****按GB/T19001-2000建立質量管理體系,項目監理****按制訂的質量管理體系文件要求運行,從而保證項目監理工程師的質量行為。

1.1資源配備

1.1.1人員配備與培訓

總監工程師負責項目人員的配備與培訓。人員的配備要滿足監理項目的需求,總監應組織對項目人員進行****質量管理體系文件、監理合同、監理規劃、****文件、該項目監理文件的學習與培訓,使每一位參加該項目監理的人員了解有關項目的信息,掌握項目監理必需的知識與要求。

1.1.2設施

總監工程師負責為項目監理組織提供必須的設施,包括辦公家具、辦公用品、計算機、勞動保護設施等。

1.1.3環境

總監工程師負責為項目監理創立良好的工作環境、休息環境,消除監理區域/范圍不安全因素。

1.2施工過程控制

1.2.1項目的監理由項目總監負責。

1.2.1.1項目初期,總監組織編制項目質量管理文件,制訂崗位職責、管理制度、管理程序、協調項目接口關系。

1.2.1.2總監組織,質量保證工程師負責協助施工承包商建立其質量保證體系,質量保證工程審核其質量保證體系的運行是否有效。

1.2.2施工過程準備階段的控制

1.2.2.1施工承包商在開工前,上報監理公司審查參加該項目有關人員的資質,并附相應的資質文件。

1.2.2.2施工承包商的施工機具,自檢合格后,必須上報監理公司HSE人員審查合格后方可使用。

1.2.2.3施工承包商在開工前,必須上報監理公司審批項目施工的施工組織設計文件及準備編寫的項目技術文件清單,并在正式施工前完成編寫后上報監理公司審批。

1.2.2.4施工承包商::在開工前,必須上報監理公司審查、驗收用于項目施工的施工材料。

1.2.2.5施工承包商在開工前,必須上報監理公司審批其臨時設施,臨時設施的設立不得對以后的施工質量產生影響,或造成對環境的污染。

1.2.2.6施工承包商開工報告必須經過批準后,施工承包商方可開工。

1.2.3監視和測量設備的控制

1.2.3.1所有用于監理項目的監視和測量設備必須處于受控狀態。施工承包商在開工前必須上報用于項目監視和測量的監視和測量設備一覽表,表中要注明監視和測量設備的名稱、規格型號、精度、檢測周期、目前檢測的檢測狀態等。

1.2.3.2監理工程師在審核一覽表合格后,要按照表中內容審核實際監視和測量設備與表中所述的符合性及有效性。

1.2.3.3在項目監理過程中,監理工程師要審核施工承包商實際所用的監視和測量設備是否是經批準使用的監視和測量設備,若不是或監視和測量設備已超期使用時,則要對施工承包商該監視和測量設備監視和測量的結果進行評估,并追溯該監視和測量設備所有監視和測量過的成果且對其進行評估,對評估結果予以確認,必要時糾正其不合格的監視和測量成果。

1.2.4監視和測量狀態的控制

1.2.4.1施工承包商在開工前,必須上報監理公司審查其監視和測量狀態控制方案,并在實際工程中按照執行,監理工程師要驗證其實施的符合性、有效性。

1.2.4.2控制方法主要是通過對施工進行監視及對施工承包商的測量結果進行審查;必要時對施工承包商的測量結果進行復查;合同有要求時進行第三方檢驗;并按規定對實施測量的人員資質進行控制。至少進行以下三方面的監視和測量:

進場設備和材料的監視和測量;

施工工序的監視和測量;

監理項目的最終監視和測量。

1.2.4.3總監負責組織對施工產品的監視和測量狀態的標識進行監控,以防止未經監視和測量合格的產品非預期使用。

1.2.4.4施工產品的監視和測量狀態按以下四種狀態分類進行標識:

監視和測量結果合格;

監視和測量結果不合格;

等待監視和測量結果;

未經監視和測量。

1.2.5施工過程質量控制

1.2.5.1施工過程中的質量控制,各監理工程師要制訂各自的監理細則,明確監理質量工作的有關監理工作程序、檢查驗收的方法、檢查驗收要求等內容。

1.2.5.2施工

過程中的各個質量環節,監理工程師都必須進行規劃,作好相應的記錄,嚴格執行設計規定的質量檢查驗收標準規范。

1.2.5.3施工過程中的質量控制中,各監理工程師要針對各自的質量環節,確定ABC三級質量控制點,按質量梯度分級管理。

1.2.6特殊施工過程控制

1.2.6.1對于特殊的施工過程,施工承包商必須上報參加過程施工的人員名單及資質文件,監理工程師要審查其資質原件,并經必要的考試/考核合格后,施工承包商方特殊過程崗位人員方可上崗。

