項(xiàng)目部物業(yè)公司發(fā)展規(guī)劃建議方案

中擁海山花苑的物業(yè)公司的《管理目標(biāo)及整體設(shè)想》只是籠統(tǒng)的大概的發(fā)展規(guī)劃,結(jié)合現(xiàn)在的工程進(jìn)度、銷售狀態(tài)及2009年年底交付計(jì)劃。中擁物業(yè)公司的工作計(jì)劃具體安排如下:

一、立即著手準(zhǔn)備組建中擁海山花苑項(xiàng)目部物業(yè)公司,做好物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。

二、做好物業(yè)公司前期介入工作。

三、著手準(zhǔn)備物業(yè)公司管理的全面啟動(dòng)階段的工作。

四、物業(yè)公司全面正常運(yùn)作階段。

以下分項(xiàng)具體計(jì)劃安排如下:

一、組建中擁海山花苑項(xiàng)目部物業(yè)公司;做好物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作。

1.組建物業(yè)公司,招聘各部門骨干人員。人員上崗時(shí)間截止到8末。

擬招物業(yè)主管1人,具體負(fù)責(zé)物業(yè)公司組建工作及前期細(xì)節(jié)準(zhǔn)備工作。

工程部長(zhǎng)1人,熟悉項(xiàng)目建設(shè)情況,制定相關(guān)維修、保養(yǎng)程序,流程制度。

綜合管理部長(zhǎng)1人,負(fù)責(zé)物業(yè)公司組建細(xì)節(jié)及相關(guān)工作。

保安部部長(zhǎng)1人,保安4人,負(fù)責(zé)售樓處及小區(qū)形象崗。制定保安制度及培訓(xùn)計(jì)劃

財(cái)務(wù)及人事管理暫由集團(tuán)公司代管

2.建立物業(yè)公司各項(xiàng)管理流程、制度、責(zé)任、考核等書面文件

3.制定《業(yè)主臨時(shí)公約》,《業(yè)主裝修約定》《前期物業(yè)管理合同》《住戶守冊(cè)》《停車場(chǎng)規(guī)則》《業(yè)主收樓文件》等條例。

4.制定物業(yè)管理人員學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、計(jì)劃與執(zhí)行與培訓(xùn)。

5.配合銷售公司做好業(yè)主購(gòu)房咨詢工作(物業(yè)服務(wù)方面)

6.進(jìn)行物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算、開支等測(cè)算(收入、支出、費(fèi)用控制)

7.進(jìn)行物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)測(cè)算

8.籌措物業(yè)辦公用房、員工住宿、食堂等場(chǎng)所。研究會(huì)所的使用方案。

9.著手準(zhǔn)備辦理物業(yè)管理資質(zhì)、收費(fèi)許可證的前期準(zhǔn)備工作及辦理。

10.與政府主管部門行業(yè)協(xié)會(huì)做好先期的溝通、交流等工作。

11.探索物業(yè)公司創(chuàng)收工作(主動(dòng)出擊)

12.研究物業(yè)、業(yè)主共建和諧社區(qū),美好家園系列活動(dòng),并尋求各項(xiàng)活動(dòng)贊助商

13.學(xué)習(xí)研究《物權(quán)法》《新物業(yè)管理?xiàng)l例》及經(jīng)典物業(yè)成功管理案例

14.小區(qū)分區(qū)分檔次管理方案的探討工作(普通住宅,公建去,別墅區(qū))

15.物業(yè)公司有償服務(wù)的范圍及價(jià)格

16.物業(yè)公司所需辦公用品,服裝,物資等,在啟動(dòng)階段前應(yīng)全部或部分陸續(xù)備齊

二、做好物業(yè)公司管理工作的重要工作―小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)前期介入工作

以方便物業(yè)公司的管理、方便業(yè)主,減少維護(hù)費(fèi)用,節(jié)省人力資金等方面,對(duì)中擁海山花苑,項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程全面參與,并積極提出參考性的建議,具體工作計(jì)劃安排如下:

