購物中心物業前期介入工作內容
購物中心物業前期介入的工作內容
物業前期介入是指購物中心尚未建成和實施前期物業服務之前,購物中心商業管理企業從規劃設計、施工建設、設備安裝調試以及前期籌備等方面,以物業管理的角度提出各種合理化的意見與建議,組織實施相關工作。
1、前期準備及市場調研
在規劃建設期內就應參與項目規劃方案解讀與論證,同時根據管理工作計劃進行市場調研,調研的內容包括:了解物業管理市場狀況、項目所在地物業管理費標準及收繳率、當地相關的政策要求和行業管理的標準等,同時對相關物料進行市場調查,以掌握基礎數據,為后續的管理費測算提供依據。
2、優化項目設計
項目論證及規劃圖紙出爐后,應參與研究項目規劃圖紙,了解物業功能設計,根據商業、公寓、寫字樓等不同物業形態的使用需求提出建議,優化項目設計,從商業物業經營和管理方面提出意見,使項目設計趨于合理化,減少后期管理成本。
3、費用測算
在對項目優化建議進行跟蹤的同時,應根據項目實體進行商業物業管理費標準測算,為落實前期啟動資金進行準備。費用測算應盡可能根據市場和項目定位進行,且務必翔實。
4、前期綜合工作
應提前進行商業管理機構(分公司或者管理處)的籌建,獲得管理權,建立組織架構,招聘人員并進行培訓,配合產權方編寫商鋪經營租賃合同,或者就租賃合同結合物業管理提出意見,編制《購物中心項目物業管理方案》,編寫相關的物業管理服務合同,編制《商戶須知》或者《商戶手冊》、《管理服務公約》等,建立相關的經營管理制度。在人員到位后,應進行制度、經營管理、合同管理服務界面、項目工程建設概況、施工現場安全規定等培訓。除此之外,應與公安、消防、城管、環保、環衛等部門進行溝通對接,與項目開發者進行溝通,落實物業用房,參與物業用房的設計、裝修,保障物業用房的通訊、網絡、通風、空調、供電、上下水,確保在開業前投入使用。
5、保潔綠化
在物業前期介入過程中,由于購物中心施工進度的影響,應提前考慮項目保潔開荒工作及綠化種植、小品景觀接管,適時組織招投標。制定垃圾清運及管理方案,進行相關設施如垃圾桶、休閑椅等物料采購。
6、安全及車場管理
辦理停車場手續經營許可證、稅務登記證、收費許可證,制定停車場管理方案,對相應安防物資如對講機、雪糕桶、鐵馬、警示牌、警戒線、消防器材等物料進行采購,交接鑰匙并規范鑰匙管理,建立管理臺賬。確定消防安全管理委員會及義務消防隊名單,組織義務消防隊伍并進行消防演練,確保在進場、開業期間的消防安全。
7、建筑本體及配套設備設施的工程管理
除了在規劃設計階段參與規劃設計、施工設計的優化工作外,還應積極參與設備選型,從管理角度對設備系統提供專業建議,輔助監督工程施工進度及質量,參與設備安裝、調試,接收設備相關資料。
8、物業驗收
參與項目竣工驗收,重點跟進消防驗收、規劃驗收、房屋質量備案驗收,跟進綜合驗收并根據驗收結果辦理水、電、氣等過戶工作,組織移交物業前期資料,包括相關的政府批文、項目圖紙、驗收批文等。
9、商鋪進場裝修
成立裝修管理小組,提供業戶裝修工程技術要求并與裝修業戶對接,審批業戶裝修設計,提供審核意見,監控裝修施工過程,及時按規定提出整改要求,協助解決業戶合理需求,組織驗收小組,對隱蔽工程和完工業戶進行驗收。
10、開業準備
設備運行、安防、保潔、車場等物業管理全面展開,協助開業方案制定和實施,制定開業慶典安全保衛方案和開業慶典突發事件預案,并針對突發事件處置預案進行演練,確保開業慶典的順利、安全舉行。
階段前期介入工作重點
在規劃設計、施工等不同階段,物業前期介入關注和工作的展開是有區別和側重點的。
1、規劃設計階段前期介入
在此期間,商業管理組織主要應關注如下方面:在市場調研過程中關注項目所在城市主要經濟指標、商圈狀況、同類個案及本項目分析。主要業態結構和規模、空間布局。交通組織、人車動線、出入口(包括各業態客用、貨用及車場等)。停車場(規模、車位數等)。購物中心內部交通組織的建議。不同業態房產技術條件、商鋪面積、商鋪開門、商鋪層高、商鋪業態調整。扶梯、垂直梯、地下電梯廳、觀光梯、中庭、公共衛生間、顧客通道、夜間通道的設置要求及位置。關于主要工程系統及配套設施,如垃圾房、空調系統、用電系統、消防系統、設備房的設置與安排。廣告位的設置、制造及廣告位的安排。商業管理組織的設立,前期人員的到崗,相關資質證書的辦理。
2、項目施工階段前期介入
在這個過程中,主要的工作重點包括:提出設備的設置、服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議。分析物業建造選料及安裝情況,提高設備使用效率,減輕后期管理的壓力。審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見。提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見。提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見。幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷。提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能。檢查工程施工進度(定期巡查施工現場,參與工程例會,及時提出維護開發商利益和保證施工質量的專業建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查)。檢查前期工程的施工質量,對與原設計不合且可以更改的部分提出建議。配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量。找出遺漏工程項目。參與開發商的建筑、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;發現可能存在的施工隱患;參與重大設備的調試和驗收。制訂物業驗收流程,指出工程缺陷,對改良方案的可行性及費用提出建議。