1.2.6.2特殊的施工過程要有特殊過程作業指導書或文件、技術方案,經總監或監理工程師批準后方可組織實施。

1.2.7施工不合格品控制

1.2.7.1對于施工過程中的不合格品,要針對不合格品的嚴重程度,采取與不合格品相適當的處理/處置措施。

1.2.7.2施工不合格品的處理/處置按以下一種或幾種途徑進行:

返工以達到規定要求;

返修后顧客讓步接受;

不經返修后顧客讓步接受。

1.2.7.3對于一般不合格品通常采用返工以達到規定要求的處置方法。

1.2.7.4對于重大的不合格品,由項目總監組織有關單位和人員進行評審以接頂處置辦法。

1.2.7.5施工不合格品處置以后,監理工程師要對處置的結果進行驗證,以證實糾正后的施工產品符合規定的要求。

1.2.8產品的防護

1.2.8.1總監負責組織對監理項目施工產品的防護進行監控,專業監理工程師負責按施工承包商的產品防護規定實施監控,包括:

1.2.8.2對監理項目所需設備和材料的標識、搬運、包裝、儲存和保護進行監控,確保設備、材料的完整性和適用性。

1.2.8.3對施工產品包括中間產品的標識和保護進行監控,以確保施工產品包括中間產品不被破壞。

1.2.9施工過程其它控制(進度、費用、HSE等)

施工過程其它控制(進度、費用、HSE等),按各自的規定執行。

1.3項目溝通與培訓

1.3.1總監負責項目內部的溝通與培訓,所有參加該項目的人員必須參加相應的培訓,以了解項目監理::的要求、特點;項目業主對監理的要求;國家、地區、行業對監理的法律法規要求;設計對項目施工所規定的檢查驗收標準規范;項目施工的技術特點、要求、難點等。

1.3.2溝通與培訓的形式可采取多種多樣的、靈活多變地方式與方法。如組織講授;定期組織召開內、外部協調會;按程序發布項目管理文件;培訓會;交流會;按題目自學等。

1.3.3培訓的內容主要可分為:

標準規范

合同文件

****文件

****文件

項目監理過程文件

1.3.4總監要保證項目所有監理人員了解項目的有關信息。

1.4文件資料控制

1.4.1項目監理過程的文件資料,是實現監理過程可追溯性的重要依據。

1.4.2項目監理信息工程師,必須認真學習公司的質量管理體系文件有關文件資料控制的有關規定及****文件資料控制的有關規定。

1.4.3項目文件資料的管理要有專人負責,文件資料的編碼、傳遞要有統一規定。

1.4.4接收的設計圖紙,要驗證其完整性、有效性,并加蓋驗證章,注明驗收時間。

1.4.5接收的文件資料,要驗證其完整性、有效性,按照項目統一規定進行編碼歸檔。

1.4.6圖紙、資料、文件的發送、發放要經總監批準,接收人在登記表上簽署姓名及接收時間。

1.4.7文件資料的管理要做到歸檔及時,管理有序,要保證文件資料的完整、有效及可追溯性。

1.4.8文件資料的發送、發放、借閱必須登記清楚。

1.4.9監理工程師::的施工日志與記錄是施工監理資料的重要組成部分,項目總監要經常檢查其記錄的完整性、符合性與有效性。

1.4.10各監理工程師必須記錄與保存各自的質量活動情況,對施工承包商的各項驗證、見證、檢驗與試驗,監理工程師都必須留有記錄。

1.4.11項目資料管理人員要按

公司"文件資料建檔管理規定"要求建立項目文件資料檔案。

1.5顧客財產的控制

1.5.1對于顧客提供給項目的財產,在接受前總監應組織驗證其完整性、符合性、有效性。

1.5.2驗證合格的顧客財產按程序存檔、發放或保管。

1.5.3項目結束時,對保存的顧客財產編目后交還給業主。

1.6質量審核

1.6.1施工承包商質量管理體系的審核,由施工承包商自己進行,監理公司的質量保證工程師可按ISO9001質量管理體系標準的要求及施工承包商的質量管理體系要求進行監督審核。

