武漢超越工業(yè)園物業(yè)管理建議書

目錄:

一、物業(yè)情況八、專項(xiàng)費(fèi)用

二、專業(yè)物業(yè)管理九、質(zhì)量保證方式

三、合作方式十、管理建議

四、管理目標(biāo)十一、物業(yè)管理的作用

五、管理組織十二、其他

六、管理服務(wù)內(nèi)容

七、管理費(fèi)用預(yù)算

一、物業(yè)情況

超越工業(yè)園地處我國(guó)著名的魅力城市武漢。園區(qū)創(chuàng)建于2005年8月,位于武漢市洪山區(qū),左面連接白沙洲沙發(fā)材料市場(chǎng)、前面距離107國(guó)道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長(zhǎng)江300米,出園區(qū)5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過,地理位置優(yōu)越。經(jīng)過一年多的不斷完善,目前,園區(qū)現(xiàn)有建筑面積2.5萬多平方米,擁有一棟三層辦公樓,4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房,基礎(chǔ)設(shè)施基本完善。

二、專業(yè)物業(yè)管理

隨著物業(yè)建設(shè)迅猛發(fā)展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不斷提高,人們對(duì)物業(yè)管理的需求也在逐步增長(zhǎng)。新建住宅小區(qū)開始實(shí)行物業(yè)管理新體制,工業(yè)園的園區(qū)也不例外。目前再武漢工業(yè)園不斷的增多,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中要處于不敗之地,必須提高園區(qū)內(nèi)的管理水平,提高管理的各種素質(zhì),以高標(biāo)準(zhǔn)的管理,良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎(chǔ)上,只有通過高素質(zhì)的專業(yè)管理才能加快園區(qū)發(fā)展的進(jìn)程,擴(kuò)大園區(qū)在市場(chǎng)中的影響力。專業(yè)管理的好處有:

1、提高管理質(zhì)量,為園區(qū)提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù),創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

2、作為園區(qū)的“大管家”,可以協(xié)調(diào)園區(qū)與客戶間的各種關(guān)系,緩解客戶與園區(qū)間的矛盾。

3、通過有效的管理方法與方案,保證園區(qū)內(nèi)的正常運(yùn)作,免除園區(qū)與客戶的后顧之憂。

4、通過有效的管理,最終能使園區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)工作正常有序的開展。不但能使園區(qū)保值、增值還能擴(kuò)大園區(qū)的影響力與知名度。

三、合作方式

根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況,我建議采取合作管理方式,合作組成項(xiàng)目管理公司。董事會(huì)、董事長(zhǎng)(待定),合作公司實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制,合作公司的總經(jīng)理、總工程師有、由我公司委派人士擔(dān)任,合作管理期限建議暫定為一年。

四、管理目標(biāo)

從園區(qū)的設(shè)計(jì)、建筑、規(guī)模及設(shè)備設(shè)施來看,園區(qū)最需要的就是我們這樣子專業(yè)的管理人員,設(shè)施設(shè)備只有是等到合理有效的管理才會(huì)為園區(qū)增輝。因此在管理上也要達(dá)到與之相配的水平。我們的管理目標(biāo):

1、樹立正確的物業(yè)管理概念,提出“全心全意為園區(qū)服務(wù)”的管理思想,創(chuàng)一流的管理、一流的效益、一流的服務(wù)、一流的形象,保證園區(qū)更有效的運(yùn)作。

2、從公司正式開始運(yùn)作起,半年內(nèi)園區(qū)的管理水平要達(dá)到優(yōu)秀水平。

五、管理組織

根據(jù)園區(qū)之實(shí)際,管理組織結(jié)構(gòu)擬定為:

董事會(huì)

合作管理公司

 

;總經(jīng)理

六、管理服務(wù)內(nèi)容

(一)、開業(yè)前管理工作:

1、具體管理工作:

(1)、確定管理公司所派人選。

(2)、就園區(qū)的整體設(shè)計(jì)問題、工程問題的設(shè)備安裝等提出建設(shè)性意見供園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參考。

