VK物業房產后勤管理部新項目接管辦法

1.目的

規范接管新項目操作流程,確保接管任務順利完成。

2.適用范圍

房產后勤管理部新接管項目

3.職責:

部門/崗位工作內容

部門負責人與地產相關負責人對接新項目的進駐、接管及日常的溝通協調。

業務負責人與地產項目負責人對接項目后勤工作人員的編制及接管相關的工作;

與部門各業務塊之間相關工作的協調,及項目房管小組的日常工作。

小組管理員項目前期籌備工作,與項目部、所屬管轄區域政府機構等部門的溝通;

項目的日常工作,各項規章制度的編制及實施,房管小組人員工作的安排及考核。

4.方法與過程控制

4.1地產新項目前期接管:

4.1.1部門接到地產成立新項目信息:

4.1.1.1部門負責人與項目部負責人到新項目實地考察,了解該項目的歷史、所屬管轄區域、周邊特點、面積、定位意向、建筑風格等內容。

4.1.1.2部門負責人與項目部負責人對接,確定房管部入駐時間及人員安排。

4.1.2新項目籌備組建立:接到地產新項目成立信息一周內,部門成立項目接管前期籌備組,至成立項目房管小組之日起自動終止。

4.1.3籌備組工作:

4.1.3.1對項目周邊環境進行初步考察,了解項目所處地理位置、周邊地形等,了解主要交通道路、公交線路等,制作新項目介紹簡報知會部門全體,抄送該項目相關人員。

4.1.3.2熟悉所在轄區內的派出所、醫院、供水、供電、電信等公司部門的地址、聯系人、聯系電話等,制作對外業務聯系詳細情況表,并保持友好的業務溝通。

4.1.3.3與項目部對接項目房管小組成立的編制及進駐時間,并由部門選聘、調配各崗位人員。

4.2新項目房管小組的成立及進駐:

4.2.1項目房管小組的正式成立,舉行進駐儀式,并將信息知會地產項目部負責人及公司相關人員;

4.2.2進駐后現場工作

業務塊

工作任務

業務

1、根據項目現場工作環境,制定開荒計劃和工作開展計劃,申購開荒用品及辦公用品;

2、編制及完善崗位制度、宿舍管理規定等相關制度;

3、根據項目活動的需求及職員能力、工作態度,合理配調崗位。

4、處理項目日常事務,如辦公區域的清潔、項目部人員的就餐、以及一些臨時性工作等。

5、做好項目部及施工現場周邊防火及安全防范工作;

6、協助項目部的會議或營銷活動等臨時性工作;

培訓及品質

1、在進駐一周內對職員進行集訓。讓職員熟悉公司企業文化、應知應會、職員職務行為準則、BI等培訓;

2、進行日常培訓,例如:崗位職責、體系文件、突發事件處理、顧客服務技巧等;

3、不定時抽查職員的應知應會、崗位職責等及現場品質。

人事/財務

1、關注職員的思想動態;

2、跟蹤人力資源部儲備或配齊崗位人員;

3、宣講公司薪酬福利、人事制度和財務報銷流程。

維修

1、安裝或制作宿舍必備的設施,如床架、風扇,熱水器、排氣扇、晾衣架、毛巾架等;

2、跟蹤項目部的裝修事宜,針對裝修及時地提出合理性的建議。完善相關的設備設施,如空調安裝等;

3.對各種設備設施的檢查及日常維護,如每月清洗空調、排氣扇等;

膳食

1、確定項目部廚師;

2、對廚房裝修提供合理化建議和專業指導

3、跟蹤廚房內設備設施的完善,灶具、冰箱、消毒柜、餐桌椅等的配置考察評估專業公司制作安裝操作臺、排油煙機等;

倉庫

1、根據項目的要求和實際情況,及時調撥相應的辦公及生活物資,如辦公桌椅、電腦、床架、鐵皮柜、安防器材、電視、雨衣、開荒工具等;

2、對項目的資產明確責任人制作資產標識。

采購及CI

1、采購相應物資;

