物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本的控制

設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設(shè)備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價(jià)值。設(shè)備維護(hù)事關(guān)重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作,都會直接威脅業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。對物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員來說,真是“接到報(bào)修如聞警報(bào),排除故障刻不容緩!”

物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)

(一)設(shè)備維護(hù)服務(wù)對象的構(gòu)成

以設(shè)備電氣性質(zhì)和機(jī)電結(jié)合的程序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、強(qiáng)電設(shè)備:(1)高、低壓變配電設(shè)備。(2)緊急發(fā)電機(jī)組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備:(1)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)(廣義的)。(2)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)。(3)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OAS)。3、機(jī)電設(shè)備:(1)電梯。(2)中央空調(diào)。(3)燃?xì)馊加湾仩t。(4)給排水各類動(dòng)力機(jī)械等。

(二)設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成

以人與設(shè)備相互間的互動(dòng)關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、運(yùn)行:值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計(jì)劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護(hù):日養(yǎng)護(hù)、周養(yǎng)護(hù)、月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。

(三)設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成

以產(chǎn)生成本的對象為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時(shí)人工成本、外包人工成本等。

設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的意義

(一)能源成本控制的重要性

在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高,各類強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備的大量應(yīng)用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計(jì),當(dāng)今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設(shè)備都開動(dòng),每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調(diào)耗電。另據(jù)統(tǒng)計(jì),在發(fā)達(dá)國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營運(yùn)的成本和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益,而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會效益。

(二)維修成本控制的重要性

在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強(qiáng)電、弱電和機(jī)電設(shè)備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽區(qū)的某5A級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價(jià)格是:

1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬元。

2、智能自動(dòng)消防系統(tǒng)(美國)1套:500萬元。

3、燃?xì)?燃油自動(dòng)鍋爐(德國)3臺:360多萬元。

4、離心式中央空調(diào)水冷機(jī)組(美國)4臺:385萬元。

5、變頻式空氣處理機(jī)(法國)61臺:623萬元。

6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。

該建筑建安總投資3億元,結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價(jià)驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。

(三)人工成本控制的重要性

本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實(shí)際上在大部分物業(yè)管理項(xiàng)目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財(cái)務(wù)支出總計(jì)為96.8萬元。其中能源費(fèi)(電費(fèi)、水費(fèi)、燃油費(fèi))為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(fèi)(員工工資、春節(jié)過節(jié)費(fèi)、午餐費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi))為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(fèi)(維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費(fèi)等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實(shí)踐證明,控制人工成本的難度要遠(yuǎn)大于控制其他成本的難度。

設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法

(一)控制能源成本的方法

管理方法:

1、編制能源成本控制計(jì)劃:(1)成本預(yù)算。(2)控制指標(biāo)。(3)控制標(biāo)準(zhǔn)。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責(zé)任制。

2、實(shí)施“全員控制”和“全過程控制”。

技術(shù)方法:

1、對空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)測,由計(jì)算機(jī)智能管理建筑物的能源。

2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì),夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃,將增加能耗9%;冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃,將增加能耗12%。

3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機(jī)組,以變頻調(diào)速控制電動(dòng)機(jī)運(yùn)行及合理的啟停操作。

4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)運(yùn)行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等)。

5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實(shí)際情況,靈活運(yùn)用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。

6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進(jìn)行草地灌溉。

7、全部實(shí)現(xiàn)路燈的自動(dòng)控制(例如聲控)等。

(二)控制維修成本的方法

管理方法:

1、編制維修成本控制計(jì)劃。

2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規(guī)章制度。

技術(shù)方法:

1、在一座建筑物正常運(yùn)作的整個(gè)生命周期中,運(yùn)轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備,即近乎達(dá)到免維護(hù)水平的比例只有40%~60%;正常運(yùn)行但存在潛在故障增長趨勢的設(shè)備比例為20~30%;運(yùn)行基本正常,但報(bào)警水平在增長的設(shè)備比例為15%~20%;已經(jīng)存在嚴(yán)重問題,必須及時(shí)采取有效措施的設(shè)備比例達(dá)5%~20%。要實(shí)施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并嚴(yán)格實(shí)施,以保障安全運(yùn)行,降低維修成本。