(3)、管理公司人員定期參加有關(guān)園區(qū)建設(shè)管理會(huì)議。

(4)、確定管理公司辦公地方,為與園區(qū)、客戶聯(lián)系提供方便。

(5)、協(xié)助及處理園區(qū)各部分的交收程序,保障園區(qū)與客戶的利益/

(6)、編制公司架構(gòu),確定管理人員人數(shù)。

(7)、編制各項(xiàng)工作程序時(shí)間表,以便監(jiān)督并保證各項(xiàng)籌備工作和交接工作順利完成。

(8)、編制員工招聘時(shí)間表。

(9)、擬定培訓(xùn)計(jì)劃,組織安排好員工培訓(xùn),保證提供專業(yè)化培訓(xùn)。

(10)、采購(gòu)所需的各種辦公用具和工具。

(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區(qū)提供各種竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙以及各類設(shè)備設(shè)施資料存檔,以保障園區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)順利進(jìn)行。

(12)、根據(jù)實(shí)地情況,列出改善工程一覽表,以便園區(qū)能根據(jù)存在的問題和物管要求,加以改進(jìn)。

2、管理公約:

為規(guī)范客戶與園區(qū)之間的權(quán)利與義務(wù),也為明確、規(guī)范管理公司的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),開業(yè)前需要制定出“園區(qū)管理公約”。

3、編制管理預(yù)算方案:

、根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況,制定出詳細(xì)的管理預(yù)算方案,供園區(qū)審批后執(zhí)行。

(二)、開業(yè)后的管理工作:

1、管理公司應(yīng)對(duì)園區(qū)的各項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收,如消防、通訊、強(qiáng)電、土建等工程的驗(yàn)收以方便以后的維修、維護(hù)。

2、清潔工作:

(1)、園區(qū)的清潔水準(zhǔn)對(duì)其形象有重大及深遠(yuǎn)的影響。因此,制定出完備的清潔方案十分重要。

(2)、聘選素質(zhì)良好的清潔經(jīng)理及主管,以保持清潔衛(wèi)生的進(jìn)度和質(zhì)量。

(3)、根據(jù)園區(qū)選用的材料和外墻情況,詳細(xì)擬定清潔方法和頻度、清潔服務(wù)規(guī)格條文和有關(guān)工作細(xì)則。

(4)、制定清潔監(jiān)督的檢查表,定期檢查清潔工作的進(jìn)度和質(zhì)量。

3、園藝和綠化:

鑒于綠化環(huán)境對(duì)園區(qū)形象的重要性,管理公司聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的園藝師、菜農(nóng)再園區(qū)的隔離帶種植樹木和蔬菜。

4、保險(xiǎn):

(1)、根據(jù)園區(qū)的情況,建議購(gòu)買以下的保險(xiǎn):公眾責(zé)任險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、員工保險(xiǎn)。

(2)、建議客戶根據(jù)自身情況,向保險(xiǎn)公司投保。

5、建立檔案系統(tǒng):

建立完善的檔案系統(tǒng),逐步規(guī)范各項(xiàng)管理,制定電腦管理系統(tǒng)。

6、為使管理工作做到公平、公開與公正,應(yīng)增強(qiáng)與園區(qū)及客戶的溝通,并可根據(jù)情況變化向業(yè)主提出合理建議,制定多項(xiàng)報(bào)告程序。

(1)、財(cái)務(wù)報(bào)告:

①每年有關(guān)收支的財(cái)務(wù)報(bào)告;

②有關(guān)收支、應(yīng)付未付等賬目,每月收支簡(jiǎn)表。

(2)、管理報(bào)告:

①每年的管理情況工作匯報(bào),包括管理、保安、維修保養(yǎng)等情況;

②每月管理工作簡(jiǎn)報(bào);

③其他特別事項(xiàng)報(bào)告。

7、處理投訴。

七、管理費(fèi)預(yù)算

1、影響預(yù)算結(jié)果的變動(dòng)因素:

(1)、園區(qū)各功能組別(核算對(duì)象)及其建筑面積

(2)、物業(yè)管理模式及內(nèi)容

(3)、管理預(yù)算中各項(xiàng)目及金額

(4)、市場(chǎng)價(jià)格

2、管理費(fèi)預(yù)算表:(略)

3、管理費(fèi)預(yù)算分配表(略)

八、專項(xiàng)費(fèi)用

開展全面的物業(yè)管理工作。為了工作順利開展,園區(qū)應(yīng)提供一筆維護(hù)維修費(fèi)用,經(jīng)初步計(jì)算,約人民幣*******元。費(fèi)用將于園區(qū)在管理費(fèi)用中逐年攤還。

九、質(zhì)量保證方式

有信心將園區(qū)的物業(yè)管理做好,做到讓領(lǐng)導(dǎo)滿意、客戶高興雙方受益。

十、管理建議

1、園區(qū)應(yīng)該設(shè)置總垃圾房,設(shè)在方便運(yùn)輸且不礙雅觀的位置。

2、園區(qū)的外墻統(tǒng)一粉刷。

3、現(xiàn)有村里派來的三個(gè)人怎么解決?

4、圍墻、門衛(wèi)房、辦公室、宿舍的解決

5、空置門面的招商招租費(fèi)用計(jì)算問題

十一、物業(yè)管理的作用

1、物業(yè)管理能維護(hù)大家的合法權(quán)益,改善大家的生活與工作環(huán)境,促進(jìn)園區(qū)工作的開展。

2、物業(yè)管理通過用新技術(shù)、新方法、依靠科技進(jìn)步提高園區(qū)的管理水平。

3、物業(yè)管理能保證園區(qū)日常的正常運(yùn)作,給大家一個(gè)安全舒適的工作環(huán)境。

十二、其他

具體牽扯到其他的運(yùn)營(yíng)模式或者管理方法,有待園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)們協(xié)商,我會(huì)盡心盡力的想辦法減少管理漏洞、杜絕跑冒滴漏,嚴(yán)格控制電、水安全把園區(qū)管理的更好。

篇2:出口加工區(qū)物業(yè)管理建議書

zz出口加工區(qū)物業(yè)管理建議

一、工程維修管理

1、建議將上下水管線路,各類設(shè)備電氣控制原理圖,通迅線路圖,監(jiān)控線路圖,綜合布線圖等常用圖紙,復(fù)制一份存放在物業(yè),以便發(fā)生緊急情況時(shí)物業(yè)能夠及時(shí)搶修,或?qū)p失降到最低。

2、由于水泵房設(shè)在地下室,建議安裝漏水報(bào)警裝置,防止水閥失靈,造成意外事故發(fā)生。

3、園區(qū)中公共照明,高桿路燈、草坪燈建議采用分路控制,在目前園區(qū)入駐客戶不是很多的情況下,可減少電費(fèi)的支出。

4、根據(jù)對(duì)園區(qū)夜間檢查,園區(qū)內(nèi)有不少入駐企業(yè)開班生產(chǎn),建議物業(yè)維修人員進(jìn)行夜間值班,防止水、電、電梯突發(fā)事故發(fā)生,或在發(fā)生突發(fā)事件后物業(yè)能有快速解決反應(yīng)能力。

二、防鼠管理

1、預(yù)防老鼠對(duì)辦公樓弱電系統(tǒng)、綜合布線造成損害,建議辦公樓采用適當(dāng)?shù)臏缡蟠胧?/p>

2、在水泵房等要害部位,可設(shè)置防鼠板,防止死鼠污染水源。

三、公共秩序及防范管理

1、由于園區(qū)范圍較大,固定巡邏路線易被他人掌握或被不法分子利用巡邏間隙實(shí)施犯罪,建議根據(jù)管理要求,可設(shè)置多條巡邏路線,并由物業(yè)經(jīng)理或保安主管確定每天或短期的巡邏路線,保安當(dāng)班領(lǐng)班執(zhí)行。

