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某花園小區房屋建筑主體管理方案

2024-07-16 閱讀 6800

花園小區房屋建筑主體管理方案

一、房管工作內容

房屋主體結構安全預防勘察,房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養護,房屋修繕工程管理及修繕資金統籌管理和安排(別墅!),房屋裝修施工監理,系統VI識別牌的規劃設計及維護管理,物業管理活動質量檢查監督,服務體系的建立及服務質量監督。

二、房屋建筑結構及附屬設施管理

建立勘察機制,管理處擬定計劃后,由工程技術員每半年定期組織1次對各房屋主體結構部分進行巡檢,分析建筑結構情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養護制度,每日周1次對全小區進行系統巡查,巡查范圍包括屋頂(面)、樓梯及扶手、外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備機房、化糞池、其他配套設施及環境巡視;對巡查發現需進行維護的,及時進行維護;對環境問題及時協調處理和整改。

三、維修養護資金管理

自進入管理之日起建立維修養護資金專項檔案;使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析;由物業公司負責審核后相關主管部門審批,完成資金統籌后及時進行養護或修繕施工;對所有養護費使用項目,建立系統的檔案一式二份,長時間保存。

四、基本管理

建立系統的日常資料檔案,保持管理工作的連續性、可查性、可比性。包括樹立小區平面圖,設立各項管理告示牌、VI識別牌;建立物業交接、驗收檔案,圖紙資料檔案;設立宣傳欄并形成定期出版制。每年進行1-2次對小區業主意見征詢,及時改進工作作風和管理方式,提高工作效率,提高服務質量。

五、房屋維護工程管理

維修工程采用預算審核及招標管理,技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式發包;維修過程由專職工程技術員負責施工監理。

六、實施數據化管理

自開展管理工作始,實行數據的統一管理,規范管理工作,力求作到任何數據的來源均達到有真實依據;為小區管理累積管理痕跡。

※日常房管事務管理工作實施規范運作,如下表:

工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~9:30巡視;9:30~12:00跟蹤監督;14:00~15:30(學習、培訓、應按培訓計劃而不是日常工作)整理檔案;15:30~16:30巡視;16:30~18:30走訪、回訪考核標準

工作內容跟蹤

監督日常:3遍/天;入伙期間:8小時/天;

巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時/天;

走訪1次/周;1遍/月;

回訪處理率:100%,回訪記錄100%。

處理內容與處理方法日檢

項目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機電設備;9、社區活動;10、員工宿舍;11、內務巡視。

處理

方法1、記錄巡視發現的問題,搜集資料;

2、對巡視中發現的問題,分類進行處理并及時向有關部門反饋解決;

1)填寫意見轉呈表;

2)發現的維修不合格,填寫維修記錄,及時反映到主管部門;

3)即行關閉輕微不合格項目;

4)發現違章行為按"違章處理規定"執行;

5)發現嚴重不合格項,填寫糾正措施報告。

周檢

項目全面檢查住宅區各項工作,著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。

處理

辦法管理處主任組織各部門主管、領班,對發現的不合格項及時整改,嚴重不合格項制定糾正措施。

考核標準平時日檢、周檢、月檢按ISO9002質量體系考核標準執行;

年終按國家建設部對"全國城市物業管理優秀示范區"的考核驗收標準執行。

※小區設施、照明日常管理工作,實施規范運作。如下表:

主要內容

運行組值班:保障小區辦公、供水、供電等正常運作并做好記錄;

巡視:巡視設備運作情況,做好巡查記錄;

維修組負責設施、設備的各項維修、保養工作,并做好記錄;

定期清潔設備;

負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發現問題及時處理。

檢查項目及處理方法

檢查項目1、水泵;2、水池、水箱;3、風機;4、防盜監控系統;5、對講報警系統;6、火災報警控制系統;7、消火栓;8、干粉滅火器。

處理方法按照公司ISO9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。

考核標準日常周檢、月檢考核按ISO9002質量標準;

年終考核按國家"優秀示范區"標準考核。

※小區設施日常維修養護管理工作,實施規范運作。如下表:

工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~10:00跟蹤監督;10:30~12:00維修養護;14:00~15:30巡視維修養護;15:30~17:00整理學習;17:00~18:30回訪。

主要工作

房屋本體室內:小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。

樓梯、墻面:發現問題按原樣及時修復,每年全面檢查一次,3~4年全面修補刷漆一次。

公共

設施室內污水系統:每月檢查一次,發現問題及時修補。

道路車場:每天檢查1遍,隨壞隨修;

明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;

供水電氣:每月細查1遍;

