物業管理有限公司質量手冊:產品實現

1產品實現的策劃

1.1公司對每一個具體的項目或服務所需的過程進行策劃和開發,針對過程有關的輸入和輸出制定相應的程序或質量計劃,以確保每一個過程都得以識別和受控。

1.2識別和考慮這一過程與公司質量體系其他過程之間的相互聯系與相互作用的關系,就有關的要求應保持一致,避免和其他過程發生沖突而影響服務的質量。

1.3在進行策劃或開發過程中,如果不形成文件化的程序就不能保證所提供服務的質量,公司將這一過程形成文件化的程序、作業指導書、規章制度、流程圖或質量計劃等書面的文件,對過程予以指導和控制,以確保所提供服務的質量。

1.4從以下幾個方面對具體的項目、服務的提供和實現策劃進行確定:

a)這一項目或服務的質量要求;

b)為達成質量要求所需要的過程及與過程有關的程序和應配備的資源(包括在意識和能力方面勝任的人員,服務提供所需要的設備設施、基礎設施和工作環境等)。

c)有關驗證、確認、監視、檢驗和試驗活動及相應的規定和準則,包括接受的準則;

d)過程所需的質量記錄;

1.5為實現以上要求,建立JSNHWY0-01《服務策劃控制程序》進行管理和控制。

2與顧客有關的過程

2.1與產品有關要求的確定

2.1.1為確保我們所提供的產品和服務滿足顧客及其他相關方的需求和期望,公司結合物業管理服務業務的特點,建立、的途徑,確保顧客有關的需求得到識別,并將有關的需求轉化為對公司質量管理體系的要求和我們所提供服務的要求。

從以下幾個方面對顧客要求進行確認:

a)顧客明示的要求:包括合同、協議的要求,與顧客直接溝通得到的有關要求等。

b)隱含的要求:顧客雖然沒有明示,但規定用途或已明確的預期用途所必需的要求。

c)有關法律法規方面必須履行和滿足的要求;

d)公司確定的附加要求。

2.1.2公司領導層負責各類要求的識別,公司全體員工都有滿足顧客要求、遵守有關法律法規規定和遵守公司規章制度的義務和責任。

2.2與產品有關要求的評審

2.2.1在完全接受有關要求,并向顧客作出提供服務的承諾之前(包括接受口頭、書面和電子形式的合同、標書、訂單及其更改等),組織有關人員,按規定的流程,根據有關的標準對顧客的要求進行評審,以確保我們有能力滿足有關要求,保障顧客和公司的利益。

與產品有關要求的評審須確保:

a)產品(服務)的各項要求都得到明確和規定;

b)與以前表述不一致的合同或訂單的要求已經解決;

c)公司有能力滿足與產品(服務)有關的各項要求;

2.2.2建立JSNHWY0-02《合同評審程序》,對評審方式、評審流程、評審內容、評審人員的資格和評審的標準與依據進行明確和規定。

2.2.3評審的結果和評審所確定的措施應得到明確和實施,有關的質量記錄按JSNHWY4.0-02《質量記錄控制程序》予以控制。

2.3顧客溝通

2.3.1公司建立JSNHWY0-03《與顧客溝通的程序》,明確與顧客

溝通的方法方式和有關要求,為顧客的投訴、建議和有關意見的傳達提供相應的渠道和途徑。

2.3.3公司與顧客的溝通中必須了解的信息包括:

a)有關產品(服務)信息;

b)問詢、合同的處理,包括有關的修改。

c)顧客的反饋,包括投訴和建議的信息。

此外,在物業管理服務方面,對單一業主和多業主項目分別采用統一形式的《物業管理工作簡報》和《管理服務報告》將我們的服務情況向業主進行公布和通報,并收集有關的反饋和意見,作為改善和改進的依據;

