AQE(項目前期質量管理)萬向馬瑞利減震器浙江萬向馬瑞利減震器有限公司,萬向馬瑞利減震器,萬向馬瑞利減震器職責描述:

依據產品研發進度完成質量開發任務,參與新產品開發實驗的討論、評審、試驗和驗收,對項目前期質量各環節發現的問題進行發布、確認、追蹤、推動改進。

任職要求:

職責一:負責新項目質量策劃

1、依據產品研發進度完成質量開發任務,并實施連續性檢查、測試和分析制度,確保符合質量標準的產品生產

2、負責獲取客戶的質量要求,組織相關單位分析原因及對策報告,提出質量改進方案以改進質量、成本和整體效率

3、參與新產品開發試驗的討論、評審、試驗和驗收

4、建立GP-12早期生產遏制工位

職責二:管理新產品質量問題

1、負責對項目前期質量各環節發現的問題進行發布、確認、追蹤、推動改進以及對改善零件的驗證。

2、負責新開發的零部件、原材料的試裝試用進行跟蹤、檢查、督促整改、監督評價。

3、根據開發研發過程中的問題,及時召開全面質量分析會,提出限定時間,整改計劃,掌握整改情況

職責三:供應商定點評審

1、參與對供應商的評審考核,并提出定點意見和整改

2、對量產項目的風險供應商做質量提升支持,跟蹤整改措施有效性和可持續性

職責四:其他臨時工作

1、及時完成上級領導布置的臨時任務;

2、配合部門內與外方的口頭翻譯工作

其他要求:

能熟練運用各類辦公設備及軟件,熟悉常用質量工具及應用,熟悉汽車行業的標準

篇2:物業管理師物業管理實務試題第四章早期介入與前期物業管理

物業管理師物業管理實務試題匯編之第四章早期介入與前期物業管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業管理的咨詢活動。

A物業辦理入住前

B新建物業竣工之前

C新建物業竣工時

D物業辦理人住時

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選B,有關內容可參見教材第68頁。

2.前期物業管理是指()的物業管理階段。

A物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止

B物業銷售開始至物業辦理人住為止

C物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業管理企業為止

D物業辦理人住開始至業主大會選聘物業管理企業為止

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理概念的理解。前期物業管理是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業管理企業為止的物業管理階段。故本題選A,有關內容可參見教材第68頁。

3.前期物業管理服務對象是()。

A建設單位

B承建單位

C全體業主

D建設單位、物業產權人

【答案】C

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理的掌握程度。前期物業管理的服務對象是全體業主,并按規定向業主收取物業管理服務費用。故本題選c,有關內容可參見教材第68頁。

4.早期介入分為以下哪幾個階段實施()。

A可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

B可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段

C規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

D可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選A,有關內容可參見教材第68頁。

5.早期介入的服務對象是()。

A建設單位

B承建單位

C物業產權人

D全體業主

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位,并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選A,有關內容可參見教材第68頁。

6.早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的()活動。

A服務B咨詢C管理D監理

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前,建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業管理的咨詢活動。故本題選B,有關內容可參見教材第68頁。

7.前期物業管理最明顯的特點是()。

A管理服務呈現波動和不穩定狀態

B經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

C溝通與協調

D前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎

【答案】D

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。由前期物業管理工作的內容分析可知,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征。故本題選D,有關內容可參見教材第76頁。

8.前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于()。

A早期介入與常規物業管理之間

B早期介入與前期物業管理之間

C前期物業管理與常規物業管理之間

D常規物業管理之后

【答案】A

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間,故本題選A,有關內容可參見教材第76頁。

9.在整個物業項目實施過程中,不屬于早期介入階段的是()。

A規劃設計階段

B物業承接查驗階段

C竣工驗收階段

D銷售階段和建設階段

【答案】B

【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項B“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理,故本題選B。有關內容可參見教材第71頁。

