某花園項(xiàng)目物業(yè)測算編測說明

編制目的:估算物業(yè)售后凈支出,反映項(xiàng)目物業(yè)管理前期盈虧預(yù)期。

測算前提:1、從項(xiàng)目接管開始(以首期發(fā)售房入住日為準(zhǔn))到接管面積飽和時。

2、以接管項(xiàng)目為測算對象,不涉及物業(yè)管理公司本部。

3、不受會計(jì)核算、報(bào)表口徑局限。

4、適應(yīng)于集團(tuán)內(nèi)新項(xiàng)目可行性、新項(xiàng)目物業(yè)管理分析測算。

測算依據(jù):1、營業(yè)收入按集團(tuán)有關(guān)確認(rèn)規(guī)定。

2、營業(yè)成本、期間費(fèi)用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

3、國家、地方政府、集團(tuán)有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)政策規(guī)定。

4、接管項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓書、銷(預(yù))售合同。

5、集團(tuán)或所在區(qū)域、公司平均物業(yè)管理費(fèi)收繳率水平。

測算原則:1、謹(jǐn)慎性。不高估收入(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率),不低估成本費(fèi)用。

2、重要性。保證測算結(jié)果的正確性,避免出現(xiàn)重大缺、漏項(xiàng)。

3、實(shí)質(zhì)重于形式。對政策界定尚不明確的問題,根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例和現(xiàn)行操作的可行性判斷。

4、直接費(fèi)用直接計(jì)入,不能直接計(jì)入的費(fèi)用采用適當(dāng)分配方法分配計(jì)入。

測算時間:1、地產(chǎn)進(jìn)行新項(xiàng)目可行性論證時。

2、物業(yè)管理公司對外接盤時。

3、物業(yè)管理公司接管地產(chǎn)樓盤前。

測算分工:1、集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目,除"開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用"由地產(chǎn)公司編測外,其余均由物業(yè)管理公司編測。

2、集團(tuán)新項(xiàng)目可行性論證時的測算由地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展部門組織。

3、對外接盤均由物業(yè)管理公司編測。

4、匯編后的測算稿,地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份,同時報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)管理部審核、備案。

注意事項(xiàng):1、堅(jiān)持以收支事項(xiàng)為測算基礎(chǔ),合理建立量-價-時計(jì)算關(guān)系、力求體現(xiàn)計(jì)算過程。

如"飽和營業(yè)收入"測算表中不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)面積應(yīng)對應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)形式單列(在該建筑結(jié)構(gòu)形式下增設(shè)行次)。人員可采用0.5個人、1.5個人等非整數(shù)方式計(jì)算費(fèi)用。

2、飽和營業(yè)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)測算,營業(yè)收入(管理費(fèi))=飽和營業(yè)收入*收繳率

3、區(qū)分單價和成本/M2、收入/M2的不同,區(qū)分管理面積、建筑面積、收費(fèi)面積、計(jì)費(fèi)面積(計(jì)算成本、費(fèi)用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費(fèi)面積計(jì)算。

4、委托資產(chǎn)經(jīng)營收入分業(yè)主委托、開發(fā)商委托,同一資產(chǎn)不要重復(fù)測算。

5、測算時必須充分了解項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、用途、周邊環(huán)境、各種配套設(shè)施、運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)和方式、費(fèi)用的結(jié)算內(nèi)容與方式等,并根據(jù)這些情況的變化及時調(diào)整基礎(chǔ)測算數(shù)據(jù),力求測算依據(jù)充分。

6、測算的時間跨度可按"測算前提1"根據(jù)實(shí)際情況增減。收支項(xiàng)目宜增不宜減。

7、盡可能按本格式內(nèi)容估測、填制完整。若時間或基礎(chǔ)資料不允許,可先不填寫數(shù)量、單價。

必要時可增加層級或另行設(shè)置的計(jì)算底表,并設(shè)置鏈接公式。

8、同一項(xiàng)目每次測算結(jié)果應(yīng)另存而不覆蓋,以便動態(tài)反映、跟蹤以了解變化。

9、行列項(xiàng)目增減、層級省略、不填寫數(shù)量、單價時,要相應(yīng)調(diào)整公式設(shè)置。保持表與表、及數(shù)據(jù)之間對應(yīng)關(guān)系、鉤稽關(guān)系正確無誤。如:營業(yè)收入測算表某住宅的測算期收費(fèi)面積應(yīng)等于基本情況表相對應(yīng)的收費(fèi)面積。

