住宅項目后期物業(yè)管理內(nèi)容

1.日常物業(yè)管理

-配合項目的銷售、推廣宣傳等工作;

-規(guī)范項目公共區(qū)域、公用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、檢修及能耗控制工作;

-辦理業(yè)主入住及后期的二次裝修工作程序的實施;

-安排業(yè)主有效規(guī)范的搬遷工作;

-制定下一年度各項工作計劃;

-培訓(xùn)各級員工合理高效的處理日常業(yè)主投訴的行為及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn);

-監(jiān)管項目消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)作情況,定期進(jìn)行維保,并對消防隱患及時提交解決建議并落實;

-管理項目清潔工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),營造合理、清潔的居住環(huán)境;

-監(jiān)管項目公共區(qū)域和共用設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作正常有序,以及各相關(guān)規(guī)范的落實;

-進(jìn)一步完善緊急情況處理程序、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和檢查制度等;

-定期培訓(xùn)各級員工服務(wù)意識、行為規(guī)范、業(yè)務(wù)技能等,不斷提高員工隊伍素質(zhì);

-制定完善的空房管理程序并實施;

-定期向開發(fā)商匯報管理情況;

-完成隨時增加的物業(yè)管理內(nèi)容。

2.物業(yè)各專項重點(diǎn)管理內(nèi)容:

1)對客戶服務(wù)管理

檔案管理

-業(yè)主檔案管理

-業(yè)主檔案建立

-業(yè)主檔案保存

-業(yè)主檔案的修改

-業(yè)主檔案的變更

-業(yè)主檔案的作廢

*業(yè)主投訴管理

受理原則

業(yè)主投訴管理使物業(yè)公司必須面臨的一項非常重要的工作,合理有效地對業(yè)主投訴進(jìn)行管理,將直接影響到業(yè)主對整個物業(yè)公司的看法,因此業(yè)主投訴管理遵循以下原則:

-所有投訴無論大小,均須認(rèn)真受理

-所有真正投訴均須在《投訴處理記錄表》中登記備案;

-所有投訴無論解決與否須在一個工作日內(nèi)作出第一次回復(fù);

-所有書面投訴須由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)人作出書面答復(fù)。

投訴處理流程:

-客戶服務(wù)中心接到業(yè)主投訴流程

-其他部門接到業(yè)主投訴流程

-業(yè)主直接向公司總部投訴流程

無論何種反應(yīng)途徑,在處理原則上都應(yīng)遵循同樣的原則,只有這樣,才能保證物業(yè)對外的規(guī)范性。

投訴匯總

客戶服務(wù)中心定期對業(yè)主的投訴進(jìn)行匯總和歸納,并將匯總的資料交給項目總監(jiān),以方便總監(jiān)隨時了解項目業(yè)主的需求和物業(yè)的運(yùn)行狀況。

2)空房管理

任何一個項目在后期管理中都會有空置房的管理,一個物業(yè)項目空房管理的好壞不僅反映物業(yè)管理水平,而且對后期的銷售將產(chǎn)生直接影響。

物業(yè)的保安員在日常巡邏中,空房的檢查巡視作為其中的一項內(nèi)容,及時發(fā)現(xiàn)各種影響看房的不利因素。發(fā)現(xiàn)問題及時報告,及時整改。對

空房內(nèi)不通暢,不清潔

照明不能正常使用

工程管線有跑、冒、滴、漏

設(shè)施不能使用

等情況必須及時整改。

保潔員每周對空房進(jìn)行一次清潔,使現(xiàn)場保持干凈、整潔;

工程人員每周對空房進(jìn)行一次檢查,保證設(shè)施正常使用;

3)物業(yè)工程設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理

對于該項目而言,物業(yè)工程及設(shè)備管理將是物業(yè)合理運(yùn)營的基礎(chǔ)保障,我公司將從以下幾方面進(jìn)行服務(wù):

*管理原則:

-對物業(yè)內(nèi)所有的設(shè)備設(shè)施的配備負(fù)責(zé);

-保證物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用

-負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的檢查、維護(hù)和修繕;

-負(fù)責(zé)對物業(yè)設(shè)備的資產(chǎn)管理

-負(fù)責(zé)設(shè)備的耗材及零配件的采購和管理

*物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理

-保持設(shè)備的完好狀態(tài)

-合理安排設(shè)備的工作負(fù)荷

-建立完善物業(yè)設(shè)備使用規(guī)章制度

-加強(qiáng)對設(shè)備操作人員的規(guī)范管理

*物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)明確以下內(nèi)容:

-明確物業(yè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的基本內(nèi)容;

-做好物業(yè)設(shè)備的三級保養(yǎng)制度并實施

-采用日常維護(hù)與計劃性維護(hù)相結(jié)合的保養(yǎng)方式;

-必要的配件要常備。

4)裝修管理

由工程部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的監(jiān)管,看其是否按裝修方案施工,有無破壞結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施等問題。如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正。