10.對早期介入的必要性說法不正確的是()。

A早期介入可以從源頭上堵住漏洞

B早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛

C早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題

D早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業管理、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少

【答案】C

【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”,故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.早期介入的作用有()。

A優化設計

B有助于提高工程質量

C制止售房時的不合理承諾

D為前期物業管理作充分準備

E有助于提高建設單位的開發效益

【答案】ABDE

【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①優化設計;②有助于提高工程質量;③有利于了解物業情況;④為前期物業管理作充分準備;⑤有助于提高建設單位的開發效益,故本題選A、B、D、E。有關內容可參見教材第69~70頁“早期介入的作用”的內容。

2.早期介入規劃設計階段的主要內容有()。

A根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容

B就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議

C提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議

D根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準

E就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議

【答案】BCE

【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有:①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項A“根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容”和選項D“根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容,故本題選B、C、E。有關內容可參見教材第7l~72頁“早期介入的內容”的內容。

3.前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括()。

A物業共用部位、共用設施設備承接查驗

B為建設單位開發物業項目提供物業管理專業技術支持

C裝修管理

D工程質量保修處理

E業主人住

【答案】AcDE

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選A、c、D、E,有關內容可參見教材第75頁。

4.前期物業管理的特點有()。

A管理服務呈現波動和不穩定狀態

B經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

C與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案

D前期物業管理的特定內容是以后常規物業管理的基礎

E從物業管理的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議

【答案】ABD

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理特點的掌握程度。前期物業管理的特點包括:①由前期物業管理工作的內容分析可見,前期物業管理的許多工作,尤其是前期物業管理的特定內容是以后常規期物業管理的基礎,對常規期物業管理有著直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特征;②前期物業管理的職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規物業管理之間;③管理服務呈現波動和不穩定狀態;④經營虧損,故本題選A、B、D。有關內容可參見教材第76~77頁“前期物業管理的特點”的內容。

5.物業管理企業參與竣工驗收,主要作用和目的是()。

A掌握驗收情況

B收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題

C為物業的承接查驗做準備

D參與驗收結論

E派出工程技術人員,對工程進行觀察、了解、記錄,并就有關問題提出意見和建議

【答案】ABC

【解析】本題考查的是考生對物業管理企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業管理企業參與竣工驗收,主要是為了掌握驗收情況,收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題,為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時,應隨同相關驗收組觀看驗收過程,了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選A、B、C,有關內容可參見教材第75頁。

6.在物業項目的建設階段,物業管理早期介入的內容主要有()。

A與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案

B就物業的結構布局、功能方面提出改進建議

C提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見

D配合設備安裝

E對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見

【答案】ADE

【解析】本題考查的是考生對物業管理早期介入內容的掌握程度。B選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期

介入“規劃設計階段”的內容,而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選A、D、E,有關內容可參見教材第73頁。

7.在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,除包含物業正常使用期間所需要的常規服務,還包括()。

A物業公共部位承接查驗

B物業公用設施的承接查驗

C業主入住

D業主專有部分的保修處理

E裝修管理

【答案】ABcE

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理內容的掌握程度。在前期物業管理期間,物業管理企業從事的活動和提供的服務,既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容,又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗,業主人住,裝修管理,工程質量保修處理,物業管理項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業管理的特殊內容。故本題選A、B、C、E,有關內容可參見教材第75頁。

8.前期物業管理溝通協調主要包括()。

A供水、供電部門

B政府主管部門

C社區居民委員會

D開發商

E規劃設計單位

【答案】ABcD

【解析】本題考查的是考生對前期物業管理溝通協調的掌握程度。在前期物業管理期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業管理企業、業主、業主大會及業主委員會等;相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位,市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選A、B、C、D,有關內容可參見教材第76頁。

9.在整個物業項目實施過程中,前期管理主要包括()。

A物業承接查驗階段

B物業人住階段

C業主大會選聘物業管理企業階段

D建設階段

E竣工驗收階段

【答案】ABC

【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業管理的掌握程度。前期管理包括:物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業管理企業階段。D選項“建設階段”和E“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選A、B、C,有關內容可參見教材第68頁。

