物業(yè)轄區(qū)房屋(設(shè)備設(shè)施)養(yǎng)護(hù)和修繕作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

定期對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和修繕,保持或恢復(fù)其使用功能。

2.0適用范圍

適用于**物業(yè)工程部**項(xiàng)目?jī)?nèi)房屋設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕。

3.0職責(zé)

物業(yè)工程部(或值班工程師)負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體狀況進(jìn)行巡查,并接受業(yè)主的投訴,對(duì)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時(shí)向直接上級(jí)反映。

3.2工程人員負(fù)責(zé)一般性的養(yǎng)護(hù)和維修工作。

3.3工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)外委養(yǎng)護(hù)和維修項(xiàng)目的聯(lián)絡(luò)、實(shí)行情況檢查和監(jiān)督工作,并組織驗(yàn)收。

3.4管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審批管理公司《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》。

4.0工作程序

4.1工程部經(jīng)理于每年12月制訂本物業(yè)下年度《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》并報(bào)公司總經(jīng)理審批。

4.1.1養(yǎng)護(hù)

4.1.2工程人員按《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》的規(guī)定具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)工作并記錄于《房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)。

4.1.3工程部主管對(duì)養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

4.2修繕

4.2.1一般性的修繕。

4.2.1.1更換水表

a)關(guān)上水表前第一個(gè)閥門,排空管內(nèi)的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈,如已經(jīng)斷裂或變形時(shí)應(yīng)選同一型號(hào)、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去;

b)安裝時(shí)注意水表的水流方向與供水方向保持一致;

c)維修結(jié)束后,打開(kāi)閥門檢查有無(wú)滲漏,表針轉(zhuǎn)動(dòng)是否正常;

d)維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用水表底數(shù)記錄。

4.2.1.2更換電表

a)斷開(kāi)電源拆下電表,確認(rèn)電表已經(jīng)失靈時(shí),可選用具有檢驗(yàn)合格證的同一型號(hào)電表進(jìn)行安裝,安裝時(shí)注意進(jìn)出線接法正確;

b)安裝結(jié)束后合閘試電,保證用戶用電設(shè)備使用正常,電表轉(zhuǎn)動(dòng)正常;

c)維修人員會(huì)同物業(yè)管理部做好用戶新啟用電表底數(shù)記錄。

4.2.1.3維修開(kāi)關(guān)

a)分析造成低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞的原因;

b)如果是短路故障,道先將空氣開(kāi)關(guān)置于"OFF"位置,用萬(wàn)用表(兆歐表)檢查線路,查出故障點(diǎn)后給予排除;

c)經(jīng)試電后如確認(rèn)需要更換空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器時(shí),必須采用同一技術(shù)規(guī)格的合格配件進(jìn)行調(diào)換安裝。

d)如果是由于線路過(guò)載造成的開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞,在更換損壞元件后應(yīng)將該線路負(fù)荷減少。

4.2.1.4燈管、白熾燈的維修

a)切斷電源、取出白熾燈,如果燈絲已經(jīng)燒斷,可更換同一型號(hào)的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去,試電查看是否正常;

b)燈管不亮可先檢查啟輝器,如損壞可更換新的;試電檢查如不亮?xí)r,取出燈管并更換同規(guī)格、同型號(hào)的燈管,再次試電檢查,如仍不亮?xí)r可檢查接線和鎮(zhèn)流器,查出故障立即排除,恢復(fù)正常照明。

c)其他情況造成的燈不亮情況,可根據(jù)原因參見(jiàn)本章4.2.1.3、4.2.1.5進(jìn)行處理。

4.2.1.5線路檢測(cè)

a)線路停電檢修應(yīng)及時(shí)通知用戶;

b)用戶開(kāi)關(guān)燒壞的處理見(jiàn)本章4.2.1.3維修開(kāi)關(guān)進(jìn)行處理;

c)電表?yè)p壞的維修見(jiàn)本章4.2.1.2更換電表進(jìn)行處理;

d)進(jìn)戶接線端子接觸不良可先切斷電源,將接頭緊固;

e)線路短路時(shí)可用萬(wàn)用表對(duì)線路逐一檢查,找出故障原因并及時(shí)處理;

f)當(dāng)確認(rèn)故障排除后方可送電。

4.2.1.6門鈴維修

a)無(wú)電情況時(shí)可更換新電池;

b)電極板腐蝕或接觸不良可進(jìn)行除銹、緊固處理;

c)因線路短路問(wèn)題造成的故障,用萬(wàn)用表(兆歐表)檢查線路找出故障點(diǎn)并及時(shí)處理。

4.2.1.7插座無(wú)電

a)由于市政停電或線路維修造成的停電應(yīng)通知用戶;

b)插座接線端子松動(dòng),可拆開(kāi)插座板緊固接線頭后重新安裝,檢查試電情況;

c)線路短路造成的停電參見(jiàn)本章4.2.1.5e)進(jìn)行處理;

