一、高層樓宇的管理模式

綜合當前國內高層樓宇的管理情況,高層樓宇通常有以下兩種管理模式:

1.封閉式管理

所謂封閉式管理,就是以樓宇的整體為管理單位,用隔離體將樓宇(含附屬場地)與外界分開,在管理范圍內對進出樓宇區域的人員、車輛等流動性因素進行控制管理,即人、車憑牌證出入,重要物件進出須登記。管理者對轄區內治安、防火、清潔衛生、水電供應等全面負責。這種管理模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。采用這種模式管理,集中規范、水平高,其管理目標是盡可能使業主、住用戶感到安全舒適與方便。

具體來說,管理單位為了保證安全,在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內等人員流動量大的地方安裝閉路電視監控系統,以便在控制中心觀察監督上述地方;在出入口安裝電動控制閘門,以便保安人員對陌生人或大件物品進出查證、查驗放行;安裝可視對講裝置、報警裝置,以便業主、住用戶觀察來人,方便與保安的聯系。除此之外,還有24小時的晝夜巡查,以做到大廈安全的滴水不漏。

為了保證大廈成員生活舒適方便,管理人員還盡可能地提供周密細致的衣食住行用等方面的服務,如提供車輛保管,洗衣熨衣,代訂代送報刊、牛奶,代購盒飯,提供家庭鐘點工,代送子女上學、入托、入幼等服務;設置小運動場、文化娛樂室等服務設施;對涉外房產業主、住用戶有針對性地提供代理申請戶口、辦理家具進口審批申報、房產租賃或轉讓、申請安裝電話等服務項目。總之,要盡可能地滿足業主、住用戶現實和潛在的服務需求,讓每個人感到舒適方便。

2.一般性管理

所謂一般性管理,是指以保證業主和住用戶基本生活秩序為目標的管理。它的要求不像封閉式管理那樣嚴格,但也保證有最基本的生活設施、服務內容,保證樓宇的安全清潔。

高層樓宇的封閉式管理與一般性管理相比較,封閉式管理專職管理人員多,配備的設施設備復雜先進,服務項目周全,專業性強,管理水平要求高,相應的收費標準也高。兩種管理模式選擇哪種,應綜合考慮大廈成員的消費水平、要求和承受能力,以及管理公司的管理經費來源等具體情況而定,不能有意降低標準和要求,也不能盲目追求高水平、高檔次。

二、高層樓宇的管理收費標準

高層樓宇物業管理服務收費會因大廈功能、類型、檔次不同,所處地區不同,物業管理單位具體管理服務內容、質量、深度等不同而有所差異。廣東省物價局根據國家計委和建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》及廣東省的具體情況,于1997年1月發布了《關于規范全省城鎮住宅小區物業管理服務收費的通知》,1999年5月1日又發布了新的一套物業管理服務收費政府指導價,對有關住宅小區內高層建筑的公共性服務項目(如清潔衛生、綠化、治安、水電管理、排污設施管理、維護公共蓄水池、專職電梯管理等)的當前收費作出了明文規定,具體見下表:

該收費標準為綜合服務收費的上限,凡服務內容和質量達不到要求的物業,收費標準要相應降低。相反,凡被評為全國、全省優秀示范小區等稱號的物業,收費標準可按規定適當上浮。具體各地的收費標準可允許在上述標準上下30%的幅度內浮動,特區可另定。

高尚住宅區、別墅區及一級各類物業的收費標準,是按照為住用戶提供的服務內容、質量和深度,根據優質優價的原則由物業公司與業主委員會協商制定的。如名雅苑高層住宅收費為2.8元/平方米,珠江酒店物業管理公司管理的高層住宅――世貿花園,物業管理收費每月4元/平方米,超過物價局核定標準,但由于這4元除了包含常規的公共性服務項目收費,還包含了公共水電、電梯等服務項目收費,住戶按此標準交費后,無須再交其他附加費用,業主委員會對這一收費標準也認可同意,故能順利執行。

下面是廣州幾處高檔綜合大廈的物業管理收費標準:中信廣場公寓1元/平方英尺?月,寫字樓2.8元/平方英尺?月,商場50元/平方米?月;國際大酒店寫字樓3元/平方英尺?月;

篇2:中國小區物業管理達標與考評

為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》,提高城市居住小區的整體管理水平,推進居住小區物業管理,建設部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發布了《全國優秀管理住宅小區標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業管理整體水平,根據建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設部頒布《關于全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標辦法的通知》。具體辦法如下:

一、小區(大廈、工業區)實施物業管理達標的條件

小區(大廈、工業區)實施物業管理達1年以上,已獲得“省(自治區、直轄市)級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,并經省(自治區、直轄市)主管部門按照我部1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》和本通知附件《全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的,方可向建設部申報參加“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”年度達標考評活動。

二、小區(大廈、工業區)物業管理達標的申報

各地申報時,小區(大廈、工業區)管理單位要認真填寫《全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)申報表》,由省(自治區、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加蓋公章,于每年7月30日前申報到建設部房地產業司。

中央各部門在京單位所屬的小區(大廈、工業區)的申報參評工作,分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組成考評小組進行預評預驗后報建設部。

三、小區(大廈、工業區)物業管理達標的組織與實施

從今年起,達標工作在建設部領導下,以所在省市組織2~3名專業人員為主,我司委派1~2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。

四、小區(大廈、工業區)物業管理達標的考評與驗收

經建設部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(大廈、工業區)授予“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,總分達到95分以上的小區(大廈、工業區)授予“全國城市物業管理優秀示范住宅小區(大廈、工業區)”稱號;頒發標記牌和獎狀,建設部并在適當的時候召開表彰大會。

五、小區(大廈、工業區)物業管理達標后的檢查

各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號的小區(大廈、工業區)的復查工作。對已獲獎的小區(大廈、工業區),如管理水平下降,群眾有意見,經省市主管部門檢查,達不到標準規定的,報建設部批準,取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。