1.6.2項目內部質量審核由總監負責,項目質量保證工程師組織實施,審核按****質量管理體系文件要求進行。

1.6.3對施工承包商質量管理體系及項目內部質量審核的審核內容按GB/T19001-2000標準,由項目質量保證工程師制訂,總監批準。

1.6.4對施工承包商質量管理體系及項目內部質量審核的審核頻度,一般每季度一次。

1.6.5公司總部對項目的質量審核,由公司統一安排,一般每年一到兩次。

1.7項目監理的持續改進

1.7.1總監理工程師要定期組織內部協調會,研究項目監理動態與趨勢,對監理過程中發現或預計要出現的問題及時采取必要措施,防范問題的發生,及采取相應的補救措施。

1.7.2對于監理過程中的監理工作程序,總監理工程師應根據監理現場的實際,不斷予以相應的調整、改進,以滿足現場監理的需求。

1.7.3總監理工程師及各監理工程師要注意收集、分析其他工程項目的質量信息,對有價值的質量信息,經確認后可以建議業主在本項目應用,或對監理工作程序予以改進。

1.7.4公司發布的有關質量問題的預防措施,總監理工程師應立即組織各監理工程師學習討論,提出相應的預防要求或措施,下達施工承包商實施,若有可能造成增加工程費用時要經業主批準后方可實施。

篇2:房屋出租工作制度

資產管理部工作手冊文件

――房屋出租工作制度

一、目的:

為規范公司出租房屋租賃業務流程、強化資產管理部內部管理、提高工作效率、提升公司房屋出租率,特制定本制度。

二、適用范圍:

適用于公司出租房屋的出租管理工作。

三、職責:

1.片區經理、配置部、服務站負責按《新接管、退租房屋翻新配置工作流程圖》完成空置房的翻新配置工作;

2.片區經理隨時掌握管轄樓宇的房屋租賃與空置情況,保持及時更新《房屋租賃信息檔案表》;

3.資產管理部負責保持及時更新《房屋租控情況一覽表》新增樓宇及價格調整的租金價格,片區經理按《房屋租控情況一覽表》指導價格開展招租、出租、續租工作;

4.客服專員負責《房屋出租合同》的領取、分發、登記、復核、回收、上交工作;

5.合同專員負責《房屋出租合同》的發放、登記、回收、存檔工作;

四、工作程序:

1.招租工作:

1)片區經理按庫存情況填寫《物料申請表》向營運部提出申請制作樓宇《租房廣告》,每一片區經理庫存《租房廣告》不少于5塊;

2)在完成資產交接的當天內片區經理負責于所交接房屋每個主要通道的墻面上張貼安裝《租房廣告》,高度控制在1.8m-2.0m之間,并保持巡檢和及時維護更新,每棟樓宇張貼數量不少于1張;

3)在完成資產交接的當天內片區經理負責于樓宇公告欄內發布《房屋租控情況一覽表》;

4)在完成資產交接的7天內片區經理負責在58同城等網絡平臺發布所交接資產空置房屋的招租信息,要求招租信息必須配發現場實景圖片。所發布的網絡平臺招租信息由片區經理負責每天刷新;

2.出租工作:

1)片區經理須保持工作手機的24小時通訊暢通,做到及時接聽客戶電話,通話語氣誠懇有禮:"您好,任我住。請問有什么可以幫您"

2)片區經理須將每一個致電或咨詢客戶的姓名、聯系電話、性別、區域需求、信息來源、戶型和配置需求詳細記錄于《求租客戶信息登記表》上;

3)片區經理在與咨詢客戶溝通過程中需準確把握客戶的需求,結合所管區域的空置房源,向客戶推存備選房源,并向客戶說明房源的具體情況與費用信息,對于有意向客戶則過入帶看環節,客戶暫無意向則應向其推薦公司其它區域房源并協助客戶與其它片區經理取得聯系;

4)出租過程中容易出租的房源在空置期7天內可作為保留房源,在備選房源推薦過程中優先推薦難以出租的房源,如客戶暫無意向則再向其推薦保留房源;

5)片區經理在帶看過程中必須態度誠懇、熱情有禮,時刻與客戶保持合適的距離進行引導與介紹(服務距離:0.5m-1.0m為宜、解說距離:1.0m-2.0m為宜、引導距離:在客戶左前方1.5m左右為宜、待命距離:在顧客視線之內2.0m為宜)。遇有行動不便或攜帶過多、過大物品的客戶看房時,要主動提供幫助,在客戶離開時提醒客戶攜帶好行李物品;

6)在服務站所轄區域內,簽訂《房屋出租合同》過程的合同發放回收、定金租金押金收取及單據管理工作由客服專員專職負責,上述"代收費用"現金不能超過5000元限額,客服專員必須及時與公司財務做好交收工作。公司不允許非公司指定崗位或非財務員工收取現金,任何員工不能以個人微信或銀行帳戶代收租客任何費用,一經發現作辭退處理并追究相關責任;