4.2.1.8水龍頭漏水

a)關(guān)閉戶內(nèi)水閥門,拆卸下水龍頭并檢查出故障點(diǎn);

b)根據(jù)用戶需要,更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的,必須更換新的水龍頭。

c)打開(kāi)水閥門檢查水龍頭是否有滲漏,使用時(shí)切勿過(guò)度擰緊。

4.2.1.9馬桶不通

檢查堵塞的原因,用馬桶抽子或疏通機(jī)進(jìn)行疏通,使其排水暢通。

4.2.1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水

a)檢查存水彎管,取出雜物,如仍不通暢,可用竹篾、鐵絲或疏通機(jī)對(duì)下水管道進(jìn)行疏通,排除故障后試驗(yàn)排水情況,使用其排水暢通;

b)檢查盆體與下水管接口,查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處,待膠干后試水檢查,保證無(wú)漏水現(xiàn)象。

4.2.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞見(jiàn)4.2.1.10a)進(jìn)行處理;

b)浴缸缸體漏水應(yīng)建議用戶更換,如檢查是接口漏水應(yīng)征得用戶同意打開(kāi)修理待修理部位干燥后試水,檢查有無(wú)再漏現(xiàn)象。

4.2.1.12部分樓層停水

a)查明停水的樓層后先關(guān)總閥,拆開(kāi)支閥,并將濾網(wǎng)清洗后重新裝上;

b)市政或其他維修造成的停水應(yīng)通知用戶,并作解釋。

4.2.1.13疏通地漏

同本章4.2.1.9處理辦法。

4.2.1.14修門窗

a)檢查門窗附件有無(wú)損壞、不全,進(jìn)行更新或補(bǔ)裝;

b)清除門角和窗軌道的雜物,對(duì)門合頁(yè)和窗軌道注油;

c)更換破損玻璃時(shí)注意防止玻璃片跌下傷人。

4.2.1.15換鎖

拆下壞鎖后先檢查是體處壞,如能修理及時(shí)修理,無(wú)法修理好的可通知用戶更換新鎖。

4.2.2非一般性的維修委托專業(yè)維修公司進(jìn)行。

4.2.3時(shí)間要求

a)接到《維修單》后立即安排人員進(jìn)行處理,無(wú)特殊情況時(shí)不起過(guò)25分鐘,一般性維修不超過(guò)7小時(shí),較困難復(fù)雜的維修要求72小時(shí)內(nèi)完成(工藝技術(shù)要求特殊的除外);同時(shí)應(yīng)向用戶解釋原因。

b)功能性維修,以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn),外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無(wú)色差,高低不平現(xiàn)象;

c)維修時(shí)應(yīng)盡量滿

足用戶的合理要求。

4.2.4維修工作的檢查

a)工程部主管每周將《維修單》整理一次,以檢查服務(wù)的及時(shí)性和用戶的反映,對(duì)服務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格和發(fā)現(xiàn)的隱患應(yīng)立即查找原因,并采取糾正措施。

b)物業(yè)管理部根據(jù)《維修單》對(duì)用戶進(jìn)行回訪,收集用戶對(duì)維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作的反饋信息,管理公司經(jīng)理對(duì)維修工作進(jìn)行相應(yīng)檢查。

