某某商業廣場前期物業管理方案
某商業廣場前期物業管理方案
第一節前期物業管理工作的意義
由于在建筑設計時對于物業的使用功能和后期管理很難全面預測,設計時會有不周之處;在施工階段會存在一些質量問題,對后期管理會造成隱患,這些問題往往是發展商和監理公司容易忽視的。由于物業管理公司長年從事物業管理與服務,因此在這些方面具有較豐富的經驗,可以提出一些好的建議從而使該物業建設得更加完美。
在當今的房地產市場中,很少有物業建成再銷售的情況,在房屋銷售階段、購房者們對于工程進度、物業管理服務收費、物業管理服務內容將非常關心,常要銷售部門作大量的解釋工作。如果銷售人員對物業管理服務內容和規范了解不夠,如果物業管理費標準測算不準確,收費項目和標準有問題,將給樓宇銷售造成很*煩。物業公司籌備人員可以按政府文件和物業情況準確進行測算,給予業戶明白準確的答復,同時也可使業戶們對于物業管理有一個初步的了解,從而促進樓宇的銷售工作。
物業管理籌備處在前期管理中根據政府文件和物業情況編寫有關法律文件如《**廣場房屋使用管理維修公約書》、《**廣場前期物業管理服務協議》、《**廣場物業管理服務手冊》以及有關的協議書、操作文件等,為業主入住做好充分的準備。
第二節前期物業管理工作內容
1、按物業管理和業戶的要求重新審核設計方案,對于使用和服務功能方面的不足提出修改意見,適時進行增補或修改,在不增加或少增加投資的前提下使物業建設得盡可能完美。
2、對建筑、裝修施工質量進行監理,避免施工中留下隱患。監理單位主要是對工程驗收負責,而物業管理籌備處要對使用過程中的長期質量負責。
3、物業管理籌備處將對物業運行成本進行精確測算,提出物業管理費及其它收費標準、編制法律文本、各種協議文本、各種管理規程和規章制度及其工作表格,為后期管理做好準備。這些文件的提供使業戶對于物業管理和服務有一個較為清晰的認識。
4、配合發展商做好業戶的宣傳解釋工作,盡可能化解一些由于工程延期、承諾不合適所造成的誤解,同時解答一些物業管理服務政策性問題,對于推動樓宇銷售、親善與業戶的關系都有積極意義。
5、在施工尚未結束而有些業戶要入住的情況下需要對裝修施工進行管理,這正是我籌備處職責范圍之內的工作。由于施工條件限制、施工隊伍的不規范,裝修階段非常混亂,管理難度很大,如無有效管理將造成成品損壞、業戶不滿甚至造成事故。
6、現場秩序維護和物業成品保護。我司籌備處進駐后,將安排固定崗、流動崗經常巡視;對樓道和房間鑰匙統一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消除等,從而保證物業的絕對安全。
7、周邊社會關系的建立。我司籌備處的早期進駐將提前與公安、市容環衛、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯系,求得其支持與幫助,聯合進行小區服務設計,有利于良好社區環境的營造。
第三節前期物業管理工作的組織
1、在開發商與我司簽訂《物業管理委托合同》之后,雙方應就前期物業管理工作協商并簽訂協議,明確職責、酬金以及具體計劃安排。
2、組建物業管理籌備處,根據委托方要求確定人數和專業,一般情況以工程技術專業人員為主。我司從開發商利益和要求出發盡可能提高前期物業管理服務水平并降低管理成本。在以往的前期物業管理中,籌備處班子中基本是高中級工程技術人員和管理人員,人數以5-10人為宜。
3、物業管理籌備處進駐后將與開發商籌建工程部、銷售部融為一體(最好聯合辦公),并與監理公司和施工單位密切配合,共同推進工程建設。物業管理籌備處的工作以建議形式為主,扮演參謀和協調員的角色。
第四節前期管理的工作方式
前期工作的方式需雙方協商確定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:
1、派出常駐人員與開發企業聯合辦公,幫助貴司編撰管理文件,共同解決工作中遇到的問題。
2、我司可派出有經驗的高層管理人員不定期到現場工作,提供建議。
篇2:X房地產開發工程項目前期物業管理控制程序
房地產公司開發工程項目前期物業管理控制程序
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在"物業管理接管驗收記錄表"中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在"物業管理接管驗收記錄表"中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件,包括:"入伙通知書"、"入伙手續書"和"收費通知書"。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定"管理公約";
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂"裝修管理規定",做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4物業管理機構根據"管理公約"規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1QR23-01物業管理接管驗收登記表
5.2QR23-02入伙通知書
5.3QR23-03入伙手續書
6.支持性文件
6.1Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》
6.4Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
篇3:房地產公司前期物業管理控制工作程序
房地產公司質量手冊:前期物業管理控制程序
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂“裝修管理規定”,做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1QR23-01物業管理接管驗收登記表
5.2QR23-02入伙通知書
5.3QR23-03入伙手續書
6.支持性文件
6.1Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》
6.4Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》