2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。

(1)在初期故障期:設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。

(2)在偶發(fā)故障期:此時(shí)設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段,應(yīng)著重提高設(shè)備

維護(hù)服務(wù)人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強(qiáng)對材料備品的管理。

(3)在磨耗故障期:這時(shí)設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達(dá)到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時(shí)的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個(gè)時(shí)期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng),定期對零部件進(jìn)行檢測,掌握其劣化,程度。同時(shí)堅(jiān)持平時(shí)的清掃、給油、調(diào)整,減緩零部件的磨損和劣化進(jìn)程,延長使用壽命,降低維修成本。

(三)控制人工成本的方法

管理方法:

1、編制人工成本控制計(jì)劃。

2、因事設(shè)崗,因崗定員。

3、科技含量較高的物業(yè)管理項(xiàng)目(例如智能化大廈),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。

4、科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目(例如普通住宅小區(qū)),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點(diǎn)就是改變崗位的單一性,強(qiáng)調(diào)崗位的綜合性,其本質(zhì)就是“減少崗位種類,增加崗位內(nèi)容”。實(shí)踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。

技術(shù)措施:

1、組織實(shí)施“強(qiáng)化專業(yè),一專多能”的培訓(xùn)。

2、組織實(shí)施“強(qiáng)調(diào)綜合,一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。

設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的效果

這里以一個(gè)能源成本控制的成功案例來論證“設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制”的效果。

(一)設(shè)備情況

某物業(yè)管理項(xiàng)目部接受委托對一個(gè)普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺DRQ-95型自動(dòng)燃?xì)忮仩t,輸出熱量為930KW,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費(fèi)收入33萬元。

(二)節(jié)能控制

該項(xiàng)目在20**―20**年供暖期采取了以下節(jié)能措施:

1、在供暖前對全部地下管網(wǎng)實(shí)施了大檢修,使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。

2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不得擅自升溫。同時(shí)定時(shí)入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國家規(guī)定是16℃)。

3、在供暖全過程實(shí)行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。即:在整個(gè)冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個(gè)階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個(gè)階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來保持室內(nèi)設(shè)定溫度。

(三)效果顯著

實(shí)施節(jié)能控制前:

燃?xì)馊站牧?894m3。

燃?xì)饪偤牧?894m3×145=129,630m3≈130,000m3。

燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×130,000m3=234,000元。

實(shí)施節(jié)能控制后:

燃?xì)馊站牧?614m3。

燃?xì)饪偤牧?614m3×145=89,030m3≈90,000m3。

燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×90,000m3=162,000元。

綜合效益:

社會效益:節(jié)省燃?xì)?0,000m3。

環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。

經(jīng)濟(jì)效益:

(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。

(2)燃?xì)獬杀颈嚷?控制前為70.9%,控制后為49.1%,下降了21.8%。

篇2:某酒店工程部成本控制措施

??酒店工程部成本控制措施酒店在提升服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),不能怱視在經(jīng)營成本的控制,我們在成本控制上要有措施,今年是我們酒店整頓、提升“服務(wù)質(zhì)量”年,我們總經(jīng)理在2004年度工作會議上就指明了目標(biāo)和方向。工程部的成本控制措施主要體現(xiàn)三個(gè)方面:

一、我們酒店擁有一流的服務(wù)質(zhì)量和一流的硬件設(shè)施,那么工程部對酒店一流的硬件設(shè)施要進(jìn)行預(yù)前維護(hù)、保養(yǎng)。制定設(shè)施、設(shè)備定期保養(yǎng)周期和計(jì)劃,并保證計(jì)劃的實(shí)施,讓設(shè)備在良好的運(yùn)行狀態(tài)下運(yùn)行,讓設(shè)備的維修費(fèi)用降至最低及延長設(shè)備的使用壽命,有效地控制經(jīng)營成本。

二、從酒店的節(jié)能著手

?1、強(qiáng)化意識:意識決定著行動(dòng),只有讓員工真正理解到:在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下節(jié)能降耗,不僅是對成本的有效控制,更在于它能促進(jìn)資源的合理利用。降低環(huán)境污染是一種可持續(xù)發(fā)展的理念。要求各部門利用周會、班會等形式反復(fù)強(qiáng)調(diào)和宣傳,讓員工明白節(jié)能降耗不是哪一個(gè)人或哪一個(gè)部門的事,而是每一位員工應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù);節(jié)約一分錢要從賺一分錢容易得多,讓每一位員工能自動(dòng)自發(fā)地去節(jié)能降耗。

