配合地產銷售、交房和酒店開業以及大型賽事舉辦時的物業管理方案

(一)促進銷售的措施

1、開盤及其他活動當日交通指引、代客泊車和免費洗車服務

對于自駕車的看樓人士來講,在銷售高潮或分期開盤以及未來酒店開業時,要在銷售現場泊車確是一件令人頭疼的事,特別是在驕陽似火的季節,不單就近找車位難,當看完樓取車時,車已被曬得滾燙,坐進去猶如置身火爐,一時半會車內溫度都下不來。出于此考慮為體現"酒店式物業管理服務模式和人性化物業管理理念"

1)代客泊車和免費洗車服務,是在銷售中心設立專門的酒店式代客泊車侍應生,如果看樓的自駕車人士有此需要,侍應生將為看樓客戶將車泊于合更理的位置,并由外協商家服務聯盟的汽車美容(服務)中心提供免費洗車服務;在高溫季節,將對看房客戶的車輛采取有效手段(防曬車罩、淋水)進行降溫。當客戶離開時,侍應生將車開到銷售中心門前交于客戶,并定做具備"zz第一城"標志之車匙扣贈送給客戶。這樣就免除了自駕車客戶的諸多不便,既為客戶節約了時間,又使其免受日曬雨淋之苦,而贈送的車匙扣每天都會被客戶看到,時時起到宣傳和傳播作用,強化客戶對zz第一城及物業管理細節性服務的印象,促成其購買行為。

操作要點:

1)泊車員要經過嚴格挑選和考核,技術、人品、形象都要過硬。

2)泊車員只有在客戶主動要求時提供泊車服務。

3)洗車和降溫服務必須保持現場形象良好和整潔。

4)所有駕車客戶都贈送車匙扣。

2、形象提升

在zz第一城的主大門入口,聘請外形威武的退役軍人為形象保安,這樣,每一位業主進入小區時,從形象保安標準有力、干凈利索的敬禮和交通手勢指揮中,從他們威武、望莊嚴的形象里,會有一種油然而生的、作為一個zz第一城業主的尊貴和自豪感,也極大地提升了樓盤的品質、檔次感。

3、會所、物業服務項目問卷調查

特色:

1)前幾年樓市中大打"會所牌",而現今的會所已到了挖不出什么新鮮賣點的地步了。會所作為住宅小區配套的一部分,已經象園林綠化一樣變得不可或缺,把會所的服務做到實處,做出特色,已成為每個想步入"品牌營銷"行列的發展商們的必修課。因此會所的服務項目設置要切合業主的實際需要,物業管理服務項目的設置也是如此。

2)為了使會所和物業管理服務項目的設置切合業主的實際需要,避免服務不足和服務過剩,物業管理公司應對已經購房的業主進行"會所、物業管理服務項目調協"的專項問卷調查,問卷將服務項目以表格形式詳細羅列,設置"非常需要、比較需要、需要、不太需要、不需要"欄目,由業主自行選擇。并且注明收費標準,如果是物業管理項目,還特別注明是"常規服務(管理費中包含)"還是"個性化服務(另行收費)",同時向業主強調投票選擇的嚴肅性和重要性,因為其所選擇的每一個選項,由物業管理公司統計后,將作為今后會所和物業管理服務項目設置的依據。這樣由業主自己進行服務設計和選擇的方式,將體現發展商對業主的尊重和重視,也避免了今后會所和物管服務項目設置的盲目性。

操作要點;

1)問卷要結合銷售過程進行,讓客戶感覺是銷售過程必須的部分。

2)問卷設計要全面,重點突出,答卷形式要簡煉。

3)要讓客戶認識到問卷對決定自己今后生活的重要性。

4)要做好問卷的設計、分析和對客戶的結果通報工作。

(二)前期的交房和業主入住手續辦理方案

A、業主收房、入伙流程

1、發出"入伙通知"、登報"交房公告"

售樓處先電話或信函通知購房戶前來領取《入伙手續通知書》、《交房收費清單》必須預先告知業主帶齊"身份證、購房憑證"等材料

2、驗證和引導

由代理銷售公司售樓中心的"業主入伙引導員"陪同業主到開發商處辦理最后手續,并察看業主有無帶齊所有必須證件和資料。

此時,售樓中心可現場制作《前期物業管理協議》展板告示,方便業主認知和咨詢入住后的物業管理事宜。具體流程如下:

⑴確認業主身份和材料:辦理交房的業主須持收到的《入伙手續通知書》(附件1)、業主身份證及復印件、業主戶口本及復印件、外地人須持暫住證及復印件、購房外批單、業主委托他人辦理手續的受托人須持"業主委托書"及代理人身份證和復印件、《商品房買賣合同》及復印件、購房全款發票或其他付款憑證,需辦理小區停車證的需出據本人駕駛證及行車證。(可以在《入伙手續書》上蓋"驗證流程章一")

