優酷-少兒動畫發行運營阿里巴巴阿里巴巴(中國)有限公司,淘寶,阿里,阿里巴巴,阿里研究院,阿里集團,阿里巴巴工作職責:

1、負責公司動畫版權的發行工作,建設全國IPTV、OTT等數字電視發行網絡,以及新媒體發行渠道,全面管理發行與推廣工作。

2、與IPTV等數字電視、電信運營商,線下渠道(如商場、教育機構)、全國少兒臺等有良好的合作關系,并有豐富的資源。

3、熟悉動畫發行流程及渠道,有較豐富的影視發行經驗及相關資源。

4、組織自主出品及外部引入的動畫作品的發行配套工作,實現年度指標。

任職要求:

1、3-5年以上發行經驗,熟悉發行渠道,社會關系廣泛。

2、熟悉IPTV/OTT的市場現狀、產業政策環境,有相關的工作經驗。

3、對各省、市有限網絡或電信運營商有所了解,有一定的客戶資源。

4、具有敏銳的市場分析及判斷能力,較強的溝通協調能力。

5、具有較強的談判技巧、扎實的客戶基礎,具備大型客戶的開發維護管理能力,抗壓能力強,能適應出差。

篇2:某某商場前期籌備運營方案

某商場前期籌備的運營方案

一、經營定位:

近幾年里,由于幾家大型現代商業公司融入**地區商業市場,給這里的零售行業帶來質的飛躍,在**激烈的商業競爭中,POST購物中心應因地制宜,力求創新。針對**市的消費熱點,通過市場分析和營銷策劃,率先應用**的經營風格,以**當地的中高檔商品為商品定位,實施品牌戰略。并通過以人為本的管理,促進雙贏合作,強化公司凝聚力和創造力,運用**經營管理模式,壟斷該地區的高中檔商品零售市場。

二、經營品項:

1、項目介紹:

**波斯特購物中心―**商業大廈**店,作為大型購物消費中心,是在一個單體建筑內,整合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業形態,為消費者提供一站式服務。她具有全面系統的規劃,各種商業形態交叉互動,相互補充。休閑、舒適、周到,購物中心凝聚多姿多彩的消費生活,體現著現代都市人對休閑、交流的渴望,是現代生活方式的集中體現。

a.POST購物中心地處**商業中心之黃金地段,超值旺地,盡享都市繁華。建筑面積3.3萬平方米,經營面積2.4萬平方米。

b.首層由國際名品服裝旗艦店,化妝品、首飾及名品服飾等組成;

c.二層由潮流青春休閑服裝,海內外精品男士服裝、服飾,西歐風情咖啡廳等組成;

d.三層由流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾,中式傳統茶嗣等組成;

e.四層由主流家用電器,家居精品廣場,兒童新天地等組成。

f.地下一層是擁有300余個停車位的大型停車場;

g.POST購物中心蜂聚海內外知名品牌,集合上乘休閑、娛樂多種商業形態,勢必成為身份的象征、購物的天堂。

2、經營品類規劃:

F1:國際名品服裝旗艦店、世界名表中心、環球化妝品總匯、經典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等;

F2:潮流青春休閑服裝、海內外精品男士服裝、服飾及西式經典咖啡廳等;

F3:流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾;名品針棉服裝、皮草展示中心、新潮時裝總匯及中式傳統茶嗣等;

F4:主流家用電器、家居精品廣場及兒童新天地等。

三、服務功能設計:

由于POST購物中心是集合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業形態,為消費者提供一站式服務。她具有全面系統的規劃,各種商業形態交叉互動,相互補充。休閑、舒適、周到,購物中心凝聚多姿多彩的消費生活,體現著現代都市人對休閑、交流的渴望,是現代生活方式的集中體現。

四、經營規劃布局設計:

第一:經營規劃布局要維護購物中心的商品品類經營黃金比例。業內人士都比較認同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、52:18:30的這個商場品類經營黃金比例,也適用于品牌經營構成比例(當地市場暢銷品牌、哈市暢銷品牌、**特有品牌)。

第二:經營規劃布局要維護**哈爾濱商場的統一主題形象和統一企業品牌形象。POST購物中心是一種多業態組合的商業組織模式,但它絕不是一個無序的大雜燴,必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。經營規劃布局時要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和**企業品牌形象。