1.參與主體建設(shè)所用材料,設(shè)備等的選定工作,從質(zhì)量,工藝,施工,使用效果維護(hù),維修等進(jìn)行參與一,建議選用材料質(zhì)量上乘,施工質(zhì)量?jī)?yōu)良的企業(yè)與之合作,房屋質(zhì)量提高,免維修,物業(yè)公司就可少上一些人,可集中精力做好其他方面的工作。

2.參與安防,監(jiān)控,可視對(duì)講,一卡通,燈光照明等選定選址工作。要求先選定的設(shè)備可靠,性能運(yùn)行穩(wěn)定,維護(hù)費(fèi)用低,廠家售后服務(wù)力量雄厚。目的是以良好的設(shè)備,全方面的安防監(jiān)控一則節(jié)省維護(hù)維修費(fèi)用,二則可以少上不少保安人員,增加小區(qū)的安全保障,使業(yè)主放心居住、生活。

3.參與小區(qū)整體封閉、車輛、居民(車人)出入口的選定規(guī)劃。地上地下停車場(chǎng)的出入口設(shè)置及車輛管理及收費(fèi)系統(tǒng)的細(xì)節(jié)工作。小區(qū)出入口既要便于管理還要便于絕大多數(shù)業(yè)主的出行。少一個(gè)出入口則節(jié)省至少4個(gè)保安員。

4.參與小區(qū)園林綠化、景觀設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)管工作,其目的就是要省人省錢還要安全

園林綠化的樹種草坪要選耐候好、抗病蟲害,維護(hù)費(fèi)用低的品種,不贊成鋪設(shè)草坪。

景觀設(shè)計(jì)施工要考慮能否會(huì)給小區(qū)的居民帶來(lái)一定的安全隱患;部分景觀的耐久性如何,維護(hù)是否簡(jiǎn)易。

山體公園的出入管理,廣場(chǎng)照明,業(yè)主休閑活動(dòng),公園的消防,安全,綠化用水等均要從細(xì)節(jié)參與。

5.參與物業(yè)全面接管驗(yàn)收樓宇前的項(xiàng)目驗(yàn)收工作,盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,盡早整改,為正式接管工作創(chuàng)造良好的條件(如外飾,門窗,擋桿,消防,弱電,中水項(xiàng)目等)。

6.做好物業(yè)垃圾中轉(zhuǎn)房的選址建設(shè)的建議工作。

垃圾中轉(zhuǎn)房的選址既要便于保潔人員歸集垃圾,還要考慮不要影響業(yè)主的正常生活。

7.參與住宅精裝修的效果圖紙?jiān)O(shè)計(jì);參與施工管理驗(yàn)收工作。以做到心中有數(shù),熟悉材料設(shè)備的供應(yīng)商,施工方,為以后的維護(hù)及報(bào)修工作打下良好的基礎(chǔ)。

8.參與小區(qū)外配套的監(jiān)管工作,早熟悉圖紙、管線、布局等,以方便日后的驗(yàn)收、接管、維護(hù)。

以上的前期介入工作一直要到小區(qū)全面竣工將會(huì)業(yè)主居住使用為止。其過(guò)程漫長(zhǎng),此時(shí)的物業(yè)公司起著參謀,監(jiān)理的作用。

三、著手準(zhǔn)備物業(yè)公司管理的啟動(dòng)階段(人員約需80-100人左右)

此階段是以物業(yè)的驗(yàn)收接管為始點(diǎn)和標(biāo)志,具體如下:

(一)部門健全,人員到崗至100%,此階段任務(wù)艱巨,為了提高物業(yè)管理,服務(wù)的水平,從部門設(shè)置,到人員的使用均達(dá)到高峰期。期間的支出費(fèi)用也是最多的。等以后正常運(yùn)行穩(wěn)定了,可據(jù)實(shí)際情況“精兵簡(jiǎn)政”。

2009年5月左右,所用人員全部到崗,全面培訓(xùn),實(shí)戰(zhàn)操作演練。

(二)啟動(dòng)階段的時(shí)間大約為2009年9月~10月左右至2009年末清水房交付使用。如果精裝修,則物業(yè)公司將全力參與。(2010年1月至精裝修結(jié)束)

(三)此房啟動(dòng)階段具體工作:

1.樓宇的全面驗(yàn)收,整改合格后的接管工作。

2.配套,園林綠化等全面驗(yàn)收,接管工作。

3.業(yè)戶上房、入住辦理手續(xù)建檔工作,簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同等。

