項目物業前期介入主要工作內容

前期介入

項目的成敗,關鍵在于各個環節的有效控制,規劃設計評審、施工質量與安全管理、營銷運作等尤其重要。

為集思廣益做好規劃設計,關注工程質量,同時配合支持銷售,做好項目交接、業主入伙等工作,物業的前期參與不可輕視!

下面首先列舉物業前期介入主要工作內容:

1.與地產公司項目部溝通,根據項目情況和要求制訂、《物業工作計劃》、《前期介入方案》,并經地產公司確認并簽訂《前期物業服務合同》

a.了解工程進度:計劃開工時間、售樓中心完工、樣板房完工時間、項目竣工時間;

b.了解銷售時間、入住時間;

c.編制并確認、《物業工作計劃》、《前期介入方案》;

d.簽訂《前期物業服務合同》.

2.與地產公司項目部溝通,參加規劃設計方案評審,從物業管理角度,對規劃設計提出合理化建議

a.道路交通,應考慮:人車的分流,進出的便利,特殊人群的需要,安全與管理需要;

b.停車場的規劃,應考慮:車位數量與未來的發展,進出的便利,消噪音、散廢氣、安全與管理,設備設施的選用;

c.圍欄與崗亭,應考慮:圍欄的高度與樣式,崗亭的布置、數量、款式;

d.安防設施的配置,應考慮:巡更、邊界防越、閉路監控、門禁、對講、室內緊急報警;

e.監控中心的設置,應考慮:位置、面積、設備設施、功能等要求;

f.商鋪及便民服務點的規劃,應考慮:功能配置與分布,與環境的協調,對有噪音和污染嚴重的項目進行控制;

g.文娛活動場所的規劃,應考慮:使用面積、安全要求、對環境和住戶的影響.

h.管理用房,應考慮:位置、面積、裝修

i.生活用房,主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛生間、浴室,地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方,以減少對住戶的影響。還要考慮:面積、裝修

J.垃圾收集點與中轉站的規劃,應考慮:

(1)垃圾桶的樣式、數量、放置位置,對環境的影響;

(2)垃圾中轉站的位置、樣式、容量,沖洗、污水排放、通風、封閉的要求,以及對環境住戶的影響。

K.綠化,應考慮:

(1)合理選用草皮、喬木、灌木的品種

a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧;

b:植物的生長期與開花期的適宜性;

c:應盡量避免選用有針、有刺、有毒植物(媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc).

(2)便于養護,有利于養護成本的降低

L.小區景觀,應考慮:與環境的和諧、安全與管理,是否利于維護以及成本控制,對住戶的影響

M.建筑的外立面,應考慮:外立面色彩的和諧,材料的使用壽命,是否利于維護及維護成本

N.公共部分的裝修,應考慮:大堂電梯間的通風、安全性(如路面的防滑)管理、耐用性,維護及維護成本,電梯門前的地面應考慮適當的坡度,以防水流入電梯井

O.清潔、綠化的用水用電,應考慮:用水用電點的數量、位置、管線走向及其標識

P.公共用電,應考慮:滿足使用功能,多回路控制,節約能源

3.與地產公司項目部溝通,參加規劃設計方案評審,從物業使用人的角度對規劃設計提出合理化建議

a.水、電、氣的容量,抄表方式,應考慮:容量配置的合理性,抄表對住戶的影響;

b.各種插座、開關、水喉、電話、對講機、有線電視、寬帶等的接入點位置和空調孔位置,應考慮:位置是否合理,方便使用;

c.家居的安全性,應考慮:陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達標,從外面是否容易爬進陽臺、窗;

d.家居私密性,應考慮:戶門的位置,開啟方向,戶與戶之間窗戶的方向和距離,小區監控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭;

e.住戶對公共設施、環境的要求,應考慮:使用的便利、舒適、安全,如信報與奶箱應設在地面架空層單元門外.

4.與地產公司項目部溝通,參加規劃設計方案評審,從小區環保角度對規劃設計提出合理化建議,應考慮:

1)、垃圾應分類放置,分為可回收和不可回收,垃圾屋、垃圾桶應采取密閉措施;

2)、噪音的控制,可采用中空玻璃門、窗,窗、門與框之間應有膠墊,另外可采用立體綠化帶降噪;

3)、節約資源:樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制,采用節能燈,采用自動感應開關與人工開關結合(既節能又符合消防);水的循環利用等。

5.與地產公司項目部溝通,參加規劃設計方案評審,對樓宇及小區智能化提出合理化建議

1)停車場,應考慮:

a:用IC智能卡,既節約了人力,降低了成本,又堵住了人為的車場收費漏洞;

2)門禁,應考慮:安全方便,用卡或密碼或自家對講,才能進入樓宇門、單元門,門應考慮減噪;

