不動(dòng)產(chǎn)大宗交易策劃運(yùn)作
不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的策劃與運(yùn)作
1、不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的內(nèi)容和意義。房地產(chǎn)發(fā)展商能夠?qū)⑺鶕碛谢蚺d建的物業(yè)整盤整幢一次性轉(zhuǎn)讓出去,對(duì)于化解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),緩解資金不足、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益,降低銷售成本等,都是一勞永逸的大事。必須抓住機(jī)遇,果斷正確地決策,促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價(jià)。大宗交易的叫價(jià)學(xué)問,難處在于不可補(bǔ)救,零售就不會(huì)有這種擔(dān)心。因此,要注意幾種叫價(jià)形式:
1)直接式叫價(jià)。明碼實(shí)價(jià),回旋余地小,這在房地產(chǎn)呈賣方市場(chǎng)時(shí)是常用的交易方式。
2)間接式叫價(jià)。先試探性報(bào)價(jià),留有交易余地,最后雙方協(xié)商讓步完成交易。
3)透明叫價(jià)(玻璃價(jià))。讓對(duì)方容易弄清你的經(jīng)營(yíng)成本,并在比較中與你成交。
4)隱蔽價(jià)。對(duì)方不清楚你的經(jīng)營(yíng)狀況,以自身的購(gòu)買目的為準(zhǔn),在交易中一般采用此種交易方式。
需要指出的是,叫價(jià)與成交價(jià)的回落值,一般在8-12%之間比較正常,相反,叫價(jià)的虛值部分過高,可能一開始就導(dǎo)致失敗。
3、談判的階段與隊(duì)伍。大宗交易談下來(lái)曠日持久,一般過程需要一年半載,大致分以下幾個(gè)階段:①牽線和意向階段。②要約和信譽(yù)調(diào)查,項(xiàng)目和公司評(píng)估審計(jì)。③交換法律文件和資信證明,銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執(zhí)行和制約機(jī)制的設(shè)定(法人地位、水、電控制),定金5%,首期款15-30%。
談判的班子,主要由負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的具有相當(dāng)授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員、會(huì)計(jì)師和律師組成。
4、轉(zhuǎn)讓方式。整盤計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓,分項(xiàng)計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓,先回購(gòu)后轉(zhuǎn)讓,部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓,全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓(賣公司、法人資格)。
5、風(fēng)險(xiǎn)與防范。由于執(zhí)行合同時(shí)間跨度大,建設(shè)周期長(zhǎng),期間建材設(shè)備價(jià)格波動(dòng)、進(jìn)口關(guān)稅、政策因素影響、金融匯率變化(如日本三菱集團(tuán)在美收購(gòu)洛克菲勒大廈耗用15億美金,,由于匯率變化等因素虧損8億多)等,如果沒有一定的預(yù)見性,很可能預(yù)期利潤(rùn)會(huì)不翼而飛,還會(huì)出現(xiàn)虧損。因此有關(guān)合同、財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)以及成本敏感性變化都要有所預(yù)測(cè)和防范,以確保預(yù)期利潤(rùn)的安全實(shí)現(xiàn)。
考慮到合理減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān),在可能的情況下,盡量采用轉(zhuǎn)股形式。由于轉(zhuǎn)股價(jià)款受到注冊(cè)資本的公司權(quán)益的聯(lián)系,不可能超出太多。其余部分可以總承包來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。
突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案
篇2:小學(xué)小額公共資源交易制度
鎮(zhèn)小學(xué)小額公共資源交易制度
為加強(qiáng)本校小額公共資源交易管理,規(guī)范小額公共資源交易行為,根據(jù)《臨安市小額公共資源交易管理實(shí)施細(xì)則(試行)》、《臨安市政府采購(gòu)實(shí)施細(xì)則(試行)》及《杭州市教育局關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)校務(wù)公開工作的意見》等相關(guān)規(guī)定,結(jié)合教育系統(tǒng)實(shí)際,制定本辦法。
第一條在本校范圍內(nèi)開展的各類小額公共資源交易活動(dòng)及其管理,適用本辦法。
第二條本辦法所稱小額公共資源主要包括:
(一)工程建設(shè)項(xiàng)目:工程造價(jià)在50萬(wàn)元(不含)以下、5萬(wàn)元(含)以上的工程建設(shè)項(xiàng)目。
(二)物資和服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目:在政府采購(gòu)集中采購(gòu)目錄以外的單項(xiàng)或批量采購(gòu)項(xiàng)目(符合政府采購(gòu)目錄和限額標(biāo)準(zhǔn)的按照政府采購(gòu)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行);食堂小店承包及其他大宗物資采購(gòu)。
第三條遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信的原則。
第四條依法開展的小額公共資源交易活動(dòng),其雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條學(xué)校建立以校長(zhǎng)為組長(zhǎng)的公共資源交易管理領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng):z
副組長(zhǎng):z
組員:zz