公司財(cái)務(wù)管理部

篇2:住宅前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測算

住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)測算

第一章前期物業(yè)管理服務(wù)成本測算

一、測算依據(jù)及說明

1、政策法規(guī)與市場物價依據(jù)

*荊州市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。

*開發(fā)商所提供的項(xiàng)目原始數(shù)據(jù),若實(shí)際情況與其有較大差異,雙方應(yīng)予以協(xié)商,再作相應(yīng)調(diào)整。

*根據(jù)項(xiàng)目分析所設(shè)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的人員配置和物資裝備計(jì)劃。

*荊州市現(xiàn)有物價水平及相關(guān)的市場行情、同類相似物業(yè)水平和客戶消費(fèi)水平的綜合預(yù)計(jì)。

*稅費(fèi)按管理處總收入的5.7%計(jì)算。

2、管理處員工每月工資待遇測算標(biāo)準(zhǔn)如下(月*人/元):

崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)崗位標(biāo)準(zhǔn)

管理處經(jīng)理2500經(jīng)理助理1500客服主管1100

客戶助理800前臺接待800工程主管1100

安全隊(duì)長1000安全班長900保潔班長700

安全護(hù)衛(wèi)員800工程維修員900保潔員500

3、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)

*所有設(shè)備設(shè)施的能耗都按照正常使用標(biāo)準(zhǔn)以Z物業(yè)經(jīng)驗(yàn)綜合估算,不考慮特殊因素,如裝修使用電梯運(yùn)送裝修材料的情況需要另外加收使用方適當(dāng)費(fèi)用來平衡成本增加。

*非居照明電價0.8745元/KWH(按0.88元計(jì)算),居民照明是0.5653元/KWH。其他能耗指標(biāo)按經(jīng)驗(yàn)值估算。

二、**.鳳凰城前期物業(yè)管理成本測算總表單位:元/月

序號項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)

一、管理服務(wù)人員工資福利(一)至(四)和70772

(一)管理、服務(wù)人員工資1-4之和61900

1、客戶服務(wù)中心共10人9900

(1)項(xiàng)目經(jīng)理2500×1人2500

(2)項(xiàng)目助理1500×1人1500

(3)客戶服務(wù)主管1100×1人1100

(4)客戶助理(小區(qū)管理員)800×4人3200

(5)前臺接待兼收費(fèi)員800×2人800

(6)信息檔案管理員800×1人800

2、安全部共39人34100

(1)安全隊(duì)長1000×1人1000

(2)輪班班長(兼監(jiān)控值班員)900×3班×1人2700

(3)安全員800×38人30400

3、環(huán)境部共26人13200

(1)保潔班長700×1人700

(2)保潔員500×25人12500

4、維修部共5人4700

(1)工程維修主管1100×1人1100

(2)工程維修員900×4人3600

(二)按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和3714

1、福利基金61900×3%1857

2、工會經(jīng)費(fèi)61900×2%1238

3、教育經(jīng)費(fèi)61900×1%619

(三)勞動保險費(fèi)1-4之和0

1、養(yǎng)老保險、23%均以包含在工資中0

2、醫(yī)療保險7%均以包含在工資中0

3、失業(yè)保險2%均以包含在工資中0

4、工傷保險1%均以包含在工資中0

(四)加班費(fèi)5158

1、法定假日加班費(fèi)61900÷30×10/12×300%5158

二、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)1至4和7000

1、公共照明等電費(fèi)估算5000

2、辦公管理電費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值500

3、管理及服務(wù)、景觀水費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值(不含綠化施工維護(hù))500