4.與有保修義務(wù)的公司簽訂進(jìn)一步的維保細(xì)節(jié)協(xié)議,確認(rèn)責(zé)任與義務(wù)。

5.建立設(shè)備的檔案資料及全部工程圖紙檔案

6.首次物業(yè)費(fèi)的收繳工作。

7.全面開展維護(hù),保安,保潔,綠化工作。

在此階段有以下幾個(gè)重點(diǎn)工作

1.物業(yè)收費(fèi)許可證能否辦下來(lái)。

2.物業(yè)管理的資質(zhì)能否辦下來(lái)。

溝通,通融,辦理。

3.物業(yè)辦公、住宿、食堂已解決,人員必須全部上崗。

四、公

司全面正常運(yùn)作階段(2010年年底至2011年底)

日常管理,服務(wù)的穩(wěn)定并繼續(xù)提高,爭(zhēng)取2年內(nèi)進(jìn)入大連物業(yè)管理先進(jìn)小區(qū),并進(jìn)一步加大對(duì)員工的培訓(xùn),考核。在保證物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)不下降前提下,為了節(jié)約費(fèi)用,精簡(jiǎn)人員。

全面建設(shè)和諧、穩(wěn)定的小區(qū)的工作步入全面、持續(xù)、穩(wěn)定并提高階段。

此階段除了大力加強(qiáng)、管理、提高服務(wù)水平之外,重點(diǎn)工作放在建立和諧、安居、快樂(lè)的小區(qū)文化活動(dòng)建設(shè)。

1.業(yè)主正式拿鑰匙入住時(shí),為舉行業(yè)主盛大慶典活動(dòng),邀請(qǐng)具有中國(guó)民間特色的秧歌隊(duì),鑼鼓隊(duì)恭賀喬遷之喜。贈(zèng)送安家之禮品――萬(wàn)事開頭喜。此費(fèi)用由開發(fā)公司銷售公司負(fù)責(zé)

2.與社區(qū)居委會(huì)建立良好的合作關(guān)系,積極協(xié)作支持社會(huì)的工作,引導(dǎo)社區(qū)與物業(yè)公司合作聯(lián)手建設(shè)社區(qū)的文化活動(dòng)。

3.利用小區(qū)環(huán)境、公園、濱海路等優(yōu)美的環(huán)境,并針對(duì)小區(qū)居民的興趣喜好成立秧歌隊(duì),太極八卦隊(duì),舞蹈隊(duì)、合唱隊(duì)、鍵球隊(duì),徒步協(xié)會(huì)、釣魚協(xié)會(huì)、書法繪畫協(xié)會(huì)、撲克象棋部。費(fèi)用可由開發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)主自籌,尋求贊助商等聯(lián)合承擔(dān)。

4.組織夏季“乘涼晚會(huì)”

(1)邀請(qǐng)其它小區(qū)交流表演

(2)業(yè)主自編自演

(3)其它有償演出(可尋求贊助)

5.不定期舉辦棋類、撲克大賽,獎(jiǎng)品由物業(yè)公司自籌。

6.中秋節(jié)舉辦“海上升明月有,天涯共此時(shí)”晚會(huì)

7.舉辦“我愛家園”攝影、詩(shī)詞、書法、繪畫等有獎(jiǎng)活動(dòng)。

8.業(yè)主拿手絕技表演挑戰(zhàn)賽

9.組織業(yè)主春踏青,夏游園、秋賞海山,冬觀雪景等時(shí)令活動(dòng)

10.認(rèn)領(lǐng)小區(qū)景觀植物花草活動(dòng)

11.業(yè)主子女升學(xué)、高中狀、小區(qū)同喜同賀活動(dòng)

12.學(xué)生假期舉辦中小學(xué)生公益活動(dòng)等

13.小區(qū)業(yè)主乘坐游艇、海邊浴場(chǎng)游泳優(yōu)惠活動(dòng)。

14.開民“小區(qū)是我家,人人都來(lái)管”活動(dòng),調(diào)動(dòng)業(yè)主積極參與小區(qū)管理

15.充分發(fā)揮,利用會(huì)所的功能

具體活動(dòng)很多,其目的就是搞好與業(yè)主的關(guān)系,提高物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)率,以保證物業(yè)公司持續(xù)穩(wěn)定、良性動(dòng)作,在前期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中,需要開發(fā)公司給予大力的支持與資金贊助。

