某苑小區前期物業管理與運作工作

管理處人員應在工程驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關性的交接方不同,驗收的側重點及程度也不同,需要區別對待。工程驗收是施工單位向發展投資商移交物業,驗收的方式按國家標準進行。而物業接管驗收是發展投資商向物管方移交物業,驗收的方式是按業主、租戶進駐的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收,資料交接、其它交接等三個方面。

第一節現場驗收主要項目

一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。

二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);

公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備管理用房、信報箱等;

三、供配電系統:包括正常供配設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;

四、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;比例中項排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。

五、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。

第二節資料交接

一、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等;

二、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、發電、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

三、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電話、網絡保養及協議等。

第三節其它交接

一、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等;

二、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議書)等。

三、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

接管驗收注意事項:

(1)在接管驗收前,管理處應該主動與管理方協商有關驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量明確驗收標準、明確交接雙方的責、權、利。

(2)接管驗收不但要檢查物業的質量而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方簽字后才能生效。

(3)針對初驗發現的情況,必須整改的,書面報請施工管理方督促施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認可,屬于無法返修的項目報告"**苑"開發商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報請"**苑"開發商備案。

四、設施設備試運行:

為保證業主進駐后設備即能正常運行,在設施設備驗收完成后進行一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

五、清潔開荒:

在業主、租戶進駐前,管理方將負責進行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業主、租戶損失及后續物業管理的困難。

六、公眾文件的確立:

為保證"**苑"業主全面進駐后得到良好的服務,管理處應該主動將注意事項、管理處聯系電話、值班電話及管理承諾、《業主、租戶手冊》、《業主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交"**苑"發展商審閱,在修改后整理成冊,公布于業主、租戶。

七、做好業主全面進駐的準備:

在全面進駐之前,我公司將主動與發展商聯系,確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應該全力以赴地配合確認公共區域、照明、洗手間、停車場標識等正常。在適用過程中,管理處應再次確認安排事項,派有關人員在現場迎接、指引路線,同時監督搬運工作遵守有關規定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。在遷入完成應立即在征詢意見后跟進改善服務。

根據"**苑"的具體情況來看,目前還沒有業主、租戶入場,物業管理公司將提前進入管理,配合施工和出售和招租工作。若"**苑"發展商選中與我司合作進行管理,我司將與發展商共同商議入場前的費用問題,若前期進入管理,對于人員配備,我公司會按發展商提出來的要求隨時增加人員和設備,滿足廣大業主的需求,提高服務檔次,真正做到令業主、租戶、發展商領導滿意。

篇2:物業管理運作部崗位職責

物業管理公司運作部崗位職責

崗位職責

1.運作部職責與權限

1)組織定期召集物業項目管理處經理工作情況交流會。

2)負責制定對各物業項目管理處檢查、評比規定及評分標準。

3)擬定物業項目管理處工作的考核標準,交公司領導審定。

4)審核各物業項目管理處所需增加的大件辦公裝置及用品的報告。

5)經常定期或不定期地對各物業項目管理處進行檢查或抽查,并將檢查或抽查情況書面報告公司領導。

6)深入各個物業項目處與員工、客戶溝通,了解各管理處的管理、服務情況。

7)參加各個物業項目管理處每一次的業主委員會會議,聽取意見,收集資料。

8)組織、指導各物業項目管理處經理及時、完善處理客戶投訴,參與處理客戶的重大投訴,調查研究,分清責任,向客戶做好解釋工作,直到客戶滿意為止。

9)負責小區物業合同、標書、新服務項目的評審記錄保存和評審。

10)負責制定義務消防員的演練計劃,按時組織人員進行演練,同時每月對清潔工、綠化和保安工進行培訓。

11)參加新入伙物業項目工程的驗收,對驗收中發現的問題及時上報公司領導,以盡快求得解決。

12)負責各物業項目管理處的維修改造工程,嚴格審核預算、監督施工質量,并主持工程驗收等工作。

13)審核各物業項目管理處對轄區樓宇內外維修改造及設備的更換的報告。物業項目管理處提出有關的設備、公用設施等改造方案,進行技術審定。

14)負責建立各物業項目設備臺帳,編制機電設備維修保養計劃。檢查各物業項目管理處水電工工作,并對設備維修進行技術指導。

15)全面負責對各物業項目管理處工程技術資料,設備說明書、維修保養記錄的收集、整理存檔。

16)每月要對下屬各物業項目管理處公共基礎設施的維修保養工作進行檢查。負責考核工程處管理及實施工作。

17)并定期檢查各物業項目對服務設施的保管情況。

18)負責公司所管轄區的安全保衛工作。

19)重點做好防火、防盜和防止交通事故等工作。

2.運作部經理崗位職責:

1)負責制定本部們所屬各小區、各專業組織的崗位職責的制定、修改以及監督實施。

2)主持年度、月度工作例會,對各管理項目實施計劃過程,效果、效益實施考核、監督管理。

3)針對部門狀況,制定培訓計劃,并組織相關專家和人員實施培訓的計劃,并確保培訓效果。

4)對項目運作中的人力資源,財務情況,物品使用實施統籌管理,向公司相關職能部門提供有質量的決策意見。

5)負責各項目小區、顧問小區的工作質量檢查,并對存在的問題實施整改監督。

6)負責對各類計劃執行情況考核,負責對本部門所有工作人員工作業績考核。

7)負責定期與業主和使用人或發展商進行溝通和訪問,按質量目標要求組織實施客戶滿意度工程。

8)負責組織項目管理處催新樓盤的驗收和接管,同時負責對合同結束樓盤的交接工作。對新樓盤負責運行管理方案的規劃,設計和組織實施修訂。

9)配合市場部,負責物業合同標書的評審,答辯工作,并負責由項目衍生的市場開發銷售工作。

10)負責對項目管理處的安全、防火工作的領導,全面履行安全防火責任制。

11)負責小區的經營工作指導,監督。

12)負責領導交辦的其他工作。

篇3:物業物業管理服務運作管理手冊

物業公司質量/環境/職業安全管理手冊

--物業管理服務運作

1.0總則

公司制定并執行文件化程序,對物業管理服務、顧客提供的財產、產品的防護、租賃的策劃、準備和作業過程進行有效控制,確保服務質量符合規定要求。

2.0職責

2.1各部門負責本部的物業服務活動。

2.2管理部負責協調各管理處的服務活動出現的重大事件。

2.3總經理負責各部門的協調工作。

3.0程序概況

3.1服務策劃和準備

3.1.1公司每一類服務項目(物業管理、租賃),應有針對性地進行策劃,明確規定各項服務活動的服務規范和要求。

3.1.2對直接影響服務質量的各項活動,提供充分且必需的作業指導書或作業規范。作業指導書的編制范圍和詳細程度,應根據服務作業的復雜程度、作業人員經驗/技能和已接受的培訓綜合考慮。

3.1.3有關政府或行業的各類法規要求,公司將在相關程序中明確并按規定要求執行。

3.2服務作業控制

3.2.1各項服務活動必須有計劃地進行,各服務作業班組負責制定具體的工作計劃,明確作業內容和要求。

3.2.2按本手冊第6.1章節的規定,對作業人員進行必需的培訓,使其具備相應的作業技能。各部門負責人及班組長負責督導作業人員按文件規定的方法進行工作,與用戶接觸的作業人員必須遵循有關行為規范的要求。

3.2.3對各項需連續監視和控制的作業活動,由責任部門負責人按各服務過程管理程序的規定執行,并做好監控記錄。

3.2.4對與物業服務相關的設施/設備提供預防性的維護和保養,以保證其持久的工作能力,減少和避免因維護不當造成的突發性故障。

3.2.5對服務放行、交付和適用的交付后活動實施規定的過程。

3.3異常處理

3.3.1服務作業中發生異常的情況,導致不能按計劃進行作業,或作業結果可能不滿足規定的要求時,由各責任部門進行記錄和處理,并定期將異常的情況進行總結改進。

3.3.2對發生的不符合規定要求的作業結果,由責任部門按本手冊第9.5章節的規定執行。

3.4標識和可追溯性

3.4.1在各項服務過程中,應根據辨識的需要和工作的方便,確定標識的范圍,包括:

a)采購的硬件產品;

b)設備和設施;

c)小區必要的指示標識;

d)各項服務過程必要的標識。

3.4.2服務過程及其相關實物的標識內容包括有:不同實物的名稱;服務活動的劃分、內容、相關責任人員及完成時間等;物料的名稱、規格和/或批號、來源。

3.4.3各職能部門必須按規定的程序對職責范圍內服務及相關實物作出標識,并保證其具有規定的可追溯性。對服務活動/過程可采用伴隨性文件或記錄的方法進行標識,文件或記錄必須按規定要求列明標識的內容,并保證所有相關文件的記錄標識一致;對采購的物品可采用實物標牌/簽,和/或其伴隨性文件的方法進行標識。

3.4.4公司根據內部管理需要、業主委托合同要求以及有關法規的規定,明確需具有可追溯性的方面,并在程序文件中明確規定。所有需可追溯的方面,必須明確規定其標識和記錄的方法,及執行的責任部門或人員。

4.0支持文件

4.1《裝修管理程序》(***-QP-12)

4.2《機電設備運行及管理程序》(***-QP-05)

4.3《建筑物及公共設施管理程序》(***-QP-04)

4.4《計量器具管理程序》(***-QP-22)

4.5《維修服務管理程序》(***-QP-13)

4.6《社區文化活動管理程序》(***-QP-020

4.7《消防設施運行及管理程序》(***-QP-06)

4.8《弱電設備設施管理程序》(***-QP-07)

4.9《產品/服務標識管理程序》(***-QP-22)

4.10《用戶服務管理程序》(***-TP-12)

4.11《安全工作管理程序》(***-QP-14)

4.12《停車場管理工作控制程序》(***-QP-15)

4.13《清潔管理程序》(***-QP-16)

4.14《消殺管理程序》(***-QP-17)

4.15《綠化管理程序》(***-QP-18)

4.16《空置房管理程序》(***-QP-19)

4.17《不合格/糾正預防措施控制程序》(***-TP-11)

4.18《顧客滿意度調查程序》(***-TP-09)

4.19《物業租賃管理控制程序》(***-QP-21)

4.20《采購控制程序》(***-QP-11)