3設計和開發

公司業務不涉及設計和開發的內容,在這里列出是為了和ISO9001:2000標準的格式保持一致。

4采購

4.1物資采購的過程

4.1.1根據物業管理服務業務的特點,將服務提供所需要的物資進行合理的分類。

4.1.2根據物資分類情況,明確與各類物資的采購相關的采購職責和審批權限;確定適宜的采購方法和工作流程,包括對采購人員的要求,驗收和入庫的流程等規定。

4.1.3對于各類物資的采購,基于公司的質量目標和質量要求評估和選擇合格的供應商,建立有效的合格供應商評估方法,包括對供應商的評估、選擇、更換和重新評價的流程和方法,明確選擇和評估的標準、期限及評估依據。相關的評估結果應形成質量記錄,并根據評估結果建立合格供應商名單,有關記錄和合格供應商名單應按程序JSNHWY4.0-02《質量記錄控制程序》進行管理和控制。

4.2采購信息

4.2.1對于在商場、商店或分銷點購買的物資,應明確物資的品牌、規格、等級和價格及銷售單位的資格、資歷、信譽、規模、售后服務和產品保修包換的情況等信息,確保所購買物資滿足要求;

4.2.2對于直接向生產廠家購買的物資,考慮有關供應商的產品、程序、過程和設備批準的要求;生產人員的要求和質量保證系統的要求;

4.3采購產品的驗證

4.3.1對于所有采購的物資,都應明確和建立相關的驗收方法、驗收標準和處理的規定;

4.3.2有關驗收方法、驗收標準和處理規定的建立可根據具體業務性質的不同,采購物資的不同而有區別地進行設定。

4.3.3采購物資驗證的處理情況應形成記錄,有關記錄的控制按JSNHWY4.0-02《質量記錄控制程序》進行管理和控制。

4.3.4為實現以上要求,建立JSNHWY0-04《采購管理程序》進行管理和控制。

4.4分承包方的控制

4.4.1服務外包是物業管理行業的一項重要業務,也是物業管理未來發展的一個趨勢。外包服務的質量直接影響到我們所提供服務的質量和公司的聲譽,分承包方的服務質量應得到切實的保證。

4.4.2對于分承包的選擇應考慮以下要求:

a)分承包方的資歷、信譽、服務歷史、相關經驗和與其競爭對手相比的業績;

b)分承包方在公眾中的地位和所起的作用及被社會認可的情況;

c)分承包方滿足有關要求,包括質量、價格、對問題的處理情況和履約能力等有關信息的情況;

d)分承包方滿足法律法規的情況;

e)分承包方的質量保證系統情況;

4.4.3公司應建立對分承包方管理、評估和控制的方法并得以切實

實施,以確保分承包方所提供服務的質量。

4.4.4根據分承包方的服務質量和顧客要求,公司對分承包方進行適當的幫助,提高分承包方的服務水平和服務能力。

4.4.5為實現以上要求,建立JSNHWY0-05《分承包方管理程序》進行管理和控制。

5服務提供

5.1服務提供過程的控制

5.1.1對于與物業管理服務服務提供有關的每一個過程進行策劃,確保其在受控的狀態下進行,以保障服務質量。在物業管理服務方面,識別和策劃從物業接管、驗收、入住、遺留問題的處理,到日常的安全、環境、設備設施的維護管理和客戶服務的操作等所包含的各類過程和與之相關的各個過程,并對這些過程進行管理和控制。

5.1.2在提供服務前,通過對與過程相關的輸入的掌握,采用調查了解等方式獲得關于過程特點、特性的信息。

5.1.3對于每一個服務提供過程,各部門都應制定相應的程序進行指導和控制。如果沒有書面化的程序則不能確保服務質量時,將相應的程序書面化,制定形成文字的程序、作業指導書、工作流程圖等,適當的情況下應使其可以在工作場所得到。

5.1.4確保在物業管理服務提供的過程中,服務人員或服務場所擁有該項服務所需的適宜的設施設備,以及檢驗服務的結果是否滿足有關要求所必備的檢驗和測量設備。

5.2服務提供過程的確認

5.2.1服務行業具有在服務過程進行的同時服務的結果就已進行交付的特點,當服務的結果已經可以由后續的監視或測量加以驗證時,服務的結果已不可改變。因此公司要求對于每一項服務的提供都應進行相應確認,確保盡量一次就把事情做好。對有關的服務過程進行策劃時須遵循以下要求:

a)就服務提供的具體內容和過程提供的方法、方式建立相應的評審和批準的標準。當服務過程的內容和服務提供的方法、方式經確認后不能滿足這些標準和準則的要求時,該服務不能提供;