樓道燈:每月檢查1遍,即壞即修。

檢查項目及處理方法

檢查項目1、地基基礎;2、梁柱板主體;3、墻體;4、頂棚;5、樓梯扶手;6、公共門窗;7、隔熱層、防水層;8、水池;9、消防設施;10、信報箱;11、標識;12、散水坡;13、上下雨污水管;14、設備房;15、道路;16、道路;17、電纜溝蓋板;18、路面;19、踏步臺階;20、給排水;21、路燈;22、清潔設備;23、娛樂設施。

處理方法按照公司ISO9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。

考核標準日常周檢、月檢考核按ISO9002質量標準;

年終考核按國家建設部考核標準。

篇2:小區分項物業管理方案:房屋設施設備管理

華庭小區分項物業管理方案:房屋、設施設備管理

9.房屋、設施設備管理方案

房屋特別是公共設備設施的管理,直接影響到物業的形象、客戶的生活質量和物業的使用年限,其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。

(1)管理內容

A.房屋公共部位維護管理:根據交房進度,公寓內房屋可分為業主(物業使用人)已領房和空關房。

?業主已領房:

房屋交付使用時,服務中心協助開發商應及時與業主(物業使用人)簽訂物業管理臨時公約,書面告知裝修管理規定,督促用戶按規定辦理裝修申請手續,并建立業主檔案。對違章裝修或搭建的和由于裝修而造成的房屋外立面改變或破損的,須及時予以制止,并提請有關行政管理部門依法處理,未經同意屋頂不得安裝任何設施設備。督促業主和裝修隊在裝修時保護好樓道墻面、地面、扶手。施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線,如需加裝防盜窗應統一裝在室內。垃圾實行袋裝化管理,統一時間、統一地點、統一清運,嚴禁高空拋物。裝修結束后,應注重公共部位的養護和修繕。

?商鋪:裝修期間按商鋪裝修管理規定操作,重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工,商鋪開張后,重點放在公共部位墻面、地面和外立面的管理,發現破損,及時維修。

?空關房:(含業主托管房)空關房移交后,服務中心每月通風打掃一次,并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對發現的問題,或盡快處理,或及時報告開發商,并督促其予以解決。

B.設備設施維護

?物業內的公共水電設備設施應經常進行檢查,發現損壞,及時維修,要按不同型號產品的養護要求進行日常養護;

?公共衛生設施每天檢查一次;

?消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護;

?配電房設備每天巡查一次,每周檢查一次;

?安全監控和火災報警系統設備按相關維護方案檢查養護;

?客戶自用水電設施的維修,應按規定填寫《報修派工單》,確保維修及時率與合格率。

(2)管理措施

A.制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程;

B.維修人員持證上崗,操作規范,維修及時;

C.抓好維修人員技術培訓,提高業務素質;

D.建立維修人員值班制,確保維修及時率與合格率;

E.加強裝修管理,督促做好裝修前期申報工作,并經常進行現場檢查,發現問題及時制止;