第三:經營規劃布局目標要能夠在消費層次和類型風格上同類差異、異類互補。簡單地說,同類差異就是社會市場購買力群體構成復雜,不能盲目引進在風格和價位相互雷同的品牌商品同時進店。譬如新商場招商,就不要同時招來多家基本上都是雷同款式風格和相似價位的品牌服裝專柜;新商場同風格化無差異更是不能想象的。異類互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權,并能讓顧客心身體驗變化,提高其消費興趣。譬如休閑服裝、時裝因為款式風格不同,可以互補;讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。

第四:經營規劃布局順序原則。核心品牌商品先行,輔助品牌商品隨后的原則;服裝服飾類商品優先,輔助項目配套的原則。

第五:經營規劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對于人流所起的關鍵作用,其布局直接影響到新商場的形態。新商場的核心主力品牌專柜適合放在經營軸線(或線性營業現場通道)的端點,不宜集中放置在中間,這樣才能達到組織人流的效果。

第六:經營規劃布局要以“以點代面,特色經營"為目的,也是大型綜合性商場的經營特點。頂級特殊品牌供應商是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位,對它們給予優惠政策,邀請其入場,能夠起到增強文化氛圍,活躍新商場氣氛之作用。例如公司今年上半年在陽光大廳專門邀請賓利車展,展示世界頂級名車文化。誠然,頂級特殊供應商的經營范圍要與商場的經營主題及品牌形象相吻合。

五、建筑規劃設計:

整體建筑規劃設計是由主樓21層POST賓館,副樓12層聯通寫字樓,裙樓地上四層商場經營區及地下一層附屬功能區構成。整個建筑規劃符合現代商業經營運做需要。對商場經營區室內結構再做合理修飾改造,更能符合商業經營需要。

六、運營管理設計

POST購物中心運營管理繼續沿用**經營管理模式。**商業開業伊始就被國務院發展戰略研究中心評為“黑龍江省首家現代化大型商場”在紛至沓來的國內外賓客中贏得了“花園式商廈,購物者天堂”的美譽。**運營模式經過十年來在商業領域中不斷的磨合驗證、探索更新,逐步形成完整的**的商業經營管理模體系,這一體系并且通過了ISO9001-2000質量體系認證,用當今**商業經營業績足可以印證**經營管理模式的實用價值。

**現運行中的各項管理性文件和各工作流程操作性文件,是新公司的運營管理的依據及指導藍本。

七、招商設計:

1、招商優勢:

哈爾濱**商業經營管理團隊為**零售市場訂制最佳適宜的品牌經營合作方案,以利益共享、雙贏經營我主導,運用**經典特色品牌為依托,竭誠打造環**區域獨家高檔名店,壟斷該地區的高中檔商品零售市場。

2、招商范圍:

誠招有特色、有風格、有品位的名優中、高檔服裝、服飾等百貨類品牌,范圍是以“穿”為主的商品,包括:服裝服飾、珠寶首飾、化妝品、運動休閑、生活家居、箱包皮具、名品鐘表等,以及高檔休閑、娛樂等其他商業服務經營項目。(酒吧休閑類、兒童娛樂類、文化傳播類等商業經營項目)

3、招商要求:

國際、國內中高檔知名品牌及服務品牌的廠商、代理商、經銷商。

與具有有效的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證的經營主體共同合作。品牌商品具有有效的商標注冊文件,產品合格證書和檢驗報告等質檢資料,進口商品提供海關報關單及商檢證明。

4、經營合作方式:

>

品牌專柜(店),利潤月保底+扣率形式為主。

各品類主要標志性品牌供應商重點引進,合作條件合理優惠;其他品牌條件優與同等市場條件。

5、經營合作標準:

樓層品類代表品牌招商標準

F11.名表勞力士、歐米茄、浪琴、雷達、帝駝、

梵高、名威、世爵、英納格、天梭每1延長米柜臺利潤月保底700元,扣率18%

2.珠寶首飾周大福、六福、老鳳祥、謝瑞麟、

行行行、寶玉龍、皮爾卡丹按700元/平米,利潤月保底,扣率23%

3.化妝品姿生堂、歐珀萊、CD、美寶蓮、

歐萊亞、玉蘭油、雅芳、羽西每平方米月保底銷售700元,扣率20%

4.皮鞋百麗、瑕步士、愛步、其樂、都彭、

史碧嘉、CD、歐枚柯、羅密瑞姿按550元/平米,利潤月保底,扣率22%

5.皮具登喜路、都彭、華倫天奴、BOSS、

ELLE、POLO、新秀麗、皇冠按550元/平米,利潤月保底,扣率25%

6.國際名店都彭、BOSS、馬可波士、金狐貍、都彭、寶姿、溫馨鳥、卡奴迪路按450元/平米,利潤月保底,扣率20%

7.眼鏡警察、古奇、CD、都彭、卡地亞、

浪琴、紀樊希、登喜路、古加希每1延長米柜臺利潤月保底700元,扣率20%

F21.青春休閑ESPRIT、艾格、LEE、蘋果、依戀、

艾斯迪色彩、羅蒙迪可、雷柏高、

米奇、淑女屋、鱷魚恤、美珂歐蘭租金按每月400元/平米;

扣率23%

2.運動系列耐克、阿迪達斯、銳步、迪阿多納、

李寧、安踏、金萊克、樂圖租金按每月400元/平米;

扣率23%

3.男士正裝

休閑裝沙馳、金利來、圣大保羅、卡爾丹頓、

觀奇、貝利龍、老人頭、湯尼威爾、

華倫天奴、凱撒、鱷魚、馬克華菲、

阿曼尼、迪可尼、仕東利、租金按每月400元/平米;扣率23%

4.男士服飾BOSS、百富、畢加索、巴黎世家、都彭、金利來、ZIPPO、瑞士軍刀租金按每月450元/平米;扣率23%

F3

1.女士時裝敦奴、魅力一生、哥弟、馬天奴、

AD、范怡文、七色麻、阿勒錦、

駱駝、瑪絲菲爾、THE、玖姿租金按每月300元/平米;扣率23%

2.女士服飾黛可麗娜、利典安、米奇、梵高、

維弗拉氏、依慧達、泰盟諾迪租金按每月350元/平米;扣率23%

3.女士正裝白領、柯里亞諾、柯羅芭、莉奧拉、

杜蕾娜、寶姿、吉芬、馬克張、薩濃租金按每月300元/平米;扣率23%

4.內衣黛安芬、安莉芳、歐迪芬、皮爾卡丹、

曼尼芬、愛慕、奧戴莉、伊絲芬租金按每月300元/平米;扣率23%

5.針棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮爾卡丹、阿爾巴斯、鄂爾多斯、鹿王、日神、高爾夫、圣雪絨、雪蓮、珍貝租金按每月300元/平米;扣率23%

F41.家居系列多樣屋、捷克水晶、韓國宇宙床品、友和貝印、黛安家品、雙立人櫥具、飛利蒲松下小家電、進口數碼相機、

隨身聽、MP3、復讀機、電話租金按每月200元/平米;扣率20---23%

POST――****店招商資料(1)

6、招商工作程序:

(1)、為營造很好的招商環境,吸引更多的理想品牌供應商加盟,增加合格候選供應商的基礎數量,特制定本招商工作程序.

A、全國招商工作程序:

此程序在招商工作時間排序上定為第一程序,第二招商工作程序也可同時啟動,該程序兼顧向國內知名品牌供應商宣傳介紹POST購物中心的作用。利用全國有影響力的專業媒介發布新業信息,并有隆重招商宣傳作用。專業媒體(時尚雜志、中國服裝報等)。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。

B、哈市招商工作程序:

此程序在招商工作時間排序上定為第二程序,也是正式開始進入實質性招商階段,利用省、市有影響的媒介(生活報、新晚報)發布新業信息,并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時,策略地吸納更多適合**市場需求的候選供應商。在**南崗八樓辦公區建立招商辦公室,業務接洽人員編制需要3人,電話、電腦各一部。

C、當地招商工作程序:

此程序在招商工作時間排序上定為第三程序,也是重要和關鍵的招商工作程序,當地供應商黃金比例數量份額應占招商總量的半數以上,在保證合適特色品牌供應商數量的同時,當地招商兼顧開發引導的功能,協助當地供應商經營正規品牌化商品,成為品牌化經營的學習實踐基地。考慮減少、避免競爭對手對POST購物中心招商籌備工作的惡意破壞,正式招商工作與開業時間緊密銜接,不給對手惡意破壞的機會。招商部人員隊伍組建后必須經過系統培訓,實踐磨合后再投入實際工作狀態。以先建立過硬的招商隊伍,再投入招商實戰,這樣才會百戰百勝。先有計劃有步驟地對適合預選供應商評定,有的放矢地對理想品牌供應商洽談,因為POST購物中心能夠容納經營的品牌專柜數量與實際能夠在**市場運營的品牌供應商數量相差出入不是很大,茫無目的地傳統式招商做法,并不適合新公司招商實際要求,這樣不僅節約費用,而且能有準確的針對性,提高合作成功率,減少競爭對手的不利手段干擾。宣傳工作中心,應以POST購物中心****店即將登陸**,成為購物的天堂、身份的象征,以全新的內涵震撼雪鄉,以上乘

的品質服務于**人民等內容為中心,制造轟動性前奏和神秘氛圍,為下一環節的實質各項工作,做好鋪墊。細致調研現有市場運營品牌現狀,制定商場招商各品類工作預案標準,初步接待來洽談的品牌供應商,并認真填制初選供應商登記表,對重點目標備選供應商,保持主動接觸,排除阻礙,建立合作伙伴關系。簽訂意項合作協議,收取合作預約訂金。

(2)、POST購物中心業前招商工作進度

第一階段:(籌備預案期)

※POST總體經營計劃預案擬定,招商工作原則方案制定;

※制定POST商品定位標準;

※擬定初步各商品類布局方案;

※擬定與供應商合作方式及條件標準。

第二階段:(初選儲備供應商期)

※進入全國招商工作程序;

※進入哈市招商工作程序,組織實施初選供應商資源儲備;

※POST招商團隊組建,基礎工作技能培訓,團隊協調性磨合;

※招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案;深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總,編制各商品類經營指導方案;

※對本省級代理,將至**市場開發、尋找下級地區代理的供應商資源普查備案;協調協助開發工作;

※當地招商工作程序開展,組織實施初選供應商資源儲備;

※制定完備的商品儲備品牌資訊,對適合的預選供應商資源評定分類;

第三階段:(評審確認供應商期)

※確定正式的各品類商品定位標準和品類布局執行方案以及招商合作式方、合作條件標準等公司經營原則方案;

※確定各品類最終執行的經營工作方案,各品類重點標志性經營品牌認定,以及針對性特殊招商方案的制定及實施;

※普通標準性品牌供應商洽談合作條件,結果對比擇優;

※評審確認合格供應商,簽訂意項合作協議,收取合作預約訂金;

第四階段:(合作協議書簽訂期)

※根據POST各項籌備工作完成進度情況,確定準確開業時間,對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調,確保開業正常可行之后,與合格供應商簽訂正式合作協議書;

第五階段:(入場實施專柜期)

※賣場專柜設計基本標準設定,規定貫徹;

※與供應商協調專柜設計規格,符合雙方設計規定要求;

※辦理相關入場裝修手續,進場實施裝修專柜;

※做到及時合理,人員積極跟進,協調配合各管理環節,控制按規劃方案實施,高效圓滿完成階段工作目標。

7、招商部籌備期人員編制

為高效率地完美正確地完成POST購物中心招商籌備工作計劃方案,確保商場如期隆重開業,并且能夠達到公司預期工作目標,現建議購物中心招商部籌備期人員編制方案如下:

以工作相互支持、管理相互制約的工作原則,暫把POST購物中心在籌備期的招商部分為兩個組。(1).規劃審計組;(2).招商業務組。

(1).規劃審計組:

工作職能:宏觀組織協調,各項工作監督跟進,評估分析招商結果.a.各商品類招商定位總目標工作的制定及審核;b.商場各商品類結構布局編制、審核;c.單位品牌經營面積計劃、核定;d.品牌裝修宏觀標準制定、審核、驗收;e.商場各商品類單位面積利潤核定;f.各品牌合作協議的評估、匯編、保管;兼有商業信息的搜集、分析、提供的職能。

