物業(yè)管理中的常用方式方法等控制機制

"注重細節(jié)、追求完美、超越自我"的企業(yè)理念和"業(yè)主至上服務第一"的企業(yè)宗旨組要專業(yè)、規(guī)范的一系列管理機制來實現(xiàn)。

(一)運作機制

1、全面質(zhì)量管理

建興物業(yè)管理有限公司已著手建立一整套有建興物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系,主要內(nèi)容已成形,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達到業(yè)主滿意的效果。

2、計劃目標管理

按建興物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案,天柱第一城管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。

3.協(xié)調(diào)管理

運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。

--行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

--競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。

--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的

--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。

4.督導管理

管理處擬采用建興物業(yè)管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。

--經(jīng)濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調(diào)動員工積極性。

--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。

--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。

(二)、激勵機制

激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能,其作用旨在提高"內(nèi)聚力"。

--實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按"國優(yōu)"標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。

--實施獎金、破格晉級制度,調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。

--依法管理,管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務。

(三)、監(jiān)督機制

監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,保證小區(qū)管理機構及其工作人員依法辦事。

--管理者對機構內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。

--業(yè)主對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。

--通過信息反饋等各種手段,實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證天柱第一城物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。

(四)、自我約束機制

--經(jīng)濟利益促動自我約束機制,充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。

--目標結構與責任相聯(lián)系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動機制。

--權利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。

(五)信息反饋及控制機制

1、信息反饋渠道:

2.信息反饋控制方式:

(1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具,及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。

(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。

(3)流暢嚴密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。

(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。

(5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質(zhì)量。

(六)量化管理及標準化運作

1、量化管理

(1)每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達的任務,確定年度質(zhì)量目標,對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

(2)實行目標經(jīng)營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。

(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內(nèi)容及課時。

(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。

(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。

2.運作標準化管理

(1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標。

(2)貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,嚴格按照管理規(guī)程和操作要求運行。

(3)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。

(4)發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。

(5)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)

篇2:新區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

*區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

××區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動,保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權益,創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境,特制定本辦法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務合同,其內(nèi)容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應設立固定的服務場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務。

5、物業(yè)企業(yè)應按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設“公示板”公開收費標準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應對房屋主體,水電設施,排水設施,消防設備共用部位和供用設備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設備運行正常,居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

(3)對二次供水水箱,應一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關心愛護綠化,并制定相應的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)毓膊块T建立良好的工作關系,接受指導,爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車,摩托車,自行車應在指定位置存放,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同,并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門,按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主,使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局,隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施,不準隨意占用公共用地亂堆雜物;不準損壞花草樹木、小品、健身器材;不準在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權督促拒交應交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定,任何一方當事人有權解除合同,并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的,可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶,做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難,化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè),保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機關為×市××區(qū)建設環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

篇3:物業(yè)管理工程質(zhì)量維修控制辦法

工程質(zhì)量維修控制辦法(物業(yè)管理)

為了及時解決小區(qū)居民的工程質(zhì)量問題,向住戶提供完善的服務,滿足住戶的合理要求,進一步提高公司的信譽,結合小區(qū)維修工作的實際情況,特制定本辦法。

第一條公司全體員工均有熱情接待、聽取顧客報修的責任,并設身處地為其解決實際問題,不可以職權范圍為借口推諉顧客。

第二條當住戶(顧客)來電或上門報修時,第一接收人應及時填寫《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》,明確維修項目的來源,問明事由,記清樓號、位置、顧客姓名。

第三條對住戶(顧客)報修與求助應耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項。

第四條項目辦應由專人負責住戶的維修工作,及時同住戶溝通根據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量維修記錄》和具體的情況分清責任:

1.施工方責任分為施工工藝不當或材料不合格兩方面的原因,維修負責人應及時聯(lián)系施工方到現(xiàn)場查看問題,拿出解決辦法。并且最遲不得超過15個工作日給予徹底維修,達到顧客(居民)滿意。若施工方不能按約定的時間予以維修,或維修后仍存在質(zhì)量問題,項目辦可自行聯(lián)系解決。所發(fā)生的費用由施工方保修金中雙倍扣除。

2.顧客自身原因:由于顧客使用不當?shù)馁|(zhì)量問題,應及時、妥善地向顧客說明情況,并協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務。

3.保修期外,如果顧客(居民)向項目辦反映質(zhì)量問題,項目辦應向顧客作好解釋工作,協(xié)助顧客聯(lián)系物業(yè)部門給予有償服務。

第五條對于明確維修的質(zhì)量問題,項目辦維修負責人員及時電話通知承包方(或掛號信通知并查詢),承包方要在規(guī)定的時間內(nèi)維修好,經(jīng)住戶簽字認可后報項目辦。作為工程維修金的支付憑據(jù)。如承包方在規(guī)定的時間內(nèi)不能修理好,項目辦可自行安排進行維修。

第六條維修過程中,項目辦應安排專門人員對維修過程質(zhì)量進行監(jiān)督、檢查,并對維修過程和結果進行確認。

第七條維修好的房屋要由項目辦(兩人以上)簽字認可并經(jīng)住戶簽字,維修方在一個月后進行回訪檢查,無質(zhì)量問題后,辦理工程量驗收單進行結算。以上發(fā)生的費用扣承包方工程款。

第八條維修時間:為不影響住戶的生活,項目辦人員應確保所維修項目在規(guī)定的時間內(nèi)完成。

1.對急修項目(如:自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖設備漏水、漏電),要在30分鐘內(nèi)到位,12小時內(nèi)修復,若不能,要有緊急處理措施,并對住戶(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。

2.一般維修原則上2日內(nèi)修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。維修時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。

第九條項目辦負責人對維修的過程和結果負責,確保維修結果達到預期的要求。

工程名稱

施工方

維修

部位、

內(nèi)容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發(fā)生費用

住戶滿

意程度

優(yōu)

良

好

差

住戶簽字

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工程質(zhì)量維修控制辦法(物業(yè)管理)維修

部位、

內(nèi)容

報修時間

年月日

維修結果

年月日

發(fā)生費用

住戶滿

意程度

優(yōu)

良

好

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維修

部位、

內(nèi)容

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年月日

維修結果

年月日

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優(yōu)

良

好

差

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備注

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