4、其他公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)每年1.2萬÷12個月1000

三、綠化養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)估算2000

1、綠化景觀維護(hù)費(fèi)(外包)每年2.4萬元÷12個月2000

四、清潔衛(wèi)生費(fèi)1-4之和4677

1、物料費(fèi)年3600元÷12個月300

2、化糞池清掏費(fèi)年4800元÷12個月400

3、衛(wèi)生防疫消殺年2400元÷12個月200

4、垃圾外運(yùn)處理費(fèi)1259戶×3元3777

五、保安費(fèi)1-3之和300

1、保安活動費(fèi)年2400元÷12個月200

2、保安物耗年1200元÷12個月

六、辦公費(fèi)1-5之和1600

1、24小時客戶服務(wù)電話年3600元÷12個月300

2、辦公文具等低值易耗品費(fèi)年2400元÷12個月200

3、員工培訓(xùn)活動等費(fèi)用估算500

4、人力資源培訓(xùn)等費(fèi)用年2400元÷12個月200

5、公共關(guān)系費(fèi)用年4800元÷12個月400

七、社區(qū)文化活動費(fèi)年6000元÷12個月500

八、稅金一至七之和86849×5.7%4950

九、固定資產(chǎn)折舊估算10萬×年15%÷12個月1250

成本支出合計(jì)一至八之和93049

三、測算匯總說明

以上測算中已包含所有樓道照明及其他日常服務(wù)開支,除特約服務(wù)外業(yè)主不再承擔(dān)其他任何費(fèi)用。

第二章前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)報(bào)價

根據(jù)以上測算及匯總說明中的平衡原則,荊州市Z物業(yè)管理有限公司對荊州**.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價為:

1、普通多層住宅物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi):每平米每月0.55元;

2、商業(yè)門店物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi):每平米每月1.2元;

3、其他如車輛停放服務(wù)和裝修垃圾清運(yùn)服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按荊州市政府物價部門制訂標(biāo)準(zhǔn)收取。

第三章前期物業(yè)管理收支平衡情況測算

一、**.鳳凰城前期物業(yè)管理收入情況測算

1、物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)收入共計(jì)為:10.175萬元/月;其中:

*普通多層住宅16.1萬平米×每平米每月0.45元=8.855萬元/月

*商業(yè)門店1.1萬平米×每平米每月1.2元=1.32萬元/月

2、其他收入如車位泊位費(fèi)收入等在前期物業(yè)管理階段并非可確定收

入,本測算暫不計(jì)算,如有收入用以補(bǔ)充物業(yè)管理服務(wù)資金之不足。

二、**.鳳凰城前期物業(yè)管理收支平衡情況

根據(jù)以上測算,**.鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理可預(yù)計(jì)收入為10.175萬元/月,預(yù)計(jì)支出成本為9.3049萬元/月,可以實(shí)現(xiàn)基本收支盈利8701元,可以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作。

三、增收節(jié)支的措施

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用取之于民、用之于民,為業(yè)主節(jié)約每一分錢、做好物業(yè)的維護(hù)管理是服務(wù)的根本,為保證最大限度的增收節(jié)支,如我公司中標(biāo),我們將積極推行以下措施:

*根據(jù)業(yè)主的需求,不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目,利用小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)需求開展多種經(jīng)營活動,以增加營業(yè)外收入。

*推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制,將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強(qiáng)員工的成本意識,提高員工控制成本的積極性和主動性。

*嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。

*加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理,加強(qiáng)物料成本的控制。

*加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低返修費(fèi)用。

*強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,強(qiáng)化管理處的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程的管理。

篇3:住宅物業(yè)管理測算說明分析

住宅項(xiàng)目物業(yè)管理測算說明及分析

(一)交付領(lǐng)房布置費(fèi)、開荒清潔費(fèi)由開發(fā)商按實(shí)承擔(dān)。

(二)在園區(qū)交付前開發(fā)商按規(guī)定依法無償提供園區(qū)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房、4‰的經(jīng)營用房,并提供相應(yīng)的員工宿舍。

(三)物業(yè)管理用房、員工宿舍由開發(fā)商負(fù)責(zé)裝修完畢移交至物管公司,員工宿舍并配置必要的生活設(shè)施,如空調(diào)、床鋪、衣柜、桌椅、電視機(jī)等。

(四)小高層、高層住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為2.5元/月?