(jié)合實(shí)際情況,依照“示范文本”制定公約草案。

3)公約草案提交業(yè)主大會(huì)討論修改。

4)業(yè)主大會(huì)通過(guò)。

5)業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效。

24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別?

二者約束的主體不一樣。

在物業(yè)管理中,用來(lái)約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》。《業(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主,《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此,違反《公約》行為一般分為三種:

1)業(yè)主違反《公約》。

2)使用人違反《公約》。

3)物業(yè)管理公司違反《公約》。

25、裝修時(shí)違反《公約》的行為界定?

裝修時(shí)違反公約的行為有:

6)隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu),拆出承重墻,改變水電氣管線走向。

7)外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。

8)裝修時(shí)違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。

9)拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

26、搬遷時(shí)違反《公約》的行為如何界定?

搬遷時(shí)違反公約的行為有:

1)占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備,違章使用電梯等設(shè)備。

2)不按規(guī)定時(shí)間搬遷,妨礙滋擾他人。

3)用超長(zhǎng)超重易污染物品損壞公物或傷害他人。

27、日常違反《公約》的行為怎樣界定?

日常違反公約的行為有:

1)違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。

2)不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。

3)拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

4)任意搭建放置自用設(shè)施。

5)違章使用水電氣和電梯設(shè)備。

6)占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。

7)隨意堆放雜物,丟棄垃圾和高空拋物。

8)違規(guī)存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。

9)踐踏占用綠化用地。

10)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。

11)隨意停車(chē),噪聲擾民。

12)違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。

28、做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面?

1)物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心,認(rèn)真履行崗位職責(zé)。

2)各部門(mén)負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。

3)提高業(yè)主和使用人自覺(jué)遵守公約的意識(shí),建立有效的監(jiān)督機(jī)制,認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個(gè)性?違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理?

1)公約與管理制度的共性有:1目的相同,都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。2實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近,都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

2)公約與管理制度的個(gè)性有:1制訂者不同,管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會(huì)制訂。2承諾人與制約人不同,管理制度由物業(yè)管理公司承諾,制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾,相互制約。3性質(zhì)不同:制度是管理性,屬于硬性約束;公約是承諾制約性,具有軟約束的特點(diǎn)。4對(duì)違反者處理方式不同,違反管理制度輕者批評(píng)教育,嚴(yán)重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。

3)正確處理違反公約行為的方法有:1規(guī)勸。2制止。3批評(píng)。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。

30、有關(guān)裝修管理規(guī)定?(裝修的流程)

1)住戶裝修申報(bào):1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請(qǐng)。2工程部對(duì)業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部。

2)物業(yè)管理公司審批:1業(yè)主遞交裝修方案一周后,工程部會(huì)同安保部對(duì)方案進(jìn)行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議,領(lǐng)取裝修許可證。

3)裝修施工單位:1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書(shū)》,領(lǐng)取施工許可證。2按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工,不得有任

何更改。3在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。4嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

4)物業(yè)公司驗(yàn)收:1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。3驗(yàn)收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗(yàn)收單。4業(yè)主貧驗(yàn)收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。

31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念?

1)物業(yè)管理資金是:為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能以滿足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同,分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。

2)物業(yè)資金的管理是:物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。管理對(duì)象是物業(yè)管理資金,管理目的是有計(jì)劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。

32、物業(yè)管理啟動(dòng)資金的來(lái)源?

物業(yè)管理啟動(dòng)資金是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作初始階段所需各項(xiàng)必要開(kāi)支的資金,以及物業(yè)公共設(shè)施專(zhuān)用維修基金。其中包括兩部分:

1)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來(lái)源-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單位組織及個(gè)人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所、辦公用品、職工工資等。

2)物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來(lái)源-從三方面收取:國(guó)家、集體、個(gè)人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)。

33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理?

1)物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)帳存入銀行專(zhuān)戶。

2)使用時(shí)專(zhuān)款專(zhuān)用,由管委會(huì)監(jiān)察批準(zhǔn)。

3)不宜由管理企業(yè)掌管,防止短期行為。

4)近期不用時(shí)應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng)取合理運(yùn)作使其增值。

34、日常物業(yè)管理資金的來(lái)源與管理?

1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會(huì)、管理企業(yè)和政府物價(jià)部門(mén)幾方面考慮,共同協(xié)商制定。

2)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)收入。

3)其他收入。政府政策性撥款、單位個(gè)人捐贈(zèng)、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。

日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個(gè)方面:

1)收取使用管理。及時(shí)有效地收取各種費(fèi)用,有計(jì)劃地使用、量收支出、專(zhuān)款專(zhuān)用。

2)財(cái)務(wù)方面管理。加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財(cái)務(wù)漏洞,避免發(fā)生意外事故;防止貪污冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。

35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)?

