物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容

一物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行成本的控制,提供建設(shè)性的意見。

有物業(yè)前期介入的樓盤,總是最容易贏得購(gòu)房者的信任。而待建成交付之后,購(gòu)房者對(duì)物業(yè)前期介入的成果滿意嗎這里發(fā)表一組購(gòu)房者的意見,也許對(duì)物業(yè)公司、對(duì)發(fā)展商都會(huì)有所啟迪。

細(xì)節(jié)更體現(xiàn)品質(zhì)

物業(yè)前期介入的最大好處,是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見,從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司,都是些品牌企業(yè),經(jīng)驗(yàn)豐富,也擁有很多的榮譽(yù)。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān),使我們買房更加放心。

然而交房入住后,我們?nèi)詴?huì)發(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務(wù)"均好性的今天,這些遺憾的細(xì)節(jié),正好成為衡量樓盤品質(zhì)高下的座標(biāo)。

亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型,得房率很高,從電梯出來后,樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊。但就在這幾近局促的空間里,我們竟看不到一面完整的粉墻。因?yàn)閮蛇叺膲ι?東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝,但將它們統(tǒng)一地安裝在一個(gè)合適的位置,正是物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的。

污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口,由物業(yè)人員定時(shí)收集清除,這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會(huì)湊準(zhǔn)了時(shí)間扔垃圾,垃圾袋也難免會(huì)破漏或散發(fā)難聞氣味,這就構(gòu)成了對(duì)公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們?cè)诜且?guī)定時(shí)間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應(yīng)者寥寥:一來不方便,二來同樣構(gòu)成對(duì)花園的污染。這個(gè)在小區(qū)中普遍存在著的問題,物業(yè)公司在前期介入時(shí)怎么就忽略了呢比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱,最好是在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)"內(nèi)置式的、與建筑渾然一體的垃圾箱,類似某些別墅門前的那種。

在有的高層住宅,每層設(shè)一個(gè)垃圾箱;如果不配置工作電梯,物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下是從消防樓梯一層層地往下挪,還是與業(yè)主共乘客梯垃圾筒臟了又如何清洗這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問題。

避免違章從設(shè)計(jì)開始

買樓時(shí),物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們:工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面;而物業(yè)公司絕不會(huì)通融,會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工,因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題,業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力,我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯(cuò)。

今天是想結(jié)合裝修中的一些問題,對(duì)前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。

代業(yè)主審視設(shè)計(jì)我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是"明的,所以就不再設(shè)排風(fēng)管。于是,家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時(shí),都會(huì)在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個(gè)洞,以通排風(fēng)管。這時(shí),物業(yè)公司卻告知說:窗上面是梁,梁上開洞會(huì)破壞承重,是違章;接著又說,這是設(shè)計(jì)的問題,既然洞已開了,就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛:每層樓在相同位置破梁開洞,這對(duì)整棟樓的安全會(huì)構(gòu)成什么影響

這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的要求和困惑,物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的,因此在前期介入階段,除了督促施工單位按圖施工,物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指出圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中就考慮不周的地方,比如排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機(jī)串味兒?jiǎn)栴};當(dāng)工作陽(yáng)臺(tái)的功用越來越為人認(rèn)同,那么陽(yáng)臺(tái)上是否有合適的熱水器位置是否有洗衣機(jī)排水地漏和拖把池落水……

治一治"空調(diào)病"空調(diào)一裝,新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽(yáng)臺(tái)外等問題得到控制后,空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號(hào)"殺手"。原因主要有兩點(diǎn):1、空調(diào)孔的位置不合適,業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安裝妥當(dāng),只能重新打洞,原來的空調(diào)孔就成為外墻上的"疤痕"。2、連接外機(jī)的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜掛下來,大煞風(fēng)景。

這是個(gè)遲早會(huì)解決的問題,只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步。其實(shí)這不是難題,只需為室內(nèi)布局確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位;將空調(diào)管"藏"入墻內(nèi),或?yàn)樗b上蓋管,就行了。

省大錢別省小錢

如今物業(yè)公司在競(jìng)聘的時(shí)候,往往會(huì)壓低物業(yè)管理費(fèi)以"取悅"發(fā)展商。其實(shí)這是種惡性的低層次競(jìng)爭(zhēng)。在一些品質(zhì)較高的樓盤,購(gòu)房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù),支付相當(dāng)?shù)摹⒑侠淼奈飿I(yè)管理費(fèi)的;相反,沒有一定水準(zhǔn)的收費(fèi),也難以保證有一定水準(zhǔn)的服務(wù)。

但另一些大筆的費(fèi)用,卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的:

電梯維修費(fèi)一般0.55元/m2的設(shè)備運(yùn)行費(fèi),只包含了電梯日常運(yùn)行的開支,維修費(fèi)用則另外據(jù)實(shí)結(jié)算。專業(yè)廠家對(duì)電梯的售后服務(wù)有"全包"和"清包"之分,這需要發(fā)展商在購(gòu)買電梯時(shí)作出決定。"全包"的費(fèi)用較高,但日后的維修費(fèi)用全部由廠家承擔(dān);"清包"的費(fèi)用較低,發(fā)展商往往會(huì)選擇這一種,但維修時(shí)一切費(fèi)用由客戶(也即業(yè)主)承擔(dān),往往更換一個(gè)小零件就得幾百元。所以,從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā),物業(yè)公司應(yīng)該盡量"鼓動(dòng)"發(fā)展商選擇"全包";因?yàn)檫@時(shí)的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售,所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。

會(huì)所運(yùn)行成本會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有,其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然,那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會(huì)所,除非收費(fèi)昂貴,否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段,物業(yè)公司必須為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案,否則虧本經(jīng)營(yíng),將使會(huì)所功能下降,甚至形同虛設(shè),最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。

