zz小區(qū)上調(diào)物業(yè)費(fèi)實(shí)施細(xì)則

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》、《金地**前期物業(yè)管理服務(wù)合同》等相關(guān)內(nèi)容,由**物業(yè)管理處組織召開業(yè)主會議,并邀請政府相關(guān)部門監(jiān)督、指導(dǎo)工作,針對物業(yè)費(fèi)上調(diào)事宜,采用書面征詢意見的形式進(jìn)行表決。

一、前期協(xié)調(diào):

由物業(yè)公司提供近兩年物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告,連同《關(guān)于金地**上調(diào)物業(yè)費(fèi)的公告》在小區(qū)公告欄進(jìn)行張貼,正式啟動上調(diào)物業(yè)費(fèi)程序。

二、投票箱封箱:

1.邀請政府相關(guān)部門、社區(qū)民警、業(yè)主代表對封箱過程進(jìn)行監(jiān)督;

2.安排專人對整個(gè)封箱過程進(jìn)行拍照、錄像;

3.對所有票箱張貼封條并拍照;

4.所有參與封箱人員現(xiàn)場在封條上簽字,由物業(yè)公司加蓋公章;

5.投票箱鑰匙由政府相關(guān)門及物業(yè)公司共同管理。

三、征詢方式:

1.由物業(yè)公司員工將意見征詢表書面文件入戶送達(dá),業(yè)主簽字表決,投入投票箱。

2.物業(yè)公司員工將選票書面文件以掛號信、傳真、快遞等方式送達(dá),業(yè)主對事項(xiàng)表決后可以以掛號信、傳真、快遞方式及電子郵件加電子簽名的方式返回意見。

3.由物業(yè)公司員工電話聯(lián)系不常住業(yè)主,在電話中溝通表決事項(xiàng),通過電話錄音進(jìn)行確認(rèn)。

四、征詢過程:

1.所有意見征詢表由業(yè)主表決后自行投入投票箱,或委托物業(yè)公司員工投入投票箱,以上兩種方式均有效。

2.征詢方式:

1)入戶送達(dá):

相關(guān)細(xì)致問題由物業(yè)人員現(xiàn)場解答。

2)快遞、傳真送達(dá):

通過電話與業(yè)主簡要溝通表決事項(xiàng),然后詳細(xì)記錄業(yè)主地址,統(tǒng)一登記并發(fā)送,由專人每天進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并設(shè)定回票時(shí)間。

3)電話征詢:

通過電話與業(yè)主溝通,征求其表決意見,并錄音。

五、征詢結(jié)束封箱:

1.征詢結(jié)束后,封閉票箱投票口,防止選票遺失。

2.封存票箱,由物業(yè)公司管理,業(yè)主代表監(jiān)督。

六、開箱

1.邀請政府相關(guān)部門、社區(qū)民警、業(yè)主代表對拆封過程進(jìn)行監(jiān)督。

2.對箱內(nèi)選票統(tǒng)一清點(diǎn),確保無遺漏或留存。

3.對整個(gè)拆封、清點(diǎn)選票及驗(yàn)票唱票過程進(jìn)行拍照、錄像留存。

七、驗(yàn)票表決

1.邀請房管科、片區(qū)民警對整個(gè)驗(yàn)票過程進(jìn)行監(jiān)督。

2.邀請業(yè)主代表對整個(gè)驗(yàn)票過程進(jìn)行監(jiān)督。

3.物業(yè)公司相關(guān)人員參加并監(jiān)督。

4.對整個(gè)驗(yàn)票、唱票過程進(jìn)行錄像。

5.張貼、公示選票結(jié)果。

八、公示表決結(jié)果

物業(yè)公司公布表決結(jié)果。

管理處收支明細(xì)表

項(xiàng)目名稱:**管理處單位:萬元

管理處收支明細(xì)表

項(xiàng)目

2011年

實(shí)際金額

2012年

實(shí)際金額

一、管理處收入

544.25

556.93

1.管理費(fèi)收入

460.40

474.01

2.停車收入(不含地下車位租金收入)

