物業產品生產和服務運作控制程序

1目的

對生產和服務過程進行有效控制,以確保滿足顧客的需求和期望。

2適用范圍

適用于對產品的形成、過程的確認、產品的防護及放行、產品交付和適用的交付后的活動、標識和可追溯性、顧客財產的控制。

3職責

3.1物業部負責指導進行生產和過程控制,編制必要的作業指導書。

a)負責設施的維護保養,并對實現產品符合性所需的工作環境進行控制。

b)負責產品驗證防護和標識及可追溯性控制。

c)負責產品防護。

3.2各部門根據相應職責負責標識及可追溯性及產品防護和驗證的控制。

3.3物業部對生產和過程運作進行控制程序,工程部為物業部提供必要資源和及時匯報情況。

4程序

4.1為了確保物業管理服務全過程得到有效控制,物業部要求各部門根據公司質量方針和質量目標及有關法規標準制定出本部門的管理制度。

4.1.1管理制度包括:

1、重大案件及防范責任查究制度;2、水電使用管理制度;3、電梯使用管理制度;4、環境管理制度;5、治安管理制度;6、消防管理制度;7、車輛管理制度;8、綠化管理制度;9、公共設施設備管理制度。

4.2過程確認

4.2.1關鍵過程包括:

a)對服務的質量有直接影響的過程;

b)服務重要質量特性形成的過程;

c)質量容易波動,對工人技藝要求高或問題發生較多的過程。

4.2.2本公司關鍵過程是治安和消防及設施設備的控制過程;無特殊過程。對這些過程應進行確認,證實它們的過程能力。適用時,這些確認的安排應包括:

a)過程鑒定,證實所使用的過程方法是否符合要求并有效實施;

b)對所使用的設備、設施能力(包括精確度、安全性、可用性等要求)及維護保養有嚴格要求,并保存維護保養記錄,執行《設施和工作環境控制程序》的有關規定。保安人員要進行崗位培訓、考核,持證上崗。同時對工程維修人員的資格進行鑒定,有些特殊工種除上崗證外,還應通過特定的項目測驗,執行《人力資源控制程序》;

c)物業部負責組織學習、實施各項管理制度,并定期進行監督、檢查該過程;

d)對治安和消防監控及設施設備嚴格進行記錄;

e)過程的再確認:按規定的時間間隔或當生產條件發生變化時(如設施、人員的變化等),應對上述過程進行再確認,確保對影響過程能力的變化及時作出反應;根據需要對相應的管理制度進行更改,執行《文件控制程序》關于文件更改的有關規定。

4.3使用合適的生產服務設備,并安排適宜的工作環境;應按規定對設施設備進行維護保養,執行《設施和工作環境控制程序》的有關規定。

4.4對服務運作實施監控配置適用的測量與監控裝置,執行《測量和監控裝置的控制程序》。

4.5標識和可追溯性控制

4.5.1根據需要,采購部規定所有標識的方法,并對其有效性進行監控;當產品出現重大質量問題時,組織對其進行追溯。

4.5.2各相關部門負責所屬區域內產品的標識,負責將不同狀態的產品分區擺放,負責對所有標識的維護。

4.5.3產品標識及可追溯性

4.5.3.1各類采購物資,必須保留原有標識,按《采購控制程序》執行,包括產品外包裝上的標識或產品的印記標識等,如有失落,工程部人員應根據相關材料以相關記錄注明。做到可根據質量記錄追溯其供應廠商的日期。

4.5.3.2標識的方式

a)區域:產品存放處可用規定區域來標識,并須有明顯標記。

b)標牌:停頓狀態的物資用標牌作標識,標牌需作內容說明。

4.5.3.3消防、安全標識:在小區服務區域內適當的位置加設有關消防、安全的標識。如消防栓、滅火機、水帶及噴頭、指路牌、限速標識等。保證標牌標識正確的存放及標設的清楚易懂。

4.5.3.4服飾:各部門職員按物業公司儀表內容之規定著裝,并佩戴工作證。

4.5.3.5服務標識:公司根據需要在適當的地方做好標牌標識,如信箱、天氣預報欄等。

4.5.3.6為實現服務過程的有效追溯性,各員工須認真、仔細地填好各類工作記錄。

4.5.3.7在有追溯性要求時,對產品予以標識以便于追溯;如果不標識不會引起產品混淆或無追溯要求時,也可以不對產品進行標識。產品標識采用采購產品本身的標識(如原標識不清,倉庫保管員應掛上《物料標識卡》)、《領料單》。

4.5.4產品狀態標識為:

檢驗狀態:合格、不合格、待檢、待定;填寫在相應的檢驗記錄上作為檢驗狀態標識。在生產現場以標牌作為標識。

4.6顧客財產的控制

4.6.1顧客提供物品要求安裝,須到管理處填寫《小區報修、約修登記表》,工程部主管指派水、電工對顧客提供的物品進行驗證。驗證須當顧客面進行,內容包括生產企業名稱、商標、合格證,產品外觀及說明書上說明的技術要求、參數。