3)安防,應考慮:

a:圍墻的紅外線裝置不能有死角;

b:閉路電視的安裝位置必須合理,建議紅外報警系統能與閉路監控系統聯動;

c:室內防盜系統:除緊急報警按鈕外,其它不實用,建議不要,如業主需要,自己解決。緊急報警按鈕的安裝位置要合理;

d:保安巡更系統的觸點布置、安裝位置要合理。

4)自動抄表系統(該項目是否安裝自動抄表系統),應考慮:是否可行,由水、電、氣供應商決定,系統軟件應可以和財務軟件接駁;

5)背景音樂系統,應考慮:實際需要和不影響住戶,即廣播布點只選擇現場銷售中心周圍、小區休息或活動廣場。

6.與地產公司項目部溝通,參加規劃設計方案評審,對設備機房提出合理化建議,應考慮:通風良好、防飄雨、防滲水、有應急照明、鋪上地磚更好。

7.與地產公司項目部溝通,參加規劃設計方案評審,對機電設備的設計、安裝、選型提出建議

1)電梯,應考慮:

a、采用變頻技術既節能且運行平穩;

b、多部電梯可考慮群控;

c、承載應考慮住戶數量的多少;

d、轎廂內設置閉路電視監控鏡頭并連到監控中心的監視器;

e、轎廂內配置被困緊急按鈕和對講系統;

f、故障自動平層開門;

g、梯門前的地面應考慮適當的坡度,以防水流入電

梯井。

2)消防設施,應考慮:

a、消防按鈕必須在適當的高度和位置;

b、噴淋不能有死角;

c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規定的高度;

d、消防栓門應采用玻璃門;

3)供配電,應考慮:

a、發電機應與市電相互聯動與互鎖;

b、發電機應有減震裝置,機房、風井應采取吸音、降噪措施,煙管加消音器

4)給排水,應考慮:

給水:

a、隨樓宇高度的不同應考慮給水管的耐壓強度和采取減壓措施;

b、恒壓供水選用變頻電機可節能;

c、大型水泵應考慮日后的維修,宜采用臥式;

d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應合適。

排水:

a、屋面必須有足夠的坡度;

b、屋面的排水管口必須與當地的降雨量和屋面的受雨面積相適應;

c、地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進水量相適應;

d、污水管與雨水管必須分開;

e、高層污水管轉彎處應采取防擊穿措施。

8.與地產公司項目部、施工單位溝通,對項目施工、安裝過程中易出現的安全、質量和使用問題提出建議

1)施工現場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。

2)隱蔽工程的階段驗收應注意事項:

a、樓棟避雷合格;

b、樓頂防水層;

c、水管試壓合格;

d、室內衛生間防水合格;

e、房屋室內電線路接地合格,超載和漏電保護合格,各回路絕緣電阻合格(1000兆歐姆以上)。

3)設備安裝調試過程中應注意事項:

a.路接地合格;

b.超載和漏電保護合格;

c.防觸電措施(絕緣地膠墊、防護罩網);

d.設備房的防滲漏、防飄雨、通風、有應急照明等。

4)施工過程中和設備安裝調試過程中資料搜集。

常見工程問題:地下給水管接駁不牢跑水,消火栓、噴淋頭跑水,外墻滲水,窗臺滲水,衛生間滲漏等。

9.對項目的物業管理費標準提出建議

依據當地相關政策、法規;

調查周邊同類已投入使用樓盤物管費收費標準;

調查周邊同類正在銷售樓盤的物管費收費標準;

調查周邊同類樓盤的物業使用人對物管費的認同與承受能力;

根據地產公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求;

成本測算。

10.協助地產公司在售樓前編制、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》

11.配合銷售工作

a.參與買賣合同的評審、修改,特別是物業管理方面和產權范圍界定(如停車場、會所、商鋪及其它配套設施)、用途方面;

b.將《前期物業服務合同》和《業主臨時公約》作為買賣合同附件;

c.提供物業品牌宣傳資料,如展板、榮譽證書;

d.提供樣板房、銷售中心、其他展示現場、工地道路的保潔保安服務;

e.給售樓人員培訓和咨詢物業管理服務知識;

f.在物業網站上介紹項目情況.

