1.0程序目的

通過對接管物業(yè)進(jìn)行驗收,驗證物業(yè)的質(zhì)量、安全性、各項功能指標(biāo)與設(shè)計(規(guī)定要求)的符合性,并明確與施工單位的責(zé)任范圍,以便更好地開展日后的管理工作,為廣大業(yè)主(住戶)提供滿意服務(wù)。

2.0適用范圍

適用于管理處所有接管物業(yè)的交接驗收管理工作。

3.0主要職責(zé)和權(quán)限

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立接管驗收小組;

3.2管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)接管驗收的組織協(xié)調(diào)工作;

3.3接管驗收小組負(fù)責(zé)驗收工作的實(shí)施;

3.4管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管后涉及施工單位的工程事宜處理。

4.0程序內(nèi)容

4.1接管驗收的準(zhǔn)備工作

4.1.1管理處在接到接管驗收通知后,管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織從管理處各部選定人員,成立接管驗收小組,指定小組組長,按專業(yè)分設(shè)土建組、機(jī)電設(shè)備組、資料組。

4.1.2在進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗收前,資料組應(yīng)聯(lián)系查驗竣工資料,如竣工資料不齊全,則應(yīng)通知建設(shè)單位補(bǔ)齊資料,否則不能進(jìn)行現(xiàn)場驗收。

4.1.3土建組在正式現(xiàn)場驗收前,應(yīng)到樓盤現(xiàn)場查驗竣工情況,只有樓盤已經(jīng)綜合驗收合格、土建配套工程均已結(jié)束才能進(jìn)行接管驗收,否則應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位明確完工交驗日期。

4.2現(xiàn)場接管驗收工作

4.2.1在準(zhǔn)備工作就緒后,由接管驗收小組通知開發(fā)建設(shè)單位,約定具體驗收時間。

4.2.2各專業(yè)驗收組按專業(yè)分工,對樓盤進(jìn)行檢查驗收,核實(shí)相關(guān)竣工資料,并將檢查結(jié)果記錄在《物業(yè)接管驗收表》中。

1)土建組負(fù)責(zé)主體結(jié)構(gòu)、設(shè)計功能、配套設(shè)施等土建及裝飾部分的驗收;

2)機(jī)電設(shè)備組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備、給排水、電氣、消防等各系統(tǒng)的驗收;

3)資料組負(fù)責(zé)一切工程資料的清點(diǎn)、交接工作。

檢查主要依據(jù)設(shè)計資料、竣工資料、國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和法律法規(guī)。

4.3驗收問題的處理

4.3.1驗收結(jié)束,接管驗收小組要與建設(shè)單位召開現(xiàn)場總結(jié)會,對《物業(yè)接管驗收表》中存在的問題進(jìn)行匯總,與建設(shè)單位協(xié)商落實(shí)整改期限,并要開發(fā)建設(shè)單位在《物業(yè)接管驗收表》中簽字確認(rèn)。

4.3.2如驗收中發(fā)現(xiàn)的問題不影響接管,可與建設(shè)單位商定尾項接管,之后按約定對尾項進(jìn)行驗收;如不具備接管條件,則另行安排驗收,具體參照前述條款執(zhí)行。

4.3.3驗收小組組長負(fù)責(zé)將驗收情況向管理處匯報。

4.4物業(yè)接管后遺留尾項工程處理

管理處負(fù)責(zé)與開發(fā)建設(shè)單位接口,處理物業(yè)遺留工程、尾項工程。管理處在工作中涉及到需與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商解決的事項,亦由管理處經(jīng)理來協(xié)調(diào)處理。

4.5操作記錄的保存

所有接管驗收的操作記錄,由接管驗收小組資料組負(fù)責(zé)整理、分類,歸檔管理,具體參照《操作記錄控制程序》執(zhí)行。

5.0支持性文件

5.1《物業(yè)保修協(xié)議書》(外來文件)

6.0質(zhì)量記錄

6.1《物業(yè)接管驗收表》

篇2:A物業(yè)接管驗收管理控制程序

物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)接管驗收管理控制程序

1、目的

規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)驗收程序,確保物業(yè)對發(fā)展商提供的樓宇及其設(shè)施的驗收得到有效控制。