工作目標:招商工作計劃方案的制定,工作結果的審核評估,確保招商工作的正確有效性。

人員編制:

組長(一名);綜合助理(一名);匯編管理文員(一名)。合計三人。根據具體工作職能特點選擇適合人員。

(2).招商業務組:

工作職能:a.根據公司總計劃原則制定各商品類具體招商工作計劃方案,并認真實施執行;b.制定各自商品類品牌供應商的量化參數指標,根據其銷售業績、社會知名度及影響力、經營者的實力與能力和商業信譽、商業區域分布、加盟合作者與品牌生產廠的屬性等等,劃分核定重點合作供應商;c.與品牌供應商的聯絡,業務談判,經報批公司核準后簽定合作協議;d.及時監督反饋供應商的意向,實施工作計劃方案;e.時時跟蹤品牌商品發展動態,反饋、修訂工作方案。等等……

工作目標:招商工作計劃方案的準確實施,工作結果正確、及時、有效。

人員編制:

招商業務組組長(一名)

業務組各業務主辦及工作范圍:

(一)、男裝業務主辦(一名);招商助理(一名)。

國際名店F男士服裝J

(二)、女裝業務主辦(一名);招商助理(一名)。

少淑裝M淑女裝N內衣0

(三)、青春裝業務主辦(一名);招商助理(一名)。

運動系列H青春休閑裝I時裝廣場(春夏)Q

皮草/針棉(秋冬)R

(四)、服飾業務主辦(一名);招商助理(一名)。

皮鞋G精品服飾E男裝服飾K女裝服飾P

(五)、綜合1業務主辦(一名);招商助理(一名)。

化妝品A鐘表B首飾C眼鏡D

(六)、綜合2業務主辦(一名);招商助理(一名)。

休閑服務L家居系列S童裝/兒童用品T

兒童游樂中心U家居服裝V

合計一十三人。根據具體工作職能特點選擇適合人員

為便于以后運營工作可持續性進行,節約人力資源,未來的商場經理可暫時參與前期招商工作。

合作:以最大限度允許自主經營,專業運作為合作形式,統一收銀,固定收益,為合作條件,鼓勵冠名前綴宣傳,共同雙贏發展。

組織:**商業發展中心策劃,**POST購物中心組織實施。

重點:家電類專業店:國美、三聯、蘇寧、黑天鵝、

體育專業店:李寧、申格、

家居專業店:多樣屋、

(3)、品牌傳播

目的:提高**地區當地品牌商品經營水平,滿足適合POST購物中心經營的品牌數量,加快商場組織速度,確保商場經營品牌質量和如期開業。

通過對品牌商品當地區域銷售代理經營權的引導調控,確保品牌可控發展趨向,為品牌商品最大化市場價值實現和公司最高長久收益而服務。

方法:通過**新商場的組織過程,給預將開拓**地區市場的品牌省級供應商提供**地區商業推廣的平臺。

在當地組織常規商場經營工作的同時,兼顧開發引導品

牌經營發展的附加功能,協助當地供應商正規化商品經營,把新商場創造成為商品品牌化經營的學習實踐基地。

途徑:通過對哈市招商工作過程,對預將要開拓**地區市場的省級代理提供**市場推廣支持服務。

通過對當地招商工作過程,對希望能經營理想品牌和要學習掌握商品正規化品牌經營模式的當地業內人士提供聯絡、培訓、指導等支持服務。

組織省級代理品牌在**地區推廣發布會;

哈牡兩地供應商聯誼會;

**商業咨詢支持機構;

**著名品牌供應商協會;

組織:**商業發展中心及****外派管理機構為發起者和組織者。

****外派管理機構以因地制宜為原則,不辱使命作宗旨。認真完成在**的經營工作。

篇3:商業地產成功運營管理

商業地產的成功運營管理

隨著現代商業地產的發展,能夠在變化莫測的商業大潮中屹立不倒的成功商業項目,無一不是經過理性而嚴謹的規劃而來的。除了以ShoppingMall為代表的商業業態的發展趨勢之外,商業地產的運營管理是當前人們最關心的問題。