12.向地產公司項目部提出項目標識需求。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標識等

13.與地產公司項目部一起,參與竣工驗收

14.與地產公司項目部溝通,主持接管驗收

15.與地產公司項目部溝通,入伙應交費用的確認(如有線電視初裝費、管道燃氣開戶費等)

16.與地產公司項目部溝通售后服務:保修期內的工程問題處理

17.與地產公司營銷部溝通,做好入伙準備。如入伙通知、入伙儀式等

篇2:文華居物業前期介入主要工作內容

桂花居前期介入主要工作內容

1、對設施、設備的安裝和驗收的跟蹤配合。

2、物業交接中,各種物品、資料的準備和制作。

3、對所有參與土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同或施工合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話進行收集。

4、作好技術資料交接前的準備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對該物業的客戶檔案資料進行整理、收集,以便后期有針對性的開展各項服務。

6、在竣工驗收的基礎上,按照國家有關交接驗收標準進行接管、驗收。

7、物業服務人員的招聘、培訓、現場實習和具體業務指導。

8、房屋裝修過程中的監管和服務。

9、物業各種標識的制作和服務工具的配置。

10、物業交付前房屋拓荒工作的實施。

篇3:物業前期介入程序文件

物業前期介入程序文件

1.0目的

對物業管理前期介入的物業形成前期的階段性管理進行規定,為以后物業管理打下基礎,確保物業管理服務滿足開發商、業主住戶和法律法規要求。

2.0范圍

適用于物業接管驗收前介入房屋開發商的開發、樓宇的設計、施工、配套設施采購、驗收、安裝、房產的銷售,物業宣傳等過程的管理。

3.0職責

3.1品質督導負責物業前期介入控制的歸口管理,具體負責與房產開發商聯絡物業前期介入的有關配合房產銷售、宣傳、公司投標等事宜。

3.2物業驗收接管領導小組(籌備)的各專業組分別介入參與審查房屋設計圖紙、房屋建筑工程施工質量監控,配套設施的采購、驗收、安裝等有關事宜。

4.0工作程序

4.1物業前期介入管理,是指物業管理企業在物業房屋開發設計階段即介入,從事物業形成前的階段管理。

4.2物業前期介入管理的必要性

按照全面質量管理的“全過程、全要素和全員管理”的管理思想,在物業設計開發建造之時開始,物業公司代表業主參與物業管理有關活動,是一項物業管理的前期管理。其意義有:

4.2.1物業公司參與對設計的評審,可利用物業管理企業豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見,使規劃設計更符合使用管理要求,完善房屋設計要求,并為以后的管理工作打下基礎。

4.2.2物業公司在物業管理使用方面擁有第一手資料,對樓宇使用過程所暴露出各種工程質量問題清楚,物業公司參與監理可彌補解決可能出現的質量隱患,提高房屋的建造質量,一定程度避免以后物業管理中的“老大難”問題,盡可能將房屋質量問題消滅在建造過程中。

4.2.3提前介入對所管物業如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業情況進行了

解熟悉,為竣工驗收接管驗收打下基礎。

4.2.4物業公司派人員參與先期開發,熟悉該物業各個部分、設備環境,對以后物業的管理養護、維護保養帶來許多便利:

a)方便了物業管理中維護保養計劃;

b)方便了物業管理中的檢修;

c)確保了檢修質量;

d)方便了物業管理改造、拆除及設備的更換,提高了物業管理效率和工作質量。

4.3物業前期介入的管理內容。

4.3.1參與投標洽談管理業務,物業公司通過市場調研了解房產開發商的開發動態,掌握開發信息通過投標競爭接洽業務。

4.3.2建立與業主住戶的關系

物業管理通過參與房產開發商的銷售活動與業主(開發商)接觸、溝通、協商,又與購房者未來業主或住戶取得聯系,散發公司宣傳材料聽取意見要求和希望;了解業主住戶對物業所有安排打算。參與銷售部門同業主住戶簽訂物業管理合約,向業主提供介紹業主臨時公約,裝修管理辦法、大門設置、出入、停車場等管理辦法,物業管理費用收取辦法等信息。

4.3.3察看記錄工程建筑現場為以后物業管理提供基礎。

a)審查土建構造、管線走向、出入線路通信、保安、消防、水電、煤氣等實施設備情況;

b)對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案,磋商解決辦法;

c)施工現場做好日后養護、維修要點、圖紙更改等記錄;

d)參與設施工程驗收,對各種設施設備的外觀、性能、功能進行檢查,按整改計劃督促施工整改。

4.3.4根據業主住戶的希望要求設計管理模式,制定相應的規章制度。如:

a)與開發商共同起草物業轄區的規章制度、業主臨時公約、裝飾施工管理辦法等;

b)設置物業轄區的組織機構,規定各部門人員崗位責任制和住戶手冊,物業轄區綜合管理辦法等;

c)制定上崗人員的培訓計劃,實施培訓。

4.3.5建立服務系統和服務網絡

a)建立保安、清潔、綠化、設施維修養護隊伍,訂立合同;

b)同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門聯絡、溝通;

c)建立代辦服務項目網絡。

4.3.6準備物業的交接

a)擬訂移交接管辦法;

b)準備移交接管事項。

5.0支持/相關文件

《物業入伙及裝修控制程序》

《基礎設施和工作環境控制程序》

《與顧客有關過程控制程序》

6.0記錄

《前期介入巡檢記錄》