2、適用范圍

本程序適用于公司所承接的每個物業(yè)項目的驗收。

3、定義

無

4、職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)成立、組織驗收小組進(jìn)行物業(yè)驗收工作,簽發(fā)與開發(fā)商的驗收往來文件。指定專人負(fù)責(zé)小區(qū)(大廈)竣工資料,設(shè)備技術(shù)資料的移交、驗收、歸檔。

管理處工程部負(fù)責(zé)驗收小組現(xiàn)場按照"物業(yè)接管驗收流程及標(biāo)準(zhǔn)"進(jìn)行嚴(yán)格驗收,及時提出合理化建議,確保驗收工作的順利完成。

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào),協(xié)助房屋移交驗收工作。

5、方法及過程控制

5.1驗收準(zhǔn)備

5.1.1物業(yè)公司接到開發(fā)商的接管驗收通知以及交工標(biāo)準(zhǔn)后,確定驗收小組成員。

5.1.2由驗收小組成員編制《物業(yè)接管驗收流程》報品質(zhì)管理部審批,并與開發(fā)商進(jìn)行對接具體事項。

5.1.3管理處負(fù)責(zé)在驗收前7日將驗收所需專用工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全。

5.2驗收實(shí)施

驗收小組成員根據(jù)單項驗收表(包括:《綠化環(huán)境單工程項驗收表》、《土建工程單項驗收表》、《水暖工程單項驗收表》、《電氣工程單項驗收表》以下同)/《物業(yè)驗收匯總單》分專業(yè)進(jìn)行驗收。

5.2.1驗收小組按各專業(yè)進(jìn)行驗收,主要驗收房屋使用功能、機(jī)電設(shè)備、環(huán)境綠化、建筑外觀等,將驗收情況詳細(xì)記錄在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中。

5.2.2驗收小組負(fù)責(zé)分組進(jìn)行單項驗收,在單項驗收表上記錄,同時進(jìn)行匯總。

5.2.3《物業(yè)驗收匯總單》由開發(fā)商代表與物業(yè)代表共同簽字認(rèn)可后方可辦理移交手續(xù)。

5.2.4管理處將全部相關(guān)資料整理存檔,并在品質(zhì)管理部備案。

5.3驗收接管流程

首先由開發(fā)商按照接管資料移交清單(包括:《工程技術(shù)類接管資料移交清單》、《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》、《入住管理類接管資料移交清單》、《項目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單》)物業(yè)公司組織專業(yè)人員實(shí)施驗收(資料、現(xiàn)場),驗收結(jié)果提交項目工程部組織施工單位對不合格部位進(jìn)行返修,復(fù)驗合格后簽定物業(yè)移交書。

5.4驗收重點(diǎn)

5.4.1建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的使用功能方面。(例如:門窗、衛(wèi)生潔具、電視電話)

5.4.2工程圖紙是否與實(shí)際結(jié)構(gòu)相符,管線是否能夠正常使用和運(yùn)行,水暖電各項功能能否安全使用。

5.4.3對于檢查出來的設(shè)計及施工問題,應(yīng)在單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》中作詳細(xì)記錄,書面反饋開發(fā)商。

5.5驗收依據(jù)

5.5.1《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》

5.5.2《建設(shè)部房屋接管驗收》ZBP30001-90

5.5.3根據(jù)各管理處反饋的業(yè)主較為關(guān)心的項目。

5.6驗收原則

5.6.1如實(shí)反映所存在的問題,保證業(yè)主正常使用。

5.7驗收要求

5.7.1依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和單項驗收表/《物業(yè)驗收匯總單》逐項檢驗。

5.8驗收方法

外觀檢查結(jié)合專業(yè)工具測試

5.9驗收時間及期限

在接到開發(fā)商《驗收通知單》及相關(guān)資料后,以書面形式回復(fù)開發(fā)商驗收時間及相關(guān)資料,一般一周內(nèi)開始實(shí)施驗收,一個組團(tuán)初、終評為期15天。