10.在整個物業項目實施過程中,早期介入主要包括()。

A規劃設計階段

B物業承接查驗階段

C竣工驗收階段

D銷售階段

E建設階段

【答案】AcDE

【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括:可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。B選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業管理。故本題選A、c、D、E,有關內容可參見教材第71頁。

11.物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括()。

A管理制度的完善

B物資配備到位

C物業管理人員到位

D服務規范的完善

E管理用房到位

【答案】BcE

【解析】本題考查的是考生對物業管理項目前期運作的掌握程度。物業管理項目前期運作階段,管理資源的完善與優化的具體內容包括:管理用房到位、物資配備到位和物業管理人員到位。故本

題選B、C、E,有關內容可參見教材第75頁。

三、案例題

1.物業管理的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問:(1)分別站在開發商和物業管理企業的角度,闡述物業管理早期介入對于開發商和物業管理企業的有利之處。

(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容?

【答案】

(1)物業管理的早期介入對開發商的好處很多。

①作為開發商在開發建設中需要一個好參謀,特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見,從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益,最大限度地促進產品銷售。

②開發商在開發建設中需要一個好幫手,特別需要有專業經驗的物業管理公司,協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題,如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。

③開發商需要一個事業上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事業,開發銷售更多更好的樓盤,而不是西瓜芝麻樣樣要,到頭來,芝麻沾手西瓜溜掉。

物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。

①通過早期介入,物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場,盡早地了解工程項目的客觀情況,促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處,避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管

理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。

②物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備,實現物業管理服務的高起點、高標準,使廣大業戶受益。

③減少開發商在銷售階段不利于物業管理的承諾,減少日后物業管理不必要的麻煩。

(2)早期介入的作用包括:優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業管理作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。

(3)早期介入的內容:

可行性研究階段:①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式;②根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容;③根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準;④根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準;⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。

規劃設計階段:①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設;②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議;③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見;④就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

建設階段:①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;②配合設備安裝,確保安裝質量;③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;

④熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況,特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

銷售階段:①完成物業管理方案及實施進度表;②擬定物業管理的公共管理制度;③擬定各項費用的收費標準及收費辦法,必要時履行各種報批手續;④對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓;⑤派出現場咨詢人員,在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務;⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料,整理后歸人物業管理檔案。

2.A大廈入伙之初,管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多,主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚,恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻

煩)。入伙滿一年后,鑒于小區的經濟運行狀況,管理處決定按照法規規定,開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法,卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理,你準備如果突破阻力,把人室維修工作引入正軌?

【答案】

(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業管理法規,詳細介紹了物業管理費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。

(2)說明

了當初無償提供戶內維修的初衷,使大多數業主消除了“交了物業管理費,管理處就應包辦一切”的誤解,對戶內維修有償服務表示認同。

(3)針對個別業主客戶不理解這一情況,繼續深入做工作。

(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。

(5)管理處還公開戶內維修的收費標準,同時,告知業主客戶有選擇服務商的權利。

篇3:項目物業前期介入接管驗收問答篇

項目物業的前期介入和接管驗收:問答篇

一、前期介入篇

1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見

答:一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件,更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用,所以物管方面對物業設計(說明)應該提出以下幾點建議:

(1)要考慮商業和物管用房的預留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。

(2)配套設施設備、管線配置和布線要合理,包括預留空調安裝位置及空調冷凝水管。

從99年開始建設部就要求對于新建商品房必須要留有空調外機隔板和冷凝水管的要求。

(3)設計時盡量減少外墻外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

(4)高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

(5)水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要,盡量集中放在首層。

(6)信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上,郵電部門會加收服務費),并且信報箱的規格和鎖要符合要求,也可以同時考慮送奶的存放。