7)租賃過程中定金、租金、押金等費用一般情況下不收取現金,應建議客戶通過公司財務收繳微信或收繳銀行帳戶繳交,并第一時間與財務確認及標識信息、開具單據;

8)定金客戶:片區經理引領客戶至服務站,由客服專員開具收據(收據內容為:"茲收到***交來**村**房定金**元,****年**月**日簽訂合同,逾期定金不予退還。"),由客戶和客服專員雙方簽名確認后收取定金,定金客戶聯給客戶,其它聯交收財務部;定金客戶簽訂合同后所交付定金轉租金,租金收據內容為:茲收到***交來**村**房****年**月**日至****年**月**日租金**元,其中**元為定金轉租金。",客服專員回收客戶定金收據連同租金收據一并交收至財務部;

9)直接簽約客戶:片區經理向客服專員領取合同和鑰匙,現場與客戶驗收交割房屋及相關設施設備、現場抄錄水電表、影/復印客戶身份證、簽訂合同、移交簽收門禁卡和鑰匙,由片區經理整理合同和身份證影/復印件上交客服專員,并引領客戶至服務站向客服專員繳交租房押金、租金;

10)押金與租金標準:兩押一租(兩押:押金為兩個月租金,特殊情況需書面呈報總經辦審批),新簽約租戶的首次租金按當月實際租住天數計算收取【(月租金額/當月天數)*當月實際租住天數】,實際租住天數少于10天的,按"當月實際租住天數租金+下月租金"標準收取首次租金;

11)完成簽約和收費后,片區經理即時完成《房屋租賃信息檔案表》、《租金收繳報表》、《出租明細匯總表》、《房屋租控情況一覽表》的信息更新;

12)片區經理必須嚴格按照合同規定對客戶進行租賃押金和租金的催繳工作,逾期或少交的客戶,公司將對片區經理月度提成進行截留。

3.續租工作:

1)片區經理須每天查詢《房屋租賃信息檔案表》,對于加紅顯示的將于15內合同到期的須提前10天與租戶取得聯系,詢問租戶的居住意見與續租意向;

2)租戶由于工作變動需變換區域承租房屋的,片區經理向租戶推薦公司其它區域的房源并協助租戶與其它片區經理取得聯系;

3)租戶由于現居住房屋相關問題產生不續租意向的,應引導租戶表達產生不滿意的因素,分析相關因素的產生原因并制訂相應解決方案,向租戶提出解決方案或可向租戶推薦其它空置房源;

4)經與租戶耐心、誠懇溝通后,租戶同意續租的則由片區經理與租客重新簽訂《房屋出租合同》,如租戶確因客觀原因需退租的按《退租工作制度》給予辦理,及時更新《區域未簽合同匯總表》;

5)所有合同到期的租戶由片區經理負責均須給予辦理續租或退租手續,不允許存在缺漏情況;

4.《房屋出租合同》管理細則:

《房屋出租合同》管理流程:合同專員印刷合同→客服專員登記領用合同→客服專員發放給片區經理→片區經理簽約→客服專員復核回收合同→上交合同專員→合同專員審核、存檔并更新信息。

(1)合同專員及時印刷好帶有編號的合同,每份一式兩份,并蓋好合同章,以服務站為單位領取空白合同、空白合同按編號從小至大的順序使用,服務站之間禁止交叉錯亂使用合同,禁止個人擅自打印、使用合同;

(2)每周一為服務站客服專員領取新空白合同時間,同時須交回舊合同(包含簽約和未簽約的),領取合同之前必須按要求填寫《合同領取回收登記表》;

(3)交回合同必須按要求填寫《合同領取回收登記表》,雙方簽名確認,并滿足以下要求:

1)客服專員在交回合同之前應該對所有簽訂的合同進行復核,保證填寫字跡清楚,數字、金額準確,確保無錯填和漏填,所有手動修改的地方均需加蓋指印。

2)未簽約的合同兩份都交回合同專員處,已簽約的合同客戶一份,交給合同專員一份,并且須附上租客身份證復印件、租客簽字的《租客須知》等。

3)填寫合同必須正筆填寫、請勿留空。如有文字數字填寫不清晰不規范將被拒收。填寫注意事項請參考合同樣本。

(4)已領取合同使用的期限為一個星期,如合同未能按時上交視為逾期合同,需上報逾期原因同時禁止領取新合同。交齊清零后方可領取;如合同遺失、則罰款50元/份;作廢合同需一式二份同時上交,不齊全則罰款30元/份;

(5)片區經理簽訂合同時須提醒租戶注意保管好合同,退房時租戶需攜帶合同及押金收據方可退還押金;