b)明確服務人員應具備的任職要求,包括意識、技能、學歷、經驗和相應的資格等要求。公司通過建立崗位任職要求的文件和采取考核上崗等方式明確崗位的任職要求和對有關人員的資格進行的確認。沒有滿足有關要求的適宜人員時,該服務不能提供;如果此項服務有對設備的要求,則該設備的要求也要得到明確和規定,當設備經確認不能滿足有關的要求時,服務也不能提供;

c)對與那些直接和顧客發生的,并與顧客的切身利益密切相關、一旦發生不合格就會對顧客和公司造成較大損失的服務過程,有針對性的制定出適宜和有效的方法對每一個環節予以詳細的描述和規定,并經確認后予以實施。

d)與質量有關的所有服務過程都應保留質量記錄,質量記錄的控制和管理按JSNHWY4.2-02《質量記錄控制程序》進行。

5.2.2公司各部門和各級人員都應按既定的標準和準則對過程進行確認,公司品質主管負責從公司層面會同各部門根據具體要求,對各項服務過程進行監控。為實現以上5.1和5.2的要求,建立相關文件進行控制(詳見"7支持性文件")

5.3標識和可追溯性

5.3.1建立明確的辦法對與服務相關的各類標識進行規范,包括各類設備設施和物資、消防通道、地下室出入口及方向和道路交通的標識;嚴禁煙火、嚴禁高空拋物、高壓危險等注意性標識;服務過程中如油漆未干、電梯檢修、清潔中地滑防止摔倒等服務狀態的標識。

5.3.2對于某些在短時間內無法完成的工作,如顧客報修、顧客投訴的處理等,以及其他一些需較長時間才能完成的工作,建立有效的控制辦法,對在一定時間段或某一階段的過程狀態、進展情況、注意事項等進行跟蹤、記載、標識和管理,使整個過程得以受到監控和可追溯,確保工作的持續連貫和有效完成。

5.4顧客財產

5.4.1公司根據物業管理服務業務的特性,識別和驗證如業主的信件、書報、鑰匙和受托的小孩等顧客財產。

5.4.2對于各類顧客財產,建立相應的保護、維護和使用的管理辦法,包括檢驗、登記、存放和保護及交付方法等管理規定的制定,并在相關程序中予以明確。

5.4.3對于顧客財產的損壞、丟失等情況應進行記錄,有關記錄的控制按文件JSNHWY4.2-02《質量記錄控制程序》執行。

5.5產品防護

5.5.1公司對物資的貯存采取適當的方式進行管理,確定各類物資貯存地點的功能、管理要求和貯存條件,建立物資的分區和標識、物資進出庫控制辦法及盤點辦法等,明確在防火、防盜、防潮等方面防護措施的要求,對物資的借(領)用建立有關的規章制度進行控制。

6檢驗和測量設備的控制

6.1所有在物業管理服務提供的過程中,如果不經檢驗和測量則不能保證服務質量時,則須對該過程和用作檢驗和測量所需的設備進行識別和明確,將有關的設備通過建立清單或臺賬的形式予以統計和登記。