(7)小區進出口位置和數量配置要合理,能少則少,以減少不必要的費用支出。

(8)小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

(9)小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要,鐵圍欄的設計要防攀防鉆,女兒墻亦要設計成防攀越的。

(10)小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

現在新建商品房的綠化率不的低于35%,如果項目名稱中帶有”花園“的綠化率不的低于50%。

(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業小區)不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致,四季有花有香,配制原則是大方得體,合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

(12)小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

(13)小區內盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管,以方便管體爆裂時更換。

(15)現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地,所以陽臺設計應考慮統一接管,并配二個地漏(其中一個為洗水機排水用)否則業主在二次裝修的排管時,施工不規范會引發一系列問題。

(16)低價商品房業主用窗式空調多,故臥室大多預留窗式空調口,預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機,又可以安放窗式空調機,還要方便以后維護、加雪種拆裝等,以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題(滲漏)。

(17)建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶,既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。

(18)現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大,所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外,甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外,在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)

(19)樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片(防涂鴉,防污漬)。

(20)樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖,樓道開關總閘更應內藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。

(21)小區內的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業)。

(22)小區路燈不必多,只需滿足一定的光照度就可以,路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕,牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽(方便日常維修、減少開支)。

(23)垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處,且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關(以方便手提東西的業主上下樓梯,且減少樓道公共照明用電量)。

(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電,故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

(27)由于商業用水和居民用水的收費標準不同,建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例,一般都把收費高的商業用水比例定的比較高,無形中又會長期多支出費用)。

(28)小區的地下排污管道要鋪設合理,井口間距要合適,一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

(29)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶(既利用上了空調水,又美化了環境,避免了以往空調滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現象)。

(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角,商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

(32)所有單元進戶門應設計遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視,設計中應考慮進去。

(34)建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等(以減少衛生死角和高空作業)。

(35)重要管路和線路要預留備用管線或活口,(以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。

(36)最容易發生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板,墻體因受擠壓而易爆裂(PV管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設計時最好設置套管。

(37)小區配套公共設施規劃設計要一步到位:

(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

(b)管道煤氣,智能綜合布線,二次加壓的管路及閘閥,用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

(c)陽臺設計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便,客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么

答:一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成,所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議:

(1)對小區(大

廈)的重要大型設備、設施的供應商,應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

(2)小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

(3)涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管,且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關,綠化帶土質的厚度要符合要求。

(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備(或大宗材料、配件)的保質(修)期的保質(修)內容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議,并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

(5)一些重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等)的供應單位應提供供貨或者是安裝合同、清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

(6)小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明(如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用,還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等)最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

(7)為方便以后的物業管理,對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統一、集中(便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應作好識別標記,合理分配。

(8)各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應的施工更改記錄。

(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

(10)物業的竣工驗收,物管人員應會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字,物業(包括設備設施)的二次接管驗收須全面把關交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項

答:嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同,對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改,以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺,買一樓送花園(公共場地不屬于套內面積,誤導消費者);免*年管理費或只按多少元/M2收取管理費(讓物業公司倒貼錢);小區提供**會所服務(會所一向是個賠錢項目,誰來投資設備,誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費誰來貼補經營虧損);承諾小區會有管道煤氣,智能化管理系統,閉路監控,二次加壓,噴泉泳池、綠化庭院等,但設計時根本沒有考慮,更談不上交付使用(業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨),物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓,對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流,前后一致。

二、接管驗收篇

1、物管公司在開發商物業移交時應注意那些交接事項

答:物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關,否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵:

(1)對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核,對尚未完善的事項,要求開發商提出的補救和解決措施并備案,(包括物管用房,專項基金,開辦費用,對外承諾的小區配套設施等敏感問題)。

(2)開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

(3)將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

(4)凡小區采用非市面上常見的建材,設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

(5)驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好:包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠,設施做好與否,小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統(含商鋪)等。

(6)小區公共設備、設施、輔助場所(幼兒園等)、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明(避免以后引起業主投訴、爭紛)。