2、健全制度:光有意識而不落實(shí)到行動(dòng),意識也就只是一句空話。而行動(dòng)是需要制度來做保障的。

①成立能源管理小組,建立能源管理體系。能源管理小組由總經(jīng)理任組長,工程部經(jīng)理為副組長,各部門經(jīng)理任組員;各部設(shè)兼職能源管理員,負(fù)責(zé)該部門的能源管理的督察和執(zhí)行。

②建立健全能源管理制度:首先制定“能源管理辦法”、“能源管理實(shí)施細(xì)則”;再制定“能源管理職責(zé)及區(qū)域劃分”、“燈源系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”、“用水設(shè)備水耗標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)施設(shè)備使用保管責(zé)任書”、“節(jié)能燈使用部門登記表”、“設(shè)備保養(yǎng)檢修登記卡”、“萬能工檢修項(xiàng)目表”、“酒店能耗及水耗日報(bào)表”含有分析欄目,以便對日耗量異常情況及時(shí)做出分析、判斷,在最短的時(shí)期內(nèi)解決問題、“空調(diào)運(yùn)行記錄表”冬、夏兩季各一份。

3、真抓實(shí)干。有了意識和制度作保障,各項(xiàng)節(jié)能降耗的工作也就能有序的開展。更重要的是真抓實(shí)干,注重細(xì)節(jié),保質(zhì)保量。①酒店所有公共區(qū)域的照明全面逐步更換成5W的暖色節(jié)能燈泡,從數(shù)據(jù)上對比能看出:⑴亮度對比:5W的節(jié)能燈相當(dāng)于30W的普通白熾燈。⑵耗電對比:5W節(jié)能燈的耗電量相當(dāng)于1/6的30W普通白熾燈。⑶壽命對比:5W節(jié)能燈的使用壽命相當(dāng)于6倍普通白熾燈。②酒店用的煙煤:提高煤的燃燒值,提高熱效率。

③從水資源上節(jié)能:⑴降低自來水的日耗量,開鑿地下水井以補(bǔ)充園林綠化、云池的用水量。⑵每天多次對酒店給水管網(wǎng)巡視,杜絕:“跑”“冒”“漏”現(xiàn)象的發(fā)生。⑶馬桶水箱抽水從每次13升降到每次9—10升,在水箱內(nèi)放置2-3升容積的水瓶。⑷員工澡堂用水采用節(jié)流措施,減少管徑的截面積。

④能耗日報(bào)表及含有分析欄目結(jié)合天氣情況,以便對日耗量異常情況及時(shí)做出分析、判斷,在最短的時(shí)期內(nèi)解決問題。

篇3:餐飲行業(yè)人力成本控制規(guī)范

隨著社會的發(fā)展與進(jìn)步,勞力成本將成為任何企業(yè)越來越大的一項(xiàng)支出,搞好勞力成本的控制也將是所有企業(yè)管理人員的一大任務(wù)。

(一)影響勞力成本的因素

影響勞力成本的諸多因素主要有:

1.政府政策

我國政府對企業(yè)的用工政策將越來越嚴(yán)格,企業(yè)為此付出的勞力成本也將越來越高,如今后國家將規(guī)定所有的用工都應(yīng)交納養(yǎng)老保險(xiǎn)等,會使企業(yè)的勞力成本大大增加。

2.工資及福利水平

本地區(qū)的總體工資福利水平將大大影響企業(yè)的勞力成本。當(dāng)?shù)氐钠骄べY福利水平較高,則餐飲企業(yè)的支出也越高,反之亦然。

3.經(jīng)營的季節(jié)性

餐飲企業(yè)的經(jīng)營季節(jié)性將影響勞力成本的開支。如位于避暑勝地等的餐飲企業(yè)在旅游旺季時(shí),用工的數(shù)量較多,但可招用計(jì)時(shí)工,可節(jié)約一大筆支出,到淡季時(shí),僅需少量的固定服務(wù)人員即可運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.投資