6.2對于有檢驗和測量要求的檢測過程及該過程所需的設備,形成相應的書面程序進行控制,保證該過程和過程所需的設備滿足有關的要求,確保服務提供的質量。

6.3規定適當的時間間隔對檢驗和測量設備進行校驗和調整;在需要時應對檢測設備的精確度作出相應的要求。

6.4所有檢驗和測量設備都根據設備要求貯存在溫度、濕度等相關

條件適宜的場所,并對其搬運、貯存和維護制定相應的措施,以確保設備的完好性,防止設備的損壞和失效。

6.5當發現檢測設備失效時,立即停止該設備的使用,并對該設備進行適當的標識和隔離,防止誤用。同時對經由該檢測設備測量過的產品或公共設備設施重新評估。

7支持性文件

JSNHWY0-01《服務策劃控制程序》

JSNHWY0-02《合同評審程序》

JSNHWY0-03《與顧客溝通的程序》

JSNHWY0-04《采購管理程序》

JSNHWY0-05《分承包方管理程序》

JSNHWY0-06《入住前工作程序》

JSNHWY0-07《物業接管驗收程序》

JSNHWY0-08《入住手續辦理程序》

JSNHWY0-09《裝修管理程序》

JSNHWY0-10《

商鋪管理程序》

JSNHWY0-11《緊急事件及重大質量事故處理程序》

JSNHWY0-12《安全管理程序》

JSNHWY0-13《清潔綠化管理程序》

JSNHWY0-14《泳池管理工作程序》

JSNHWY0-15《家政及維修服務的提供及控制程序》

JSNHWY0-16《公用設施和服務過程的標識》

JSNHWY0-27《顧客財產管理程序》

JSNHWY0-28《物資貯存及管理程序》

JSNHWY0-19《監視和測量裝置控制程序》

篇2:公司產品實現的策劃程序

公司管理手冊:產品實現的策劃程序

1.目的

對產品的實現過程進行策劃,規定必要的質量措施、資源和活動順序,以確保規定要求的實現。

2.范圍

適用于本企業生產的常規產品的策劃和常規產品以外的新產品、新工藝和新材料的策劃。

3.職責

3.1生產部負責產品實現過程的策劃,并編制工藝文件或質量計劃;

3.2相關部門負責質量計劃或工藝文件的實施。

4.程序

4.1對現在生產的常規產品的策劃

工藝流程圖、作業指導書、產品標準、工藝規程、管理制度等可以視為是策劃結果,不需再編制質量計劃,其內容見本手冊第7.5章《生產和服務提供的控制程序》。

4.2針對特定的項目合同和要求編制質量保證文件又叫質量計劃。質量計劃由技檢部組織有關部門編制,經各有關部門討論后報質量負責人審核,總經理批準。技檢部負責質量計劃的標識和歸檔,并應及時發放到相關部門。在使用過程中發現需要修改質量計劃時,由技檢部負責組織,按上述相同程序進行修改,質量計劃的編制應包括以下內容:

4.2.1確定產品質量目標和要求

根據產品合同或相關標準要求并結合產品特點,確定產品生產中應達到的質量目標和主要要求。產品質量目標和主要產品要求由技檢部分析提出,經與各部門討論后確定。

4.2.2確定各部門各類人員的質量職責

根據相關文件的規定,確定產品生產過程涉及到的相關部門及有關人員的質量職責,明確任務分工。

4.2.3確定產品實現過程

確定產品生產過程,以及文件和資源需求。產品的實現過程包括生產、交付和服務;批量生產產品的實現過程包括生產、交付和服務。

4.2.4識別其外包過程,只有過程識別了,文件和資源的需求才能清楚。

4.2.5確定產品配方,按《產品配方設計控制程序》的規定執行。

4.2.6制定產品檢驗標準或規范,也可采用有關產品的國家標準。

4.2.7對采購過程進行控制,按照《采購控制程序》和《監視和測量程序》執行。4.2.8確定最終產品檢驗控制要求按《型式檢驗控制程序》和《監視和測量程序》的規定執行。

4.2.9確定對獲證產品的變更的控制

產品獲證后對獲證產品的變更(包括標準、工藝、關鍵原材料等)按《認證產品質量一致性控制程序》的規定執行。

4.2.10確定對獲證產品的變更的控制

按《3C認證標志控制程序》的規定執行。

5、相關文件

《產品配方設計控制程序》

《3C認證標志控制程序》

《認證產品一致性控制程序》

《采購控制程序》

《生產和服務提供的控制程序》

《型式檢驗控制程序》

《監視和測量程序》

北京***公司

篇3:建筑公司產品實現控制工作程序

某建筑公司產品實現控制程序

公司對產品實現的有關過程進行策劃和做出規定,并對施工過程實施有效地控制和管理。

7.1產品實現的策劃

7.1.1基本要求

公司根據GB/T19001-2000idtIS09001:2000、GB/T24001-1996idtIS014001:1996和GB/T28001-20**標準建立并保持整合型管理體系,編制整合型管理體系手冊和有關的管理體系程序文件。為使手冊和管理體系程序文件中所確定的要求能在具體的生產運作中得到具體實現并能有效運行,公司針對每一建筑施工項目都要按照規定進行策劃,并形成文件,文件形式包括:施工組織設計(施工方案)、整合型管理體系管理方案和技術交底等。