運用國際運營理念,營造一個適合于本土化運營的國際商業運作管理模式,不僅能為消費者構建一個良好的購物、娛樂、休閑環境,更為經營者、投資者們打造一個優質的財富平臺。

商業地產成功的關鍵――統一的運營管理

運營管理是商業運營的核心,是商業房地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態,統一到一個經營主題和信息平臺上。統一的運營管理模式的運用,其實際意義就是旨在把投資者、經營者、管理者三者結成利益共同體。不能統一運營管理的商業房地產項目,會在激烈的競爭中逐漸蛻變,直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。

運營管理的統一性,就是開發商和入駐店鋪精誠合作,在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業設施,但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統一協調感。

經營商業物業的收入主要來源于商戶的租金。商業項目的功能就是幫助商戶創造收入,提高每一平米商業面積的賺錢能力,這就是商業項目經營管理的價值所在,也是商業地產成功運作的關鍵。換句話說,大型商業項目長期成功與否的保證,成功的統一運營就是一個關鍵。

商業地產的運營管理即要做到四個方面的內容的統一:統一招商管理(立足長遠)、統一營銷(廣告宣傳等)、統一服務監督和統一物業管理。每一個成功的購物中心,都以一個真正Mall的理念來運營,必定遵循購物中心的特點。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的Mall,其成功運營就是很好的例子,除了選址成功外,最重要的就是遵循購物中心的特點,開發商自營了主力百貨―――天貿南大-天河百貨。“四個”統一的好處是便于解決規劃設計和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。

雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵,但在運營管理之前,要確保一個項目完美順利地開發、進展,則要完全歸功于科學而嚴謹的市場調查、規劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作,因此說,它們又是一個成功商業項目后期順利運營的基礎。

商業地產順利運營的基礎――完美的規劃與招商

一、科學嚴謹的市場調查

房地產市場調查的目的是對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析,并對市場定位提供依據回避風險。商業地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是,從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。

二、合理準確的選址要求

國外Mall一般選址郊區,其原因是:首先,市中心地價昂貴;其次,市中心物業大多屬于私人所有(系永久產權),拆遷賠償的法律障礙和經濟成本令人生畏;再次,人們已經完全接受了在市區工作、在郊區生活的模式;此外,極高的私車擁有率和四通八達的路網為郊區MALL提供了巨大客流。

但國內的情況則完全不一樣,以廈門為例,現有的Mall包括世貿商城、SM商業城、明發商業廣場和羅賓森廣場無一例外均設在市區,真正的郊區Mall極為少見。

可以說,在國內Mall的選址往往必須同時具備以下三個條件,一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢,最好處于新城區與老城區的過渡區域;二是必須擁有相當數量的中高收入消費群體;三是交通便利,有充足的停車位。

三、準確的定位

ShoppingMall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業多,店鋪多,功能多,業態業種的復合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣場來實現,深度主要靠專賣店來實現。

為了實現“全員、一站式、一次性購足”的目標,MALL需通過設置大型百貨、超市及各類不同行業的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客,再輔以專業店針對消費者各色需求,其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點,容易讓人產生“無主題經營”的感覺。從營銷的角度講,主題是一種基于STP(特定目標市場)選擇后的特色定位,由于對商圈內消費者進行了細分,它必然會排斥一部分消費者,這似乎與MALL的消費者全覆蓋特征相悖。

事實上,Mall的一些基本特征無法容忍對特定商圈內消費者做過多的排斥。以一座20萬平方米的Mall為例,要維持其商業經營每平方米需要大約10000元的銷售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬元以上,如果單客交易金額為100元,則每天需要客流量5萬人以上!如果對商圈消費者細分過度,是難以支撐Mall這個龐然大物的。

而缺乏主題,又難以產生足夠的吸引力,難以將自身與競爭對手區隔開來。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個適宜的權衡。Mall的STP目標市場選擇,其主力的核心目標顧客群,應是聚焦于區域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。一個區域的消費層次和收入水平基本上是正態分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費群才是支撐區域消費的主力,他們的精神、物質需求和文化、價值取向構成了Mall主題的內涵。