餐飲企業(yè)在現(xiàn)代化設(shè)備上的投資也會影響到用工數(shù)量,如購置和面機(jī)、絞肉機(jī)、洗碗機(jī)等機(jī)械設(shè)備可節(jié)約勞力;添置電腦等設(shè)備也可減少用工人數(shù)等。

5.營業(yè)收入

餐飲企業(yè)的營業(yè)收入與餐位周轉(zhuǎn)率及消費(fèi)者的人均消費(fèi)等直接影響餐飲企業(yè)員工的工作量,因此,營業(yè)收入越高,工作量越大,每份產(chǎn)品的單位勞力成本就越低,也即員工的生產(chǎn)效率越高。另一方面,餐飲企業(yè)如采購已經(jīng)揀洗的蔬菜,已經(jīng)加工切割的肉類、禽類等半成品或冰淇淋、面包等成品,則可降低加工餐飲原材料的勞力成本。

6.產(chǎn)品的制作難度

餐飲產(chǎn)品的加工制作難度越大,所需的勞力成本越高。一方面,加工制作每種產(chǎn)品的工作量大,導(dǎo)致員工的生產(chǎn)效率較低;另一方面,制作難度大的產(chǎn)品需要更高等級的廚師或服務(wù)員來完成,而這些員工的工資待遇等要比普通員工高得多。

7.建筑設(shè)計(jì)

餐飲企業(yè)的建筑設(shè)計(jì),特別是廚房的設(shè)計(jì)布局是否合理將直接影響企業(yè)的勞力成本。如廚房的設(shè)備布局不合理,廚師在工作中的行走距離過長,會增加體力和時(shí)間消耗,降低生產(chǎn)效率。

8.員工職業(yè)培訓(xùn)程度

如果員工的職業(yè)培訓(xùn)程度高、質(zhì)量好,則其員工的速度快、效率高,也即勞力成本較低。因此,餐飲企業(yè)的管理者應(yīng)抓好員工的職業(yè)培訓(xùn),既可提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量,又可降低勞力成本。

(二)勞力成本控制

餐飲企業(yè)為降低勞力成本,提高經(jīng)濟(jì)效益,可采取下列方法來控制勞力成本。

1.制定科學(xué)的勞動(dòng)定額

勞動(dòng)定額是指餐飲企業(yè)員工在一定營業(yè)時(shí)間內(nèi)應(yīng)提供的服務(wù)或應(yīng)生產(chǎn)制作的餐飲產(chǎn)品數(shù)量的規(guī)定?？茖W(xué)的勞動(dòng)定額應(yīng)根據(jù)餐飲企業(yè)確定的服務(wù)或產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工作難度等內(nèi)容來制定。

2.配備適量的員工

在制定各崗位科學(xué)的勞動(dòng)定額的基礎(chǔ)上,餐飲企業(yè)應(yīng)根據(jù)各自的規(guī)模、營業(yè)時(shí)間、營業(yè)的季節(jié)性等因素來配備適量的員工。企業(yè)可以按每月、每周或每天的營業(yè)量來配備員工,但應(yīng)經(jīng)過一定時(shí)間的試驗(yàn)期以使員工的配備更具有準(zhǔn)確性。在試驗(yàn)期內(nèi),企業(yè)應(yīng)記錄每天或每餐的營業(yè)量,以判斷各崗位員工的實(shí)際生產(chǎn)效率是否符合預(yù)先規(guī)定的勞動(dòng)定額,從而作出增減員工的決定。

3.合理排班

餐飲企業(yè)的工作崗位較多,且工作興致各異,因此,員工的班次安排必須適應(yīng)餐飲經(jīng)營之需要,應(yīng)根據(jù)企業(yè)的營業(yè)量及有關(guān)員工工作時(shí)間的法律規(guī)定靈活、合理地排定班次。餐飲企業(yè)的常見班次有一班制、兩班制、三班制及間隔班(跳班)等。企業(yè)管理人員在排班時(shí),應(yīng)在滿足餐飲經(jīng)營需要的前提下,既要發(fā)揮員工的潛力,又要考慮員工的承受能力和實(shí)際困難,還需符合《勞動(dòng)法》的有關(guān)規(guī)定,盡力提高員工的工作效率,并保障員工的身心健康。