五、物業(yè)創(chuàng)收設(shè)想

(一)發(fā)揮會(huì)所的功能,部分活動(dòng)有償。

(二)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及物業(yè)管理公司的約定,開民部分項(xiàng)目的有償服務(wù)。

(三)利用好中水(出售或開個(gè)洗車店對(duì)業(yè)主優(yōu)惠)。

(四)經(jīng)營(yíng)用房的出租,或物業(yè)公司自己經(jīng)營(yíng)使用(經(jīng)營(yíng)超市、水果、蔬菜等便民店)。

(五)電梯內(nèi)的動(dòng)態(tài)、靜態(tài)廣告媒體合作。

(六)小區(qū)主要入口的宣傳欄的利用(白鋼宣傳欄可由贊助商提供、物業(yè)沒(méi)有費(fèi)用支出)。

(七)樓道感應(yīng)燈廣告媒體、樓道靜態(tài)廣告。

(八)小區(qū)廢品專業(yè)公司承包。

(九)在房子銷售階段,業(yè)主裝修,家居飾品,喬遷之喜等階段,物業(yè)尋求相關(guān)的品牌供應(yīng)商進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),物業(yè)收取租費(fèi),提成費(fèi),贊助費(fèi)等。

(十)代辦、代訂、代繳的有償服務(wù)。

(十一)家政服務(wù)謹(jǐn)慎開展(涉及人員安全問(wèn)題)。

其它創(chuàng)收方案,會(huì)根據(jù)具體管理過(guò)程中積極出擊,努力尋求。

篇2:軍區(qū)花園物業(yè)完善發(fā)展規(guī)劃

軍區(qū)花園物業(yè)完善與發(fā)展規(guī)劃

軍區(qū)花園是沈陽(yáng)市一個(gè)優(yōu)質(zhì)、知名的住宅小區(qū),沈陽(yáng)***管理有限公司憑借管理全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)的經(jīng)驗(yàn),將處處立意在先,以人為本,強(qiáng)調(diào)人與自然的親近,每一細(xì)節(jié)都要想人所想、隨人所愿,無(wú)論從局部設(shè)計(jì)還是宏觀發(fā)展來(lái)看,我們都將努力使軍區(qū)花園成為一個(gè)高資質(zhì)、高水準(zhǔn)、

高品位的園林式環(huán)保小區(qū)。

我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路可以概括為:

"一種模式、二項(xiàng)承諾、一個(gè)目標(biāo)"

一、一種模式:創(chuàng)造性的采用物業(yè)管理模式

我公司積累了多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),總結(jié)并創(chuàng)造出了具有特色的物業(yè)管理模式,符合國(guó)家安定團(tuán)結(jié)的需要,符合物業(yè)管理企業(yè)管理的需要,同時(shí)滿足了居民的自身需求。在這種創(chuàng)新的模式引導(dǎo)下,我們必將使軍區(qū)花園項(xiàng)目成為沈陽(yáng)市物業(yè)管理的優(yōu)秀示范項(xiàng)目,使業(yè)主們享受到超值的物業(yè)服務(wù),充分享受生活在軍區(qū)花園所帶來(lái)的樂(lè)趣。

二、兩項(xiàng)承諾

1、在接管軍區(qū)花園三個(gè)月后,使軍區(qū)花園的物業(yè)管理有一個(gè)質(zhì)的提高,讓所有業(yè)主看得見、摸得著、享受得到喜人的變化。

2、在軍區(qū)花園實(shí)施ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),以國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)園區(qū)進(jìn)行高品質(zhì)的管理和服務(wù),使軍區(qū)花園成為園林型綠色環(huán)保小區(qū)。

三、一個(gè)目標(biāo)

實(shí)現(xiàn)軍區(qū)花園物業(yè)的保值、增值,為廣大業(yè)主提供稱心如意的服務(wù),讓軍區(qū)花園成為沈陽(yáng)物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)典。