⑵交納相關費用:"入伙引導員"指引業主到開發商財務部交納房屋尾款、各項契稅及"公用維修基金"相關開戶費等其他費用。

⑶以上兩項確認后,開發公司經辦人應在"入伙手續書"上簽字蓋章。(可以在《入伙手續書》上蓋"繳款流程章二")

3、由物業公司的保安人員接手并陪同業主到物業管理公司辦理手續。收取業主的《商品房買賣合同》復印件、身份證復印件、或"業主委托書"及受托人的身份證復印件。

4、物業公司物業部人員指導業主填寫"住戶情況登記表"發給《業主手冊》,簽署《前期物業管理協議》、《業主管理規約》之承諾書。

5、業主持物業公司物業部蓋章的《入伙手續書》(上蓋"簽證流程章三")到物業公司財務部交納相關費用見"交房收費清單"

6、業主持物業公司財務部簽字轉來的《入伙手續書》(上蓋"物業費流程章四")到物業公司工程部辦理相關手續:

①、物業公司保安部將業主房間鑰匙、水、電、天然氣IC卡及信報箱鑰匙發放給業主,并由業主簽署《鑰匙交接單》、簽署《備用鑰匙管理協議》、在《入伙手續書》上最終簽字確認。

②驗房:由物業工程部(分為6個驗房小組,1名工程部調度人員全盤調度)人員陪同業主到業主所購房屋,對房屋內結構、設備設施及各種五金配件進行驗收,并將房屋驗收狀況和各表底數填寫在《房屋設備驗收交接表》內,同時在該表上業主及物業陪同驗房人員簽字確認。如有申報及維修事宜,可將業主所填寫的《房屋設備驗收交接表》中的問題于當日報承建方返修。

7、如業主進行二次裝修,由物業公司工程部審定施工方案及施工圖,同時與裝修施工單位、業主簽署《房屋施工管理協議》和《施工保潔責任書》,由物業工程部簽發《施工許可證》。

8、業主辦完所有手續或在辦理入伙手續過程當中,如對物業有任何疑問,可隨時向"物業客戶服務中心"或"售樓中心"提出,由入伙引導員將業主引導致物業現場咨詢處進行答疑。

9、物業公司、開發商及承建方,三方協調事項

⑴辦理入伙結束當日,

物業公司各部門將當天情況進行通報、匯總,建立已辦理入伙業主的管理檔案。

⑵對于業主提出的房間須返修的內容,報承建方返修,對房間返修量較大的單元特別報開發商及承建方,給與關注。

⑶對于已下發的返修單,物業公司派專人跟進返修事宜,并將返修情況及時告知業主。

B、方便業主入住所采取的措施

1、設立業主收樓入伙接待小組,合理安排相關程序,爭取業主收樓入伙程序30分鐘內完成。

2、如有特殊要求,采用電話預約和上門提供服務等形式,真正為業主著想。

3、為減少業主繳費的煩惱,與銀行建立合作關系,開設所有收費"一卡通"服務。

4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門的良好合作關系,在業主收樓入伙辦理時可以及時開通或辦理以上各類服務項目,讓業主住得舒心。

5、搬運服務

業主均可自行請專業的搬家公司進行搬運。如有需要,為解決業主搬運的問題,管理處將臨時劃出部分區域作為落貨區,派專人看護;且組建以員工為主、社會搬運工為輔的搬運隊,為業主提供搬家服務。

6、家具、電器展示服務

由管理處聯系品質好、信譽佳的家具、電器供應商,展示供應商的聯絡方式、服務內容以及貨樣的款式、規格、功能、價格等相關資料,使業主節約時間、集中訂購,由供應商及時按需送貨上門安裝。

篇2:物業管理方案制訂程序

物業管理方案的制訂程序

1目的

本程序規定了制定物業管理方案實施質量控制的職責、方法和要求,以保證制定的物業管理方案符合法律法規的要求和滿足業主/委托方的服務需求。

2使用范圍

適用寫字樓管理、工業廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管理等方案的制定。

3相關標準要素

GB/T19002-ISO90024.24.5

4相關文件

4.1質量手冊第4.2章質量體系

4.2《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》

4.3《深圳市建設安全文明小區五條標準》

5職責

5.1物業管理項目小組負責物業管理方案的編制。

5.2物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心負責提供物業管理方案的輸入,參與物業管理方案的制定。