第六條學(xué)校大宗物品采購(gòu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)本校小額公共資源交易、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作,后勤管理中心負(fù)責(zé)本系統(tǒng)小額公共資源交易情況統(tǒng)計(jì)和分析。
第七條凡符合本辦法第二條規(guī)定的小額公共資源交易項(xiàng)目,必須做好前期準(zhǔn)備工作,提供交易的技術(shù)資料和項(xiàng)目相關(guān)批文。招標(biāo)人(發(fā)包方,下同)應(yīng)在民主決策的基礎(chǔ)上形成書面意見,報(bào)教育局大宗物品采購(gòu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核同意后方可組織交易活動(dòng)。
小額公共資源交易一般應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行。對(duì)應(yīng)急或特殊的建設(shè)工程項(xiàng)目、物資服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目并符合下列條件的,經(jīng)教育局大宗物品采購(gòu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意,可實(shí)行其他形式招標(biāo)或采購(gòu)。5萬(wàn)元以下工程建設(shè)項(xiàng)目和1萬(wàn)元以下物資服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目,學(xué)校可自主決定采用何種交易方式。但一般根據(jù)教育局規(guī)定程序進(jìn)行。并按規(guī)定簽訂書面交易合同和廉政合同。
第八條小額公共資源交易應(yīng)建立檔案,嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)檔案管理的規(guī)定,及時(shí)收集、整理、歸檔交易活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的文件資料,并按規(guī)定做好檔案管理工作。
zz鎮(zhèn)小學(xué)
篇3:不動(dòng)產(chǎn)大宗交易策劃運(yùn)作
不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的策劃與運(yùn)作
1、不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的內(nèi)容和意義。房地產(chǎn)發(fā)展商能夠?qū)⑺鶕碛谢蚺d建的物業(yè)整盤整幢一次性轉(zhuǎn)讓出去,對(duì)于化解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),緩解資金不足、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益,降低銷售成本等,都是一勞永逸的大事。必須抓住機(jī)遇,果斷正確地決策,促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。
2、叫價(jià)。大宗交易的叫價(jià)學(xué)問,難處在于不可補(bǔ)救,零售就不會(huì)有這種擔(dān)心。因此,要注意幾種叫價(jià)形式:
1)直接式叫價(jià)。明碼實(shí)價(jià),回旋余地小,這在房地產(chǎn)呈賣方市場(chǎng)時(shí)是常用的交易方式。
2)間接式叫價(jià)。先試探性報(bào)價(jià),留有交易余地,最后雙方協(xié)商讓步完成交易。
3)透明叫價(jià)(玻璃價(jià))。讓對(duì)方容易弄清你的經(jīng)營(yíng)成本,并在比較中與你成交。
4)隱蔽價(jià)。對(duì)方不清楚你的經(jīng)營(yíng)狀況,以自身的購(gòu)買目的為準(zhǔn),在交易中一般采用此種交易方式。
需要指出的是,叫價(jià)與成交價(jià)的回落值,一般在8-12%之間比較正常,相反,叫價(jià)的虛值部分過高,可能一開始就導(dǎo)致失敗。
3、談判的階段與隊(duì)伍。大宗交易談下來(lái)曠日持久,一般過程需要一年半載,大致分以下幾個(gè)階段:①牽線和意向階段。②要約和信譽(yù)調(diào)查,項(xiàng)目和公司評(píng)估審計(jì)。③交換法律文件和資信證明,銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執(zhí)行和制約機(jī)制的設(shè)定(法人地位、水、電控制),定金5%,首期款15-30%。
談判的班子,主要由負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的具有相當(dāng)授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員、會(huì)計(jì)師和律師組成。
4、轉(zhuǎn)讓方式。整盤計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓,分項(xiàng)計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓,先回購(gòu)后轉(zhuǎn)讓,部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓,全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓(賣公司、法人資格)。
5、風(fēng)險(xiǎn)與防范。由于執(zhí)行合同時(shí)間跨度大,建設(shè)周期長(zhǎng),期間建材設(shè)備價(jià)格波動(dòng)、進(jìn)口關(guān)稅、政策因素影響、金融匯率變化(如日本三菱集團(tuán)在美收購(gòu)洛克菲勒大廈耗用15億美金,,由于匯率變化等因素虧損8億多)等,如果沒有一定的預(yù)見性,很可能預(yù)期利潤(rùn)會(huì)不翼而飛,還會(huì)出現(xiàn)虧損。因此有關(guān)合同、財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)以及成本敏感性變化都要有所預(yù)測(cè)和防范,以確保預(yù)期利潤(rùn)的安全實(shí)現(xiàn)。
考慮到合理減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān),在可能的情況下,盡量采用轉(zhuǎn)股形式。由于轉(zhuǎn)股價(jià)款受到注冊(cè)資本的公司權(quán)益的聯(lián)系,不可能超出太多。其余部分可以總承包來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。
突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案