1)根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。

2)根據(jù)物業(yè)管理的對(duì)象和目的分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)資金。

3)物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同,決定了經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。

36、物業(yè)管理資金的使用要實(shí)行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計(jì)劃,又要保證一定的靈活性,具體包括哪些方面?

1)成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi),包括勞動(dòng)對(duì)象如原材料、勞動(dòng)手段如設(shè)備、勞動(dòng)力工資福利。必須支出無(wú)資金回收,是管理企業(yè)必須保障的資金。

2)公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出,包括各種捐資、贊助,做公益性廣告。必須支出無(wú)資金回收,有利于樹(shù)立企業(yè)形象。

3)投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金,把暫時(shí)不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報(bào)。四注意:選好投資的方向,資金的安全性,資金的回收周期,占整體資金的比例。

37、物業(yè)管理資金使用責(zé)任制?

1)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任,使用人員負(fù)使用責(zé)任。

2)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計(jì)劃,財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。

3)領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督,各負(fù)其責(zé)。

4)責(zé)任到人,層層負(fù)責(zé),互相監(jiān)督,使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。

38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件?

物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向,以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn),以財(cái)務(wù)管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件是:

1、扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作。

 

;2、完善的制度體系。

3、好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。

4、充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。

39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則?

資金預(yù)算的編制程序有:

1)資金預(yù)算的編制由預(yù)算專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)。

2)根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展。

3)根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃。

4)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

5)較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制,層層審核把關(guān),最后匯總論證。

6)資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上,或上下結(jié)合論證。

資金預(yù)算的編制原則有:

1)目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。

2)全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3)范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。

4)人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵(lì)人,使人看到希望,適合人完成。

40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容?如何選用修繕定額?

1)總說(shuō)明。綜合說(shuō)明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用,同時(shí)還要說(shuō)明編制定額時(shí)已考慮和沒(méi)有考慮的因素。

2)分部工程說(shuō)明。說(shuō)明本分部工程定額的編制依據(jù),項(xiàng)目劃分原則,施工方法的確定,定額的主要內(nèi)容及換算方法,選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。

3)分部工程量計(jì)算原則。計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計(jì)算附表。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù),工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。

4)定額項(xiàng)目表。規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料消耗用量指標(biāo),還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格及匯總的基價(jià)。項(xiàng)目表上方為該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。

5)附錄。包括各種混凝土沙漿配比表,建筑材料名稱(chēng)及規(guī)格表。

選用修繕定額時(shí)應(yīng)注意:

1)應(yīng)選用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。

2)利用附近地區(qū)的修繕定額。

3)利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量,舊料回收利用。

41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些?

1)熟悉施工圖紙,收集預(yù)算材料。

2)計(jì)算工程量。

3)選用修繕預(yù)算單價(jià)。

4)編制修繕工程預(yù)算表。

5)編制主要材料用量表。

6)編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表。

7)編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表。

8)寫(xiě)編制說(shuō)明、裝訂簽章。

42、編制房屋修繕預(yù)算需要了解收集了哪些方面的情況?

1)熟悉施工圖紙。

2)收集預(yù)算材料。

3)收集施工組織設(shè)計(jì)資料。

4)了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況。

5)了解施工方式。

43、如何計(jì)算工程量?

1)先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,確定工程量計(jì)算項(xiàng)目。

2)將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱(chēng)、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。

3)在計(jì)算工程量列項(xiàng)時(shí),要按照先拆除、后新作和修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行。

4)注意拆除工程對(duì)對(duì)其他部位的影響,應(yīng)同時(shí)考慮修繕工程量。

44、如何選用修繕預(yù)算單價(jià)?

1)按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序,逐項(xiàng)套用與施工圖紙中內(nèi)容相應(yīng)的預(yù)算單價(jià)。

2)如遇工程內(nèi)容與定額項(xiàng)目?jī)?nèi)容不符時(shí),應(yīng)換算成所需的修繕預(yù)算單價(jià)。

3)如遇定額中沒(méi)有的項(xiàng)目時(shí),應(yīng)編制補(bǔ)充修繕預(yù)算定額。

&nbs

p;4)選用修繕預(yù)算單價(jià)時(shí),還要考慮舊料的回收利用。

45、修繕工程預(yù)算表應(yīng)反映出哪些主要費(fèi)用?

1)單位工程的工程直接費(fèi)。

2)分部工程的工程直接費(fèi)。

3)單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)。

4)各種主要材料需用量。

46、列出編制工程預(yù)算表的步驟和方法?