3、開業籌備階段前期介入
在開業籌備階段,要針對專業內容進行市場調研、組織成立管理架構、編制相關管理制度,進行人員培訓,提供《經營管理公約》、《商戶手冊》樣本并協助商戶相關文件的審批,提供開業和促銷時期的安全防衛服務,制訂物業管理收費標準予以明示,配合項目公司營銷宣傳、推廣,準備物業管理企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。
通過前期介入,可以大量收集和掌握第一手資料,根據第一手材料提前策劃項目前期物業管理的方案,進行機構設置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業準備等工作,使物業建設與物業管理有條不紊地銜接與過渡。與此同時,與社會有關部門密切聯系,從而確保開業進度并圓滿完成預期指標。
篇2:文華居物業前期介入主要工作內容
桂花居前期介入主要工作內容
1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。
2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。
3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。
4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。
5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。
6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。
7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。
8、房屋裝修過程中的監管和服務。
9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。
10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。
篇3:項目前期介入階段工作內容指引
項目前期介入階段與工作內容要點指引
1適用范圍
本指引適用于項目開發過程中各階段物業介入的工作要求,明確介入階段、工作內容和關注事項。
2物業介入階段與工作內容
2.1項目規劃設計階段項目規劃設計階段的前期介入工作內容包括,但不限于:
1)整體布局是否有利于日后開展物業管理工作;
2)在滿足消防要求等房地產相關法律的基礎上,道路系統規劃是否滿足日后開展物業管理要求:包括小區出入口設計、建筑單體入口與道路關系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾,消防車道設計、設計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統分布等是否合理。分期開發的,在保障小區整體協調的前提下,應設置圍墻間隔已開發、未開發區域,考慮前期開發區域的人流、車流、停車場等規劃是否滿足該區域交付使用的需求。
3)公建的配套設計和功能分配;
4)綠化與景觀系統設計的功能及經濟性;
5)配套與公共設施的配置種類、數量及分布;
6)物業管理用房的位置及功能劃分,面積是否符合法律法規的要求;
7)戶型的平面設計是否合理;
8)建筑外立面的設計是否留下治安隱患。
2.2施工圖設計階段施工圖設計階段前期介入工作內容包括,但不限于:
1)土建
a)屋面、有防水要求的衛生間(廚房)等防水材料的選擇;
b)門、窗的材質;
c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸;
d)地區氣候差異對房屋質量的特殊要求;
e)空調外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集;
f)煙道、排氣道的位置;
g)廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2)配套
a)室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性,及給業主造成的影響;
b)各種設備產生的噪音對業主的影響;
c)各種設備總控制開關是否設在公共區域內;
d)各種設備設施的能源消耗;
e)室外管線、管道井布局的合理性,及給業主造成的影響;
f)設備用房、管理用房、垃圾中轉站、公共區域等的設計是否合理。
2.3施工階段施工階段前期介入工作內容包括,但不限于:
1)項目所在公司招標工作介入(協助項目所在公司就以下問題對投標單位提出相關要求)
a)門、窗質量及售后服務;
b)智能化設施設備質量及后期維修保養成本;
c)供暖、空調、衛生設施設備的質量及后期維修保養成本。
2)施工過程介入
a)房屋質量控制;
b)隱蔽工程檢查驗收記錄;
c)設計變更記錄的收集;
d)設施、設備的安裝調試及售后服務;
e)成品保護;
f)體育設施、兒童游樂設施質量;
g)水景設施防水施工監管。
2.4營銷介入(配合)
1)銷售承諾對物業管理造成的影響;
2)發展商贈送業主物品給物業公司帶來的保修責任及法律責任;