5.10驗收說明及相關(guān)表格根據(jù)待驗物業(yè)項目實(shí)際房型進(jìn)行調(diào)整。

5.11施工單位應(yīng)提交的資料

5.11.1產(chǎn)權(quán)資料

a)項目批準(zhǔn)文件

b)用地批準(zhǔn)文件

c)建筑執(zhí)照

d)拆遷安置資料

e)建筑單位的有關(guān)資料

5.11.2技術(shù)資料

a)竣工圖-包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、資料。

b)地質(zhì)勘探報告

c)工程合同及開、竣工報告

d)工程預(yù)決算

e)圖紙會審記錄

f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)

g)隱蔽工程竣工驗收合格證明

h)沉降觀察記錄

i)竣工驗收證明書

j)鋼材、水泥等主要建材的合格證及質(zhì)量保證書

k)水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的產(chǎn)品合格證書

l)砂漿、混凝土試塊試壓報告

m)供水、供暖的試壓報告

n)監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料

o)消防部門的審批文件

5.11.3上述資料詳見接管資料移交清單。

5.12驗收標(biāo)準(zhǔn)

5.12.1主體結(jié)構(gòu)

a)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7(建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。

b)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過GBJ10的規(guī)定值(GBJ10-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范)。

c)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害、防腐處理良好,基構(gòu)件的選材必須符合GBJ206(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。

d)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。

e)抗震設(shè)防必須符合GBJ11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

5.12.2外墻

a)外墻不得滲水

b)涂料色澤均勻一致、無開裂、起鼓現(xiàn)象,面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。

c)鋁扣板應(yīng)安裝牢固、質(zhì)量良好、鋼結(jié)構(gòu)焊接牢固、接地良好,表面油漆無脫落。

5.12.3屋面

a)屋面工程必須符合GBJ207(屋面工程施工及驗收規(guī)范)4.0.6條的規(guī)定。

b)排水通暢,設(shè)施齊全、出水口、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。

5.12.4樓地面

a)面層與基層必須粘接牢固、不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫,脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角。

b)衛(wèi)生間地

面與相鄰地面、相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏。衛(wèi)生間地面應(yīng)做閉水試驗。

c)地磚地面應(yīng)平整牢固,接縫均勻密合。

5.12.5裝修

a)鋼、鋁、木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹曲變形,封膠良好,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。

b)木裝修工程應(yīng)表面光潔,防腐處理良好,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢。

c)門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。中空玻璃無漏氣、夾層污染。

d)扶灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓,裂縫和起泡現(xiàn)象。

e)飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直。無缺棱掉角、劃傷。

f)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮,漏刷現(xiàn)象。

g)外墻、窗戶淋水試驗應(yīng)無滲漏。

5.12.6電氣

a)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,導(dǎo)線連接緊密規(guī)范,采用鐵管配線,必須整體跨接地線,每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于一兆歐/千伏。

b)照明器具、低壓電器及其支架必須安裝牢固、部件齊全、接觸良好、位置正確。

c)動力、照明閘箱安裝必須牢固,位置準(zhǔn)確,電器安裝及導(dǎo)線連接必須牢固,接地保護(hù)必須良好,要有明顯的相序及柜號標(biāo)識,電器件齊全、無損壞,安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求。漏電保護(hù)試驗反應(yīng)正常。

d)電纜、橋架、母線安裝牢固順直,性能可靠部件齊全,豎井內(nèi)電纜每層要有明顯的纜號標(biāo)識。

e)避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地電阻必須符合GBJ32(電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范)的要求。

f)除上述要求外須符合"低壓電器安裝驗收規(guī)范"的有關(guān)要求。

5.12.7水、衛(wèi)、消防

a)管道的管徑、坡度、檢查井、水壓試驗及保溫防腐措施必須符合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求。

b)管道應(yīng)安裝牢固,控制部件啟閉靈活、無滴漏。

c)衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏、管道排水必須順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口不得滲漏、安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。

d)水泵應(yīng)啟停可靠,安裝牢固、平穩(wěn)、運(yùn)行時無較大震動、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。

e)消防設(shè)施必須符合GBJ16(建筑設(shè)計防火規(guī)范),GBJ45(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格證。

5.12.8采暖

a)管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求。

b)設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。

5.12.9附屬工程及其它

a)室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置,管道坡度、管徑均必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

b)化糞池排污量設(shè)置合理,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度,并不應(yīng)超過2個彎。

c)明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

d)煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無阻塞物。電井、管井整潔干凈,隔層封閉應(yīng)牢固,無質(zhì)量問題、井門安裝完畢、配件齊全,外觀美觀。