64.11

66.92

3.其他

19.74

16.00

二、管理處成本

565.54

586.71

1.管理人員工資、社會保險(xiǎn)和福利費(fèi)等

379.37

368.87

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

93.26

112.66

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

21.05

17.25

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

1.24

14.46

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

3.09

8.73

6.管理、辦公及其他費(fèi)用(包含員工食堂補(bǔ)貼,食堂宿舍設(shè)備更新及維修、社區(qū)文化及行政辦公支出如:電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、交通費(fèi)、表單印刷、固定資產(chǎn)維修和采買更新等)

31.15

29.46

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

5.22

2.62

8.物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

1.77

2.03

9.稅金

29.39

30.63

三、管理處結(jié)余

-21.29

-29.78

負(fù)責(zé)人:

管理處收支明細(xì)表

項(xiàng)目名稱:**管理處單位:萬元

項(xiàng)目

2013年預(yù)算金額

一、管理處收入

579.16

1.管理費(fèi)收入

494.84

2.停車收入(不含地下停車租金收入)

70.32

3.其他

14.00

二、管理處成本

625.14

1.管理人員工資、社會保險(xiǎn)和福利費(fèi)等

380.32

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

137.03

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

15.82

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

0.20

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

8.39

6.管理、辦公及其他費(fèi)用(包含員工食堂補(bǔ)貼,食堂宿舍設(shè)備更新及維修、社區(qū)文化及行政辦公支出如:電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、交通費(fèi)、表單印刷、固定資產(chǎn)維修和采買更新等)

45.36

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

4.00

8.物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

2.17

9.管理酬金

-

10.稅金

31.85

三、管理處結(jié)余

-45.98

負(fù)責(zé)人:

篇2:某某商業(yè)廣場各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用測算規(guī)范

某商業(yè)廣場各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用測算

第一節(jié)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備

為實(shí)現(xiàn)我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務(wù)方針,管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動快的特點(diǎn);人員專業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意識強(qiáng);部門管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管理到位。**廣場項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置:"一室四部"即:行政辦公室、物業(yè)部、工程部、安保部、經(jīng)營服務(wù)部。

項(xiàng)目部:(共5人)

項(xiàng)目總經(jīng)理1名、行政人事主管1名、會計(jì)員1名、出納員1名,庫管兼檔案資料員1名。

職責(zé)范圍:

(1)負(fù)責(zé)行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項(xiàng);

(2)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理,編制物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)、決算和各類財(cái)務(wù)報(bào)表;

(3)負(fù)責(zé)規(guī)章制度的制訂與監(jiān)督執(zhí)行。

物業(yè)管理部:(共7人)

物業(yè)部經(jīng)理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。

設(shè)置說明:物業(yè)部是整個(gè)住宅區(qū)管理服務(wù)的重要職能部門,客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主的入駐登記、業(yè)主檔案、收取各項(xiàng)費(fèi)用、走訪住戶、處理投訴、受理業(yè)主(住戶)的各類服務(wù)要求。

職責(zé)范圍:

(1)社區(qū)和棟號公共區(qū)域的清潔、垃圾清運(yùn),園林綠化;

(2)辦理入駐、遷出,建立并保管業(yè)主檔案;

(3)實(shí)施棟號管理,提供收費(fèi)服務(wù)、常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù);

(4)走訪住戶,受理并解決投訴,受理各類服務(wù)要求;

(5)開展各類社區(qū)文化活動。

保安部:(共55人)

保安部經(jīng)理1名,保安班長3名,監(jiān)控中心值班員8名,車管員8名,保安員35名;

職責(zé)范圍:

(1)負(fù)責(zé)社區(qū)治安、消防、交通車輛管理,提供24小時(shí)安保服務(wù);

(2)處理安全突發(fā)事件,保證社區(qū)居民的生命、財(cái)產(chǎn)、交通安全;

(3)協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理治安案件

工程部:(共11人)

工程部經(jīng)理1名,弱電工1名,資料員1名,綜合維修工4名,運(yùn)行維修電工4名。

職責(zé)范圍:

(1)社區(qū)棟號機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修、保養(yǎng);

(2)設(shè)置維修中心,提供24小時(shí)維修服務(wù);