3)協助項目所在公司擬訂業主臨時公約;
4)協助項目所在公司向政府主管申辦物業管理單位的招標手續;
5)具體按《營銷配合管理規定》執行。
3各階段物業介入通用關注要點
3.1設備房設備房包括:配電機房、水泵機房、發電機房、中央空調機房、電梯機房、二氧化碳氣體滅火系統房、消防控制中心、風機房、鍋爐房等。
3.1.1設備房通用關注要點:
1)獨立用房,面積適用;
2)有必要的通風、采光、防潮、防水、防暑措施;
3)地面貼有瓷磚,坡度合理,并設有防止回灌的地漏;
4)配有專用滅火器1-2個位置;
5)預留設備檢修、散熱空間(設備與墻體,設備與設備之間),通過通風、采暖等設備避免溫度過高或過低對設備造成損壞;
6)有應急通訊、照明設施;
7)窗戶加裝內置護欄、鐵花等防止人員攀爬;
8)位置合理,減少管道交叉和總長度;
9)對設備采取相應的降低噪音措施,避免影響住戶正常使用和居住;
10)主要標識、線路圖、制度上墻、上設備。
3.1.2特殊設備房關注要點
1)電梯機房設置有專用工具掛置位置;
2)二氧化碳滅火系統機房在房外設置啟動設備和系統的裝置;
3)配電機房設備前設有專用的絕緣墊;
4)二氧化碳滅火系統機房日常檢測位置可與消防監控中心聯系;
5)水泵機房冬季最低溫度低于0℃時,必須采用供暖措施;
6)二次供水儲水池上方加蓋防塵,內壁應有玻璃鋼涂襯,有不銹鋼扶手,便于清潔;
7)宜設專用消防水儲水池,容量能滿足消防需求;
8)發電機房有專用儲備油箱房(與發電機設備房之間有防火隔斷);
9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設備房應裝有空調和辦公設備;
10)供暖系統中鍋爐房的位置應設置在冬季主導風向下風口,防止給小區造成污染。
3.2公共房屋
3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)
1)滿足功能要求;
2)自然采光、通風、防水、防潮;
3)配有相應的辦公設施、工具;
4)位置便于住戶來訪;
5)大小能滿足人員工作要求;
6)配有空調(采暖)系統;
7)裝修時考慮資料柜、辦公布局的設置;
8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近;
9)位置以便于開展工作為準;
10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。
3.2.2食堂
1)通風、采光、防水、防潮、有專用的防水設施;
2)有專用倉庫,位置相鄰;
3)地面走水順暢;
4)有專用供水、供氣等專用設施;
5)位置相對隱蔽,以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜,同時盡可能與員工
辦公、宿舍區位置接近;
6)配有專用的廚房設備,用餐桌椅。
3.2.3宿舍
1)通風、采光、防潮、防水;
2)床、被褥等寢具和設備;
3)通電話(員工打卡及內線電話);
4)分工集中管理。
3.2.4員工會議室(娛樂室、培訓室)
1)通風、采光、防潮、防水;
2)位置隱蔽(與業戶互不影響);
3)布局方正,便于靈活使用;
4)配有專用桌椅(數量參照管理處工作人數的80%-85%),白板等;
5)層高要求至少在3.3米以上,便于開展室內文體活動;
6)配有彩燈,供娛樂使用。
3.2.5垃圾中轉站
1)不能設置在物業的上風向,位置隱蔽,氣味不能影響住戶正常生活;
2)垃圾清運車輛能夠順利達到及時清運;
3)留有專用清水源;
4)房屋面積大小能滿足小區一天的生活垃圾中轉要求;
5)房屋本身有通風窗口,保障室內空氣流暢;
6)地面有地漏,坡度合理,走水順暢(地面貼瓷磚);
7)有必要的照明及采光。
3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)
1)通風,有自然采光、防潮、防水;
2)大小適用、內有資料柜架;
3)位置方便使用,清潔、綠化工具的位置隱蔽,特別對清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。
3.2.7公共洗手間
1)位置應集中在外來人員集中點和管理處行政辦公室內附近;
2)數量適中,以滿足小區(大廈)基本要求為準;
3)上下通暢,地面走水順暢,有地漏;
4)避免出現洗手間與其它使用區域在空間上出現交錯。
3.3公共區域
3.3.1綠化區域
1)植物品種適應當地成長,維護費用較低;
2)綠化整體布局合理,局部搭配得當(蔭生植物的搭配及種植);
3)綠化澆灌覆蓋全部,必要地區設置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮);
4)綠化覆蓋區域應便于修剪、消殺,不能留有修剪盲點及治安、清潔盲點;
5)在井、溝、標等處預留工程維修通道(鵝卵石)。
3.3.2停車場
1)機動車場
a)停車場系統及配件的長期可持續改進性(車用IC卡等);
b)車位線、導向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固;
c)地面平整,無明顯積水,溝渠蓋板有預留;
d)人員的專業培訓及證照申辦(價目及時管理制度標上墻);
e)配有專用的消防滅火器材;
f)地下車場需有配套的排風換氣系統;
g)道閘系統技術成熟便于維修、養護;
h)地溝蓋板做防震(防噪)處理;
i)排水溝渠形式環通,排水量滿足雨季高發期的要求。
2)非機動車場
a)露天設置值班崗亭(防風、防雨、防暑);
b)有單車支護架及上墻制度。