F.加強共用設備設施的巡查,將故障消滅在萌芽狀態。

房屋室內維修

公共設施維修養護

房屋本體日常維修養護計劃及實施方案

序號項目維修類別計劃方案標準實施效果

1房屋承重及抗震結構部分

1.局部受損。

2.施工質量原因造成的機構問題。平均每月巡查一次,但在入住裝修階段需每天巡視,發現問題,立即處理或維修。

1.由于使用不當造成結構受損較輕,由工程部按房屋修繕規定進行維修;如受損較重,應請專家"會診",提出方案,委托專業公司實施。

2.如因施工質量原因造成結構問題,應提請開發商請建設單位處理。

1.有關房屋修繕標準。

2.有關工程施工技術規范。

1.安全,使用正常。

2.功2.功能完好

2外墻面

1.外墻瓷磚脫落。

2.外墻面局部滲漏。

3.外墻面大面積滲漏。每月檢查一次,發現問題,及時維修。

1.保修期內提請開發商處理。

2.由工程部按有關修繕規程實施。

1.有關房屋修繕標準。

2.外墻面修繕作業規程。無脫、無滲水,整潔統一。

3公共屋面1.隔熱層破損。

2.防水層破損造成屋面滲漏。

3.避雷設施脫焊斷裂積水。每半年檢查一次,發現問題,及時維修。由工程部按相關作業規程實施。

1.有關房屋修繕標準。

2.相關修繕作業規程。

1.無積水、無滲漏。

2.隔熱層完好無損。

3.避雷效果良好。

4公共樓道、門廳、樓梯間、門窗。

1.公共墻面、地面的維修改造。

2.公共樓道、門廳的墻、天花維護。

3.樓梯間墻面、扶手、窗戶、踏步的維護。每周對區域檢查一次,每半年補換損壞地磚或墻面。日常維修由工程部負責。

1.相應部分修繕技術規程。

2.房屋修繕標準。

1.整潔無缺損。

2.表面完好無變形,窗戶無滲水。

3.扶手完好無張貼痕跡。

5上下水管道

1.接口及砂眼漏水。

2.管道堵塞、破裂。

3.固定碼松脫。

1.每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。

2.每年檢修一次,并緊固管道固定碼由工程部按有關規程實施。給排水維護修繕標準。房屋修繕標準。

1.美觀完好

2.上下水管道暢通。

3.無滲漏。

6水池、水箱水池水箱的維修養護每半年委托水池水箱專業公司清洗委托具有相關資質企業進行維護、清理。水池水箱清理相關標準

1使用正常

2.二次污染

7設備、營業用房

1.用房出現臟亂差環境現象。

2.不能滿足正常使用。

3.各項設施設備缺損。

1.每半年檢查一次電氣線路。

2.每三年粉刷用房。由工程部按相關保養規程實施相應維修保養規程

1.正常安全使用。

2.各項設施設備完好。

3.整潔、安全。

1共用設備設施日常維修養護計劃及實施方案

序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果

1.防盜門系統

2.郵政信箱1.系統的維護保養。

2.線路的檢修

3.門的維護養護

4.郵政信箱的維修養護每周檢查一次,每月對系統維護檢修

>每周對信箱的整體外觀檢查一次由工程部實施維修

防盜門系統維護保養規程

郵政信箱維修作業程序1.防盜設施完好,線路無搭接

2.信箱設施完好、無破損。

2消火栓室內外消火栓維護每月檢查一次由管理部組織實施消防設施維護管理規定完好、無缺、無破損

3區內道路、停車場1、地面破損、積水。

2.其他污染1.裝修期間杜絕在路面拌制水泥

2.每周檢查一次、發現問題及時處理加強對裝修期的檢查,工程部組織維修。大廈道路、房屋修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。

4井、溝井蓋破損、堵塞。污水井、溝及時清理由工程布實施房屋維修標準1.井內無積物井蓋正常使用、無堵塞

5綠化園林1、綠化帶黃土裸露

2.樹木病蟲害、枯死。

3.建筑小品破損。每周對綠化、建筑小品進行檢查,發現問題及時處理。由綠化保潔部負責實施。綠化工作標準1.美觀、無病蟲害、無枯死。

2.建筑小品完整清潔。

6公共標識標牌設施設施污染、破損。每周檢查一次,發現問題及時處理。每月清潔保養一次由清潔、工程部負責實施住宅區標識制作、安裝及管理規定1.標識清潔美觀、無破損。

2.安裝穩固

智能化系統維修保養方案表

序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果

1供配電系統1.機電設備的維護保養

2.日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡查,每半個月進行一次保養。每季檢查開關靈敏度及開關緊固件完好情況由工程部按供配電系統檢查維護保養程序實施維修各項機電設備維修保養規程1.無故障,

2.保障安全運行。

1.變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、電容器、母排、儀表維護保養

2.巡回檢查、維保1.巡查,每一個月進行每天一次保養。

2.每班巡回檢查一次

3.每月對配電柜、配電屏清潔高配設備維修保養規程

低配設備維修保養規程1.無故障,

2.保障安全運行。

3.保證電氣設備安全運行

清潔衛生、保養1.每班按要求檢查

2.二年安排清潔保養。

3.每二年由電力部門做一次預防性試驗高配設備維修保養規程1.無故障,

2.保障安全運行。

2.防盜報警系統主服務器、備用服務器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。

2.接插件及聯線聯接:月檢、年檢、臨檢。

3.雙機切換性能:日檢、季檢、年檢。

4.運行狀態:日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按防盜報警系統等檢查維護保養規程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損

2.牢固、無松脫

3.順利無斷點

3.正常、無死機、過熱等現象1.無故障,

2.保障安全運行。

緊急按鈕紅外探頭智能主機1.外觀:季檢、臨檢。

2.安裝與聯接:季檢、臨檢。

3.感應性能:季檢、年檢、臨檢。

4.信號發送:季檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損

2.安裝牢固、聯接可靠

3.靈敏度高,響應特性正常

4.完整、無缺漏1.無故障,

2.保障安全運行。

周界紅外線探測防范系統1.外觀:月檢、季檢、臨檢。

2.安裝與聯接:月檢、季檢、臨檢。

3.感應速度:日檢、月檢、年檢、臨檢。

4.安裝緊固件:月檢、臨檢。1.清潔、完整、無破損、防水浸

2.牢固、無接觸不良

3.能達到設計參數

4.牢固、無松脫、無氧化1.無故障,

2.保障安全運行。

3火災自動報警滅火系統控制器巡檢:日檢、臨檢由工程部按智能化火警報警系統檢查維護保養規程實施維保。各項功能檢測正常1.無故障,

2.保障安全運行。

探測器除塵、外觀:月檢、臨檢無損壞、脫落、遮擋

報警系統功能試驗報警功能:年檢、臨檢報警、動作、燈光、水流指示器、備用電源等工作正常

防排煙設備及風道外觀、運轉:年檢、臨檢。清潔無塵、運轉正常、無雜音。

序號項目維修類別劃分計劃方案標準效果

3火災自動報警滅火系統自動噴水、應急照明等運轉、啟動應急照明:季檢、臨檢。由工程部按智能化火警報警系統等檢查維護保養規程實施維保。運行正常、照明、正常1.無故障,