2、根據實際情況及時更換或增加相關的標識,如項目部前臺、辦公區域、洗手間、倉庫、廚房等標識。

車隊

協調安排車輛運送物資。

篇2:項目物業接管綜合驗收辦法

項目物業接管綜合驗收辦法

1、規范物業管理交接驗收接管工作,維護企業利益,依據《物業管理條例》、《NJ市物業管理辦法》、《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收辦法》及公司ISO9000體系的相關規定,制定本辦法。

2、本辦法適用于公司全委項目的交接驗收

3、綜合驗收小組由經營班子成員任組長,從綜合管理部、市場發展部、工程管理部及A類項目中各選派1~2名專業技術管理人員任組員,項目管理處為主要配合。

4、接管綜合驗收的內容包括以下內容:

第二條給排水系統及配套設施、資料

第三條污水處理系統、資料

第四條消防系統及配套設施、資料

第五條供氣房設施、資料

第六條空調系統及配套設施、資料

第七條電梯及配套設施、資料

第八條變配電系統及配套設施、資料

第九條防盜監控系統及配套設施、資料

第十條電話、通信、有線電視、寬帶網絡等設施及其配套

第十一條其它智能化系統、資料

第十二條室外行車道路、停車場配套設施及標識

第十三條綠化及其養護設施

第十四條垃圾中轉或處理設施

第十五條房屋本體及每戶單元

第十六條樓幢戶編號及郵政設施

第十七條物業管理用房

第十八條宣傳告示欄及其它公益性文體設施

第十九條各專業部門驗收資料

5、接管驗收程序

第二條發展商在物業交付前15天向物業公司書面提出接管驗收申請

第三條綜合管理部接到申請首先確認其是否符合接管驗收前提要求

不符合接管驗收前提要求的,通知發展商暫不予以驗收交接,并說明理由,提出整改要求。

符合接管驗收前提的,組織相關人員組成驗收小組,按照雙方約定的時間依據驗收標準對物業進行接管綜合驗收。

第四條公司經營班子負責驗收結果的審批

第五條驗收合格的,在驗收結束后5天內向發展商出具驗收合格通知,并由驗收小組代表公司辦理接管手續,管理處負責現場主要協助。

第六條驗收不合格的,在驗收結束后3天內向發展商發出整改通知書

第七條整改結束后,由發展商提出申請,約定時間后再次復驗

6、不符合接管驗收前提要求及驗收(復驗)不合格的物業,公司不予以接管;確實需要接管的,可在協商的前提下先與發展商進行崗位交接。

7、物業接管驗收的前提

第二條小區(大廈)的所有建設項目全部施工完畢,并經過竣工驗收合格,驗收資料齊全

第三條住宅小區(大廈)的所有建設項目應按照規劃、設計的要求建成并滿足規劃設計的使用功能

第四條消防、安全、供電、供氣、給排水、衛生、綠化、道路、電信等主要設備設施正常使用并符合相關規定,相關驗收證明齊全

第五條通過質監站的《綜合配套設施驗收》,驗收證明齊全

第六條臨時設施、施工機具、建筑構件、建筑垃圾、廢料等全部清運完畢,室外無架設臨時管線

第七條施工單位及施工單位已完工退場,不再占用小區(大廈)內房屋且臨時施工用房已拆除

第八條綠化已按要求種植

第九條主要機動車非機動車停車場已按規定配置,室外道路建成并保持通暢

第十條共用區域垃圾中轉站(箱、桶)已按規定配置

第十一條共用部位消防設備設施及信報箱已按規定配置

第十二條合同中另有約定的按約定辦

8、物業接管驗收的標準

第二條公司管理處工作手冊《房屋本體接管驗收規程》、《公共配套設施設備驗收規程》、《物業資料接管驗收規定》

第三條《NJ市新建住宅小區(大廈)物業管理配套設施綜合驗收標準》

第四條國家另有規定的按國家規定執行

9、舊物業的接管驗收參照此辦法執行

設備故障報告制度

1、為加強管理處/中心設施設備的管理,保障設施設備的安全運行,特制定本制度。

2、本規定中的設備故障分為一般故障、重大故障和事故三類。

一般設備故障是指維修費用較少,基本不影響業主使用的設備故障。