5.13為維護(hù)業(yè)主利益,保證投資效益,施工單位應(yīng)按接管驗收具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好交驗準(zhǔn)備工作。接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按本提綱執(zhí)行,驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法、接管驗收后,對整改未達(dá)標(biāo)的質(zhì)量等問題,根據(jù)實(shí)際情況(建議由發(fā)展商)扣除部分工程款做為保修抵壓金,以保證后期管理的代修費(fèi)用。待整改全部完成后,按實(shí)際情況予以結(jié)算。

6.支持性文件

無

7.質(zhì)量記錄表格

TJzzWY7.5.4-G01-F1《驗收通知單》

TJzzWY7.5.4-G01-F2《物業(yè)驗收匯總單》

TJzzWY7.5.4-G01-F3《綠化環(huán)境單工程項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F4《土建工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F5《水暖工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F6《電氣工程單項驗收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F7《工程技術(shù)類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F8《規(guī)劃檔案類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F9《入住管理類接管資料移交清單》

TJzzWY7.5.4-G01-F10《項目產(chǎn)權(quán)類接管資料移交清單》

篇3:物業(yè)接管驗收物業(yè)入伙物業(yè)裝修控制程序

物業(yè)接管驗收、物業(yè)入伙及物業(yè)裝修控制程序

1.0目的

對樓宇驗收、接管物業(yè)、業(yè)主住戶的入住及裝修過程進(jìn)行控制,確保業(yè)主住戶在最短時間內(nèi)順利入住,業(yè)主住戶對房屋的裝修符合要求。

2.0范圍

適用樓宇驗收接管物業(yè)、入住前準(zhǔn)備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

3.0職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立物業(yè)驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組并負(fù)責(zé)樓宇的驗收和接管物業(yè)活動。

3.2管理處負(fù)責(zé)物業(yè)驗收接管物業(yè)的日常事務(wù)組織協(xié)調(diào)工作。

3.3各部門按規(guī)定組成接管小組時各專業(yè)組參與物業(yè)的驗收接管工作。

3.4管理處負(fù)責(zé)入住的具體實(shí)施負(fù)責(zé)接收裝修的申請批準(zhǔn)和質(zhì)量控制。

3.5工程部負(fù)責(zé)對業(yè)主住戶的房屋裝修的有關(guān)工程質(zhì)量問題進(jìn)行監(jiān)督控制。

4.0工作程序

4.1樓宇的驗收接管物業(yè)的控制

加強(qiáng)物業(yè)綜合驗收和交接管理,保障房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量及各項功能指標(biāo)符合規(guī)定要求和標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件

4.1.1.1新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件:

a)建設(shè)工程施工全部完成經(jīng)竣工驗收合格;

b)供電、供氣、經(jīng)排水、衛(wèi)生、道路、采暖冷(必要時)等設(shè)施能正常使用;

c)房屋幢戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

4.1.1.2原有物業(yè)驗收應(yīng)具有的條件:

a)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚;

b)土地使用范圍明確。

4.1.2成立物業(yè)接管工作小組,由總經(jīng)理任組長,管理者代表和擬任管理處主任任副組長,小組成員由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成,按專業(yè)設(shè)立資料組、工程土建組和機(jī)電組,管理處組織編

制物業(yè)接管計劃報總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施,管理處負(fù)責(zé)日常事務(wù)的運(yùn)作,按計劃驗收。

a)各專業(yè)組長負(fù)責(zé)接管分工范圍內(nèi)的工作,嚴(yán)格驗收,把好質(zhì)量關(guān);

b)各專業(yè)小組按國家省市工程驗收標(biāo)準(zhǔn)驗收物業(yè),確保物業(yè)的各項功能、指標(biāo)符合規(guī)定要求。

4.1.3參與房屋的竣工驗收

4.1.3.1驗收前資料準(zhǔn)備:竣工驗收前資料組要求委托方提供開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設(shè)計院等部門提供有關(guān)資料,適當(dāng)時包括物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機(jī)電設(shè)備說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明,用水電氣指標(biāo)批文,水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進(jìn)行查驗,為物業(yè)接管驗收提供資料和數(shù)據(jù)。