施工完畢后,由工程部進(jìn)行驗收;

如裝修工程違反裝修規(guī)定或違背裝修申請的內(nèi)容,物業(yè)有權(quán)向裝修單位發(fā)放《整改通知單》,責(zé)令其改正。

由客戶服務(wù)中心存檔。

5)物業(yè)安全與消防管理

根據(jù)該項目地理位置及客戶群定位,安全管理將是本項目的一個重要服務(wù)內(nèi)容。

*安全管理的重要原則和措施:

-以"預(yù)防為主",建立健全各項安全管理制度和規(guī)定;

-制定處理各類突發(fā)事件的應(yīng)變方案和預(yù)案;

-負(fù)責(zé)維持物業(yè)內(nèi)部治安秩序,預(yù)防和查處治安事故,協(xié)助公安部門搞好安全保衛(wèi)工作;

-加強(qiáng)安全設(shè)施的建設(shè)、管理和維護(hù),做到"人防"、"技防"相結(jié)合;

-加強(qiáng)保安隊伍的培訓(xùn)工作,提高應(yīng)對突發(fā)事件的處理能力。

*消防管理

物業(yè)的消防工作目的是預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生,最大限度降低和減少火災(zāi)損失,為業(yè)主提供安全的生活環(huán)境,保障業(yè)主的財產(chǎn)生命安全,消防工作要從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好準(zhǔn)備。消防管理應(yīng)做好以下工作:

-明確三級防火責(zé)任制

-制定并實施完善的消防規(guī)章制度

-建立義務(wù)消防隊

-明確合理的滅火處理程序并實施培訓(xùn)

-明確各級人員在滅火救災(zāi)中的職責(zé)

3.物業(yè)管理服務(wù)范圍

根據(jù)該項目特點(diǎn),本公司認(rèn)為我們提供的服務(wù)應(yīng)包括以下方面:

1)物業(yè)常規(guī)性服務(wù)

*安全方面

-園區(qū)秩序維護(hù)

-公共區(qū)域巡視

-車輛管理

-物品出入登記

-安全監(jiān)控

-突發(fā)事件處理

-24小時執(zhí)崗

-地下停車管理

*消防方面

-消防管理規(guī)則的建立與執(zhí)行者

-消防設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)

-消防隱患的排查

-日常消防演練

-裝修期間的消防巡查

*公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)

-給、排水系統(tǒng)維保

-電力系統(tǒng)維保

-消防系統(tǒng)維保

-電梯系統(tǒng)維保

-智能化系統(tǒng)維保

-園林綠化系統(tǒng)維保

-設(shè)備設(shè)施維保制度的建立與執(zhí)行

-裝修管理

-入室維修的建立與執(zhí)行

-其它公共區(qū)域工程維保

*綠化管理服務(wù)

-綠地維護(hù)與管理

-病蟲害防治

-園林造型調(diào)整與安排

-綠化管理制度的建立與執(zhí)行

*清潔管理服務(wù)

-公共區(qū)域清潔

-垃圾清運(yùn)

-環(huán)境消殺

-清潔設(shè)備養(yǎng)護(hù)與存放

-清潔管理制度的建立與執(zhí)行

*客戶服務(wù)管理

-接聽電話及投訴處理服務(wù)

-業(yè)主回訪

-咨詢解答

-檔案管理

-物業(yè)費(fèi)收繳

-與相關(guān)政府或內(nèi)部各部門溝通協(xié)調(diào)

-安全監(jiān)控及報修處理

-與客戶服務(wù)有關(guān)的其他服務(wù)

*特色服務(wù)

特約服務(wù)將根據(jù)具體服務(wù)內(nèi)容確認(rèn)是否收取合理費(fèi)用,如有條件,其中部分服務(wù)可為免費(fèi)提供。

根據(jù)項目特點(diǎn),我公司認(rèn)為應(yīng)具備如下相關(guān)類別的增值服務(wù)及特色服務(wù):

-公開投訴電話

-入室清潔服務(wù)

-洗衣收送服務(wù)

-入室維修服務(wù)

-商務(wù)服務(wù)(打印、復(fù)印、傳真等)

-票務(wù)代理服務(wù)(代訂車票、機(jī)票等)

-代叫出租車服務(wù)

-家居設(shè)施定期維保翻新

-預(yù)約家庭鐘點(diǎn)工

-車輛清洗、保養(yǎng)

對于該項目而言,至于何種增值服務(wù)適用于該項目,本公司會在后期根據(jù)該項目運(yùn)行特點(diǎn)而定。

篇2:某區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

*區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi),并由物價部門統(tǒng)一定價,設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

(3)對二次供水水箱,應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施,不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

篇3:某區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

×區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

×區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù),修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費(fèi),并由物價部門統(tǒng)一定價,設(shè)“公示板”公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修,確保設(shè)備運(yùn)行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

(3)對二次供水水箱,應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置,重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護(hù)綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強(qiáng)消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主,使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施,不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用;也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同,并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日