住宅項目物業管理測算說明及分析

(一)交付領房布置費、開荒清潔費由開發商按實承擔。

(二)在園區交付前開發商按規定依法無償提供園區總建筑面積3‰的物業管理辦公用房、4‰的經營用房,并提供相應的員工宿舍。

(三)物業管理用房、員工宿舍由開發商負責裝修完畢移交至物管公司,員工宿舍并配置必要的生活設施,如空調、床鋪、衣柜、桌椅、電視機等。

(四)小高層、高層住宅物業管理服務費為2.5元/月?

篇2:住宅前期物業管理綜合服務費測算

住宅項目前期物業管理綜合服務費測算

第一章前期物業管理服務成本測算

一、測算依據及說明

1、政策法規與市場物價依據

*荊州市政府有關物業管理的法規和文件。

*開發商所提供的項目原始數據,若實際情況與其有較大差異,雙方應予以協商,再作相應調整。

*根據項目分析所設定的服務標準、相應的人員配置和物資裝備計劃。

*荊州市現有物價水平及相關的市場行情、同類相似物業水平和客戶消費水平的綜合預計。

*稅費按管理處總收入的5.7%計算。

2、管理處員工每月工資待遇測算標準如下(月*人/元):

崗位標準崗位標準崗位標準

管理處經理2500經理助理1500客服主管1100

客戶助理800前臺接待800工程主管1100

安全隊長1000安全班長900保潔班長700

安全護衛員800工程維修員900保潔員500

3、設備設施運行與維護

*所有設備設施的能耗都按照正常使用標準以Z物業經驗綜合估算,不考慮特殊因素,如裝修使用電梯運送裝修材料的情況需要另外加收使用方適當費用來平衡成本增加。

*非居照明電價0.8745元/KWH(按0.88元計算),居民照明是0.5653元/KWH。其他能耗指標按經驗值估算。

二、**.鳳凰城前期物業管理成本測算總表單位:元/月

序號項目計算公式合計

一、管理服務人員工資福利(一)至(四)和70772

(一)管理、服務人員工資1-4之和61900

1、客戶服務中心共10人9900

(1)項目經理2500×1人2500

(2)項目助理1500×1人1500

(3)客戶服務主管1100×1人1100

(4)客戶助理(小區管理員)800×4人3200

(5)前臺接待兼收費員800×2人800

(6)信息檔案管理員800×1人800

2、安全部共39人34100

(1)安全隊長1000×1人1000

(2)輪班班長(兼監控值班員)900×3班×1人2700

(3)安全員800×38人30400

3、環境部共26人13200

(1)保潔班長700×1人700

(2)保潔員500×25人12500

4、維修部共5人4700

(1)工程維修主管1100×1人1100

(2)工程維修員900×4人3600

(二)按規定提取福利費1-3之和3714

1、福利基金61900×3%1857

2、工會經費61900×2%1238

3、教育經費61900×1%619

(三)勞動保險費1-4之和0

1、養老保險、23%均以包含在工資中0

2、醫療保險7%均以包含在工資中0

3、失業保險2%均以包含在工資中0

4、工傷保險1%均以包含在工資中0

(四)加班費5158

1、法定假日加班費61900÷30×10/12×300%5158

二、設施設備運行維保費1至4和7000

1、公共照明等電費估算5000

2、辦公管理電費經驗值500

3、管理及服務、景觀水費經驗值(不含綠化施工維護)500

4、其他公共設施設備維保費每年1.2萬÷12個月1000

三、綠化養護、管理費估算2000

1、綠化景觀維護費(外包)每年2.4萬元÷12個月2000

四、清潔衛生費1-4之和4677

1、物料費年3600元÷12個月300

2、化糞池清掏費年4800元÷12個月400

3、衛生防疫消殺年2400元÷12個月200

4、垃圾外運處理費1259戶×3元3777

五、保安費1-3之和300

1、保安活動費年2400元÷12個月200

2、保安物耗年1200元÷12個月

六、辦公費1-5之和1600

1、24小時客戶服務電話年3600元÷12個月300

2、辦公文具等低值易耗品費年2400元÷12個月200

3、員工培訓活動等費用估算500

4、人力資源培訓等費用年2400元÷12個月200

5、公共關系費用年4800元÷12個月400

七、社區文化活動費年6000元÷12個月500

八、稅金一至七之和86849×5.7%4950

九、固定資產折舊估算10萬×年15%÷12個月1250

成本支出合計一至八之和93049

三、測算匯總說明

以上測算中已包含所有樓道照明及其他日常服務開支,除特約服務外業主不再承擔其他任何費用。

第二章前期物業管理服務投標報價

根據以上測算及匯總說明中的平衡原則,荊州市Z物業管理有限公司對荊州**.鳳凰城住宅小區前期物業管理投標報價為:

1、普通多層住宅物業管理綜合服務費:每平米每月0.55元;

2、商業門店物業管理綜合服務費:每平米每月1.2元;

3、其他如車輛停放服務和裝修垃圾清運服務等收費標準按荊州市政府物價部門制訂標準收取。

第三章前期物業管理收支平衡情況測算

一、**.鳳凰城前期物業管理收入情況測算

1、物業管理綜合服務費收入共計為:10.175萬元/月;其中:

*普通多層住宅16.1萬平米×每平米每月0.45元=8.855萬元/月

*商業門店1.1萬平米×每平米每月1.2元=1.32萬元/月

2、其他收入如車位泊位費收入等在前期物業管理階段并非可確定收

入,本測算暫不計算,如有收入用以補充物業管理服務資金之不足。

二、**.鳳凰城前期物業管理收支平衡情況

根據以上測算,**.鳳凰城住宅小區前期物業管理可預計收入為10.175萬元/月,預計支出成本為9.3049萬元/月,可以實現基本收支盈利8701元,可以保證項目的正常運作。

三、增收節支的措施

物業管理服務費用取之于民、用之于民,為業主節約每一分錢、做好物業的維護管理是服務的根本,為保證最大限度的增收節支,如我公司中標,我們將積極推行以下措施:

*根據業主的需求,不斷拓展有償服務項目,利用小區業主的消費需求開展多種經營活動,以增加營業外收入。

*推行“質量、成本雙否決”機制,將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強員工的成本意識,提高員工控制成本的積極性和主動性。

*嚴格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節約辦公費用開支。

*加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理,加強物料成本的控制。

*加強設備管理和養護,使之保持良好狀態,減少維修支出,降低返修費用。

*強化公司財務部對管理處資金、物資使用的監督職能,制定嚴格的管理制度,強化管理處的各項財物消耗過程的管理。