4.1.3.2物業(yè)的竣工驗收:驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(1993,12)《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(1991,2)等規(guī)定組織的竣工驗收工作。

4.1.4對已竣工在使用物業(yè)的驗收接管工作

4.1.4.1各專業(yè)組根據(jù)分工范圍分別負(fù)責(zé)對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施(水、電、氣、機(jī)電設(shè)備、消防、管線等)進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗收,管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細(xì)表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》所列項目進(jìn)行逐項驗收并填寫好以上相關(guān)記錄。

4.1.4.2驗收結(jié)束后,驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組對驗收中存在的問題進(jìn)行歸納匯總,并將《房屋接管驗收表(水)》、《房屋接管驗收表(電)》、《房屋接管驗收表(土建)》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設(shè)備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細(xì)表》、《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》的副本交委托方,以落實(shí)責(zé)任部門限期整改直至達(dá)到規(guī)定要求。

4.1.5物業(yè)移交內(nèi)容

4.1.5.1建筑物移交內(nèi)容:

a)各類房屋清單及配套鑰匙;

b)單體建筑結(jié)構(gòu)、水電氣設(shè)備竣工圖;

c)住宅區(qū)規(guī)劃圖竣工總平面圖;

d)其它必要的技術(shù)資料含設(shè)計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.2公共設(shè)施及公共場地移交:

a)公共設(shè)施及公共場地清單;

b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網(wǎng)、道路、停車場等;

c)機(jī)電設(shè)備操作、維護(hù)說明書;

d)其他必要的技術(shù)資料含設(shè)計變更和隱蔽工程驗收簽證。

4.1.5.3資料的移交:移交資料應(yīng)包括:產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料兩大類。資料組負(fù)責(zé)各類資料的核對、接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》并根據(jù)《文件控制程序》進(jìn)行分類編號,列出清單,移交管理處歸檔保管。

4.1.6新竣工的物業(yè)由驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組與委托方和開發(fā)建設(shè)單位就建筑物保修事宜進(jìn)行協(xié)商,明確維修責(zé)任和保修期限。

4.1.7房屋的維修:應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》加強(qiáng)對業(yè)主住戶的房屋及維修的管理,努力做到:

a)房屋外觀完好、整潔,執(zhí)行《清潔服務(wù)控制程序》有關(guān)規(guī)定;

b)建筑物有明顯標(biāo)志及方向指引,執(zhí)行《服務(wù)提供控制程序》有關(guān)規(guī)定;

c)房屋完好率應(yīng)達(dá)到98%以上;

d)無違章建筑;

e)房屋裝修無危及結(jié)構(gòu)安全,執(zhí)行本程序裝修部分;

f)房屋維修及時率達(dá)98%以上,合格率達(dá)成100%并建立回訪制度;

g)代收代付房租、水、電、氣等各項費(fèi)用,收繳率達(dá)98%以上,執(zhí)行《費(fèi)用收取操作規(guī)程》;

h)房屋資料檔案齊全,便于查閱,執(zhí)行本程序入住有關(guān)規(guī)定。

4.2樓宇入住

4.2.1入住準(zhǔn)備

4.2.1.1管理處相關(guān)人員根據(jù)分工,應(yīng)作好以下準(zhǔn)備工作:

a)編制業(yè)主住戶入住資料清單,保證入住單必要的文字資料齊備;

b)適宜的辦公場所;

c)對各崗位人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)、考核合格后上崗。

4.2.1.2對新竣工的物業(yè),如需要舉辦入住典禮儀式,由管理處主任安排

和組織,護(hù)衛(wèi)隊負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場秩序。

4.2.1.3入住手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù),為住戶節(jié)省時間,保證辦理入住手續(xù)簡捷方便。

4.2.2入住過程的控制

4.2.2.1辦理入住手續(xù)工作流程:

入住住戶登記鑰匙交接設(shè)備資料交接交接驗房驗收證件

4.2.2.2驗證收件:向業(yè)主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業(yè)主身份證原件和復(fù)印件或業(yè)主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復(fù)印件,法人資格;確認(rèn)手續(xù)后,業(yè)主根據(jù)合同規(guī)定需交首期管理費(fèi);方可辦理交接驗房手續(xù)。