7.1.2產品實現策劃的總體要求是:與公司管理體系的其他要求相一致,其策劃的結果應適于公司的運作方式。

7.1.3在策劃產品實現過程中,公司應確定以下方面的內容:

(1)工程應達到的質量、環境和職業健康安全目標和要求。

(2)產品實現所需的過程和子過程,確定特殊過程和關鍵過程及針對重要環境因素和重大危險源制定控制措施。

(3)過程實施的各階段有關人員的職責、權限和相互關系及所需的資源和設施。

(4)產品實現所依據的程序、方法和作業指導文件。

(5)確定需開展的驗證、確認、監視和測量活動及相應的驗收準則。

(6)明確有關的記錄要求,對建筑工程的符合性提供證據。

(7)需采取的其他措施和方法。

7.l.4項目部針對本工程的重要環境因素和重大危險源制定控制措施或管理方案,經部門負責人審批后實施,并將方案分別上報生產安全處備案。

7.1.5在每項工程開工前,質量技術處負責組織相關部門和人員針對工程項目的特點,策劃工程實現的有關過程,規定專門的質量措施、資源和活動順序,編制相應的《施工組織設計》或專項施工方案、作業指導書?！妒┕そM織設計》必須包含如下內容:

(1)編制依據;(2)引用標準;(3)工程項目的質量目標和要求;(4)工程概況;(5)施工部署;(6)施工平面布置圖;(7)施工進度計劃、勞力計劃、機械設備配備計劃;(8)施工準備;(9)主要施工方法及技術措施;(10)質量管理、技術管理及各種節約措施:(11)主要經濟、技術指標;(12)工程項目驗收方法及準則;(13)安全塵產、文明施工:(14)環境要求;(15)職業健康安全要求。

7.1.8《施工組織設計》的編制應符合有關法律法規要求,必須與公司的管理體系和其他要求相一致,并適合于公司施工管理運作。

7.2與顧客有關的過程

公司經營預算處負責對顧客的要求和期望加以識別和評審,并及時安排與顧客溝通,以確保顧客滿意。

7.2.1與產品有關要求的識別

7.2.1.1工程施工合同簽訂前,由經營預算處識別收集匯總顧客要求的信息。顧客的要求包括以下幾個方面:

(1)顧客規定對工程項目的特定要求,包括交付方式和有關使用性能、可靠性、質量等級、交付(工期要求)和交付后的服務方面的要求。

(2)顧客雖然沒有明示,但規定的用途或已知的預期用途所必需的要求。

(3)與工程項目有關的義務和法律法規要求

(4)公司確定承擔的任何附加要求。

(5)環保與職業健康安全要求。

7.2.2與產品有關的要求的評審

公司對己識別的顧客和相關方要求連同企業所確定的附加要求實施評審。

7.2.2.1公司在招、投標或接受施工合同和補充協議之前對已識別的與工程有關的要求進行評審,評審的方式應適于公司運作,按照公司規定實施評審,以達到評審目的為原則。

7.2.2.2接到招標文件(信息)后,經營預算處負責組織有關部門和人員對造價、交貨期、質量要求、技術特點等進行可行性評審。評審確定之后,由質量技術處負責組織編制技術文件和初步策劃,經主管領導批準后參加投標。

7.2.2.3公司管理者代表組織經營預算處、生產安全處、物資設備處、質量技術處組成投標小組,對招、投標文件進行評審,評審必須有總經理參加。

7.2.2.4合同正式簽訂前,經營預算處負責組織對施工合同進行全面、認真地評審。

7.2.2.5公司對與產品有關的要求進行評審,通過評審應確保達到以下目的:

(1)產品的要求已明確,各項要求規定合理,包括顧客和相關方口頭表達的要求,文件齊全,合同文件組成內容主要有:招標文件、投標書、中標通知書、協議條款、合同文本、明確雙方權利義務的紀要、協議、電報及電傳、圖紙、標準、規范和其他有關技術資料、技術要求。

