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某某商業(yè)廣場各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用測算規(guī)范

2024-07-16 閱讀 5746

某商業(yè)廣場各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用測算

第一節(jié)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備

為實(shí)現(xiàn)我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務(wù)方針,管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動(dòng)快的特點(diǎn);人員專業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意識強(qiáng);部門管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管理到位。**廣場項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置:"一室四部"即:行政辦公室、物業(yè)部、工程部、安保部、經(jīng)營服務(wù)部。

項(xiàng)目部:(共5人)

項(xiàng)目總經(jīng)理1名、行政人事主管1名、會(huì)計(jì)員1名、出納員1名,庫管兼檔案資料員1名。

職責(zé)范圍:

(1)負(fù)責(zé)行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項(xiàng);

(2)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理,編制物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)、決算和各類財(cái)務(wù)報(bào)表;

(3)負(fù)責(zé)規(guī)章制度的制訂與監(jiān)督執(zhí)行。

物業(yè)管理部:(共7人)

物業(yè)部經(jīng)理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。

設(shè)置說明:物業(yè)部是整個(gè)住宅區(qū)管理服務(wù)的重要職能部門,客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主的入駐登記、業(yè)主檔案、收取各項(xiàng)費(fèi)用、走訪住戶、處理投訴、受理業(yè)主(住戶)的各類服務(wù)要求。

職責(zé)范圍:

(1)社區(qū)和棟號公共區(qū)域的清潔、垃圾清運(yùn),園林綠化;

(2)辦理入駐、遷出,建立并保管業(yè)主檔案;

(3)實(shí)施棟號管理,提供收費(fèi)服務(wù)、常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù);

(4)走訪住戶,受理并解決投訴,受理各類服務(wù)要求;

(5)開展各類社區(qū)文化活動(dòng)。

保安部:(共55人)

保安部經(jīng)理1名,保安班長3名,監(jiān)控中心值班員8名,車管員8名,保安員35名;

職責(zé)范圍:

(1)負(fù)責(zé)社區(qū)治安、消防、交通車輛管理,提供24小時(shí)安保服務(wù);

(2)處理安全突發(fā)事件,保證社區(qū)居民的生命、財(cái)產(chǎn)、交通安全;

(3)協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理治安案件

工程部:(共11人)

工程部經(jīng)理1名,弱電工1名,資料員1名,綜合維修工4名,運(yùn)行維修電工4名。

職責(zé)范圍:

(1)社區(qū)棟號機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維修、保養(yǎng);

(2)設(shè)置維修中心,提供24小時(shí)維修服務(wù);

(3)處理上下水,燃?xì)夤艿赖韧话l(fā)故障急修;

(4)社區(qū)建筑設(shè)備大中修方案的制訂與施工監(jiān)理;

(5)做好熱交換站運(yùn)行,確保社區(qū)供暖達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

以上人員配備共計(jì):78人。

第二節(jié)物業(yè)管理費(fèi)測算

物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司為保障房屋建筑和設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)和為業(yè)戶提供優(yōu)良的工作環(huán)境所支付的能源、維修、保安、保潔等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用的總和。物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司開展正常經(jīng)營管理活動(dòng)的資金基礎(chǔ)。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理確定能夠使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)得到保障,有助于保持一定水準(zhǔn)的管理水平,實(shí)現(xiàn)物業(yè)的良性循環(huán)。

1、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)

我司按**廣場實(shí)際物業(yè)管理成本進(jìn)行了測算,測算結(jié)果為:物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:2.18元/平米.月,具體內(nèi)容詳見:附件一《**廣場物業(yè)管理費(fèi)測算》;

按一般情況,公寓的檔次要高,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也高,但是住宅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如果按政府文件測算,物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯低于公寓標(biāo)準(zhǔn)。這種價(jià)格差異將對于銷售和后期管理帶來很大問題,所以我司在測算中盡可能壓低了公寓物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定的價(jià)格應(yīng)是購房人可以接受的。如果還有問題,貴我雙方可進(jìn)一步協(xié)商。

第三節(jié)物業(yè)開辦費(fèi)及內(nèi)容

1、關(guān)于物業(yè)管理辦公條件

項(xiàng)目建成后應(yīng)為項(xiàng)目部物業(yè)管理提供基本的辦公和操作條件,主要包括以下內(nèi)容:

管理辦公室:

工程部各專業(yè)值勤和操作用房:

值班室:包括總值班室、消防中控、保安監(jiān)控值班室、門衛(wèi)室等。

保潔員工具材料庫,可利用洗滌間、樓梯角等。

保安員宿舍:

物資庫房:

總計(jì):1200-1500平方米。

2、關(guān)于前期啟動(dòng)費(fèi)的用途

前期啟動(dòng)費(fèi)主要用于物業(yè)管理開辦階段的人工費(fèi)支出,辦公條件準(zhǔn)備,辦公設(shè)備、物品、工程維修、保潔、保安設(shè)備物資的準(zhǔn)備。

3、開辦期時(shí)間確定

由于開辦期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)需要參與物業(yè)的驗(yàn)收交接、準(zhǔn)備辦公條件、準(zhǔn)備業(yè)主入住文件、辦理入住手續(xù),一般在物業(yè)竣工階段已經(jīng)開始保安、保潔、日常巡視,所以開辦期一般為3個(gè)月。物業(yè)公司進(jìn)駐過晚,情況不熟悉,準(zhǔn)備不充分,將會(huì)導(dǎo)致入住工作程序混亂,容易引發(fā)業(yè)主集體投訴,對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)都非常不利。

4、關(guān)于前期啟動(dòng)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)確定

(1)前期物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)包括以下費(fèi)用:

A.人工費(fèi)用

員工工資前期按10人編制,平均人員工資1,400.00元。

3,500.00×10×3=105,000.00(元)

工資附加費(fèi)

105,000.00×0.30=31,500.00(元)

員工餐費(fèi)

每人每天按10元標(biāo)準(zhǔn),每月25天,

10.00×10×25×3=7,500.00(元)

保安隊(duì)工資

按8名保安隊(duì)員,每人每月1500.00元

150.00×8×3=36,000.00(元)

保安餐費(fèi)

每人每天15.00元標(biāo)準(zhǔn),8人共31天

15.00×8×31×3=11,160.00(元)

人工費(fèi)用總計(jì)=105000+31500.00+7500.00+36000.00+11160.00

=136500.00(元)

B.工程設(shè)備工具材料費(fèi)20,323.45(元)

C.保安器材設(shè)備費(fèi)105,060.00(元)

D.辦公設(shè)備材料費(fèi)243,330.00(元)

5、前期物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)總額

136,500.00+20323.45+105,060.00+243,330.00

=505,213.45(元)

第四節(jié)關(guān)于前期啟動(dòng)費(fèi)

關(guān)于前期啟動(dòng)費(fèi)的劃撥和使用有兩種方式:

第一種方式是由開發(fā)商直接撥發(fā)給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位獨(dú)立使用,并詳細(xì)登記支出賬目,接受開發(fā)商的檢查和質(zhì)詢;

第二種方式是由物業(yè)管理單位提出開辦費(fèi)使用計(jì)劃,呈交開發(fā)商進(jìn)行審核、批準(zhǔn),物業(yè)根據(jù)實(shí)際使用情況向開發(fā)商實(shí)報(bào)實(shí)銷。

第三種方式是由物業(yè)公司先行墊付,分五年從物業(yè)管理費(fèi)中攤銷。

篇2:商廈中央空調(diào)運(yùn)行方案及費(fèi)用測算

商廈中央空調(diào)運(yùn)行方案及費(fèi)用測算

一、中央空調(diào)冷水機(jī)組運(yùn)行費(fèi)用:

綠景家園大廈6月至10月提供冷氣,寫字間供冷時(shí)間8:00-18:00,商場供冷時(shí)間9:00-21:00。

開機(jī)方案

夏季(6月1日-8月31日92天)秋季(9月1日-10月31日61天)

8:00-18:00(10小時(shí))開2臺主機(jī)920小時(shí)開1臺610小時(shí)

19:00-21:00(3小時(shí))開1臺276小時(shí)開1臺183小時(shí)

年冷水機(jī)組(不含新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管)耗電度,電費(fèi)單價(jià)按0.65元/度,折合月耗電費(fèi)用元。供冷面積按平方米計(jì)算,平均單價(jià)為:

月耗電費(fèi)用/供冷面積=元/平方米/月。

二、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用

中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用為:元/平方米/月,祥見附件四:《中央空調(diào)維護(hù)、耗能費(fèi)用測算表》。

三、空調(diào)費(fèi)價(jià)格

綜合運(yùn)行費(fèi)用及維護(hù)費(fèi)用得出綠景家園中央空調(diào)價(jià)格:

寫字間空調(diào)耗能費(fèi)為:元/月/平方米,按〈供冷季〉交費(fèi)。

寫字間空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)為:元/月/平方米,按〈全年〉交費(fèi)。

商場空調(diào)耗能費(fèi)為:元/月/平方米,按〈供冷季〉交費(fèi)。

商場空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)為:元/月/平方米,按〈全年〉交費(fèi)。

我司空調(diào)管理的經(jīng)濟(jì)原則是"不虧不盈",在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上,對甲方提供最大限度的價(jià)格優(yōu)惠。