4.2.2.3住戶登記:協(xié)助業(yè)主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業(yè)主住戶身份證、戶口或護(hù)照簽證復(fù)印存檔。具體執(zhí)行《客戶服務(wù)中心工作手冊》關(guān)于住戶交樓的規(guī)定。

4.2.2.4鑰匙交接:與業(yè)主住戶當(dāng)面清點(diǎn)所有房屋鑰匙,填寫《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》并簽字。

4.2.2.5設(shè)備資料交接:與業(yè)主和住戶當(dāng)面清點(diǎn)所有設(shè)施資料說明書,填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認(rèn)。

4.2.2.6驗房;管理處工程人員隨業(yè)主住戶前往樓宇住所,抄錄水、電、氣表底數(shù),檢查所有家具房屋設(shè)施裝修狀況,填寫《業(yè)主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》,對存在質(zhì)量問題

約定時間限期維修,執(zhí)行《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》和《工程維護(hù)部工作手冊》有關(guān)規(guī)定。

4.2.2.7入住:業(yè)主住戶入住后,管理處客戶服務(wù)人員應(yīng)將有關(guān)文件資料整理完畢,交檔案室存檔。

4.2.2.8業(yè)主自行出租房屋的交接,業(yè)主委托物業(yè)公司辦理交樓手續(xù)時,根據(jù)《城市房屋租

賃管理辦法》(1995年建設(shè)部42號令)出具租賃合同等有關(guān)書面文件,并明確水電氣電話費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)的承付方和起止日期等事項。

4.3對房屋裝修的控制

4.3.1住宅使用房屋需進(jìn)行裝修時,應(yīng)執(zhí)行《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1995,6)、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}和《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主住戶應(yīng)填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準(zhǔn),審核是否符合有關(guān)規(guī)定。

4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照、裝修裝飾資質(zhì)證明等有關(guān)證件到管理處辦理《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》繳納有關(guān)費(fèi)用后,按期開工,對個體裝修從業(yè)人員應(yīng)具備個體裝飾裝修從業(yè)上崗證并辦理相關(guān)手續(xù)。

4.3.3裝修中非結(jié)構(gòu)性變動應(yīng)由工程部負(fù)責(zé)查驗、批準(zhǔn),工程部可進(jìn)行有償代辦,對結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備(如管線、儀表)的變動,應(yīng)向主管部門申請批準(zhǔn)。

4.3.4工程部應(yīng)加強(qiáng)對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,防止擾民、污染或安全事故的發(fā)生。

4.3.5裝修后的驗收:業(yè)主住戶裝修完畢后應(yīng)通知管理處與業(yè)主住戶共同驗收,業(yè)主住戶除按照裝修合同進(jìn)行驗收外,工程部按公司《房屋裝修管理規(guī)定》和國家有關(guān)裝修規(guī)定進(jìn)行驗收,對違章情況應(yīng)限期糾正,填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

4.3.6業(yè)主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后,方可正式啟用。

5.0支持/相關(guān)文件

《服務(wù)提供控制程序》

《文件控制程序》

《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》

《設(shè)施設(shè)備技改修繕維修控制程序》

《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》(建設(shè)部1993,12)

《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1991,2)

《建筑裝飾工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部1995,6)

《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》(建設(shè)部1995,8)

《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》{成人發(fā)[2000]3號《公告》(發(fā)布)}

《住宅內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號)

《客戶服務(wù)中心工作手冊》

《工程維護(hù)部工作手冊》

6.0記錄

《資料移交清單》

《房屋接管驗收表(水)》

《房屋接管驗收表(電)》

《房屋接管驗收表(土建)》

《公建接管驗收表》

《園林綠化接管驗收表》

《設(shè)備接管驗收表》

《工程整改記錄單》

《接管驗收明細(xì)表》

《驗收遺漏問題統(tǒng)計表》

《入伙邀請書》

《家居情況登記表》

《家庭成員登記表》

《入伙鑰匙簽領(lǐng)表》

《入伙簽收一覽表》

《業(yè)主入伙接樓表》

《入伙返修項目表》

《房屋裝飾裝修申請表》

《裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》

《房屋裝飾裝修竣工驗收表》