1)按定額編號(hào)的順序,把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程名稱(chēng)、單位和工程數(shù)量,填入工程預(yù)算表內(nèi)。

2)將預(yù)算單價(jià)和主要材料的定額量填入表內(nèi)。

3)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以預(yù)算單價(jià),得出總價(jià)。

4)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的單價(jià),得出合價(jià)。

5)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量,得出需用量。

6)將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種材料的需用量分別匯總,填入小計(jì)欄。

7)將各分項(xiàng)工程小計(jì)內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工材料和機(jī)械費(fèi)、各種主要材料需用量分別匯總,得出單位工程的各種費(fèi)用和材料需用量,填入總計(jì)欄。

篇2:物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)程序考試題

項(xiàng)目物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序考試題

1、2000年全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類(lèi)型分為哪三種(20分)

住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)

2、住宅小區(qū)的示范標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為哪八個(gè)大項(xiàng)(30分)

基礎(chǔ)管理;房屋管理與維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)施設(shè)備管理;保安/消防/車(chē)輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。

3、迎接考評(píng)主要包括哪幾項(xiàng)工作(20分)

接待工作、匯報(bào)工作、現(xiàn)場(chǎng)陪同、考評(píng)情況匯總

4、簡(jiǎn)述創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對(duì)企業(yè)的意義(30分)

(1)完善企業(yè)管理制度,規(guī)范管理行為,提高管理水平。

(2)增強(qiáng)員工的專(zhuān)業(yè)技能、協(xié)作精神、服務(wù)意識(shí)。

(3)獲得社會(huì)認(rèn)可,提升企業(yè)知名度,樹(shù)立品牌。

(4)增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。

(5)取得調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

篇3:物業(yè)公司年終總結(jié)暨表彰大會(huì)團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答試題

物業(yè)公司2013年終總結(jié)暨表彰大會(huì)團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答試題

(共二十題100分,每題5分,以舉手搶答形式進(jìn)行,答對(duì)加分,答錯(cuò)扣分)

1、**的通訊地址是:z市***區(qū)*路C號(hào)。

A、3B、5C、6D、10

2、**項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是:D元/平方米。

A、1.5B、1.58C、1.6D、1.68

3、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,室內(nèi)汽車(chē)停車(chē)位的停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)是

B元/個(gè)。

A、40B、50C、60D、70

4、根據(jù)政策規(guī)定,z市配備電梯的住宅及非住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金統(tǒng)一按C元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取。

A、58B、60C、68D、70

5、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,逾期欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金為按所欠費(fèi)用每天C交納。

A、千分之一B、千分之二C、千分之三D、千分之四

6、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修初次驗(yàn)收通過(guò)之日起C個(gè)月內(nèi)安排復(fù)檢。

A、一B、二C、三D、四

7、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修單位應(yīng)按消防部門(mén)規(guī)定配備充足的滅火器(每平方米配B只4公斤的滅火器)。

A、1B、2C、3D、4

8、據(jù)《**臨時(shí)管理規(guī)約》,**項(xiàng)目的總建筑面積是:A平方米。

A、209380B、219380C、209680D、209386

9、業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù))物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行A的定價(jià)方式。

A、政府指導(dǎo)價(jià)B、成本指導(dǎo)價(jià)C、政府定價(jià)D、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

10、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》業(yè)主委員會(huì)成立之后的住宅及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行D。

A、政府指導(dǎo)價(jià)B、成本指導(dǎo)價(jià)C、政府定價(jià)D、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

11、根據(jù)《z市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)》,高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),在多層住宅各等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及上下浮動(dòng)20%的基礎(chǔ)上相應(yīng)增加D元/月.m2。

A、0.2B、0.3C、0.4D、0.5

12、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》住宅物業(yè)裝修如要收取保證金(押金)的,應(yīng)由物業(yè)公司與業(yè)主簽訂合同,或在業(yè)主公約中約定。保證金應(yīng)在裝修驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)退還,最長(zhǎng)不得超過(guò)C個(gè)月。

A、一B、二C、三D、半年

13、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,地下(室內(nèi))自有車(chē)位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)車(chē)位50-D元/月。

A、55B、60C、70D、80

14、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,實(shí)行出入證管理的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費(fèi)配置至少C張出入證(含IC卡等)。

A、1B、2C、3D、4

15、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費(fèi)管理規(guī)定》,業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行裝修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取共計(jì)不超過(guò)B元/戶的裝修保證金。

A、1500B、2000C、2500D、4000

16、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費(fèi)管理規(guī)定》,業(yè)主裝修期間對(duì)裝修工人實(shí)行出入證管理的小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照每張不超過(guò)B元/證的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取出入證押金。

A、10B、15C、20D、30

17、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,百分之A以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求

A、20B、30C、50D、70

18、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起D個(gè)月內(nèi),組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

A、一B、二C、三D、六

19、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積B以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

A、三分之一B、三分之二C、二分之一D、四分之三

20、根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)定》,業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,由B至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,;

A、3B、5C、7D、9