2.保障安全運行。

室內外消火栓沖放水:月檢、年檢、臨檢正常

電腦主機

打印機

顯示器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。

2.接插件及聯線聯接:日檢、季檢、臨檢。

3.運行狀態:日檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損

2.牢固、無松脫

3.正常、無死機過熱等不良現象

4通訊等綜合布線系統視屏線、控制線、電源線、有線電視網1.外觀:月檢、年檢、臨檢。

2.聯接:月檢、年檢、臨檢。

3.傳輸性能:日檢、季檢、臨檢。由工程部按通訊等檢查維護保養規程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損。

2.牢固、無接觸不良現象。

3.正常、無異常衰減。1.無故障,

2.保障安全運行。

各系統軟件及數據1.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。

2.數據:日檢、月檢、年檢、臨檢。1.無死機等不良現象,無病毒感染

2.完整、準確、保存完好1.無故障,

2.保障安全運行。

運行環境狀況溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常

5背景音響及消防緊急廣播系統音響系統1.外觀:日檢、季檢、臨檢。

2.性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。

3.控制系統:日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按音響、廣播檢查維護保養規程實施維保。1.清潔

2.符合標準

3.靈敏

1.無故障,

2.保障安全運行。

緊急切換系統1.外觀:日檢、季檢、臨檢。

2.性能切換:季檢、臨檢。1.清潔

2.順利無斷點

音箱1.外觀:日檢、季檢、臨檢。

2.性能:月檢、年檢、臨檢。

3.接插件及聯線聯接1.清潔

2.符合標準

3.牢固、無接觸不良

6停車場管理系統出入口控制機1.外觀:日檢、月檢、臨檢。

2.安裝與連接:月檢、臨檢。

3.性能:月檢、臨檢。由工程部按智能車庫管理系統檢查維護保養規程實施維保。1.整潔、整齊

2.牢固可靠

3.靈敏正確

欄桿系統1.外觀:日檢、臨檢。

2.安裝與聯動:日檢、臨檢。

3.控制狀態:日檢、年檢、臨檢。1.清潔

2.牢固

3.動作靈敏

自動識別系統及計算機管理站1.外觀:日檢、季檢、臨檢。

2.安裝與聯動:日檢、季檢、臨檢。

3.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。1.清潔

2.聯接可靠

3.正常、無不良現象

機械停車位

(是否有)1.外觀:日檢、月檢、臨檢。

2.升降與潤滑:日檢、月檢、臨檢。

3.運行狀況:日檢、月檢、臨檢。

4.電氣控制:日檢、周檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔

2.升降自如、可靠、潤滑正常。

3.聯動運轉正常,無異常聲音。

4.線路接頭良好,空氣開關等電器動作正常

序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果

7公共照明系統1.路燈、走道燈、安全出口、燈庭院燈及開關及面板電器自控部分

2.照明設施破損、線路老化情況。

3.亮燈率低于99%。1.每天檢查燈泡完好情況。

2.每周檢查設施。

由工程部按電氣作業安全操作程序實施,發現問題立即處理完好率95%以上燈泡、燈罩、燈桿、燈座完好。

8給排水系統1.管道外觀、連接件

2.管件(閥門、水表、管架)

3.保溫層

4.排水管道的養護

5.衛生潔具外觀、沖洗功能、滲漏等每月檢查

6個月

由工程部按給排水作業操作程序實施,發現問題立即處理1.符合管道、管件安裝質量

2.無損壞

3.無堵塞排水暢

4.不變形、不滲漏1.完好率95%以上

2.使用正常

水泵的維修養護:1.外觀:日檢

2.水泵的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。

3..電機的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。

4.密封性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。

5.閥門:日檢、月檢、年檢、臨檢。

6.出口壓力表:日檢、月檢、年檢、臨檢。1.干凈整潔

2.溫度值內

3.溫度值內

4.良好

5.開啟靈活

6.讀數正常1.完好率95%以上

2.使用正常

水箱的養護

1.箱體內外側:季檢。

2.人孔:季檢。

3.溢水、泄水管:季檢。

4.水位計:月檢、臨檢。

5.液位傳感器:月檢、臨檢。

6.浮球閥、閥門:月檢、臨檢。

7.清洗:每年兩次1.光滑

2.密封

3.無堵塞

4.顯示正常

5.正常

6.開啟靈活

智能化系統維護保養程序