(6)片區經理必須嚴格按照公司規定的有關合同范本進行合同的填寫,客戶有特殊要求的,必須報告資產管理部經總經辦審核同意才后方可受理;

五、相關記錄(表單):

1.ZC-QR-004《房屋租賃信息檔案表》

2.ZC-QR-005《房屋租控情況一覽表》

3.ZC-QR-023《求租客戶信息登記表》

4.ZC-QR-024《出租明細匯總表》

5.ZC-QR-025《區域未簽合同匯總表》

6.《租房廣告》(營運制作,固定模板)

7.ZC-QR-026《合同領取回收登記表》

六、支持文件

1.《房屋出租合同》(固定格式)

篇3:房屋退租工作制度

資產管理部工作手冊文件

――房屋退租工作制度

一、目的:

規范租戶退房工作流程,確保退租工作高效辦理,保證房屋設施設備、家電家具完好。

二、適用范圍:

適用于*物業服務區域內的租戶退租的處理。

三、職責:

1.片區經理負責租戶退租受理、記錄、水電表抄錄、費用結算、驗收檢查、退租辦理、退租呈批和信息更新匯總;

2.維修技工負責對退房后損壞設施設備的修繕工作;

3.資產管理部負責人負責退租工作的監督及審批;

4.財務部負責退租客戶的費用審核與支付;

四、工作程序:

1.退租辦理:

1)退租信息來源--租戶電話、微信或當面通知;

2)退租信息確認--片區經理詢問租戶退租原因,確定退租房號、退租時間、費用繳交情況、須回收物品資料、費用結算概況,雙方約定退租交接時間;

3)退租辦理--按照約定的退租交接時間,片區經理提前查詢租戶的租期、費用繳交情況,現場雙方交接房屋設施設備、回收物品資料、抄寫水電表讀數并計算核準相關費用信息后填寫《退租申請表》,雙方簽字確認。

4)退租呈批--片區經理當天內將《退租申請表》并遞交至財務部復核;

5)退租復核與審批--財務部復核完《退租申請表》后遞交資產管理部負責人審批;

6)退租費用結算--自退租辦理當日起7天內,財務部根據已審批的《退租申請表》按財務工作程序結算和支付退租費用。

2.退租工作要點:

1)在受理退租申請時,即時需查詢租賃合同是否已到期、退租房號的欠費情況,并將退房相關費用和細節問題(如退租時租戶應自覺解決該房屋衛生問題,否則從押金中扣除100-200元的保潔費等)。提前與租戶進行溝通。

2)退房辦理時,租客須交回《房屋出租合同》、押金單、門禁卡、鑰匙、空調遙控等,具體要查閱《房屋出租合同》附件二《房屋交割清單》,對于丟失押金單的租戶須按規定填寫提交《押金單遺失聲明》;

3)租賃合同未到期的,應提前告知租戶,因違反租賃合同無法退回押金(租戶提前壹個書面通知退租的,可退還押金的70%)。租賃合同到期的,雙方按約定退房交接時間檢查交接房屋內設施設備完好情況及衛生情況,對于損壞的物品當面與租戶確認,按《出租房屋物品配置價格一覽表》確定賠償金額并協商賠償方式,賠償物品與賠償金額在《退租申請表》寫明雙方簽名確認;

4)完成退租辦理后,片區經理即時完成《房屋租賃信息檔案表》、《租金收繳臺帳表》、《房屋租控情況一覽表》、《服務站退房明細匯總表》的信息更新;

5)租戶退租辦理完結收回鑰匙物品后1天內,片區經理通知社區將該租戶門禁出入卡注銷。

6)退租時租戶未能處理好房內清潔衛生的,由片區經理安排公司全職保潔員進行房間清潔處理;

7)退租辦理完結后該房屋當天內清潔完畢,當天內進入"翻新配置"或"待租"狀態,進入"翻新配置"的房屋按《新接管、退租房屋翻新配置工作流程圖》標準,填寫《退租空置房翻新配置工作流程表》按工作時限要求跟進處理;待租的房屋原則上優先用于出租。

五、相關記錄(表單):

1.ZC-QR-018《退租申請表》

2.ZC-QR-004《房屋租賃信息檔案表》

3.ZC-QR-013《租金收繳臺帳表》

4.ZC-QR-005《房屋租控情況一覽表》

5.ZC-QR-019《服務站退房明細匯總表》

6.ZC-QR-020《出租房屋物品配置價格一覽表》

7.《房屋交割清單》(合同附件)

8.ZC-QR-021《押金單遺失聲明》

9.ZC-QR-022《退租空置房翻新配置工作流程表》

六、支持文件

1.《新接管、退租房屋翻新配置工作流程圖》