重大設備故障是指影響面廣,停機時間4小時以上的故障。

設備事故是指設備重大毀損,影響極大或因設備故障造成人員傷亡。

3、管理中心/處發生設備故障的,應及時處理,抓緊時間恢復。

4、管理中心/處發生一般設備故障的,由管理中心/處直接處理,處理結果、過程報公司備案。

5、管理中心/處發生重大設備故障的,應在2小時內向公司工程部報告,發生設備事故應立即向公司報告。

6、發生重大設備故障和設備事故的,公司應成立事故調查組,按ISO9000體系進行調查處理。

7、發生人為重大設備故障和設備事故的管理處/中心不得申報當年度先進集體。

篇3:房地產項目土地接管作業指導書

項目土地接管作業指導書

1.作業目的

土地接管是涉及兩個經濟實體履行重大經濟合同中的關鍵環節,利益驅動往往使對方把交接搞得越馬虎越好,如果本主辦崗位不認真履行自己的崗位職責的話,眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預算外支出。

2.作業依據

土地出讓合同,土地測繪報告,定界報告。

3.主管崗位總經濟師:代表本公司出席土地接管的現場會議,簽署土地接管的相關文件。

主辦崗位項目經理:暴露所有遺留問題,并逐項落實處置措施。

4.緊前工作條件

收到土地開發單位的土地移交通知書。

5.作業描述

5.1收到土地開發單位的土地移交通知書后,應立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報告交本部門主管。主要內容包括拆遷進度概況,尚有哪些問題沒有解決,相應的處置意見等。做到公司內部上下心中有底。

5.2通知總經濟師到場主持接管。帶好有日歷的照相機。

5.3現場查勘和拍攝,由對方帶領查勘全場,(做好全景拍攝)。本主辦崗位同時引導雙方在有問題需要交涉的地方停留,并介紹情況。(做好局部針對性拍攝)。

5.4需要重點關注的問題(土地轉讓合同另有約定的從約定):場地標高要求與場外道路平齊;場地平整度要求起伏不超過正負30厘米;周邊的邊界線是否封閉,邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固,位置是否準確;邊界是自然水面的,間接界樁與邊界線的距離是否明確;地面以下的建筑物基礎,構筑物已清除,過境的管線已妥善搬遷,區域內管線已在區域邊界外截斷;地面以上和區域上空已空無一物(本公司要求保留的除外);與周邊任何個人或單位沒有土地使用權益上的糾紛;區域與場外主干道之間必須暢通,并能保證重型施工車輛的通行安全;區域周邊5米之內已留有足夠容量的電,自來水和廢污水排放的接口。

5.5召開現場會議,商討三通一平的整改措施和整改期限,由總經濟師視現場情況和對方的誠信態度,并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況:(1)同意接管,遺留問題由接收方有償處理,費用一次性包干或實報實銷;(2)同意接管,限期整改;(3)不符合土地出讓合同約定的接管條件,整改后另行約時接管。

5.6簽署接管文件。如對方提供格式文本的,應仔細審核,劃除無關的內容,所有遺留問題及相應的處置意見應在附加條款中詳列。特別需要強調的一點是對方必須承諾:除非已經明確告知并已詳細記錄在案,今后在工程實施過程中如發現地下還有尚在使用的過境管線,危險埋藏物,未拆除的障礙物等,其責任和損失賠償均由土地開發單位承擔。

5.7本主辦崗位負責督促檢查整改內容的落實情況。

5.8本主辦崗位負責委托土地測繪部門校核界樁坐標的位置和紅線內的土地面積,校核可減免土地費用的紅線內的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測繪報告對照土地出讓合同,如有面積差異,按合同約定與土地開發單位結算土地費用。對方有違約情況的,須協助配合上級主管向對方索賠。

5.9整理所有土地資料,經總經濟師審核后歸檔。