5.0相關(guān)記錄

5.1《回訪工作規(guī)程》

5.2《房屋(設(shè)施)年度養(yǎng)護(hù)檢修計(jì)劃》

5.3《房屋(設(shè)施)日常養(yǎng)護(hù)記錄表》

5.4《維修單》

檔案管理制度

篇2:古建筑修繕:安全技術(shù)交底

工程名稱:施工單位建設(shè)單位分項(xiàng)工程名稱作業(yè)部位交底部門交底人施工期限年月日至年月日接受交底班組或員工簽名:交底內(nèi)容:1、電源線,照明燈具不應(yīng)直接敷設(shè)在古建筑的柱、梁上。照明燈具安裝在支架上火吊裝,同時(shí)加裝防護(hù)罩。2、古建筑的修繕若是在雨季施工,應(yīng)考慮安裝避雷設(shè)備(因修繕時(shí)原有避雷設(shè)備拆除)對(duì)古建筑及架子進(jìn)行保護(hù)。3、加強(qiáng)用火管理,對(duì)電、氣焊實(shí)施一次動(dòng)焊的審批制度和管理。4、在室內(nèi)油漆彩畫時(shí),應(yīng)逐項(xiàng)進(jìn)行,每次安排油漆畫量不宜過(guò)大,以不達(dá)到局部修成爆炸極限為前提,油漆彩畫時(shí)應(yīng)禁止一切火源,夏季對(duì)剩下的油皮子要及時(shí)處理,防止高溫造成自燃。施工中的油棉絲、手套、油皮子等不要亂扔,應(yīng)集中進(jìn)行處理。5、冬季進(jìn)行油漆彩畫時(shí),不要使用爐火進(jìn)行取暖。6、古建筑施工中,剩余的可燃材料(刨花、鋸末、貼金紙)較多,應(yīng)隨時(shí)隨地進(jìn)行清理,做到活完腳下情。7、易燃、可燃材料應(yīng)選擇在安全地點(diǎn)存放,不宜靠近樹(shù)林等。8、施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)考慮消防給水設(shè)施。補(bǔ)充作業(yè)指導(dǎo)內(nèi)容:

篇3:某某大學(xué)各單位修繕裝潢管理規(guī)定

某大學(xué)各單位修繕裝潢管理規(guī)定

為了推進(jìn)我校后勤社會(huì)化改革,更好地做好學(xué)校各單位修繕裝潢工程的管理工作,在校下發(fā)的華師消(97)第14號(hào)《關(guān)于新建、改建、擴(kuò)建及內(nèi)裝修管理規(guī)定》,華師后(99)第007號(hào)《關(guān)于校內(nèi)各單位新建、擴(kuò)建及內(nèi)外裝修工程的管理規(guī)定》和華師后(99)第022號(hào)《關(guān)于校內(nèi)外裝修工程管理的補(bǔ)充規(guī)定》的基礎(chǔ)上,結(jié)合目前學(xué)校的實(shí)際情況,進(jìn)一步規(guī)范我校修繕裝潢項(xiàng)目的申報(bào)、審批、和驗(yàn)收制度,制止未經(jīng)校內(nèi)職能部門審核同意的擅自施工,同時(shí)為確保施工安全和工程質(zhì)量,特制定如下規(guī)定。

一、關(guān)于修繕裝潢工程的立項(xiàng)

1、學(xué)校提供經(jīng)費(fèi)的項(xiàng)目

校內(nèi)各單位根據(jù)教學(xué)、科研、生活的實(shí)際需要,需進(jìn)行房屋裝修時(shí),如須由學(xué)校提供經(jīng)費(fèi),必須在上一年年底填報(bào)《房屋裝修申請(qǐng)表》(表格由后勤管理處統(tǒng)一發(fā)放)。由后勤管理處匯總后,派專業(yè)人員前往實(shí)地勘察,估算經(jīng)費(fèi),列表后報(bào)校領(lǐng)導(dǎo)審批。個(gè)別單位如遇特殊情況,當(dāng)年提出房屋裝修要求,后勤管理處將按特事特辦精神辦理,但申報(bào)單位需填寫簽報(bào),申請(qǐng)裝修項(xiàng)目,報(bào)校領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),再由后勤管理處負(fù)責(zé)安排施工。凡批準(zhǔn)的項(xiàng)目,后勤管理處將根據(jù)學(xué)校有關(guān)部門規(guī)定,組織施工單位施工,完成各項(xiàng)任務(wù)。

2、單位自籌資金的項(xiàng)目

各單位自籌資金的項(xiàng)目也需填寫簽報(bào),5萬(wàn)元以上(不含空調(diào)等由設(shè)備處負(fù)責(zé)審批的設(shè)備,以下同)的項(xiàng)目須經(jīng)校領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);5萬(wàn)元以下(含5萬(wàn)元)的自費(fèi)項(xiàng)目須經(jīng)后勤管理處批準(zhǔn)后,方可立項(xiàng)。