四、全程有序良好的招商工作

在完成了項目整體的規劃后,當經過準確的市場調查,進而確立了項目的選址和恰當又有自身特色的定位后,統一招商,統一經營就開始在有步驟地具體工作中得到落實,項目整體的運營便在“統一”中得以保障。

統一的招商能夠協調好開發商、投資者與經營者三者之間的關系,通過招商及承租戶結合來為后期項目的運營奠定基礎。

在一個成功的Mall,每個承租戶的成功都是互相依賴的,而且會引導其他承租戶的成功的,這就是共生原理。為了維系這種共生關系,明發MALL必須整合各商家的事業項目,猶如經營一家事業體。所以,各商店是不能被分割出租的,必須整合為一,以免在經營管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計劃各商店的配置。

成功的招租,對業主及管理者而言,其表現的是穩定的收入來源。未出租空間對業主及管理者來說是沒有任何生產力的,而且還會影響整個項目的凝聚力。愈少的店鋪,表示愈少的消費者會被吸引,表示愈少的業績來源,表示愈少的收益。

商業地產成功運營的保障――統一經營

經營不等同于運營,然而,統一的經營確是成功運營的最直接的體現。因為順利的經營可以產生利潤,成功地運營就是使通過專業經營公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長久的回報,使整個MALL能持續經營,產生豐厚回報,使開發商、投資者、經營者都能從項目的成功運營中長期受益。

租金是購物中心業主的主要收入來源,一般而言,制定租金策略時多從幾個方面來考慮,如商品業種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。

眾所周知,商業地產的表現形式是地產,但核心與靈魂還是商業運營。因此必須要有一個經營出色的團隊來統一管理運做,這就是統一開幕的重要性。聘請專業經營管理公司進行全程經營管理。

一、統一的招商管理

統一的招商管理是按照制定的招商準則,購物中心的商業管理公司嚴格審核、統一招商,并對所有招來的商戶進行統一管理。在招商中注意維護和管理好各業態的經營比例;維護項目整體的統一主題形象、統一品牌形象;并使其后期經營間,能夠在功能和形式上同業差異、異業互補;以超強人氣主力商家的引進和合理布局來保障人流;通過自營、聯營和租賃等恰當的經營方式的靈活選擇,放水養魚,使從長遠眼光為商業項目的長期經營創造條件;購買者、經營者、物業管理者的利益大捆綁,確保商業持續繁榮。國外的Mall一般采取完全出租經營的方式,便于統一經營管理,長期受益。而國內大都采取了將主力店的位置留下來出租,其他的商鋪出售的方式。國內的廣州天河城、廈門SM商業城也采用只租不售的形式,均比較成功。

二、統一的營銷管理

對于統一的營銷(廣告的宣傳等),是建立對整個商場運營的統一營銷管理,是進行一項精細化的管理工作。進行統一的廣告宣傳,有步驟有計劃的實行推廣計劃、落實媒體計劃。通過公關宣傳和形象策劃,使商場的知名度大大提高的同時,有效的聯合各商家進行利于商場經營的促銷宣傳和各類吸引的活動,使統一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷廣告更具有整體性和形象性,最終促進商品的銷售。

三、統一的服務管理

成功的商業運營更需要對商戶進行統一的服務,這個服務需要從大處涵蓋,從小處精耕。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務”不但要體現在思想上、在合約中,更要體現到后期的管理的實際行動中。這個“統一服務”就是要求“服務”出一個商業項目的品牌與特色來。

四、統一的物業管理

商業地產中的統一物業管理,是按照相關服務合同,對相關設施設備和經營場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。具體包括商場建筑及附屬設施,設備的養護及維修管理,環境衛生及綠化管理,安全保衛管理,廣告管理和租賃管理等等。

如何繼續保持商業項目本身的內、外形象,保持與所有簽約商戶的既對立又融洽和諧統一的關系,并注意與自身的經營定位、目標市場多數顧客群體保持吻合協調,既是一個商業項目開業后經營管理的新難題又是對顧客和商戶提供優質服務的新開始。因此,通過“統一招商規劃、統一營銷推廣、統一監督服務、統一物業管理”來實現整體運營,與廣大業主利益捆綁,降低投資者經營風險,確保商業的可持續發展,就顯得更為重要和急迫。