5.3總經理審核并批準實施物業管理方案。

6實施程序

6.1物業管理方案的提出

公司在新接收物業管理項目時,將制訂物業管理方案以保證滿足業主(客戶)的要求。物業管理方案的制訂由總經理指定物業管理項目小組負責。

6.2物業管理方案的編制

6.2.1物業管理項目小組在編制方案時應考慮:

a.物業發展商的要求;

b.業主委員會的要求(必要時);

c.國家/政府的法規要求。

6.2.2物業管理項目小組在組織編制物業管理方案時,將要求物業管理部、沙河管理部、機電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關部分的內容。即:

a.物業管理部/沙河管理部將提供物業維護、清潔、綠化管理的要求;

b.機電工程部將提供有關物業機電設備的控制管理要求;

c.消防治安部將提供有關物業消防治安的管理要求;

d.電梯維修中心將提供電梯維護保養的管理要求。

6.2.3物業管理項目小組在接收到各部門提出的要求后將進行匯總,編制成公司規范的物業管理方案。物業管理方案文件的格式參見運作程序文件格式。物業管理方案的內容將包括:

1)物業管理范圍;

2)物業管理的財務預算;

3)本區物業管理的質量目標;

4)本區物業管理的組織結構和職責描述;

5)本區物業管理主要業務過程的描述:

a.物業的驗收和入伙;物業的日常管理(供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業收費管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理);物業管理的應急處理(自然災害、匪警、火災);物業管理中部分分包項目的管理。

a.6)本區物業的支持性業務過程描述:采購管理;標識和可追溯性管理;人員培訓管理;文件和記錄的管理。

a.7)本區物業管理的質量評價和改進:內部評價(日常檢查、定期大檢查、內部質量審核);外部檢查(業主、客戶評價、國家/政府檢查評定);質量改進。

物業管理方案的審批和發放。物業管理項目小組完成物業管理方案的編制后,將提供相關部門進行必要的審查,并根據審查意見進行必要的修改定稿。定稿的物業管理方案提交總經理進行審批。經審批的物業管理方案由物業管理項目小組控制發放。物業管理方案為公司受控文件,應在發放的文件上加蓋紅色受控標識,發放前有物業管理項目小組確定發放范圍,發放時有接收人簽字,發放的記錄方式參考程序文件CPM-OP-028《運作程序文件的控制》。

物業管理方案的修改物業管理方案編制完畢后,由原物業管理項目小組形成的物業管理處進行實施。在實施過程需修改時,由修改提出人員提出書面申請,交物業管理處主管批準后,由物業管理處進行修改。修改后的物業管理方案應提交總經理批準。修改后的物業管理方案按6.3.3發放,并收回作廢章節,統一銷毀,作廢的原件加蓋"作廢"章后保存一份。記錄物業管理方案

篇3:物業管理方案編制評審作業指導書

物業項目管理方案編制及評審作業指導書

1.0目的

通過有計劃的統一編制及經過評審,使方案專業,能體現公司的精髓并適

應顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業管理方案》的編制和評審工作。

3.0職責

3.1拓展部負責《物業管理方案》的組織編寫工作。

3.2公司相關領導負責審閱或由分管領導組織評審會議對《物業管理方案》實施評審。

3.3拓展部根據審閱或評審結論、意見或建議對《物業管理方案》進行修改、補充和完善。

4.0內容

4.1拓展部負責對經授權的物業項目組織編制《物業管理方案》。

4.2《物業管理方案》的內容主要包括:物業項目概況、對項目的理解和工作定位、工作思路或構想、工作計劃與實施、經費收支預算、相關附件等。

4.3《物業管理方案》一經批準則視為公司在本項目上向招標方傳達管理思想、工作計劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權修改、補充的除外。

4.4報批《物業管理方案》按照文件急緩程度分為5個等級。第一級文件要求公司在一個工作日內做出批復意見;第二級文件要求公司在兩個工作日內做出批復意見;第三級文件要求公司在三個工作日內做出批復;第四級文件要求公司在四個工作日內做出批復;第五級文件要求公司在五個工作日內做出批復,以保證項目順利進行。

5.5《物業管理方案》批辦的緩急級別由拓展部根據項目跟進的實際情況確定。項目經理在上報《物業管理方案》審批時需注明文件報批的等級。

5.6《物業管理方案》一經批準,拓展部負責在1個工作日內送達對方,外地客戶可根據緩急程度在4個工作日內郵遞送達。

5.7《物業管理方案》編制過程中需其他部門配合完成的工作由拓展部提出計劃內容和要求,經公司領導批準后傳達至相關部門實施;拓展部有權就各部門的配合工作及其成果進行調配、審查和評估上報。

5.8經批準的《物業管理方案》應在公司檔案管理部門備案(書面及電子文檔各一份);未經公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標書編制流程圖

成立編標小組--研讀招標書--標書編制意見匯總--標書大綱編寫--審定標書大綱--編標小組分頭編寫--標書主編合成初稿--標書審議修改--標書修改--標書評審--標書定稿

6.0相關記錄

6.1《物業管理方案》

6.2《合同評審記錄》

6.3《相關部門配合工作記錄》

6.4《方案備案與傳播記錄》