二、關(guān)于項(xiàng)目的論證

1、有關(guān)消防安全

項(xiàng)目立項(xiàng)后,如在下列場(chǎng)所進(jìn)行修繕裝潢,則由后勤管理處協(xié)助各單位將其消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料送校保衛(wèi)處審核。

①營(yíng)業(yè)性公共場(chǎng)所。

②使用面積超過(guò)一百平方米的內(nèi)部場(chǎng)所。

③計(jì)算機(jī)房、檔案館、圖書館或其他重要場(chǎng)所及市公安局規(guī)定的其它場(chǎng)所。

2、有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)

如工程中須涉及重大建筑構(gòu)變動(dòng),由后勤管理處協(xié)助各單位會(huì)同基建處審核施工方案,提出處理意見(jiàn)。

三、關(guān)于施工單位的選擇

1、30萬(wàn)元以下的項(xiàng)目,施工單位的選擇由后勤管理處審批決定,后勤管理處負(fù)責(zé)簽訂項(xiàng)目合同。

2、30萬(wàn)元以上的項(xiàng)目,由后勤管理處負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)小組進(jìn)行招投標(biāo),招標(biāo)小組成員由校領(lǐng)導(dǎo)、后勤管理處、財(cái)務(wù)處、監(jiān)察處、審計(jì)處、申報(bào)單位等有關(guān)人員組成,由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)這些項(xiàng)目的招標(biāo)和合同簽訂工作。

3、如擇用校外施工隊(duì),校外單位施工隊(duì)進(jìn)校前,必須提供施工隊(duì)資質(zhì)、簽訂合同、提交施工組織方案、工程進(jìn)度表、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員名單等相關(guān)材料。

四、關(guān)于項(xiàng)目的施工

1、后勤管理處負(fù)責(zé)審核施工單位資質(zhì)、發(fā)放施工許可證、組織施工和承擔(dān)監(jiān)理職能等。

2、施工單位必須遵守學(xué)校有關(guān)管理規(guī)定,辦理進(jìn)校手續(xù),領(lǐng)取施工許可證方可施工。

3、施工單位不得擅自破壞建筑結(jié)構(gòu)、校園綠化,施工單位要協(xié)助做好審核及預(yù)、決算工作。

4、在施工過(guò)程中,由后勤管理處或聘請(qǐng)監(jiān)理公司負(fù)責(zé)對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理(監(jiān)理費(fèi)列入工程總造價(jià)),施工隊(duì)必須有主要材料檢驗(yàn)的質(zhì)保書,決不允許以次充好;施工過(guò)程中,要做到檢驗(yàn)合格后方可進(jìn)行下一道工序,監(jiān)理負(fù)責(zé)檢查在施工過(guò)程中是否按國(guó)家有關(guān)規(guī)定的規(guī)范施工,并協(xié)調(diào)各方面關(guān)系,使工程能順利進(jìn)行。

5、在施工過(guò)程中,如建設(shè)方提出需增加裝修項(xiàng)目或增加工程量,建設(shè)單位需填寫簽報(bào),經(jīng)后勤管理處及校領(lǐng)導(dǎo)同意并落實(shí)經(jīng)費(fèi)后方可實(shí)施。

6、在施工過(guò)程中,施工單位必須嚴(yán)格遵守施工規(guī)范,確保施工安全。

五、關(guān)于項(xiàng)目的驗(yàn)收

由后勤管理處組織有關(guān)單位共同參加,并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定的驗(yàn)收規(guī)范驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后,施工單位必須向后勤管理處及建設(shè)單位提供竣工圖、給排水圖、室外管線平面圖、電器等有關(guān)圖紙資料。

六、關(guān)于項(xiàng)目的審計(jì)

1、工程竣工驗(yàn)收后,施工單位必須在30天內(nèi)把工程項(xiàng)目結(jié)算書和有關(guān)圖紙資料送后勤管理處。

2、5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目由校審計(jì)處審計(jì),5萬(wàn)元以下(含5萬(wàn)元)的項(xiàng)目由后勤管理處審計(jì)后再報(bào)校審計(jì)處復(fù)審。

3、審計(jì)處及后勤管理處自收到結(jié)算申請(qǐng)后,應(yīng)在20天內(nèi)組織審計(jì)人員開(kāi)展工作,組織甲、乙雙方人員對(duì)工程結(jié)算及審計(jì)情況進(jìn)行認(rèn)定。無(wú)特殊情況,100萬(wàn)元以下工程應(yīng)在40天內(nèi)提出審計(jì)意見(jiàn);100萬(wàn)元