4.6.2對于符合安裝要求的,應按相應操作規范安裝。如不符合,由顧客自行處理。如顧客堅持要安裝,安裝人員應將情況在《小區房屋及公共部分維修任務(領料)單》上注明,并由顧客簽名認可。安裝后,由顧客在《小區房屋及公共部分維修任務(領料)單》上簽字認可。

4.6.3對在安裝中損壞的物品,由工程部與顧客協商解決。

4.6.4對進入小區車輛的管理

a)顧客自備車進入小區,符合保管條件的車輛須在保安部門《停車證登記表》上登記車牌號、顧客簽字,核發停車證。

b)保安隊長每天兩次對出入小區的車輛進行督促檢查。

4.6.5公司的驗證,不能免除顧客按要求提供合格產品的責任。

4.7產品防護

4.7.1搬運

4.7.1.1產品的搬運是指產品在轉運入庫發送過程中的輸送操作。

4.7.1.2物資在入庫前,應進行質量驗證。

4.7.1.3各類物資的搬運嚴禁野蠻裝卸。

4.7.2儲存

4.7.2.1綜合部對不同類型的物資,設立倉庫分類儲存。

4.7.2.2各類物資實行分類存放,庫容整潔,堆放整齊,在儲存期內實行先進先出的原則。

4.7.2.3物資在儲存期內,須按季進行定期盤點和檢查。并

做好盤點記錄。確保帳、卡、物三相符。

4.7.3保管、防護與交付

4.7.3.1經驗收后的物資一律進庫保管(除露天庫外堆放的建材)。

4.7.3.2不能擠壓的物品要用貨架分層放置,對有有效期要求的物品,由倉管員在物品登記卡上注明有效期期限,同時采取保護措施,防止產品損壞或變質。

4.7.3.3領用物資須填寫領用單,并經部門負責人簽字同意。

4.7.3.4倉管員憑單發貨。

4.7.3.5物業公司向業主交付房屋,雙方須辦理入住手續。

5相關文件

5.1《與顧客有關的過程控制程序》。

5.2《文件控制程序》。

5.3《設施和工作環境控制程序》。

5.4《過程和產品的測量和監控程序》。

5.5《重大案件及防范責任查究制度》。

5.6《重大案件及防范責任查究制度》。

5.7《水電使用管理制度》。

5.8《電梯使用管理制度》。

5.9《環境管理制度》。

5.10《治安管理制度》。

5.11《消防管理制度》。

5.12《車輛管理制度》。

5.13《綠化管理制度》。

5.14《公共設施管理制度》。

5.15《人力資源控制程序》

5.16《公用設施設備管理制度》

5.17《采購控制程序》

6質量記錄

6.1《巡邏日記》

6.2《小區保安部日工作交接表》

6.3《小區治安巡邏工作月報表》

6.4《停車證登記表》

6.5《小區報修、約修登記表》

6.6《小區房屋及公共部分維修任務(領料)單》

6.7《入住登記表》

6.8《業主戶籍卡》

6.9《領料單》

6.10《物料標識卡》

6.12《糾正和預防措施記錄表》。

篇2:某某物業對外委托服務運作程序

某物業公司對外委托服務運作程序

一、目的

規范公司的對外委托服務工作。

二、職責

1、對外委托服務的審核、組織工作。

2、公司總經理對外委托服務的審批。

三、程序要點

1、物業管理處對外委托服務的分類

(1)對外委托維護、檢查、檢修、校準服務。

(2)對外工程發包。

(3)對外勞務委托。

(4)對外管理委托。

2、對外委托服務的申請程序

(1)使用部門認為本部門工作有對外委托服務需要時,應當填制《對外委托服務申請表》,申請表的填制要求如下:

a)對外委托的理由;

b)對外委托的要求,包括項目名稱、范圍、費用預算。

(2)填制完畢申請表后,尚應附錄各種必要附件,如:

a)合同樣本;

b)分供方的必要材料等。

3、對外委托服務的審批程序

(1)使用部門負責人應當在《對外委托服務申請表》上加注自己的意見,同意后上報公司總經理?？偨浝韺⒃诮訄蠛蟮?個工作日內對申請進行審批。

(2)批準后的《對外委托服務申請表》應當根據《分供方評審與管理運作程序》對分供方進行評審。

(3)總經理依據評審結果選擇合格分供方簽訂對外委托服務合約。

4、對外委托服務的質量監控與成果驗收

(1)提出申請部門負責人負責對外委托服務履約過程中的質量監控和最終成果驗收。

(2)對外委托服務結束后,申請部門負責人應當依據驗收結果編制出驗收報告書,報總經理審批作為費用結算的依據之一。

(3)對驗收不合格或有缺陷的外委服務應當作如下處理:

a)退貨、返工;

b)要求賠償;

c)讓步接受--要求對方降價處理。

5、《對外委托服務申請表》、《驗收報告》、《分供方評審報告》、質量監控記錄等在對外委托服務結束后由公司統一歸檔永久保存。

四、記錄

(1)《對外委托申請表》

(2)《對外委托服務整改通知單》