2、對(duì)于上下班高峰時(shí)段的卡口管理,除物業(yè)增加必要的疏導(dǎo)人員外,建議采取上下班人員、非機(jī)動(dòng)車分道進(jìn)出的管理措施;建議協(xié)調(diào)海關(guān)對(duì)出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車,在上下班高峰段不使用左邊第一根車道,可開啟左邊第二根車道,避免非機(jī)動(dòng)車流、上下班人員占用出關(guān)口的機(jī)動(dòng)車道,而發(fā)生意外事故。

3、對(duì)于非機(jī)動(dòng)車管理,標(biāo)準(zhǔn)廠房的停車棚雖然采取了防盜管理措施,(一端出口封閉,用鏈鎖)但給停車人出行帶來不便,由于標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域較大,但只有一個(gè)停車棚,將給距停車棚較遠(yuǎn)的客戶員工停放帶來不便,也給非機(jī)動(dòng)車停放管理帶來難點(diǎn)。建議:

a、對(duì)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)廠房的非機(jī)動(dòng)車管理,除對(duì)車棚的停放車輛進(jìn)行鏈鎖外,建議對(duì)車棚的另

一端出口采取安裝能進(jìn)出個(gè)人,不能出車的裝置,減少給停放人帶來的不便。

b、在相對(duì)中心區(qū)域建立較大規(guī)模的非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn),實(shí)行收費(fèi)管理。

c、在標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域增建非機(jī)動(dòng)車停車棚。

四、采購(gòu)管理

建議中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)能封閉管理,采購(gòu)的維修材料和物品能在入庫(kù)時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收,既可避免不合格采購(gòu)物品入庫(kù),又能確保維修服務(wù)質(zhì)量。

五、通用廠房?jī)?nèi)服務(wù)中心的設(shè)立

由于園區(qū)較大,現(xiàn)服務(wù)中心離通用廠房有段距離,不利于貼近客戶服務(wù),建議及時(shí)在通用廠房設(shè)立服務(wù)中心。

六、合理制定質(zhì)量目標(biāo)

建議浦江物業(yè)管理部對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同中承諾的質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行梳理,質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是衡量物業(yè)管理中每項(xiàng)重要工作的量化指標(biāo),具有可計(jì)量性,可統(tǒng)計(jì)性,可控性。

如配套設(shè)備設(shè)施完好率:由于是泛指,將無法統(tǒng)計(jì)或統(tǒng)計(jì)結(jié)果失真;

維修工程回訪驗(yàn)收率:質(zhì)量目標(biāo)不明確,是控制驗(yàn)收還是控制回訪;

保潔檢查合格率:保潔檢查的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是次數(shù);

道路完好率:道路完好的標(biāo)準(zhǔn)如何是什么,應(yīng)予以明確。

公共燈具設(shè)備完好率與公共燈具亮燈率是重復(fù)設(shè)立目標(biāo)。

篇3:項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議書

關(guān)于*項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容的建議

一、**項(xiàng)目物業(yè)分析:

1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強(qiáng)

2、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體,其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力;

3、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等;

4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析,對(duì)**項(xiàng)目物業(yè)建議如下:

1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?河道及市政道路的保潔工作是屬于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)可以通過物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容:

1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果;

2、對(duì)市政道路的保潔;

3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);

4、24小時(shí)水電維修;

5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);

6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);

8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;

9、定期花木殺蟲及滅鼠;

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理;

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:

1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),,避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率,同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容:

A、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙,免費(fèi))

B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購(gòu)日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)

五、**項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理:

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容:

24小時(shí)固定安全崗位的值勤

24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備:

中央控制室

與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

安防器材(對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等)

3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù):

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi))

(以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除提供一般保衛(wèi)方式外,還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下:

1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主通過門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家);

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng),控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展;

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況;

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警(110、119、120、999等)