(2)確保準確了解顧客要求,包括顧客明示及隱含要求,各法律法規要求,特別是供需雙方對公司或訂單理解不一致的要求已做出處理并得到解決。

(3)公司內部確信通過初步策劃,包括采取必要的、可實現的技術和資源上的措施,有能力滿足產品的使用、交付和服務各方面要求。

(4)在顧客和相關方沒有以文件的形式提出要求的情況下,在接受顧客和相關方要求,前應對顧客要求進行確認。

7.2.2.6通常評審的顧客要求有下列形式:

一般要求:承包范圍、承包形式、價款、工期、主要技術條件等。

特殊要求:新材料、新技術、新工藝的開發應用。環保和勞保的要求。

質量要求:合格率、優良率等。

承包結算方式:付款結算方法。

服務要求:顧客的特殊要求。

評審的結果引進的措施及跟蹤措施應予以記錄。

7.2.2.7根據評審結果,經營預算處業務人員負責將評審結果向顧客反饋,當取得一致意見后簽訂施工合同。經營預算處負責將相應信息傳遞給相關部門和人員。

7.2.2.8在合同執行過程中,經營預算處負責跟蹤和記錄合同執行情況,根據需要及時與顧客進行有效溝通,準確掌握顧客對工程質量及服務滿意程度的有關信息。

7.2.2.9在合同執行過程中,因顧客原因或公司原因,對產品要求發生變化引起合同條款改變時,由經營預算處與顧客協商一致,擬訂補充協議。但在補充協議簽訂前,山經營預算處組織有關部門進行評審,補充協議簽訂后,及時通知有關部門認真實施。當合同條款更改涉及工程要求更改時,相關部門應確保相關文件(如:施工組織設計、設計文件等)得到相應修改,并將更改結果通知有關人員。

7.2.2.10若變更執行有困難時,項目部應立即與顧客和設計部門研究處理。當顧客提出其他要求時,有關部門及時進行識別和評審,只要要求合理。就應盡可能使顧客滿意。

7.2.2.11其他不引起合同條款變化的更改(如口頭交談、電話告知等),填寫設計變更與協商記錄,并由項目部對更改要求通過評審予以確認,確認結果必須得到顧客的簽字認可。對工程質量、進度、造價等造成重大影響的設計變更和協商的評審按《整合型管理體系管理手冊》有關的要求進行控制。

7.2.2.12某些情況,如網上銷售,評審的方式可用對產品目錄內容,產品廣告的內容進行評審。

7.2.2.13所有評審工作都應該有書面記錄,與工程有關要求的評審記錄,包括因評審所引發的措施的實施記錄,由經營預算處和項目部分別保存,并按《記錄控制程序》進行控制。

7.2.2.14相關記錄

《招(投)標文件、合同、合同更改評審記錄》

7.2.3顧客及相關方溝通

公司應制定《信息交流與協商控制程序》,并實施與顧客和相關方的溝通。經營預算處應通過調查表、電話等方式與顧客進行有效的溝通,溝通主要內容應包括:

(1)有關工程項目的要求和變更。在合同簽訂前,通過各種渠道收集顧客對工程項目的要求信息,向顧客介紹公司的工作業績,回答顧客咨詢。顧客要求變更時,及時聯系溝通和傳遞。

(2)合同執行中接受顧客對合同執行情況的問詢。發生問題或顧客提出意見、建議時,與顧客協商處理。由問詢、合同和訂單的變化引起發生修改時,及時回復顧客。

(3)交付后,收集顧客對產品有關要求的信息反饋,組織工程回訪,接受顧客反饋意見,妥善處理投訴事件。

(4)公司各職能部門和項目部負責收集顧客和相關方反饋,包括顧客投訴,報怨。將收集到的顧客和相關方反饋報辦公室和經營預算處,經營預算處組織有關部門人員完成顧客和相關方要求的識別并盡快給予解決,并及時進行質量、環境和職業健康安全的改進。

(5)保存與顧客溝通的安排和進行溝通的記錄,以作為持續改進的輸入。由經營預算處對顧客來電來函、傳真、電子郵件等問詢和咨詢,設專人解答并記錄,確保公司與顧客之間雙向信息溝通是通暢的。

7.2.4相關文件:

《信息交流與協商控制程序》

《記錄控制程序