(3)處理上下水,燃?xì)夤艿赖韧话l(fā)故障急修;

(4)社區(qū)建筑設(shè)備大中修方案的制訂與施工監(jiān)理;

(5)做好熱交換站運(yùn)行,確保社區(qū)供暖達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

以上人員配備共計(jì):78人。

第二節(jié)物業(yè)管理費(fèi)測算

物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司為保障房屋建筑和設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)和為業(yè)戶提供優(yōu)良的工作環(huán)境所支付的能源、維修、保安、保潔等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用的總和。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司開展正常經(jīng)營管理活動的資金基礎(chǔ)。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理確定能夠使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)得到保障,有助于保持一定水準(zhǔn)的管理水平,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的良性循環(huán)。

1、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)

我司按**廣場實(shí)際物業(yè)管理成本進(jìn)行了測算,測算結(jié)果為:物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:2.18元/平米.月,具體內(nèi)容詳見:附件一《**廣場物業(yè)管理費(fèi)測算》;

按一般情況,公寓的檔次要高,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高,但是住宅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如果按政府文件測算,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯低于公寓標(biāo)準(zhǔn)。這種價(jià)格差異將對于銷售和后期管理帶來很大問題,所以我司在測算中盡可能壓低了公寓物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定的價(jià)格應(yīng)是購房人可以接受的。如果還有問題,貴我雙方可進(jìn)一步協(xié)商。

第三節(jié)物業(yè)開辦費(fèi)及內(nèi)容

1、關(guān)于物業(yè)管理辦公條件

項(xiàng)目建成后應(yīng)為項(xiàng)目部物業(yè)管理提供基本的辦公和操作條件,主要包括以下內(nèi)容:

管理辦公室:

工程部各專業(yè)值勤和操作用房:

值班室:包括總值班室、消防中控、保安監(jiān)控值班室、門衛(wèi)室等。

保潔員工具材料庫,可利用洗滌間、樓梯角等。

保安員宿舍:

物資庫房:

總計(jì):1200-1500平方米。

2、關(guān)于前期啟動費(fèi)的用途

前期啟動費(fèi)主要用于物業(yè)管理開辦階段的人工費(fèi)支出,辦公條件準(zhǔn)備,辦公設(shè)備、物品、工程維修、保潔、保安設(shè)備物資的準(zhǔn)備。

3、開辦期時(shí)間確定

由于開辦期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)需要參與物業(yè)的驗(yàn)收交接、準(zhǔn)備辦公條件、準(zhǔn)備業(yè)主入住文件、辦理入住手續(xù),一般在物業(yè)竣工階段已經(jīng)開始保安、保潔、日常巡視,所以開辦期一般為3個(gè)月。物業(yè)公司進(jìn)駐過晚,情況不熟悉,準(zhǔn)備不充分,將會導(dǎo)致入住工作程序混亂,容易引發(fā)業(yè)主集體投訴,對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)都非常不利。

4、關(guān)于前期啟動費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)確定

(1)前期物業(yè)管理啟動費(fèi)包括以下費(fèi)用:

A.人工費(fèi)用

員工工資前期按10人編制,平均人員工資1,400.00元。

3,500.00×10×3=105,000.00(元)

工資附加費(fèi)

105,000.00×0.30=31,500.00(元)

員工餐費(fèi)

每人每天按10元標(biāo)準(zhǔn),每月25天,

10.00×10×25×3=7,500.00(元)

保安隊(duì)工資

按8名保安隊(duì)員,每人每月1500.00元

150.00×8×3=36,000.00(元)

保安餐費(fèi)

每人每天15.00元標(biāo)準(zhǔn),8人共31天

15.00×8×31×3=11,160.00(元)

人工費(fèi)用總計(jì)=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

=136500.00(元)

B.工程設(shè)備工具材料費(fèi)20,323.45(元)

C.保安器材設(shè)備費(fèi)105,060.00(元)

D.辦公設(shè)備材料費(fèi)243,330.00(元)

5、前期物業(yè)管理啟動費(fèi)總額

136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

=505,213.45(元)

第四節(jié)關(guān)于前期啟動費(fèi)

關(guān)于前期啟動費(fèi)的劃撥和使用有兩種方式:

第一種方式是由開發(fā)商直接撥發(fā)給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位獨(dú)立使用,并詳細(xì)登記支出賬目,接受開發(fā)商的檢查和質(zhì)詢;

第二種方式是由物業(yè)管理單位提出開辦費(fèi)使用計(jì)劃,呈交開發(fā)商進(jìn)行審核、批準(zhǔn),物業(yè)根據(jù)實(shí)際使用情況向開發(fā)商實(shí)報(bào)實(shí)銷。

第三種方式是由物業(yè)公司先行墊付,分五年從物業(yè)管理費(fèi)中攤銷。

篇3:物業(yè)費(fèi)追繳責(zé)任書

各小區(qū)費(fèi)用追繳責(zé)任書

根據(jù)總公司財(cái)務(wù)部提供的欠費(fèi)報(bào)表,截止2005年6月30日,各小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)情況具體如下:

一、**花園

欠管理費(fèi)(49戶)+欠各種停車費(fèi)(35戶)

=6726.47+4878.74

=11605.21(元)

二、**庭

欠管理費(fèi)(146戶)+欠各種停車費(fèi)(49戶)

=27396.97+4300.00

=31696.97(元)

三、**居

欠管理費(fèi)(492戶)

=182204.02元

以上三個(gè)小區(qū)欠費(fèi)總為:225506.2元。

為確保公司正常經(jīng)營,針對各小區(qū)2005年6月30日前的欠費(fèi)狀況,現(xiàn)對各小區(qū)的追繳目標(biāo)、期限及責(zé)任,具體要求如下:

***花園要求:于2005年8月31日前,追回的欠款指標(biāo)為:

11605.21×92%=10676.79(元)

***庭要求:于2005年9月30日前,追回的欠款指標(biāo)為:

31696.97×90%=28527.27(元)

***居要求:于2005年11月30日前,追回的欠款指標(biāo)為:

182204.02×80%=145763.21(元)

以上三個(gè)小區(qū),截止2005年11月30日,對上半年前的追費(fèi)總目標(biāo)為:184967.27元。

剩余欠收的百分比,屆時(shí)各管理處另列專題分析報(bào)告,屬長期欠帳、歷史壞帳或其它客觀原因的,上交公司上級決定處理,經(jīng)分析審核后,屬常規(guī)拖欠的,各管理處須在2個(gè)月內(nèi)分別追收完成。

追繳措施:

1、在開展工作的頭三天,針對欠款的業(yè)主,實(shí)行電話催收

2、各管理處將責(zé)任指標(biāo)落實(shí)到人,并分頭上門書面動員追收。

3、對每天的追收動態(tài)實(shí)行記錄,每周進(jìn)行總匯統(tǒng)計(jì),并將收得的數(shù)額與目標(biāo)數(shù)額進(jìn)行對比,明確任務(wù)差距。

4、想方設(shè)法,說服業(yè)主,對故意刁難的住戶,注意方式方法,減少矛盾的升級。

5、屬特殊情況個(gè)案或部分老帳、壞帳折扣減免的,須以專題報(bào)告審批后再執(zhí)行。每月根據(jù)每周收費(fèi)情況進(jìn)行匯總。

6、在執(zhí)行中遇特殊困難情況,及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)情況,為避免各種意外發(fā)生,上門追收時(shí),須有兩人以上在場。

7、總之,想盡辦法,將業(yè)主的欠款追收回籠,完成公司下達(dá)的任務(wù)。

追款工作是物業(yè)公司經(jīng)營頭等大事,不按公司下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)和追繳措施開展工作,影響公司正常經(jīng)營的,視其情節(jié)輕重,給予相應(yīng)的處罰處理。對追款工作成績顯著的,給予相應(yīng)的嘉獎鼓勵。

注:截止2005年6月30日前欠費(fèi)財(cái)務(wù)報(bào)表1份附后.

目標(biāo)制定:各小區(qū)負(fù)責(zé)人簽署:

抄報(bào):董事辦、總經(jīng)辦各1份

抄送:行政人事部、財(cái)務(wù)部各1份

下發(fā):各物業(yè)管理處各1份