可能的話,物業(yè)公司應(yīng)要求發(fā)展商將會(huì)所設(shè)在小區(qū)的邊緣,在保證業(yè)主正常享用的前提下對(duì)外開放,采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式"以外養(yǎng)內(nèi)",貼補(bǔ)會(huì)所運(yùn)行成本,使業(yè)主得實(shí)惠。如果會(huì)所只能對(duì)內(nèi)開放,則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,用經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)充會(huì)所運(yùn)行成本的不足,以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)

篇2:文華居物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗(yàn)收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中,各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對(duì)所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同或施工合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對(duì)該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集,以便后期有針對(duì)性的開展各項(xiàng)服務(wù)。

6、在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,按照國(guó)家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗(yàn)收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識(shí)的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。

篇3:物業(yè)前期介入程序文件

物業(yè)前期介入程序文件

1.0目的

對(duì)物業(yè)管理前期介入的物業(yè)形成前期的階段性管理進(jìn)行規(guī)定,為以后物業(yè)管理打下基礎(chǔ),確保物業(yè)管理服務(wù)滿足開發(fā)商、業(yè)主住戶和法律法規(guī)要求。

2.0范圍

適用于物業(yè)接管驗(yàn)收前介入房屋開發(fā)商的開發(fā)、樓宇的設(shè)計(jì)、施工、配套設(shè)施采購(gòu)、驗(yàn)收、安裝、房產(chǎn)的銷售,物業(yè)宣傳等過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1品質(zhì)督導(dǎo)負(fù)責(zé)物業(yè)前期介入控制的歸口管理,具體負(fù)責(zé)與房產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)絡(luò)物業(yè)前期介入的有關(guān)配合房產(chǎn)銷售、宣傳、公司投標(biāo)等事宜。

3.2物業(yè)驗(yàn)收接管領(lǐng)導(dǎo)小組(籌備)的各專業(yè)組分別介入?yún)⑴c審查房屋設(shè)計(jì)圖紙、房屋建筑工程施工質(zhì)量監(jiān)控,配套設(shè)施的采購(gòu)、驗(yàn)收、安裝等有關(guān)事宜。

4.0工作程序

4.1物業(yè)前期介入管理,是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)房屋開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入,從事物業(yè)形成前的階段管理。

4.2物業(yè)前期介入管理的必要性

按照全面質(zhì)量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業(yè)設(shè)計(jì)開發(fā)建造之時(shí)開始,物業(yè)公司代表業(yè)主參與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng),是一項(xiàng)物業(yè)管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業(yè)公司參與對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審,可利用物業(yè)管理企業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見,使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理要求,完善房屋設(shè)計(jì)要求,并為以后的管理工作打下基礎(chǔ)。

4.2.2物業(yè)公司在物業(yè)管理使用方面擁有第一手資料,對(duì)樓宇使用過程所暴露出各種工程質(zhì)量問題清楚,物業(yè)公司參與監(jiān)理可彌補(bǔ)解決可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患,提高房屋的建造質(zhì)量,一定程度避免以后物業(yè)管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質(zhì)量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對(duì)所管物業(yè)如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)情況進(jìn)行了

解熟悉,為竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。

4.2.4物業(yè)公司派人員參與先期開發(fā),熟悉該物業(yè)各個(gè)部分、設(shè)備環(huán)境,對(duì)以后物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)、維護(hù)保養(yǎng)帶來許多便利:

a)方便了物業(yè)管理中維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃;

b)方便了物業(yè)管理中的檢修;

c)確保了檢修質(zhì)量;

d)方便了物業(yè)管理改造、拆除及設(shè)備的更換,提高了物業(yè)管理效率和工作質(zhì)量。

4.3物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容。

4.3.1參與投標(biāo)洽談管理業(yè)務(wù),物業(yè)公司通過市場(chǎng)調(diào)研了解房產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)動(dòng)態(tài),掌握開發(fā)信息通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)接洽業(yè)務(wù)。

4.3.2建立與業(yè)主住戶的關(guān)系

物業(yè)管理通過參與房產(chǎn)開發(fā)商的銷售活動(dòng)與業(yè)主(開發(fā)商)接觸、溝通、協(xié)商,又與購(gòu)房者未來業(yè)主或住戶取得聯(lián)系,散發(fā)公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業(yè)主住戶對(duì)物業(yè)所有安排打算。參與銷售部門同業(yè)主住戶簽訂物業(yè)管理合約,向業(yè)主提供介紹業(yè)主臨時(shí)公約,裝修管理辦法、大門設(shè)置、出入、停車場(chǎng)等管理辦法,物業(yè)管理費(fèi)用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現(xiàn)場(chǎng)為以后物業(yè)管理提供基礎(chǔ)。

a)審查土建構(gòu)造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實(shí)施設(shè)備情況;

b)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修要點(diǎn)、圖紙更改等記錄;

d)參與設(shè)施工程驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)施設(shè)備的外觀、性能、功能進(jìn)行檢查,按整改計(jì)劃督促施工整改。

4.3.4根據(jù)業(yè)主住戶的希望要求設(shè)計(jì)管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度。如:

a)與開發(fā)商共同起草物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主臨時(shí)公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制和住戶手冊(cè),物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃,實(shí)施培訓(xùn)。

4.3.5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

a)建立保安、清潔、綠化、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門聯(lián)絡(luò)、溝通;

c)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

4.3.6準(zhǔn)備物業(yè)的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準(zhǔn)備移交接管事項(xiàng)。

5.0支持/相關(guān)文件

《物業(yè)入伙及裝修控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《與顧客有關(guān)過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》